武汉汤逊湖别墅项目策划方案

1、“武 汉 汤 逊 湖 别 墅 项 目”策划方案 当你塑造了一座建筑物，你就是创造了一个生命，它会跟你谈天!-路易康前 言武汉汤逊湖别墅项目地处武汉市南郊，属武汉光谷板块，北与张家池一衣带水，西与汤逊湖连成一片，占地约800多亩，规划为别墅开发项目。本案重点对别墅项目开发前期的大势把握、战略规划、策略设计等进行纲要性策划。2002年号称中国别墅年，不少发展商既赚银子又赢牌子，市场火爆引来众多跟风者，未来一至两年别墅将继续风行地产市场，同时进入优胜劣汰阶段。过于容易获取的成功使大多武汉发展商无意苦练“内功”，别墅市场“主题泛滥，克隆成风，卖点过多，卖相太差。”可以预见的是，正如广州、上海等地一样，

2、上述发展商将大多为市场抛弃。“房地产每一环节皆具创新细胞”、“万科的成功仅在于细节完美”，这两句业界名言启示着我们的方向。本项目要脱颖而出，品牌致胜，必须规避武汉同类项目弊端，从企业理念、开发主题、规划设计、景观营造、营销推广等各环节全面创新，并注重于细节处追求统一、完美，依市场反馈迅速调整完善，方可制胜未来。目 录第一部分 客观分析一、 国际房地产市场情况-5二、 国内房地产市场情况-51、 政治与社会环境-52、 WTO对中国住宅产业的影响-63、 国内房地产发展趋势-6三、 别墅概论-71、 国际别墅市场情况-72、 国内别墅市场情况-7四、 体验经济浪潮-81、 经济价值演进的四个阶段

3、- -92、 体验经济的内涵-93、 体验经济对生产及消费的影响-94、 体验经济中的体验营销-9第二部分 武汉房地产市场情况一、 武汉房地产市场分析- -11二、 武汉别墅市场情况-121、 别墅市场总体情况及其特点-122、 武汉市别墅市场存在的问题-123、 武汉市别墅市场需求-13第三部分 别墅消费群分析一、 别墅消费群共性-151、 基本特征-152、 别墅消费的本质-15二、 消费群体细分-161、 职业与阶层的区分-162、 消费形态区分-16三、 别墅消费者的消费行为-171、 消费动机-172、 影响购买决策的因素-17四、 别墅消费者的生活型态-171、 心理特征-172、

4、 消费理念-173、 生活态度-18第四部分 项目分析一、 光谷板块分析-191、 光谷态势分析-192、 光谷人群分析-19二、 项目分析1、 优势-192、 劣势-193、 机会-204、 威胁-20第五部分 项目定位一、 战略定位-20二、 消费群体定位-201、 核心消费群-212、 主消费群-213、 次消费群- -21三、 主题定位-22四、 产品定位-22五、 价格定位-22六、 项目命名建议-231、 水天美墅馆-232、 美墅境界-23七、 传播口号定位-23八、 时间定位-23第六部分 规划设计建议一、 规划设计-241、 规划设计模式-242、 规划原则-253、 规划原

5、理-25二、 建筑设计-261、 有机建筑-262、 单体设计建议-27三、 园林景观设计-271、 景观设计模式-272、 相关建议-28第七部分 社区功能与配套一、 物业管理服务-301、 智能化管理服务-302、 酒店式管理服务-303、 常规式物业管理服务-30二、 配套设施-301、 硬件-302、 软件-31第八部分 营销推广策略一、 营销模式-32二、 营销推广策略-32三、 广告推广策略-34结语-35第一部分 宏观分析一、 国际房地产市场情况1、 国际房地产大多是地产，业主拥有土地永久使用权。建筑物是土地上由业主参与或自行设计建造的附着物。2、 国际房地产开发商仅是投资商角色

6、，市场调研、规划设计、建筑施工、物业管理等全部交由专业公司打理，行业分工精细化。3、 建筑物注重细部装饰，用建筑元素、符号表现某种风格，关注整体品味及天际线。4、 房地产设计、用材无论是欧美地区或澳洲等地，大多注重自然环保。建筑依地形原貌，尽量选用环保材料等。5、 居住郊区化、低层低密度住宅越来越受中高层收入人士青睐，城市中心区高层住的大多是平民。6、 住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外，也开始重视周围的环境，注重邻里及社区居民相互之间关系。人们希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而且要有一些相处和睦、最好志趣相投的邻居。7、 特别注意保护当地历史意义的古建和名胜，严格控制建筑高

