商业物业工程设备设施管理专训

1、主要内容主要内容 商业物业工程管理的前期介入商业物业工程管理的前期介入 1 商业物业工程新建项目的接管与验收商业物业工程新建项目的接管与验收2 商业物业工程设备设施的维修和保养商业物业工程设备设施的维修和保养5 商业物业工程问题的整改与完善商业物业工程问题的整改与完善3 商业建筑和设备设施管理的基础知识与应用商业建筑和设备设施管理的基础知识与应用4 商业物业工程采购管理商业物业工程采购管理9 商业物业工程资本性支出管理商业物业工程资本性支出管理 10 商业物业工程合格供应商管理商业物业工程合格供应商管理8 商业物业工程的设备间管理商业物业工程的设备间管理7 商业物业工程能源管理商业物业工程能源

2、管理6 1.商业物业工程管理前期介入的划分及作用商业物业工程管理前期介入的划分及作用 商业物业工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到商业物业工程管理前期介入自开发项目的可行性研究阶段到 商户大批入住装修完毕转入正常管理，应包括两个阶段：商户大批入住装修完毕转入正常管理，应包括两个阶段：早早 期介入期介入和和前期管理前期管理。 早期介入早期介入是指商业物业工程的有关人员参与项目的可行性研是指商业物业工程的有关人员参与项目的可行性研 究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程，商业物业工究、规划设计、建设、销售和竣工验收的过程，商业物业工 程人员从商业物业工程管理的专业角度提出意见和建议，以程

3、人员从商业物业工程管理的专业角度提出意见和建议，以 便减少建成后的商业物业在使用、运行、维修上的不足，最便减少建成后的商业物业在使用、运行、维修上的不足，最 大限度满足业主和使用人的需求。大限度满足业主和使用人的需求。 前期管理前期管理是指在物业承接查验、商户入住装修中商业物业工是指在物业承接查验、商户入住装修中商业物业工 程管理人员的介入。这一阶段的工作主要是商业工程正常使程管理人员的介入。这一阶段的工作主要是商业工程正常使 用期所需的管理服务内容、物业设备设施承接查验、商户入用期所需的管理服务内容、物业设备设施承接查验、商户入 住装修管理、工程质量保修处理及工程有关方面管理机构和住装修管理

4、、工程质量保修处理及工程有关方面管理机构和 人员的配置、工程管理规章制度的制定、商业工程设备设施人员的配置、工程管理规章制度的制定、商业工程设备设施 的验收与接管、主力店、次主力店设备设施的进入管理、房的验收与接管、主力店、次主力店设备设施的进入管理、房 屋装修管理以及档案资料的建立。屋装修管理以及档案资料的建立。 2.商业工程管理前期介入的必要性商业工程管理前期介入的必要性 在项目开发建设工作早期，商业物业工程管在项目开发建设工作早期，商业物业工程管 理人员通过早期介入活动，将长期积累的商理人员通过早期介入活动，将长期积累的商 业管理知识和经验对项目的可行性提出意见业管理知识和经验对项目的可

5、行性提出意见 和建议；就原设计图纸的缺欠或不足，提出和建议；就原设计图纸的缺欠或不足，提出 有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的有关楼宇结构布局及功能使用、设备设施的 选型、配置、运行、维修及管理方面的改进选型、配置、运行、维修及管理方面的改进 建议；监管在施工程的质量，发现和检查不建议；监管在施工程的质量，发现和检查不 合格、不合理、不符合质量标准的工程问题合格、不合理、不符合质量标准的工程问题 提出整改建议；提出整改建议； 在承接查验对工程质量及设备设施进行测在承接查验对工程质量及设备设施进行测 试、检验、调整、试车和指出前期工程质试、检验、调整、试车和指出前期工程质 量及设备设施的缺陷

6、，就改进方案的可能量及设备设施的缺陷，就改进方案的可能 性和费用提出建议并总结工程前期介入发性和费用提出建议并总结工程前期介入发 现的问题作为案例；在招商出租阶段同步现的问题作为案例；在招商出租阶段同步 跟进配合，协助项目公司及时发现和处理跟进配合，协助项目公司及时发现和处理 存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和存在的问题，从源头上堵住漏洞，避免和 减少上述阶段的问题发生，而且在项目开减少上述阶段的问题发生，而且在项目开 发初期把不利于商业管理、损害商户利益发初期把不利于商业管理、损害商户利益 的因素尽可能消除或减少，以保障物业正的因素尽可能消除或减少，以保障物业正 常投入使用后的正常运行。常

7、投入使用后的正常运行。 3.商业工程管理前期介入意义的作用商业工程管理前期介入意义的作用 优化设计优化设计 商业地产开发项目的规划设计、建造质量、设备设施投资配商业地产开发项目的规划设计、建造质量、设备设施投资配 置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的置及环境布置往往受限于许多客观因素的影响或主观因素的 认识，由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业认识，由于这些原因所造成的缺欠都直接影响着日后的商业 使用环境、条件和功能等，而商业物业工程管理人员由于参使用环境、条件和功能等，而商业物业工程管理人员由于参 与了许多商业物业工程管理项目的前期介入和日后工程管理与了许多商业物业

