土地估价的剩余法.doc

1、10-11教案(正页)课程名称：剩余法学时：4上课周次:1. 教学目的和要求:1) 理解剩余法的概念、理论依据及其特点；2) 掌握剩余法的适用范围和条件；3) 掌握剩余法的计算公式及估价步骤；4) 熟练运用剩余法评估土地价格2.教学重点和难点：1) 剩余法的计算公式及估价步骤；2)运用剩余法评估土地价格3.教学进度：章节名称学时第1节剩余法的基本公式；1第2节剩余法的适用条件1第3节剩余法应用案例24.教学内容：1、利用剩余法评估土地的基本公式为V= A- ( B+C )其中；V购置开发场地的价格A 总开发价值或开发完成后的不动产资本价值B 整个开发项目的开发成本C 开发商合理利润实际估价工作

2、中，常用的一个具体计算公式为：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息2、需要注意的假设和限制条件2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨(下降)，各类开发教案（正页）教案(正页)地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价15 %。的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的D、求取地价。地价测算公式如下:地价=不动产总价-建筑费-

3、专业费-利息-税费-开发商利润测算方式一，直接计算地价利息。(a)测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限50年，开发期 2年，可取得收益年限为 48年。不动产出租年纯收益=300 X 8000 X 90 % X (1-25%）=1620000 （元）不动产总价=1620000/8 % X 1-1/ （ 1+8 %）48=19746401（元）（b）建筑费及专业费=1000 X 8000 = 8000000（元）(c)总利息=地价X (1+12 %)12-1+8000000 X 40 % X （1+12 %）1.5。5-1利息计算米用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开+800

4、0000 X 60 % X （1+12 %）=0.2544 X 地价 +872792 （元）发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为1.5年和半年。（d）开发商利润=19746401 X 15%= 2972737 （元）(e)不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。教案(正页)(f )将上述各项数据代入公式，即地价=19818245-800000-( 0.2544 X 地价 +872792 ) -2972737地价=7900872/1.2544= 6

5、298527 (元)(g)由于开发商取得土地使用权时要支付地价3 %的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从(f )中扣除上述费用。开发商所能支付的最高价款=6298527/ ( 1+3 %) = 6115075 (元)测算方式二，利息中不计地价款的利息。不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有：(a) 不动产总价=19746401 (元)(b) 建筑费及专业费=1000 X 8000 = 8000000 (元)1.5(c)建筑费及专业费利息=8000000 X 40%X (1+12 %)-1+8000000X 60 % X(1+12 %)0.5 -1= 872792 (元)(d) 开发商利润=19746401 X 15%= 2972737 (元)(e) 代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。开发完成时的地价=(a) - ( b) - ( c) - ( d)=19746401 -8000000-872792-297273