7、度。8、 注意控制住宅区的建设容量，避免拥挤，控制人口密度、住宅区的空间关系、路边停车设置及绿地比例。二、 国内房地产市场情况1、 政治与社会环境（1）、政治、政策环境u “四新”（新技术、新产品、新设备、新工艺）技术的全面运用，提升住宅小区的居住环境、住宅功能、工程质量、物业管理水平，推进了住宅产业现代化。u 央行对房地产开发贷款与购房按揭新政策的出台，降低了房贷风险，也提高了房地产开发的门槛。u 国家康居示范工程的启动，不仅在开发理念、规划设计、环境设计等方面体现以人为本，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高。u 国家对别墅用地的审批限制，不仅为别墅市场营造

8、了有利的市场环境，同时使别墅迎来更残酷的市场竞争。（2）、社会环境u 受“非典”疫情的影响，健康与安全成为今后住宅开发的一大趋势。u 居住环境与住宅质量的提高，生活质量的改善，居住概念的转变，人们对居住环境与质量的需求逐步提高。u 国内高档大盘的相继成功开发，加剧了房地产行业竞争，同时提高了行业竞争门槛。2、 WTO对中国住宅产业的影响u 丰富住宅材料、部品市场的供应。u 有利于降低住宅建设成本。u 促进住宅建筑技术的进步。u 先进建筑结构技术得到更好的引进和运用。u 住宅部品成套体系技术的运用（如门窗体系、厨卫体系等）。u 引入建筑节能技术，并运用在住宅建设中。3、 国内房地产发展趋势（1）

9、中国房地产发展的轨迹 生存需求地产时代 物质享受地产时代 主题地产时代体验地产时代n 生存需求地产时代 市场供应的是能满足人类基本居住功能的住宅产品，如筒子楼、简易平房等。n 物质享受地产时代 解决了生存需求的人们追求的是物质享受，住宅在注重产品设计的同时，必须很好地满足人们吃喝玩乐等物质层面的追求。如碧桂园的大面积多功能会所，深得买家青睐。 n 主题地产时代人们关注物质享受之外的诸如休闲、健康、生态等生活方式和居住模式。如当“走出玩乐场，走进体育场”成为一种都市风尚后，广州奥林匹克花园以健康为主题，就是一个成功的典范。 n 体验地产时代体验地产还未出现完全意义上的代表作。但在广州、深圳这两个

10、号称“中国房地产学习基地”的发达地区，一批感觉敏锐、高质素的发展商，在自觉不自觉地遵从“体验地产”时代规律，将关注体验的创新特质贯穿于前期调研、项目定位、主题策划、产品设计、营销推广、物业管理等环节之中，取得了吻合消费潮流、聚集市场目光、引爆购房需求的效果。如华侨城波托斐诺、广州星河湾等。三、 别墅概论1、国际别墅市场情况(1)、国际别墅市场情况u 别墅概念扩展，突破少数人的特权物、奢侈品的小圈子，从金字塔顶走向都市精英，成为中产阶级的住宅。u 消费者买地后，参与房屋设计，甚至自己设计建造别墅。u 现代四化，交通有轨化，汽车平民化，三产“雅皮”化，家庭成员“丁克”化，对别墅市场产生深刻影响。u

11、 新郊区主义的低密度居住型社区大量盛行。(2)、流水别墅美国著名建筑大师莱特（F.L.Wrigt）于1936年完成的作品。“流水别墅考夫曼宅邸”，是莱特专为超级富豪考夫曼设计的，取名为“瀑布周末别墅”，层高三层。住宅体态自然地跨越在一条小瀑布上，整个房屋结合岩石、瀑布、小溪和树丛作了布局，使别墅的建筑与周边环境融为一体。别墅是环境的一件装饰品，而不是成为破坏环境的原凶。几十年来，在西方的每一本建筑专著都曾经提到过这栋建筑，现在它成了别墅设计与建筑史上最负盛名的建筑，几乎成了文物，每一年去参观旅游的人数达到数十万。莱特的核心的建筑理念是“有机建筑”，“房屋当自然地从周边环境长出来，恰如一棵柳树天

