房地产现况浅析

1、摘 要我国的发展建设正顺利的沿着党的领导思想逐步实现，其中在经济方面的增长尤为迅速，再次细分，发现加快经济持续增长的最大的原因归结为房地产企业的发展。众所周知，房地产业的快速崛起，其核心问题不均衡不充分、金融和和住房库存率居高不下的问题越积越高，一线城市和准一线城市房价高得另大多数人止步。2011年，国家开始出台相关政策对房地产业进行调控，将该产业的信托基金政策逐步回拢，在一年后开始转向兑付方向。在这新的一系列房地产调控政策下，北京、上海等主要城市商品房交易量明显下降，并在资金方面难以维系，这一系列的问题使得房地产行业遭受重创，也使许多相关行业“殃及池鱼”。 在现阶段的发展进程中，我国的房地产

2、已经完全进入市场调控状态，但保持健康持续的增长方式已经遭遇困难，导致其出现的具体原因没有多样化的融资渠道，没有形成完善的制度，因此本文以保利地产为例，旨在通过对房地产企业的不同的融资方式的分析，特别是以REITs为新的融资手段，全面分析房地产现有状况和现行融资问题，找出其可以攻略的切入点，提出问题解决问题，为中国房地产行业健康持续发展提供参考。关键词： 房地产信托基金 融资方式 可行性分析ABSTRACTWith the Chinese economy entering a new era, the development of real estate enterprises has also

3、 become a new driving force to sustain the sustained economic growth. At the same time, the real estate industry has also revealed problems such as inadequate development and imbalance. Housing prices in first tier cities and quasi tier cities are high, and housing inventory and real estate finance

4、are more worrying. In 2011 the National Trust Fund of real estate policy also gradually began to close in 2012 at the same time, focus on the real estate trust products cashing unexpectedly. In this new series of real estate control policies, Beijing, Shanghai and other major city commercial housing

5、 transaction volume decreased significantly, and in terms of capital increasing even to maintain the normal production and business activities are difficult to make debt pressure, the real estate industry suffered by many other related industries the linkage of the crisis.Due to the present stage of

6、 Chinas housing market has been achieved completely, single financing channel and imperfect financial system of real estate has become the bottleneck of sustainable and healthy development of the real estate industry, so the actual value is poly real estate as an example, through the analysis of the

7、 real estate enterprises of different ways of financing mode in the financing process, especially the REITs is a new means of financing, real estate financing and analyzes the status quo of the existing problems and discusses feasibility analysis, put forward the corresponding solutions, to resolve

8、the credit risk of real estate, real estate in China to promote the healthy development of the industry.KEYWORDS：REITs financing mode feasibility analysis目 录第一章、引言第一节研究背景第二节本文的研究方法第二章、融资相关理论研究第一节融资基本理论一.企业融资方式二.资本结构三.营运资本政策第二节融资方式和渠道理论一.国外研究概况二.国内研究概况第三章、保利地产在融资过程中存在的问题第一节行业背景分析第二节公司资金来源分析及带来的问题一.资金

9、来源的渠道及存在的问题二.企业的资本结构及存在的问题第四章、融资分析（以保利地产为例）第一节企业融资的渠道一.传统融资方式二.房地产信托（REITs）（1）REITs概述（2）保利地产REITs融资的可行性分析 2.1制度环境分析 2.2市场环境分析 （3）与传统融资方式优劣势比较 第五章、拓宽融资对策建议第一节优化资金来源第二节优化资本结构第三节优化债务结构参考文献附录致谢个人简历及在学期间发表的研究成果第一章 引言1.1、研究背景和意义 房地产行业作为近年来我国新兴支柱行业，对于带动其他相关行业发展，扩大就业等方面意义显著。房地产行业有着突出的数量和资金均密集分布的特点，该项特点使得资金成

10、为房地产行业生存之道的重中之重。在我国当前经济发展中，没有多样化的融资渠道，没有合理的融资、资本结构，使得我国现阶段房地产行业举步维艰，要继续良性发展就必须解决这些问题。从2017年来，房地产企业紧随政府政策，在改革住房方面深入切实的落到实地，将供给主体多样化、住房保障渠道多样化、租房购房一体化的房屋房产改革制度逐步进行推广。住建部部长王蒙徽在大会上指出，房子需要发挥房子的作用，它专职就是“住所”的存在意义，不能“狗拿耗子多管闲事”地让他定位于“炒房”的概念，对房地产市场进行有效的调控，把“炒房”的概念全部排除。2017年10月23日，中国保利集团公司（下称保利集团）控股公司保利房地产（集团）