8、工程管理项目的前期介入和日后工程管理 工作，积累了丰富的商业物业工程管理经验，同时也因角色工作，积累了丰富的商业物业工程管理经验，同时也因角色 的不同，看问题的视野不同，对商业物业可能会出现的规划的不同，看问题的视野不同，对商业物业可能会出现的规划 设计、设备设施选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感，设计、设备设施选型、配置和建造质量缺陷往往比较敏感， 能及时发现指出，这样就能确保商业项目开发建设的质量。能及时发现指出，这样就能确保商业项目开发建设的质量。 例如：某商业物业管理公司工程人员每年例如：某商业物业管理公司工程人员每年 汇集运行中新发现的问题，定期更新汇集运行中新发现的问题，定期更新

9、商商 业地产技术条件业地产技术条件，从源头上保证所开发，从源头上保证所开发 的商业地产符合市场需求，便于日后的运的商业地产符合市场需求，便于日后的运 行管理。行管理。 有助于提高工程质量有助于提高工程质量 在商业地产开发建设的过程中，商业在商业地产开发建设的过程中，商业 物业工程管理人员利用自身优势协助物业工程管理人员利用自身优势协助 建设单位加强工程质量管理，及时发建设单位加强工程质量管理，及时发 现设计、施工过程中的缺陷，提前防现设计、施工过程中的缺陷，提前防 范质量隐患，使工程质量问题在施工范质量隐患，使工程质量问题在施工 过程中及时得到解决，避免日后使用过程中及时得到解决，避免日后使用

10、 中再投入额外资金和精力，从而减少中再投入额外资金和精力，从而减少 浪费，提升商业地产的品质。浪费，提升商业地产的品质。 例如：在某项目建设中，商业物业工程管理人员在例如：在某项目建设中，商业物业工程管理人员在 商业购物中心装修期间发现购物中心商铺内许多风商业购物中心装修期间发现购物中心商铺内许多风 机盘管出风口安装在格栅吊顶之上，且格栅吊顶不机盘管出风口安装在格栅吊顶之上，且格栅吊顶不 能上人，由此将可能产生两个问题：能上人，由此将可能产生两个问题： （1） 空调的无效负荷增加，吊顶之上的部分也将空调的无效负荷增加，吊顶之上的部分也将 成为空调的负荷区域，无形中加大了能耗。成为空调的负荷区域

11、，无形中加大了能耗。 （2）格栅吊顶无法承重，增加了更换回风过滤网）格栅吊顶无法承重，增加了更换回风过滤网 的难度，甚至导致过滤网无法更换。的难度，甚至导致过滤网无法更换。 为此，必须将出风口下引到格栅之下，经过多方面为此，必须将出风口下引到格栅之下，经过多方面 努力，终于项目公司同意安排下引，并在开业前完努力，终于项目公司同意安排下引，并在开业前完 成了风管下引工作。方便了日后空调的运行管理。成了风管下引工作。方便了日后空调的运行管理。 有利于了解商业地产的情况有利于了解商业地产的情况 商业物业工程管理人员通过前期介入可以商业物业工程管理人员通过前期介入可以 熟悉建筑结构、管线走向、设备安装

12、等情熟悉建筑结构、管线走向、设备安装等情 况，对于图纸的改动部分做好记录，对隐况，对于图纸的改动部分做好记录，对隐 蔽工程状况全过程跟踪，充分了解所管商蔽工程状况全过程跟踪，充分了解所管商 业物业的情况，从而在日后的管理中做到业物业的情况，从而在日后的管理中做到 心中有数，心中有数，“对症下药对症下药”。 为日后商业管理作充分准备为日后商业管理作充分准备 可利用前期介入的机会，逐步开展修订工可利用前期介入的机会，逐步开展修订工 程管理方案和各项管理制度、进行人员招程管理方案和各项管理制度、进行人员招 聘、岗前培训、业户入住装修管理等准备聘、岗前培训、业户入住装修管理等准备 工作。同时通过前期介

13、入过程中与各方磨工作。同时通过前期介入过程中与各方磨 合，理顺与环卫、水电、通信治安、绿化合，理顺与环卫、水电、通信治安、绿化 等部门之间的关系，建立畅通的沟通渠道等部门之间的关系，建立畅通的沟通渠道 ，为日后商业物业工程的使用和管理打下，为日后商业物业工程的使用和管理打下 良好的基础。良好的基础。 4.项目立项决策可行性研究阶段项目立项决策可行性研究阶段 的介入要点的介入要点 可行性研究阶段的介入可行性研究阶段的介入 商业地产开发首先进行的是可行性研究。其商业地产开发首先进行的是可行性研究。其 涉及到商业物业工程管理的所有建筑物的功涉及到商业物业工程管理的所有建筑物的功 能、结构、供电、供水

14、、供气等设备的选型能、结构、供电、供水、供气等设备的选型 等一系列工程项目。工程项目是商业物业工等一系列工程项目。工程项目是商业物业工 程管理人员参与立项决策的主要内容，工程程管理人员参与立项决策的主要内容，工程 项目内容能否满足今后商业运行后商业工程项目内容能否满足今后商业运行后商业工程 管理的要求，是商业物业工程管理要考虑的管理的要求，是商业物业工程管理要考虑的 首要问题。首要问题。 可行性研究阶段的介入要点：可行性研究阶段的介入要点： 1、提供已运行的商业物业在工程配套方面、提供已运行的商业物业在工程配套方面 的成功与缺欠。的成功与缺欠。 2、就日后的商业工程管理内容、商业工程、就日后的