12、生地长在河边，坚持保留原建筑工地上的古木。”2、 国内别墅市场情况(1) 发展轨迹 面积时代 品质时代 主题时代体验时代n 面积时代别墅仅是普遍住宅面积的人为扩大，大厅大房，无设计可言，类同于农民屋。n 品质时代别墅除了面积大的特点外，较注重设计风格、建筑质量、景观营造等产品品质方面。n 主题时代除关注产品品质等硬件外，较注重开发主题、物业管理、社区文化等软件方面。n 体验时代主题地产更多是开发营销商单方面设计建造、营销的某一主题建筑物，而体验地产最重视与消费者双向互动式沟通，以创造体验吸引消费者，除关注住宅软硬件之外，特别关注居住者在售前、售中、售后的购房、居住体验。全过程以体验为导向设计、

13、建造、营销建筑物，并注重收集客户反馈信息，依此对开发、营销、物管等环节做出调整与完善。(2) 2002年堪称中国别墅年北京、上海、广州、杭州等地别墅风行，产品种类多，供应量大，档次高，有天价别墅，也有平民别墅，有中产阶级别墅，也有前卫另类别墅。总体来看，中价位高品味(或高知名度等)别墅，如北京橘郡、广州碧桂园风凰城销售火爆，且易形成品牌；高价位别墅销售较慢；低价位、低品味别墅虽较旺销，但因其供应量大，同质化严重，致空置率连年上升。四、 体验经济浪潮服务经济的下一步将走向体验经济，人们会创造越来越多的跟体验有关的经济活动，商家将靠提供体验服务取胜。美国未来学家阿尔文托夫勒本世纪初，国内外诸多经济

14、学、社会学专家的一句预言，引起越来越多人的共鸣，“发达国家和大多发展中国家，在未来十五年内，将逐步进入体验经济时代”。1、经济价值演进的四个阶段 农业经济阶段 工业经济阶段 服务经济阶段体验经济阶段2、体验经济的内涵所谓体验经济，是指企业以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受。传统经济主要注重产品的功能、外观、价格等，体验经济则是从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，以此抓住消费者的注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。3、体验经济对生产及消费的影响 以体验消费为基础，开发新产品、新活动。 强调与消费者的沟通，并触动其内在的情感和情绪。 以创造体验吸引消费

15、者，并增加产品的附加价值。 以建立品牌、商标、标语及整体意象塑造等方式，取得消费者的认同感。4、体验经济中的体验营销 体验式营销（Experiential Marketing）是根据消费者的感官（Sense）、情感（Feel）、思考（Think）、行动（Act）、关联（Relate）五个方面为导向，进行产品规划设计与销售场景部署，使消费者身临其境，体验产品的差异化功能带给消费者的独特利益。 体验式营销的特点包括：关注顾客的体验；以体验为导向设计、制作和销售产品；检验消费情景；顾客既是理性的又是情感的，体验要有一个“主题”。第二部分 武汉房地产市场情况一、 武汉房地产市场分析1、 概念泛滥，开发

16、商做品牌心切凡发达地区成功运用的主题概念，如生态、智能化、运动，乃至法国风情、美式风格等，迅即被精明的武汉商家克隆，显示开发商专业底子虚薄，和对创建品牌的热情度。2、 新老城区竞争激烈，住宅郊区化渐成气候，大盘时代正加速到来。3、 亲水住宅增多，成为开发销量两旺热点住宅。开发商热衷临湖开发，购房者热衷临水而居。如碧波山庄的地中海式亲水住宅，新世界梦湖香郡澳洲风情别墅等。 4、 开发商竞相重金请国际级规划设计、园林景观、物业管理公司加盟。各国际公司的加盟，带来了多元化的建筑风格、园林景观、物业管理模式，但大多以克隆发达地区成熟作品为主，缺乏依武汉政治社会、风土人情、商脉文脉等特色而创新设计建造的