11、股份有限公司（下称保利地产）与中联前源不动产基金管理有限公司强强练手，为贯彻落实房地产政策，带头提出了中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（以下简称保利租赁住房REITs），获上海证券交易所审议批准。该计划的实施规模拟定数据高达五十亿元，保利地产租赁住房在重庆、北京、广州等区域均有所覆盖，它旗下的诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会、瑜璟阁商务公寓是远近闻名的租赁物业，而此项保利租赁住房REITs为底部的物业项挑选了保利地产的租赁方式。此项产品优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级为AAA，获得优先级评定的市场份额作为股份在上海证券交易中心均可进行交易和转让。保利地产租赁方式被

12、用在底级物业层，将实行住房的各类产品从储存、发行都实行分期制度，放大了“用REITs打破租、住之间的屏障，将租、住结合一体形成缜密的环绕形式”的可行性，实现了国内REITs产品的大胆创新和重大突破，为租赁住房资产证券化提供了借鉴的范本。尽管如此，现阶段国内房地产行业投资成本高、造价高、租金收益回报水平偏低，回收期长，相关税收政策立法的缺失以及投资者对REITs本身的理解偏差等这些原因，都造成了目前的REITs，类REITs在房地产行业的普及和推广举步维艰。1.2文献综述1.21、国外研究现状 房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)通过全球来看，在

13、美国得到历练的时间空间最大，所以相对来说制度方面比较成熟。因此，美国对REITs的研究也比较多，贡献的各类型文献数据也比较大，对于新型基金产品的出现房地产信托，从它的定性、定量也有稍微全面的解读。Sankarshan Acharya(2000)在增信的开展和信用评级方面遥遥领先与国内的相关研究。Joseph Gyourko(2012)在同一时期，REITS一种具有显著融资性质的投融资工具，他认为随着房地产行业的发展与成熟，房地产公司单纯依赖银行直接流贷的杠杆作用增加房地继续融资的方式将更加困难，发达国家都有自己的成熟的房地产证券投资基金管理与风险规避模式。JianZhou(2014) 对REI

14、Ts的融资成本和研究主要着重于资本成本系数的影响研究。Rafiqul Bhuyan（2014）曾展开了股票收益方面分析，从各实时波动性收益数据开始逐个击破，完成实证，他提出房地产投资信托基金紧密地关联在美国金融市场长期负债的一个现象上。Jinhoo Kim，SooCheong（肖恩）：（2012）曾提出不同的收益风险，将带来各具特色的公共租赁住房。Hardin III（2010）发表文献提出银行这个角色在房地产投资信托机制中扮演了极其重要的部分，特别是它的资金池结构。Hsieh C（2000）研究房地产信托投资基金的金融选择。noahkofi（2002）分析了在英国融资与贷款市场的关系问题，当

15、然这之前里格（1990）已经开始对美国市场、房地产市场、金融保险等方面进行了一系列跟踪研究。总之，国外的论文关于REits已经如火如荼地讨论了大半个世纪，并且取得了不少收获。1.21、国内研究现状焦颖（2016）利用GARCH（1,1）模型导入了房地产投资信托基金的数据，并对其各项数据的波动做了一个直观的模型，在此进行模型评估评测，实验表明，该波动的幅度并不大，也就是说其波动的区间相对还是比较窄小的。因此，房地产投资信托基金作为投资理财的一种工具来将，还是值得信赖的，毕竟风险承担不大、收益也可保持相对稳定的水平。房地产投资信托其中有一因素对其影响较大，为房地产投资市场风险，采用四象限模型结合房

16、地产周期理论的导述进行推导，有效的勾勒了房地产市场风险在REITs中产生的影响所走的路线图，再增加房价与购房者收入的比值为其中一个指标加入ARMA模型中进行运算，综合评估了房地产市场风险对房地产投资信托基金的影响。王林秀（2014）房地产投资信托基金（REITs）在文献中将公共租赁住房的租户租金作为研究对象，随机选择租金及其租房的人员，以综合定价的方法作为计算基础，划立了一个即时高低收入人群对于租房需求金额和实际租房金额的模型，主要为了研究其定价规则的成本特点。这一模型构建的提出，将房地产项目建立建设的工程成本、租户给予租金与期望公众投资方投资额的比差全部界定在模型内，为科学的分配住房资源和合