15、商业工程管理内容、商业工程 管理标准及成本、设备设施维修支出等方管理标准及成本、设备设施维修支出等方 面提供有参考价值的意见。正确的建议和面提供有参考价值的意见。正确的建议和 重要的信息可对项目的可行性分析、降低重要的信息可对项目的可行性分析、降低 决策的风险起着重要的作用。决策的风险起着重要的作用。 5.规划设计阶段介入要点规划设计阶段介入要点 由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型 商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业 工程设备设施的选型配置有其具体的要求，因工程设备设施的选型配置有其具体的要求，因 此在

16、设计上对商业楼宇的功能、结构及工程设此在设计上对商业楼宇的功能、结构及工程设 备设施的的整体布局，对商业工程设备设施的备设施的的整体布局，对商业工程设备设施的 选型配置及不同业态对工程方面的需求是设计选型配置及不同业态对工程方面的需求是设计 介入时要考虑的主要问题。工程设备既要能满介入时要考虑的主要问题。工程设备既要能满 足整体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业足整体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业 态具体需求，更要便于商业物业工程管理。态具体需求，更要便于商业物业工程管理。 规划设计阶段的介入要点：规划设计阶段的介入要点： 1、就结构布局、功能方面提出改进建议；、就结构布局、功能方面提出改

17、进建议； 2、设备设施配套和水电气等供应容量合理、设备设施配套和水电气等供应容量合理 性、适应性；性、适应性； 3、设备设施、装修材料的设置、选型等。、设备设施、装修材料的设置、选型等。 例如：大型的零售商业与一般规模的娱乐例如：大型的零售商业与一般规模的娱乐 公司同在一个楼宇时，在设计时就要考虑公司同在一个楼宇时，在设计时就要考虑 两个不同的业态在空调及其他设备上的使两个不同的业态在空调及其他设备上的使 用问题。由于两种业态的营业时间不同，用问题。由于两种业态的营业时间不同， 要求的环境温度也不同，应根据两个不同要求的环境温度也不同，应根据两个不同 的业态在设备配置方面的需求实际情况，的业态

18、在设备配置方面的需求实际情况， 提供设备设施配置的具体设计方案。提供设备设施配置的具体设计方案。 6.施工建设阶段的介入要点施工建设阶段的介入要点 商业工程管理施工建设阶段的介入要点：商业工程管理施工建设阶段的介入要点： 1、配合监理公司检查监督施工工程中批量较大的各、配合监理公司检查监督施工工程中批量较大的各 种建材、装饰材料和建筑配套设备设施是否与设计种建材、装饰材料和建筑配套设备设施是否与设计 图纸规定的品牌、型号、规格和标准相符合，以及图纸规定的品牌、型号、规格和标准相符合，以及 施工安装的质量。施工安装的质量。 2、配合监理公司重点对建筑的结构、防水层、隐蔽、配合监理公司重点对建筑的

19、结构、防水层、隐蔽 工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的监督工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的监督 检查。检查。 3、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况， 特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映 的内容。的内容。 4、在项目公司、监理公司的配合下将参与所有土建、在项目公司、监理公司的配合下将参与所有土建 工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政 工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施 的保

20、质的保质(修修)期的保质期的保质(修修)内容、保质内容、保质(修修)期限、责任期限、责任 、费用、费用(维修保证金维修保证金)违约处理等达成书面协议，以便违约处理等达成书面协议，以便 运行后的工作联系。运行后的工作联系。 5、重要的土建要确保一定的抽检合格率，所有的隐、重要的土建要确保一定的抽检合格率，所有的隐 蔽工程都要进行质量验收，且要有商业物业管理人蔽工程都要进行质量验收，且要有商业物业管理人 员参加。尤其是防水工程的各工序验收。员参加。尤其是防水工程的各工序验收。 7.设备安装调试阶段的介入要点设备安装调试阶段的介入要点 设备安装调试阶段的介入要点：设备安装调试阶段的介入要点： 1、参

21、与重要的大型配套设备、参与重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调包括电梯、中央空调 、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电 话通讯交换系统等话通讯交换系统等)安装调试工作，要求施工单位安装调试工作，要求施工单位 对商业工程管理人员及相关技术操作人员提供正对商业工程管理人员及相关技术操作人员提供正 规的培训。规的培训。 2、通过详细查看各专业设备技术参数，结合设备、通过详细查看各专业设备技术参数，结合设备 随机文件，了解掌握各专业设备的技术参数，安随机文件，了解掌握各专业设备的技术参数，安 装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸装基础、标高、位置

22、和方向，维修拆卸空间尺寸 、动力电缆连接等技术要求。、动力电缆连接等技术要求。 3、在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间、在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间 位置及外形尺寸的基础上，在符合设计规范、位置及外形尺寸的基础上，在符合设计规范、 技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操 作便利、易于维修保养，设备系统容易调节匹作便利、易于维修保养，设备系统容易调节匹 配，系统管线布置和流程控制更趋于经济合理配，系统管线布置和流程控制更趋于经济合理 ，各系统的动能、功能流量输出应便于计量管，各系统的动能、功能流量输出应便于计量管 理，便于经济核算。理，便于经济

23、核算。 4、参加设备安装工程分布、分项工程验收、参加设备安装工程分布、分项工程验收、 隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收， 从设备运行管理方面提出整改意见和建议。从设备运行管理方面提出整改意见和建议。 8.竣工验收的介入要点竣工验收的介入要点 竣工验收是最后的验收，其介入要点：竣工验收是最后的验收，其介入要点： 商业物业工程管理人员应会同项目公司、监理公司商业物业工程管理人员应会同项目公司、监理公司 及有关人员参与项目的整体竣工验收，应随同相关及有关人员参与项目的整体竣工验收，应随同相关 验收组观看验收过程，主要是为了掌握验收情况，验收组观看验收过程

