房地产开发领域工作报告

1、房地产开发领域工作报告近年来，违规变更规划、调整容积率成为房地产开发领 域的一个常见重灾问题。有人将“擅改控制性详规，提高项 目容积率，减少配套设施，让开发商获取高额利润”总结为 房地产贪官寻租七法之首。长期以来，购房业主因违规变更规划、调整容积率问题 与开发商的纠纷源源不断，不少纠纷是既打民事诉讼，又打 行政诉讼。去年年底，住房和城乡建设部、监察部联合就加 强容积率管理和监督检查发出通知，今年又联合就治理违规 变更规划、调整容积率再次发出通知，可见国家对此问题极 为重视，因此，切实治理违规变更规划、调整容积率问题是 当前和今后的一项重要任务。违规变更规划、调整容积率之所以多发，主要有两个原

2、因。其一是利益驱动，开发商为了获取高额利润，未经规划 行政主管部门许可擅自变更调整，这可谓是违规变更规划、 调整容积率的利益诱因。其二是有关制度目前尚不完善，操 作机制不够严密健全，导致违规变更规划、调整容积率存在 空间。众所周知，容积率是一个体现土地使用强度的指标，是 项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的 面积之比。同样一块建设用地，容积率提高少许，即意味着 开发商可以建设多面积的房屋和赚取更丰厚的利润。因此从 利益角度考虑，开发商为获取高额利润而不惜违规变更规划 方案及调整容积率。应当说，容积率对开发商的利润固然重要，但对于商品 房小区业主和整个城市规划更为重要。容积率是控制

3、性详细 规划和修建性详细规划的实质内容。容积率高低与小区居住 舒适度成反比，高的容积率导致楼层高、楼间距近、绿地比 例低、小区内道路狭窄、光照通风条件差、停车位置不足等, 还会对小区内的休闲健身场所、儿童活动区域形成挤压，并 且会对楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力，加剧设 施老化。同时，高的容积率也会影响城市整体规划，影响城 市面貌与持续发展，造成市政配套设施与资源供应紧张。因 此，对容积率的调整应当慎重和严格。根据省房地产开发领域违规变更规划、调整容积率专 项治理工作实施方案有关精神，为提高规划管理依法行政 水平，有效控制违规变更规划、调整容积率行为，促进城乡 建设和房地产市场健康发展

4、，我们提出以下几点工作思路：一、房地产开发企业取得国有土地使用权后，必须严格 按照国有土地使用权出让合同的约定和规划行政主管部 门确定的容积率等规划条件进行开发建设。如需调整容积率 的，除应当符合国家和省有关规定和技术规范要求外，还必 须符合下列条件：1、因城市规划要求需要提高容积率的；2、建设用地所在规划区域内可以提高开发强度的；3、建设用地所在规划区域内可以满足建筑总量整体平 衡条件的；4、增加容积率后收取的增容地价可以满足外部配套建 设投资要求的。二、土地出让前，规划建设部门要根据总体规划对宗地 深入研究，科学下达规划条件；土地出让后，如无特殊理由 不得调整容积率。确需调整容积率的，应按

5、下列程序办理：1、属城市规划要求需要提高容积率的，由规划部门提 出报告，经政府研究并下发抄告单，有关部门按抄告单原则 办理手续。2、属建设单位要求提高容积率的，应按以下程序办理:建设单位向规划行政主管部门和国土资源行政主管部 门提出书面申请，并附规划设计方案；规划行政主管部门对调整容积率申请报告进行初审，组 织对规划设计方案进行论证、评审，并告知国土资源主管部 门，对符合调整条件的，报政府或规划咨询委员会批准后下 达调整容积率告知书；建设单位持调整容积率告知书与国土资源行政主管 部门签订国有建设用地使用权出让合同，由国土资源行 政主管部门按规定计算和下达 “国有土地出让金补交清单” 开发建设单

6、位持补交清单向财政部门补交土地使用权出让 金；规划行政主管部门依据国有建设用地使用权出让合 同和补交出让金后开具的省国有土地有偿使用收入专用 票据，审批发放或换发建设用地规划许可证和建设 工程规划许可证。三、房地产开发企业取得土地使用权后，报规划行政主 管部门，规划咨询委员会批准已调整容积率的，规划部门应 书面告知国土资源行政主管部门。国土资源行政主管部门按 照开发项目调整后的容积率计算收取应补交的土地出让金， 规划建设、房管等部门依据补交土地出让金的票据办理相关 手续。四、经规划、国土部门验收后，对超过土地批准容积率 的用地项目，在扣除因城市空间设计需要，市政府鼓励由出 让条件中规定的多层建

7、筑改成高层建筑的九层以上建筑面 积，应按有关规定确定并收取应补交的土地出让金。五、调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度、降低 绿地率。六、鼓励利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算。七、房地产开发企业违反国有建设用地使用权出让合 同的约定，擅自提高建筑容积率、建筑密度等任何一项指 标的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积或按现行 市场地价补交土地出让金。房地产开发企业违反城乡规划法第四十三条规定， 擅自改变建设用地规划许可证的，相关执法部门须对其违法 行为立案查处，在对超容积率的加建部分不影响总体规划允 许保留的前提下，开发建设单位应根据相关部门的处理决 定，补交土地出让金及相关规费，并接受相应罚款。八、国土资源、建设、规划、城管、财政、审计、房定 等部门应密切配合、加强沟通，并将有关情况相互告知。凡 发现开发建设单位提高容积率而未补缴土地出让金的，一律 依法查处，并停止办理该宗地的建设工程