17、理的规划租房金额提出了依据。苏虹、陈勇（2016）在文献中提出，政府出台房地产紧缩政策是为了降低REITs的收益比率，其中重点是为了缩小房地产投资收益比率与公租房制定的合理的收益比例两者间的差额，将成本压缩，进而从单一的房地产投资方式转变为社会各阶层资本投资共同参与的方式，有效促进房地产投资信托基金的积极发展和租房市场的和谐。沈田丰；韩灵丽（2011）金融体制创新的有效运用，将给社会带来更多财富和更高速的发展。在今后的金融方向中，房地产投资信托基金将成为重点培养发展的对象。1.3研究方法及研究内容对一个房地产企业而言，资金支持是极为重要的。从过去的经验来看，房地产资金的来源主要通过三个部分，一

18、是企业从银行获得的商业贷款、二是企业收取房屋的首付款、三是企业在资本市场走融资渠道。我国的房地产业发展也不过几十年，房地产企业也没有覆盖很广，再加上企业收取房屋的首付款相对来说还是稍小，所以，房地产企业从银行获取商业贷款、出售转卖股权、在资本市场寻求融资渠道、从国有债券处寻求融资渠道等各类方式来获取资金的周转，推动房地产企业发展。保利地产在这些年的浮沉中以诚信为本，依靠良好的诚信和强悍的实力在获得融资渠道方面颇为优秀。全文由五大部分构成。第一部分， 引言：主要介绍了本文选题的背景依据、研究方式、参与的各项相关内容等基础理论，一般都是综合国内外文献来总结分析出本文所需要的内容。第二部分， 浅析保

19、利地产现有的融资规模及结构。以及融资结构存在着不合理的现象。为后面提出对策和建议作了铺垫。本文紧扣房地产行业“资金”这个棘手的主题，以保利地产融资方式为例，探讨当前保利地产存第三部分， 保利地产引入REITs规模比较宏大，且保利地产在我国从房地产企事业中处于稍前的战略地位，所以对它其中一些案例进行解析，对整个房地产行业有着极大的意义和推动发展的作用。第四部分， 承接第三部分的解析，对此提出对于不足之处的修缮建议，主要从融资结构的层次化建设、房地产信贷服务的政策监管、与房地产有所关联的各项法律条款的完善等着手。最后，总结全文，并对房地产未来的发展提出一定的期望，能够给我国房地产企业在对融资渠道做

20、出抉择时能够带来一些帮助。在的问题，提出了自己的见解，并给出建议，结合图表分析法和比较研究法直观剖析REITs的相关特点，将REITs与传统融资方式的优劣势进行比较，找到因地制宜的保利地产的融资方式，并建立健全该方式的存在，对房地产企事业有所参考。二、 房地产资本结构现状及分析（以保利地产为例）保利房地产（集团）股份有限公司的总部设于广州，是少数几个具有国家一级房地产开发资质的企业，属于国有企业，主要运行中国保利集团房地产的各项业务。2006年7月31日，该公司在上海证券交易所挂牌上市，是国家政策分置股权重启IPO市场后第一批上市企业中的第一个房地产上市公司。在2017年一年的过程中，保利地产

21、的签约面积达到了2242.37万平方米，同比增长率达到了百分之四十，签约的金额超过三千亿元，同比增长率达到了百分之四十七。截止2017年止，保利地产总资产达到了六千八百三十六亿元，与年头进行对比，增长率达到了百分之四十六。 资料来源：百度百科根据保利地产2017年年报数据指出，保利公司将房地产开发业务作为主营业务，将“社区”和“金融”作为辅助项目构建“一主两翼”的全新业务格局，将逐步构建多元的利润增长模式。当然，房地产开发经营仍是公司现阶段最需要关注的业务板块。（二）保利的资本结构现状分析以及存在的问题房地产的迅速崛起在众人眼中有目共睹，在社会各界的反响都非常的强烈。这一行业于其他行业差异显著

22、，尤其是资本运作方面，由于前期投入成本高昂，并且在未来很长一段时间很难收回成本，扭亏为盈，这就导致房地产行业不得不依赖融资去发展，而现阶段直接融资主要依靠银行贷款，在某些方面也给银行带来了不小的包袱和未知的风险。除此以外，消费者在选择购买房源时也主要考虑银行放贷，显然，这一系列的原因加剧了银行的风险。在不利市场调节的情形下，我国在2003年出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，以期对房地产行业所出示的房价有所调控，并为其贷款资金的渠道另谋他行。2017年，房地产行业的角逐是历年来最为激烈的一年，经历种种沉浮，碧万恒仍能坐紧房地长行业的前三把交椅，而行业第四则由“一匹黑马”融创获得，保利