24、，主要是为了掌握验收情况， 收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留 问题，为商业工程管理的接管验收做准备。对不符问题，为商业工程管理的接管验收做准备。对不符 合商业工程管理要求的工程项目内容及缺欠要记录合商业工程管理要求的工程项目内容及缺欠要记录 在案，并提交项目公司整改。在案，并提交项目公司整改。 9.装修装饰阶段的介入装修装饰阶段的介入 1、熟悉经项目公司审核的主力店二次装修图纸、熟悉经项目公司审核的主力店二次装修图纸 。 2、审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工、审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工 图纸应包括效果图、总平面图、各立面

25、图、天花图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花 平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统 图、电气施工平面图、所有主材明细等。图、电气施工平面图、所有主材明细等。 3、审核施工单位资质证明，包括施工单位营业、审核施工单位资质证明，包括施工单位营业 执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证 ，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的 上岗证明。上岗证明。 PPT制作：李冠英 接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别 PPT制作：李冠英 2.验收目的不同验收

26、目的不同 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了 设计文件所规定的要求，也是开发商为了设计文件所规定的要求，也是开发商为了 使物业取得进入市场的资格，对物业是否使物业取得进入市场的资格，对物业是否 合格所进行的质量验收。接管验收是在竣合格所进行的质量验收。接管验收是在竣 工验收合格的基础上，以满足使用功能和工验收合格的基础上，以满足使用功能和 物业现状条件为主要内容的再检验，是为物业现状条件为主要内容的再检验，是为 了分清管理责任，对即将管理的物业质量了分清管理责任，对即将管理的物业质量 和物业现状进行的验收。和物业现状进行的验收。 PPT制作：李冠英 PPT

27、制作：李冠英 PPT制作：李冠英 PPT制作：李冠英 商业项目工程验收工作要点商业项目工程验收工作要点 PPT制作：李冠英 8.2.4对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期 工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、 施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求 收集整理的文件资料主要有：收集整理的文件资料主要有： 1、设备选型报告及技术经济论证；、设备选型报告及技术经济论证； 2、设备购置合同；、设备购置合同； 3、设备安装合同；、设备安装合同； 4、设备随机文

28、件（说明书、合格证、装箱单等）；、设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）； 5、进口设备商检证明文件；、进口设备商检证明文件； PPT制作：李冠英 6、设备安装调试记录；、设备安装调试记录； 7、设备性能检测和验收移交书；、设备性能检测和验收移交书； 8、设备安装现场更改单和设计更改单；、设备安装现场更改单和设计更改单； 9、技术管理业务往来文件、批件等。、技术管理业务往来文件、批件等。 这些文件资料连同设备安装工程竣工这些文件资料连同设备安装工程竣工 验收图纸资料一起归入设备前期技术验收图纸资料一起归入设备前期技术 资料档案。资料档案。 PPT制作：李冠英 新建项目的工程设备验收工作内容新

29、建项目的工程设备验收工作内容 新建商业项目一般体量均较大、业态复杂，新建商业项目一般体量均较大、业态复杂， 由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保 证资金迅速回收，往往是商业部分先竣工开证资金迅速回收，往往是商业部分先竣工开 业，因此新项目的接管与验收工作比较复杂业，因此新项目的接管与验收工作比较复杂 也非常重要。也非常重要。 新建项目的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工新建项目的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工 程的验收和设施设备的验收。与通常意义上程的验收和设施设备的验收。与通常意义上 的竣工验收有所不同，下面介绍作为商业物的竣工验收有所不同，下面介绍作为商业物

30、 业工程管理部门的工作。业工程管理部门的工作。 PPT制作：李冠英 商业物业工程管理部门，要掌握新项目各商业物业工程管理部门，要掌握新项目各 类工程设备设施的第一手技术资料，同时类工程设备设施的第一手技术资料，同时 保证开业第一时间即进入正常工作状态，保证开业第一时间即进入正常工作状态， 在新项目竣工验收前即派相关工程技术人在新项目竣工验收前即派相关工程技术人 员进行合署办公。员进行合署办公。 PPT制作：李冠英 正式接管时应注意的主要问题正式接管时应注意的主要问题 1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改 意见进行复核。对尚未完善的事项，要求项意见进行复

31、核。对尚未完善的事项，要求项 目公司提出补救和解决措施并备案。目公司提出补救和解决措施并备案。 2、项目公司应将所有土建工程、装饰工程、项目公司应将所有土建工程、装饰工程、 市政工程、设备安装工程等主要配套工程的市政工程、设备安装工程等主要配套工程的 施工（承包）单位名称、工程项目、工程负施工（承包）单位名称、工程项目、工程负 责人联系电话、保修内容、保修期限等内容责人联系电话、保修内容、保修期限等内容 列出清单交给商业物业管理公司。列出清单交给商业物业管理公司。 PPT制作：李冠英 PPT制作：李冠英 7、能源计量的确认、能源计量的确认 主力店的能量计量从进场日开始，如果项目主力店的能量计量

32、从进场日开始，如果项目 公司所属的施工队伍在进场日后主力店内仍公司所属的施工队伍在进场日后主力店内仍 有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施 工单位与该主力店直接结算。同时明确交接工单位与该主力店直接结算。同时明确交接 日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完 善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费 用由施工单位承担。用由施工单位承担。 PPT制作：李冠英 8、遗留工程问题的确认、遗留工程问题的确认 商业物业工程管理的相关工程人员必须仔细阅商业物业工程管理的相关工程人员必须仔细阅 读