17、建筑物。如银河湾请美国WY，照搬照抄广州星河湾。5、 住宅市场多数供应毛坏房，但全装修房将逐渐增多。四季花城全装修房的热销，证明了市场需求是存在的，关键看如何做。6、 建筑类型统一，但别墅未来开发量将激增。市场以多层为主，小高层为辅，高层很少。但由于别墅用地规模较大，部份已进入开发准备、或观望以待开发阶段，预计明年下半年别墅推盘量将大量激增。7、 商业地产开发销售两旺，未来前景短期看好，中期低落，长期利好。包括社区商铺、写字楼等商物虽销售火爆，但整体开发、营销、管理水平不高，缺乏国际遍行的“五个统一”，因回报远不如预期，将套牢投资者很大一部分资金，但就长期而言，商物前景无限。8、 各种新技术、

18、新材料、新工艺的大量运用，竞争优胜劣汰，令整体水平逐步提升。 二、 武汉别墅市场情况1、 别墅市场总体情况及其特点武汉别墅市场可谓风起云涌、精彩纷呈。汀香水榭别墅、水蓝郡、高尔夫联体别墅、F天下大型生态别墅等风骚一时，武汉别墅市场的规模亦呈不断扩大之势，别墅市场不断升温。 低价位别墅以其总价位低而倍受市场欢迎。主要集中在 汀香水榭、碧海花园、玉龙岛花园、景绣豪园，面积在200平方米左右，总价位在30至60 万元之间。 中价位别墅比重较大。主要集中在银湖丽舍、高尔夫花园、佳海茗苑、黄金海岸、金色港湾、水蓝郡、银河湾等，其价位在2400元至3300元/平方米。高价位别墅均价在3600元至7000元

19、/平方米，总价114万元至350万元，主要集中在水蓝郡、金色港湾、丽岛花园、高尔夫城市花园等几个楼盘。其他楼盘均价在2850元/平方米，总价在150万元至180万元。 购买群体分散，以本地为主。从购买的群体看，本地约占60-70%，外地约占30-40%。消费群体主要集中在民营、私营、个体老板、公司总裁、高级管理人员、文体界名人、职业经理、律师、资深会计师、新闻单位高层人员、高级教授、归侨、港、澳、台地区及其他国家在武汉的科研、工作、经商人员等等。 产品以混合社区(联体别墅、独立别墅、多层及高层混居)为主纯别墅项目仅水蓝郡等比例较少楼盘。 别墅市场开发现状据不完全统计，今年新开工和竣工别墅项目共

20、有19个，用地一般在200至2000亩之间，开发总量4583栋（套），其中已竣工2335栋（套），在建2248栋（套），总建筑面积123万平方米，竣工面积55.87万平方米，平均每栋（套）239平方米，占全市2002住宅竣工建筑面积的9%。每平方米单价1280元至7000元不等。别墅产品以双拼、联排、独立式为主。新开发的别墅楼盘主要集中在武昌地区的南湖、汤逊湖、东湖，汉口地区的金银湖、后湖，汉口地区的沌口等区域。2、 武汉市别墅市场存在的问题开发主题方面“主题泛滥，克隆成风”，同质化严重，普遍水平不高，盛行模仿、简单照抄照搬。为宏宇碧海花园模仿广州碧桂园。小区规划方面普遍存在总体规划布局缺乏创

21、新，单调呆板，路网设计不够灵活流畅等局限，类同所谓“社会主义新发展”，如玉龙岛别墅。建筑方面设计不够新颖，面积过大，奢华材料堆砌，导致总价过高，造成资源浪费，如水蓝郡。景观设计方面奢华浪费，豪气有余品位不足，用料有些过于高档，但缺乏文化内涵，无单一核心主题。如新世界梦湖香郡同时诉求最大香草馆、水族馆、生态湖景，卖点相互打架，而令消费者无所适从，极大影响产品销售力。营销推广方面“卖点过多，卖相太差”，没有提炼出核心卖点，不注重项目形象包装，缺乏高明的策略和整合推广手法，各信息广告推广没有形成整合力。物业管理方面仅停留在清洁、保安等常规服务的初级水平。3、武汉市别墅市场需求实用而经济的别墅经调研表

