集体土地房屋买卖能否买卖

1、集体土地房屋买卖合同无效一般亦不予返还【案情】 2006 年 7 月 4 日， 原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定： 原告将其位于王兴中 学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给 被告，被告于 2006年 7月 20日一次性付给原告转让费 55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户 费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任（无正主任）张某某作为见证人在协 议上签字。 协议签订后， 被告按约支付了转让费 55000 元，原告亦向被告交付房屋及其他标的物。 交付后， 被告对上述房屋进行了维修和装潢，并增

2、添了院墙门等。2008 年 11 月 4 日，原告以双方签订的协议违反 农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要 求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另，讼争房屋除上述三间平房及两间厨房有集体土地建 设用地使用证外，其他无任何手续。被告一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴 社区居民委员会 1 组已有宅基地一处。 【评析】 本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力；二、如果协议无效财产是否应予返 还。 从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不 违反法律规

3、定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉 及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。 中 华人民共和国土地管理法第六十二条规定： “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得 超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使 用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其 中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅 基地的，不予批准。 ”江苏省土地管理条例第 3

4、5 条第 2 款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申 请建房用地条件。 ” 根据上述规定，宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，此属行政许可，即合同 生效必须有此要式，而且买受方只能拥有一处宅基地。司法实践中，一般以此理由认定无效为主，而以认 定有效为辅。 即在购买人购房以后， 获得了该集体经济组织成员身份， 同时， 其又符合取得宅基地的条件， 应当认定为有效。因此，本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属无效。 第二，无效情形下的处理。 中华人民共和国合同法第五十八条规定： “合同无效或者被撤销后，因该合 同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的

5、一方应当赔偿对 方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 ”因此，合同被认定无效以后，双方 各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要 返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多地是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返 还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践中，集体土地房屋买 卖合同履行的时间长短很好判别， 而房屋的现状通常存在以下几种情况： 其一， 与原买卖标的一致； 其二， 购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然 灭失；其

6、五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了拆迁补偿款；等等。 司法实践中，针对上述情况，法院一般采取的是，除了与原买卖标的完全一致且买卖合同履行时间较短情 形予以适当返还之外，其他的，一般是以不返还为主，尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷， 当事人缺乏基本的诚信，此种风气不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。本案中，由 于双方签订的房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修 和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于合同法规定的没 有必要返还的情形； 又因在买卖合同签订后， 买受人也已经支付了一定

7、的对价， 亦不存在折价补偿的问题。 如何看待集体土地上房屋买卖合同效力 其实合同法规定了 ,如果合同签订的是损害到国家或集体利益的 , 这种买卖合同是无效的 . 土地法规定了村集体用地只作为本村民调制 , 非本村民或城镇居民等局外人不得买卖 , 禁止买卖 所以楼主这种买卖合同是无效的 ,以前几年的北京的艺术村就是个最典型的案例 ,打官司全输呀 ,慎重呀 . 案情简介 2 0 0 3年8月，原告潘某 （反诉被告）与W经理部签订村民住宅集资代建协议书1份，双方约定：原 告潘某缴纳集资建房款1 3 6 5 4 7元，选定W经理部开发建造的生活小区中房号为4 0 3的房屋1套， 同日原告潘某缴纳了全部

8、房款。 2 0 0 4年12月，被告张某 （反诉原告）的房屋被拆迁，被告张某与拆迁单位X签订拆迁补偿安置协 议一份，约定拆迁单位X将自W经理部购得的本案争议房屋4 0 3室安置给被告张某。 2 0 0 6年7月原告潘某通过经理部W取得D 1 - 4 0 3房屋并进行了装潢，于同年8月入住。同年 10月30日晚7时许，原告潘某回到403室，发现房门被撬，被告张某等人在该房屋内，并称该40 3室系拆迁安置给他的房屋，双方为此发生争执，原告潘某向法院提起诉讼，请求判令被告张某停止妨碍 其居住。被告张某接到诉状后，向法院提起反诉。 争执意见 对该案如何处理，第一种意见认为，本案争议房屋系集体土地上建房

9、，违反了土地管理法第63 条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，故应认定原被告 分别与开发商签订的房屋买卖合同无效。据此，原被告双方均未取得争议房屋的所有权，应驳回双方的诉 讼请求。 第二种意见认为，应根据本案的实际情况和目前我国的有关集体土地建房的现状，将双方各自与开发 商签订的房屋买卖合同视为有效，再根据谁先实际控制和占有的原则进行判决。 分析意见 笔者赞成第二种意见。本案因房屋土地的性质问题，导致该房屋无产权证，至于本案中涉及的合同效 力问题，长期以来争议颇多，笔者认为，对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的 来考虑，确认合同有效

10、，并不影响该法旨在保护耕地总量、防止耕地减少的立法目的，且能有效地改善农 民自身居住条件，改善城市低收入家庭的居住条件，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起 的社会不稳定。 认定合同有效， 既体现了合同法鼓励交易之立法精神， 亦符合现在和未来立法的发展趋势， 且本案的原被告并非是同一个合同的相对人，均未对合同的效力进行抗辩，法院在审理本案时，可以不就 合同是否有效的问题进行认定和处理，将上述合同视为有效，并按有效处理。 综上，因原告潘某先于被告张入住403室，且对403室进行了装修，对该房屋进行了事实上的控 制与装修，被告张某以撬门的方式进入403室，违背了原告潘某的意志并使其丧失了