33、施工合同，深入现场查找充分发现问题，收读施工合同，深入现场查找充分发现问题，收 集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变 化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在 收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现 场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行 归类划分：工程质量问题、规划设计问题及商归类划分：工程质量问题、规划设计问题及商 业工程优化需求等。业工程优化需求等。 PPT制作：李冠英 9、在工程保修期间，如施工单位不履行合、在工程保修期

34、间，如施工单位不履行合 同义务的，请项目公司（或项目公司委托同义务的，请项目公司（或项目公司委托 管理公司）发函给施工单位要求其进场维管理公司）发函给施工单位要求其进场维 修。如施工单位拒不履行维保责任，则上修。如施工单位拒不履行维保责任，则上 报项目公司协调解决，或直接扣除施工方报项目公司协调解决，或直接扣除施工方 的相应维保款予以修复。的相应维保款予以修复。 1.工程遗留问题的一般处理方案工程遗留问题的一般处理方案 开业开业30天内，工程管理人员应充分查找、收集、天内，工程管理人员应充分查找、收集、 整理工程质量问题，也可依据日后实际运行条件整理工程质量问题，也可依据日后实际运行条件 预见

35、性做出合理推断并拍照取证，对所有工程遗预见性做出合理推断并拍照取证，对所有工程遗 留问题进行分设三类分别处理：规划设计问题、留问题进行分设三类分别处理：规划设计问题、 商业优化需求、施工质量问题。商业优化需求、施工质量问题。 规划设计中未涉及成本预算中未考虑规划设计中未涉及成本预算中未考虑 的项目的项目 工程管理部门要集中整理各项工程遗留问工程管理部门要集中整理各项工程遗留问 题，并在充分听取其他部门意见的基础上题，并在充分听取其他部门意见的基础上 ，对于影响商业活动和工程质量及品质的，对于影响商业活动和工程质量及品质的 问题及项目，形成问题及项目，形成“工程质量问题处理报工程质量问题处理报

36、告告”，阐明情况，明确整改方案及费用测，阐明情况，明确整改方案及费用测 算上报项目公司，得到处理批复后组织整算上报项目公司，得到处理批复后组织整 改实施。改实施。 商业物业需要优化的项目商业物业需要优化的项目 购物中心开业后，由经营部门提出商业物购物中心开业后，由经营部门提出商业物 业条件或商业设备不能满足商业经营活动业条件或商业设备不能满足商业经营活动 需要和影响正常经营的项目，工程人员整需要和影响正常经营的项目，工程人员整 理分析后，立册、分项形成书面文档清晰理分析后，立册、分项形成书面文档清晰 阐明原因及费用估算，由项目公司或商业阐明原因及费用估算，由项目公司或商业 物业管理公司工程部门

37、在项目保证金中或物业管理公司工程部门在项目保证金中或 维修基金中支出费用进行整改。维修基金中支出费用进行整改。 施工单位施工质量问题的项目施工单位施工质量问题的项目 商业物业公司工程管理人员应将收集的工程质量问商业物业公司工程管理人员应将收集的工程质量问 题列出清单及要求整改期限，上报项目公司协调施题列出清单及要求整改期限，上报项目公司协调施 工承包方尽快解决。要求项目公司支付工程质保金工承包方尽快解决。要求项目公司支付工程质保金 时，应经商业物业管理公司审批。如施工单位同一时，应经商业物业管理公司审批。如施工单位同一 问题维修三次后仍未解决，商业物业管理公司可在问题维修三次后仍未解决，商业物

38、业管理公司可在 书面通知项目公司和责任施工单位的前提下，另行书面通知项目公司和责任施工单位的前提下，另行 委托其他单位处理，相关费用从其质保金中扣除，委托其他单位处理，相关费用从其质保金中扣除， 如质保金不足，欠缺金额由责任施工单位承担。如质保金不足，欠缺金额由责任施工单位承担。 在工程保修期间，如施工单位不履行合同在工程保修期间，如施工单位不履行合同 义务的，由商业物业工程管理部门发函给义务的，由商业物业工程管理部门发函给 施工单位，同时抄报项目公司要求其进场施工单位，同时抄报项目公司要求其进场 维修，如对施工单位两次发函催促仍不履维修，如对施工单位两次发函催促仍不履 行维保责任的，行维保责

39、任的，7日内由商物业业管理公司日内由商物业业管理公司 负责估算维保金额向施工单位致函（抄报负责估算维保金额向施工单位致函（抄报 项目公司），由项目公司财务部直接代扣项目公司），由项目公司财务部直接代扣 施工单位相应维保款拔付到商业物业管理施工单位相应维保款拔付到商业物业管理 公司，商业物业工程管理部门可按制度对公司，商业物业工程管理部门可按制度对 上述维保项目做招投标，选定外委施工单上述维保项目做招投标，选定外委施工单 位完成维修。位完成维修。 2.工程问题、缺陷产生的原因工程问题、缺陷产生的原因 可行性研究阶段考虑不周可行性研究阶段考虑不周 商业项目工程问题、缺陷有因可行性研究商业项目工程问