22、明，武汉独立别墅大多总价在130-300万元，面积大多每幢300平方以上。以价格、面积两项指标细分市场，则表明200平方米左右、100万以下的独立别墅市场存在一定空白点。类推至联排、空中别墅，200平方米左右，总价60万元以下的产品有较大市场机会。别墅并非单纯越大越豪，真正有思想、有品味的购房者，更重视住宅的品位、功能和价值。正如阿尔贝蒂（与达芬奇、但丁同时代、齐名的著名建筑师，文艺复兴艺术理论主要奠基人）在论建筑中所言，“在任何时候，任何场合，建筑师都应表现出把实用和经济性放到首位的愿望。即使在进行装饰的时候，也应该把它们做得象是首先为实用而做的”。适度领先潮流，适合目标者生活方式的别墅别墅

23、是一种生活方式，是一种对顶级生活的追求。别墅购买者潜意识始终热爱张扬自己的成功或表现自己的品味，显示或财富、或品味、或学识、或精神层面的高人一等，故适度领先社会及住宅潮流，能满足目标消费者自我实现价值的别墅，能显示其与众不同的住宅，将大受青睐。但目前武汉别墅市场概念泛滥，生活方式炒作痕迹过浓，故必须提炼出具“唯一性、权威性、排他性”的独特生活方式，必须将其真正落实到开发营销每一实操环节，而不是停留在概念策划报告上；必须将其以一流的建筑营销语言表现出来，方可规避同质化竞争，热销市场并塑造品牌。第三部分 别墅消费群分析一、别墅消费群共性1、基本特征 社会上富裕的一群，收入稳定，社会地位高； 年龄介

24、于3060岁之间，大多集中于3550岁； 阅历丰富，见多识广，视野开阔，有国际化理念； 对具文化品位的事物认同与追求，钟情于纯自然、高品质建筑，追求“珍品化”生活； 在释放成功的同时，喜欢树立自我、标榜个性，追求独特文化品位和高质量休闲健康的生活； 关注国家政治、经济、科技动态，以把握大局，促进事业发展； 向往高度的自由，包括金钱、身体、精神等各方面的自由。2、 别墅消费的本质 别墅是亚文化的载体文化是整个社会生活方式的总和，亚文化群则是在特定区域中有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群。别墅不仅象征着财富，也象征着高境界的居住文化，是“精神贵族”这一亚文化群的载体。 别墅的灵魂身份

25、与阶层的体现渴望社会认同其价值是人的天性，住房可以使居者的身份和阶层一目了然，居住的区域、居所的类型、居所的品牌与风格都影射出居者的社会地位。别墅做为住宅的终极产品，身份和阶层的象征意义是首当其冲的，这正是别墅的灵魂。 别墅展现出对社会资源的控制别墅的开发建立在对稀缺土地资源占有的基础上，别墅占用了大面积的自然景观、生态资源，从而展现了社会高阶层人士对财富、土地资源、生态资源等社会资源的控制能力，满足了人与生俱来的控制欲，国家对别墅开发的控制措施将进一步激发这种控制欲。 “自由”是别墅的内在价值崇高的地位和富足的金钱为高阶层人士带来了物质的自由，然而在拥挤的城市还远未满足他们身心的高度自由，而

26、别墅提供了这样一个自由空间，居者拥有了与自然亲近的自由、健康休闲的自由 、选择人际交往的自由、闲遐放松的自由，享有自我空间的自由、表现个性的自由，这种身心的高度自由正是别墅消费者潜在的真正需求。3、 消费群体细分1、职业与阶层的区分 中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英； 外资企业家、外资人员、外企管理人士和海归派人士； 私营企业主、个体老板及部分暴富者； 专家、教授、讲师等高级知识分子、律师、会计师等专业人士； 文体、娱乐界明星； 投资者。2消费型态区分由于别墅消费者的社会背景、生活习惯、知识文化水平和居住观念都有所不同，别墅项目的目标客户定位不可能一网打尽，有必要区分出各类型消

27、费者的消费型态，结合项目的各项因素，寻找出主力客户群。各类型的消费者都具有共性，只是他们的消费需求和消费动机的侧重点不同，以下是对别墅消费主要几种型态的描述： 风格主导型风格主导型的消费者注重居所的设计风格、个性气质，对居住所在地的外观、个性化配置极为关注，这一群体主要是外资企业家、外企管理人员、海归派人士以及中资企业的高级经理人，这一群体趋于年轻化。 豪华气派型豪华气派型的消费者追求奢华和引人注目的品牌，对居所的格局、配套、材质十分讲究，这一群体以私营企业主、高级经理人和IT、金融、房地产等高收入行业的精英为主，包括一部分暴富者。 避世享受型避世享受型看重的是居所的私密性和舒适的环境，这一群