11、对该房屋事实上的 控制与支配，因此，原告潘某要求被告张某排除妨碍的主张应被法院支持。 农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力 随着我国经济、社会整体的发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足。城乡一体化、农村 城市化、农民市民化已成为农村发展的新趋势。农村各类产业基地和开发园区的不断崛起，大量集体土地 被征用，大批农村房屋被拆迁。由于拆迁补偿款的数额往往远高于房屋售价，为此原农村房屋买卖合同的 出售方纷纷毁约，导致农村宅基地房屋买卖纠纷的增加。另外，拆迁的异地集中安置，动迁户将安置房屋 出售他人；一部分地区还出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活 动，较为时

12、兴的说法叫作“旧村改造”等等。在这些过程中出现了一些纠纷，这些纠纷的出现从深层次上 看有其必然原因。 等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能 不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变。二是随着开放型经济与城市建设 的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地的收益率明 显高于农用地。三是国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国 家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村 集体建设用地不可避免地自行流转。四是我国土地管理

13、制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位 日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济 利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。 可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建房屋进行买卖现象的出现就成为不可避免的趋势。既然有 买有卖， 其间就难免产生纠纷。为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷， 2003 年 4 月 28 日最高人民法院公 布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 。这一司法解释的出台，对于人民法 院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但

14、是，通过近三年来的实践， 这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法旨意看，该司法解释主要 是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地 上发生的房屋买卖行为纳入调整范围，这不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建 房屋买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增 加，亟待解决。 一、农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题 根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国 家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山

15、，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国， 从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社 会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根 本的出发点，所以，房屋依据其土地属性可以区分为建筑于国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋 两大类。对于国有土地上的房屋， 中华人民共和国城市房地产管理法等已对房地产开发用地、房地产 交易、房地产权属登记等作出了具体规定。而对于建筑于集体土地上的房屋，现并无类似的规定。 在房屋与土地的关系上，现普遍采取“房地一体主义”原则，即房屋的所有权与其所附着的土地的 所有

16、权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土 地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产管理法第三十一条也规定：“房地产转让、抵押时，房 屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。在我国经过出让的国有土地其土地使用权 的转让是不存在障碍的，但是， 1998 年 8月中华人民共和国土地管理法修改时将“允许城镇非农户口 居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第 63 条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权 不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因 破产、兼并等情形致使土地使用权依法

17、发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进 入二级市场流转”的状况，从而在立法意义上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合 法所有权人。在农村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定，而直接影响到买卖合 同的效力问题。 二、农村集体土地（宅基地）的性质 依据中华人民共和国土地管理法第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属 于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第十条规定： “农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经 分别属于村内两个以上农村集体

18、经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组 经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。笔者认为， “农民集体”不是一个抽象的名词，而是一种能按章程或规则行使权利的组织形式。在“农民集体”中每 个成员的权利是平等的， 如对集体土地享有平等的承包经营权。 集体成员的权利是集体所有权的组成部分， 全体成员大会是集体的最高权力机关。但是，集体中的成员不能以个人身份享有和行使集体所有权，对集 体土地和其他财产不享有可分割的特定份额。所以，集体所有既不同于个人所有基础上的共有，也不同于 股份制基础上的法人所有。故集体土地所有权是一定社区范围内

19、的农民共同共有的所有权。这一理解也符 合中华人民共和国民法通则第七十四条“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有”和第七十 八条“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”以及共同共有人不得要求将共有的财产分出或者转让 的规定。 三、集体土地上所建房屋买卖合同效力的分析 内容提要 : 首先对无效合同的概念加以说明。无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形 式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益，因此应被认定为无效。 中华人民共和国合同 法第五十二条规定，有下列情形 . 首先对无效合同的概念加以说明。无效合同，是指合同虽然已经成 立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规

20、的强制性规定和社会公众利益，因此应被认定为无效。 中华人民共和国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方依欺诈、胁迫的手段 订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、 行政法规的强制性规定。 最高法院关于适用 中华人民共和国合同法 若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委 会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 有人认为，由于中华人民共和国房地产管理法的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地 使用权同时转让，而

21、中华人民共和国土地管理法中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在 农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。无效观点的依据概括起 来主要有以下两点： 1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于中华人民共和国房地产管理法明确规定房屋所 有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建 房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让， 但是在中华人民共和国土地管理法 里却明确规定“农 民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用

22、于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房 屋买卖合同违反了法律（此处是指中华人民共和国土地管理法）的强制性规定。根据中华人民共和 国合同法 第 52 条的规定， 违反法律的强制性规定的合同无效， 由此就可以得出此类合同无效的结论。 2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必 备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能 性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标 的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土

23、地 上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权 的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属 始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也 不能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。 但是，笔者认为，这种观点有重新探讨的必要。 1、虽然中华人民共和国土地管理法中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让 或者出租用于非农业建设”，但是，我国宪法第十条第四款后段明确规定：“土地的使用权可以依照 法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的

24、规定”进行移转，但依照法律解释学的体系解释方法，根 据该条的上下文意来判断，这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上 的限制。因为该条从体系上分为四款，第一款规定了国有土地，第二款规定了集体所有土地，第三款规定 了土地征用，第四款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所 有土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，当然是包括国有 土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的，这是宪法条文中的应有之义。所以， 中华人民共和 国土地管理法 的规定是与 宪法 的立法宗旨相背离的， 而基于“上位法优于下位法”的基本原则和 中 华人民共和国立法法第七十八条的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。 依据前述集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权。所谓共同共有，是指两个以上 的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有人对共同 财产享有平等的占有、 使用权。 对共同财产的处分， 必须征得全体共有人的同意。 但是，根据最高法院 关 于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行） 第八十九条的规定，在共同共有关系 承续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维