40、题、缺陷有因可行性研究 阶段考虑不周而产生遗留问题，如层高、阶段考虑不周而产生遗留问题，如层高、 设施设备的配置、特种业态的配置（如餐设施设备的配置、特种业态的配置（如餐 饮、电玩、影院、饮、电玩、影院、KTV等）等。因可行性等）等。因可行性 研究阶段从商业经营角度考虑及论证不充研究阶段从商业经营角度考虑及论证不充 分，造成决策项目存在问题，导致开业后分，造成决策项目存在问题，导致开业后 不适应市场要求，不能满足经营需要而造不适应市场要求，不能满足经营需要而造 成工程问题。成工程问题。 1、空调的配置不足、空调的配置不足 例如：例如：某购物中心属组合店，其当时业态的配置某购物中心属组合店，其当

41、时业态的配置 为首层统一定位为服装、服饰为主的精品店，空为首层统一定位为服装、服饰为主的精品店，空 调冷量及供热的设计就根据这种业态进行，为节调冷量及供热的设计就根据这种业态进行，为节 省成本减少了公共通道的风柜机、风机盘管，其省成本减少了公共通道的风柜机、风机盘管，其 余区域也采用比标准配置少三分之一的设计方案余区域也采用比标准配置少三分之一的设计方案 。开业后就发现空调余量不足，造成有的区域一。开业后就发现空调余量不足，造成有的区域一 个风柜机所带空调风口多达个风柜机所带空调风口多达19个，从而导致空调个，从而导致空调 制冷（制热）高峰期满负荷运行也难以保证效果制冷（制热）高峰期满负荷运行

42、也难以保证效果 。同时空调主机的选型也没有给增加餐饮、电玩。同时空调主机的选型也没有给增加餐饮、电玩 、影院、影院、KTV等特种业态留出余量。业态调整后等特种业态留出余量。业态调整后 空调不足的问题更加突出。空调不足的问题更加突出。 2、排烟、排污设施的设置不足、排烟、排污设施的设置不足 由于项目前期决策对餐饮业态估计不足，没有设由于项目前期决策对餐饮业态估计不足，没有设 计充足的排烟、排污设施，导致后期改造难度很计充足的排烟、排污设施，导致后期改造难度很 大、成本增加，同时也存在安全隐患。大、成本增加，同时也存在安全隐患。 例如：例如：某购物中心首层餐饮户从开业时的某购物中心首层餐饮户从开业

43、时的9户，户， 开业后三年内增加到开业后三年内增加到70户，虽然先后经过三次较户，虽然先后经过三次较 大的排烟、排污改造，但受原设计的限制，难以大的排烟、排污改造，但受原设计的限制，难以 从根本上解决排烟、排污问题，给购物中心提升从根本上解决排烟、排污问题，给购物中心提升 品质带来很大困难。品质带来很大困难。 设计方面的不足设计方面的不足 由于项目设计时对商业经营考虑不足及设由于项目设计时对商业经营考虑不足及设 计理念、采用技术的不当选择，都会导致计理念、采用技术的不当选择，都会导致 后期工程问题的产生，从而制约商业物业后期工程问题的产生，从而制约商业物业 在降低成本管理、提升购物中心品质的运

44、在降低成本管理、提升购物中心品质的运 作。作。 1、外墙广告位的不足、外墙广告位的不足 组合店在外墙广告位设计上存在对经营效益、美化组合店在外墙广告位设计上存在对经营效益、美化 、亮化考虑不足的缺陷。、亮化考虑不足的缺陷。 例如：例如：某购物中心外墙广告原设计数量多、面积小某购物中心外墙广告原设计数量多、面积小 ，广告布无法长时间固定（一个月后即脱落），且，广告布无法长时间固定（一个月后即脱落），且 没有采用当时已经成熟的节能光源技术，因而导致没有采用当时已经成熟的节能光源技术，因而导致 广告位租不出去，维护成本高等问题，不得不进行广告位租不出去，维护成本高等问题，不得不进行 二次改造。从经营

45、角度讲：一些背街面的广告位可二次改造。从经营角度讲：一些背街面的广告位可 能永远没有经营价值，如长时间空置又影响广告形能永远没有经营价值，如长时间空置又影响广告形 象。因此在广告位设计上要从广告市场经营出发，象。因此在广告位设计上要从广告市场经营出发， 请广告公司参与设计，同时尽可能采取最新的光源请广告公司参与设计，同时尽可能采取最新的光源 及先进成熟技术。及先进成熟技术。 2、节能技术使用较少、节能技术使用较少 大型购物中心在前期设计理念上缺乏节能和环保理念大型购物中心在前期设计理念上缺乏节能和环保理念 ，从而导致各项目开业后运行成本高、环保污染大，从而导致各项目开业后运行成本高、环保污染大

46、， 不得不进行二次改造、重新植入节能技术。不得不进行二次改造、重新植入节能技术。 水泵变频技术、照明节能技术、智能化控制技术、保水泵变频技术、照明节能技术、智能化控制技术、保 温技术等，均已成熟，应在设计时一步到位，直接采温技术等，均已成熟，应在设计时一步到位，直接采 用，不应等竣工后再去二次改造加装。虽然一步到位用，不应等竣工后再去二次改造加装。虽然一步到位 造成前期投入大，但综合考虑经济效益还是划算的，造成前期投入大，但综合考虑经济效益还是划算的， 同时采取节能技术对改善租赁经营条件，减少市场培同时采取节能技术对改善租赁经营条件，减少市场培 育周期，对社会做出贡献都有更大的意义。育周期，对