28、体主要是一些文体、娱乐界的名人，他们不愿被外人过多的干扰，幽静高雅的别墅是他们的最佳选择。另外还有一些崇尚“5+2”生活方式的高收入者，购买环境优美的别墅做为节假日渡假休息的场所。 文化主导型文化主导型非常注重居所的文化品味，社区的文化内涵，从文化艺术和审美的角度看待居所，这一群体包括教授、讲师、科研人员等高级知识分子与及律师、会计师等专业人士，这一群体严格意议上讲还属于中产阶级，对别墅的价格较为敏感。4、 别墅消费者的消费行为1、消费动机马斯洛的需求理论说“自我实现需求是生理需求之上的高级需求，是人的本性”。别墅除去安居栖身的意义之外，越来越体现出其独特的文化附加值和个性特点。据一项对别墅消

29、费者的调查询问，在购买别墅的原因一题答案中，选择了“显示身份”、“凸显个性”、“显品位”、“亲近自然”等文化因素的人占绝大多数，这种现象反应出别墅消费精神层面的重要性。2、影响购买决策的因素不同的消费个体所关注和侧重的购买因素都有所不同，较普遍的影响购买决策的因素依次为：地理位置、价格、安全性和私密性、生态和景观环境、建筑设计、物业管理、社区文化、配套功能和设施、子女教育。四、别墅消费者的生活型态1、心理特征据调研，别墅消费者存在一些普遍的心理共性：他们有着明显的领导欲和自信心；他们潜意识中喜欢张扬自己的成功或表明自己的品位，表现自己对周边环境和事态的控制力；他们力求超越，追求极至；他们具有超

30、乎常人的毅力和恒心，不达目的誓不罢休；他们对周围的人、事、物有很高的追求，对事业、家庭、社会，有着比其他人更强烈的责任心。2、消费理念别墅消费者必定是高收入者，根据零点调查公司采取随机抽样方式对北京、上海、广州、武汉、成都、南京、西安、郑州、大连、沈阳10个城市的高收入居民进行的一项调查显示：高收入群体与普通低收入群体在消费行为上存在一定差异，这比较突出地表现在高收入者对广告的兴趣，和拥有银行卡的比例明显高于低收入者。他们不太乐于货比三家、讨价还价，而是更习惯于集中购物和规律购物；他们更易受媒介的影响而不是现场促销与眼见为实。3、生活态度别墅消费人群注重生活的质素和品位，在物质享受得到相对满足

31、的情况下，他们更多追求精神享受。实现自我价值和承担家庭乃至社会的责任是他们较为普遍的生活目标。面对工作和事业的压力，他们抱着“工作是工作，生活是生活，两者尽量分开”的态度。努力地工作，尽情地享受，已成为一种高收入者的普遍现象。他们的业余生活非常丰富，方式也多种多样。据一项调查，在一定程度上可以反应出他们的生活态度和价值观，他们业余生活的主要方式依次为（多项选择）：聚会及社交活动（78%）、与家人一起（60%）、休闲娱乐（82%）、旅游（58%）、读书充电（45%）。小结：如前所述，别墅消费群普遍追求更高级的居住空间和生活品质，他们重视私人生活空间，潜意识喜欢张扬自己的成功或表现自己的品味，其购

32、房心态进入自我实现的需求层次。注重小区主题、建筑及景观设计，注重发展商实力，关注楼盘保值升值潜力。第四部分 项目分析一、 光谷板块分析1、光谷态势分析2001年7月，国家批准建设的武汉光谷，完成了“新知识、新信息、新科技”与“新经济、新商业、新生活”的衔接，正为武汉注入全新的活力，也将为全球范围内的城市化进程提供一个动态的模本，具备树立具全国影响力区域的基础。光谷不仅是一个区域概念，更是未来武昌新城之所在。光谷地产不仅将在武汉市现有的几大板块中脱颖而出，就是在全国范围来看，比起广州的华南板块、深圳的华桥城、北京的亚运村板块，光谷地产在良好的自然人文、科技资源等方面，不仅毫不逊色，而且优秀得多，

33、光谷地产具备形成全国性地方品牌的基础。地产板块的崛起，依靠成熟大型地方商共同托举。光谷板块汇集了万科、保利、美好愿景、东湖高新、当代等知名地产大鳄，还有众多神秘投资商、开发商等新鲜血液加入，有望成为超越广州华南板块等知名板块的“新世纪中国地产第一板块。”2、光谷人群分析光谷板块高校林立，同时作为国家级高科技园区，拥有众多高科技企业，省政府亦驻扎此地高校中的教授、副教授，高科技企业中高层管理者，政府公务员，皆具有较好的教育背景、较强的经济实力，比较注重生活的品质、身心的健康，空气清新、回归自然、品味超群的居住方式对他们有很强的吸引力。二、 项目分析1、优势 开发商政府、新闻媒体等社会关系资源丰富

34、； 资金实力充裕； 处在光谷板块，借势板块影响力，容易聚焦公众注意力； 临湖地块，自然景观开扬。2、劣势 无开发经验； 无品牌影响力； 交通不够方便； 市场先机已为其他楼盘所占。3、机会 光谷地产板块的崛起 学校、高科技企业购房群体的崛起4、威胁 央行房贷控制； 其他楼盘的竞争。第五部分 项目定位一、 战略定位追求政府、公司、合作方及业主多方共赢，追求经济、社会、品牌效益并重，规避其他别墅小区旧有弊端，全面创新，细节完美，创造最适宜居住、最广受好评的别墅精品，引导别墅市场潮流及居住方式。二、消费群体定位1、核心消费群一是武汉的高校教职人员，主要集中在本项目周边高等院校的教授、副教授、高级讲师等

35、“高资高知”人群。二是光谷板块的高新科技企业的中高层管理人员，主要集中在项目周边的东湖高新技术开发区内的企业业主、董事长、总经理、CEO等企业管理精英。2、主消费群武昌区、光谷板块非高新科技企业中高层管理人员，附近省政府、区政府及各级职能部门高收入人士，记者、律师、自由职业者、艺术家等其他“高资高知”者。3、次消费群一是政府、企事业单位的隐性高收入人群。包括武汉市、周边市县各级政府机关、职能部门的科级以上的国家公务员，其他区域企事业单位中高收入者。二是周边区域“高资高知”者，及社会上附庸风雅的“暴发户”等。三、主题定位世界变化太快，观念纷繁复杂，竞争激烈残酷，现代人在功利盛行、浮躁虚伪的世界容

36、易迷失自我，变成世俗观念、社会制度和通行标准的奴隶，高资高知者多希望凭借自己的心智和外力，超越凡俗，凌驾其上。目标消费者大多是有文化、有品味、财务自由的“高资高知”者，或羡慕、期望与“高资高知”者结邻的各层人士，他们不媚俗，不盲从，不愿成为世俗观念和社会制度的奴隶；他们买别墅已从以前低层次的彰显身份、标榜财富，提升到更高层次的追求身心自由、健康、品位与文化的多元生活方式；他们重视生命体验，崇尚自由自在、超凡脱俗的人生境界。“不自由，毋宁死”最早由知识分子提出，人性无分古今，它道出高知分子追求身心自由、言论自由、人格自由的心声；“白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理，便觉是个自由的人”

37、，表明知识分子对社会约束的极度反感，而对自由自在、无拘无束的极端渴求。而现代“高资高知”人群，在事业成功之时，更渴求返朴归真、自由自在，他们厌倦了公关应酬的繁文褥节，工作场所的疲于应对，公众场合的虚言伪行，他们希望挣脱凡尘羁绊，在自然与知识海洋中自由翱翔。北大教授、建筑哲学家赵鑫珊在其“建筑是首哲理诗”中说：“建筑是有灵性、有生命的。最好的建筑，是能让人体验三重的我，即过去的我，现在的我和将来的我，这才是真心的自由圆满的我。即最好的建筑，是自由圆满的建筑。”综上所述，本项目开发主题定位是“自由体验，人文关怀”，核心词是“自由”。自由体现在规划设计让人自由自在，悠然自得；体现在建筑空间让人自由生活，与自然及心灵自由沟通；体现在景观设计让人自由溶入，游戏其中。自由还表现在物业管理的24小时监控、门禁管