47、社会做出贡献都有更大的意义。 施工过程的缺陷施工过程的缺陷 因工期紧和施工监理的疏忽等导致工程缺陷，因工期紧和施工监理的疏忽等导致工程缺陷， 主要有偷工减料、不按技术规范施工所致。主要有偷工减料、不按技术规范施工所致。 例例1：某商业外广场面积达某商业外广场面积达18000平方米，据前平方米，据前 期施工人员证实为了抢工期，采取摆积木的方期施工人员证实为了抢工期，采取摆积木的方 法，将砖摆好后再洒水泥、浇水一夜成型，从法，将砖摆好后再洒水泥、浇水一夜成型，从 而导致基础未打牢，未留伸缩缝，开业后大面而导致基础未打牢，未留伸缩缝，开业后大面 积脱落、起鼓，给日后广场的使用维修带来了积脱落、起鼓，

48、给日后广场的使用维修带来了 很大困难。很大困难。 例例2：某购物中心屋面保温防水层施工正值某购物中心屋面保温防水层施工正值 雨季，为了抢工期，导致珍珠岩保温层大雨季，为了抢工期，导致珍珠岩保温层大 量含水，出气孔及虹吸雨排排水孔防水层量含水，出气孔及虹吸雨排排水孔防水层 未做到位，导致开业后顶层大面积漏水，未做到位，导致开业后顶层大面积漏水， 屋面保温层将会长期大量含水，更换维修屋面保温层将会长期大量含水，更换维修 困难，长期存在安全隐患。困难，长期存在安全隐患。 运行管理模式方面问题运行管理模式方面问题 单体店和组合店商业项目，由于采取订单式商业地产模式单体店和组合店商业项目，由于采取订单式

49、商业地产模式 ，在给主力店提供了其独立使用设施设备的运行管理界面，在给主力店提供了其独立使用设施设备的运行管理界面 ，均约定由其自行负责。这样从责任角度比较分明，但由，均约定由其自行负责。这样从责任角度比较分明，但由 于其产权不属于主力店，所以其在运行中不会考虑设施设于其产权不属于主力店，所以其在运行中不会考虑设施设 备的使用寿命，往往是野蛮使用，不规范使用，导致出现备的使用寿命，往往是野蛮使用，不规范使用，导致出现 问题，或提前出现大、中、小维修。问题，或提前出现大、中、小维修。 例如：例如：某购物中心沃尔玛独立使用的电梯、卸货通道、某购物中心沃尔玛独立使用的电梯、卸货通道、 空调主机等就出

50、现了此类问题。建议在租赁时按设备折旧空调主机等就出现了此类问题。建议在租赁时按设备折旧 逐年收取成本押金或租赁方支付运行维护费用，转由商业逐年收取成本押金或租赁方支付运行维护费用，转由商业 物业管理公司负责设备的运行管理。物业管理公司负责设备的运行管理。 3.商业工程整改与完善的重要意义商业工程整改与完善的重要意义 由于商业地产项目开发的模式决定了商场要由于商业地产项目开发的模式决定了商场要 尽快建成营业，回笼资金，产生效益。所以尽快建成营业，回笼资金，产生效益。所以 在商场开业经营时，还有部分在建工程尚未在商场开业经营时，还有部分在建工程尚未 完成，而完工工程由于赶工或交叉施工等原完成，而完

51、工工程由于赶工或交叉施工等原 因可能留下缺陷，还有开业后出于经营性需因可能留下缺陷，还有开业后出于经营性需 要要对物业设施进行完善，以上原因构成了要要对物业设施进行完善，以上原因构成了 工程的整改和完善。进一步提高和完善商业工程的整改和完善。进一步提高和完善商业 经营活动的物质质量及环境基础是商业工程经营活动的物质质量及环境基础是商业工程 整改与完善的主要内容。整改与完善的主要内容。 工程设备设施整改要按照工程管理的经济工程设备设施整改要按照工程管理的经济 规律和组织程序，做好整改经济测算工作规律和组织程序，做好整改经济测算工作 ，推进整改的步伐，保障商业物业可持续，推进整改的步伐，保障商业物

52、业可持续 经营的基本条件，提升安全运行、经济运经营的基本条件，提升安全运行、经济运 行及满足商业业态的需求是商业工程整改行及满足商业业态的需求是商业工程整改 与完善的主要意义。与完善的主要意义。 从购物中心全寿命周期费用的角度来看，从购物中心全寿命周期费用的角度来看， 整改的经济效益是巨大的：整改的经济效益是巨大的： 积极推广和采用新技术的重要意义积极推广和采用新技术的重要意义 空调冷水机组能耗在商业项目能耗中占较大比重。空调冷水机组能耗在商业项目能耗中占较大比重。 案例：案例：某购物中心的冷水机组每年耗电费为某购物中心的冷水机组每年耗电费为170万万 元，占总能耗比例的元，占总能耗比例的62

53、%。如果采用某楼宇科技有。如果采用某楼宇科技有 限公司生产的中央空调限公司生产的中央空调BKS系列能源控制系统系列能源控制系统（计算计算 机技术、模糊控制技术、系统集成技术和变频调速技术集合机技术、模糊控制技术、系统集成技术和变频调速技术集合 ），采用独创的模采用独创的模 糊控制模型和现代变频技术，可以根据环境及负荷糊控制模型和现代变频技术，可以根据环境及负荷 的变化择优选择空调系统的运行参数，实现运行参的变化择优选择空调系统的运行参数，实现运行参 数的动态检测和在线调节，实现中央空调的智能控数的动态检测和在线调节，实现中央空调的智能控 制和高效运行，综合节能率可达到制和高效运行，综合节能率可

54、达到25%35%，每，每 年可节约能源费年可节约能源费42.5万万60万元，万元，4年收回投资，年收回投资， 余下余下36年可节约年可节约1512万万2160万。万。 技术整改的重要意义技术整改的重要意义 1、合理采用技术措施减少地下停车场照明、合理采用技术措施减少地下停车场照明 能耗能耗 案例：案例：某购物中心地下停车场照明总功率某购物中心地下停车场照明总功率 101KW，如果实行分区域和间隙亮灯，在，如果实行分区域和间隙亮灯，在 保证安全的基础上减低照度，每月可节电保证安全的基础上减低照度，每月可节电 48480KW.h约约4.65万元，合计每年节省万元，合计每年节省 54.72万元。万元

55、。 2、选用光控变频调速扶梯在人流量较少、选用光控变频调速扶梯在人流量较少 时能够大幅度节约电能时能够大幅度节约电能 案例案例1：某购物中心如果采用变频调速扶梯，在周一某购物中心如果采用变频调速扶梯，在周一 至周五，人流量较少时可以节约至周五，人流量较少时可以节约30以上的能耗。以上的能耗。 案例案例2：某商业中庭设计为全玻璃顶结构，夏季空调某商业中庭设计为全玻璃顶结构，夏季空调 能耗浪费巨大，商业工程管理人员建议安装遮阳帘能耗浪费巨大，商业工程管理人员建议安装遮阳帘 ，夏天能够阻隔，夏天能够阻隔7080的热辐射，理论上可以降的热辐射，理论上可以降 低空调能耗低空调能耗2030，尤其在长江流域

56、以南，空调，尤其在长江流域以南，空调 能耗的节约更为可观。能耗的节约更为可观。 能源（水、电、气等）计量完善能源（水、电、气等）计量完善 的重要意义的重要意义 公共能耗计量的完善是能耗有效管控的基础，商业公共能耗计量的完善是能耗有效管控的基础，商业 项目的开发过程中往往只对参与计费计量部分安装项目的开发过程中往往只对参与计费计量部分安装 了计量表，而对不参与计费的公共区域能耗部分很了计量表，而对不参与计费的公共区域能耗部分很 少安装计量装置。项目开业运行后，由于管理需要少安装计量装置。项目开业运行后，由于管理需要 商业物业管理公司对各使用部位安装二、三级计量商业物业管理公司对各使用部位安装二、

57、三级计量 表进行能源计量方面的完善，使之各功能区域的能表进行能源计量方面的完善，使之各功能区域的能 源消耗得以有效的控管和统计。源消耗得以有效的控管和统计。 4.商业管理工程客服体系的人员组成商业管理工程客服体系的人员组成 1、项目开发单位工程部门的主要领导及、项目开发单位工程部门的主要领导及 相关工程人员；相关工程人员； 2、建筑施工单位的主要领导及相关工程、建筑施工单位的主要领导及相关工程 人员；人员； 3、购物中心主要设备设施的生产、安装、购物中心主要设备设施的生产、安装 、调试单位的领导及相关技术人员；、调试单位的领导及相关技术人员； 4、商业物业管理公司工程部门的主要领、商业物业管理

58、公司工程部门的主要领 导及有关人员。导及有关人员。 北京海航太平物业管理有限公司 长春 李冠英 主讲主讲 常见的建筑材料常见的建筑材料 1、石材、烧结砖与砌块 （1）天然石材 （2）建筑陶瓷 （3）砌块 2、无机气硬性胶凝材料 （1）石膏（2） 建筑石灰（3）水泥 （4）建筑砂浆（5）普通混凝土 （6）建筑钢材（7）防水材料 （8）保温绝热材料（9）吸音隔声材料 中央空调系统：中央空调系统： 1、制冷机组（换热器机组）及能源系统：、制冷机组（换热器机组）及能源系统： 2、冷冻水（热水）循环系统：、冷冻水（热水）循环系统： 3、冷却塔及冷却水循环系统：、冷却塔及冷却水循环系统： 4、空气输送与分

59、配系统：、空气输送与分配系统： 各设施设备系统各设施设备系统 给水系统给水系统 1、引水管；、引水管； 2、水表结点；、水表结点； 3、给水管网；、给水管网； 4、给水附件；、给水附件； 5、配水点；、配水点； 6、升压和储水设备。、升压和储水设备。 各设施设备系统各设施设备系统 排水系统排水系统 1、卫生器具、卫生器具 2、排水管道系统、排水管道系统 3、通气管系统、通气管系统 4、清扫设备、清扫设备 5、室外排水管系统、室外排水管系统 各设施设备系统各设施设备系统 中央消防系统中央消防系统 1、火灾消防报警系统、火灾消防报警系统 2、消防控制中心、消防控制中心 3、消火栓水系统、消火栓水系

60、统 4、自动喷洒灭火系统、自动喷洒灭火系统 5、防排烟系统、防排烟系统 6、安全疏散和防火隔离系统、安全疏散和防火隔离系统 7、手提灭火器、手提灭火器 8、其它灭火系统、其它灭火系统 各设施设备系统各设施设备系统 供配电系统供配电系统 1、高低压配电线路：、高低压配电线路：2、变配电所、变配电所 3、低压配电柜、低压配电柜 4、保护和控制装置、保护和控制装置 5、电能表、电能表 各设施设备系统各设施设备系统 弱电及监控系统弱电及监控系统 1、保安监控系统、保安监控系统 （1）出入口控制系统）出入口控制系统 （2）防盗报警系统）防盗报警系统 (3）闭路电视监视系统）闭路电视监视系统 (4）巡更管