23、地产和绿地在2017年度战况胶着，最后绿地以27.57亿元的微弱差值将行业第五的宝座让给了保利集团。2018年1月14日，保利地产在2017年的年报数据显示，该年签约金额超过三千零九十亿元，同比增长率为百分之四十七，坐在行业第五的位置绰绰有余。保利地产的董事长宋光菊在发布会上也提出，期望改革后的保利地产能够重回行业前三 资料来源：腾讯网。可以说2017年是成绩骄人的一年，然而较快的增长速度也将资本结构不合理等相关问题日益凸显。保利地产资本结构不合理的表现资本结构一般指的是，企业各项资本出入所形成的价值结构和比例。从狭义上来说，资本结构的形成主要由该公司长期发展的资本价值结构和比例来管控，特别是

24、长期发展资本中股权和债务的结构和比例。公司财务的体现大部分都来源于资本结构的管理。资本结构管理不仅在公司价值、结构管理方面具有重大的改革影响，而且在高效企业管理中的影响也不容小觑。所以，对上市公司进行资本结构的探讨和解析，有助于了解其价值的构象。房地产是一个资金密集型的行业，所需要的资金动辄都是以亿计数，一旦资金链断裂或是资金周转不灵，房地产经济也如泡沫般容易消散。与此同时，房地产企业对于融资渠道的选择也将直接对成本、风险等多方面造成影响。（一）、偿债能力指标不佳偿债能力一般指的是企业在以其资产作为抵押申请贷款后对贷款进行偿还长短期的能力。一个企业想要生存和持续发展的关键体现在偿债能力上。偿债

25、能力也是企业财务状况和管理水准的共同作用下产生的，一般分为长期偿债和短期偿债。比较生动的来说明偿债能力，它是企业在原有资产的基础上创造收益收取利润来偿还债务的能力，是分析企业财务的重要指标。本文将对保利地产近几年的财务报表进行分析，尤其是公司偿债能力的几项重要财务指标进行分析，客观评述保利集团的资本结构。1资产负债率资产负债率是企业负债总额的百分比。这项数据的计算主要是为了反映负债人所贷款的资金在企业所有资产中能够占到的比例，也间接的反映了负债人将贷款资金放入企业进行运作时所需要承担的风险，也反映了企业对于贷款资金的承受能力。表1 保利地产2014年2017年资产负债率 单位：万元年份2017

26、201620152014负债总额50,571,34034,989,48330,669,28228,489,336资产总额63,262,39246,799,67740,383,32036,576,564资产负债率79.94%74.76%75.95%77.89%数据来源：保利地产年度报告由表1可以非常明确的看出，2014年到2017年四年的时间中，保利地产的资产负债率都接近80%，与其他行业的资产负债率平均值来比较，保利地产的资产负债率过大。如果通过财务杠杆原理合理使用，即便是较高的资产负债率也可以操作获得同样较高的投资利润收益。但是同样的，较高的资产负债率也直接表明了企业的资产负荷过大，资金周转

27、不灵，一旦市场有比较明显的波动，企业的债务能力就会发生大的影响。从财务的方面触发，企业资产负债率直接牵扯到发起贷款的负债人的利益，如果资产负债率过大，超过了企业所能承受的极限，就说明企业的总资产已经完全不够还债作用，随时面临破产倒闭的局面，就会牵扯到负债人损失极大的利益。2.流动比率流动比率一般指的是流动着的资产与负债资金的比例。该指标的存在是为了表明该公司的流动性到底有多高，比例降低说明该企业变现能力的不足，短期偿债能力不足，不足以进行贷款投资，反之亦然。一般认为流量应在2:1以上。流动比率2:1表示流动资产是流动负债的两倍。速动比率一般指的是能够迅速流动的全部资产与流动的全部负债资金的比例

28、。能够迅速流动的资产一般包括变现的资金、短期投资的本金及收益、各类应收款项等，即能在较短时间从资产变为资金进行流动，但在流动资产范围内的一年到期的固定投资、存储的各项资本和其他另外的流动资金并不包含在内。速动比率跟流动比率都是反映企业在资产流动方面的能力是否足够以及对于短期内进行贷款偿还能力是否足够的指标，速动比率只是流动比率的补充说明，但是却别流动比率的数据更加具有客观性。当速动比率较低时，企业的短期偿债能力不足，风险增大；当速动比率较高时，企业的资产分布太多在速动区域，使得企业投资的成本相继增加。表2 保利地产2014年2017年流动比率 单位：万元年份201720162015 2014流

29、动资产合计58,543,90343,512,203 38,467,519 35,085,801 流动负债合计32,901,023 25,079,58 22,183,374 18,731,349流动比率1.781.741.731.87速冻比率0.590.530.430.45数据来源：保利地产年度报告由表2的数据可以直接看出，在流动比率方面说明了公司在短期偿债能力上势头较弱，并且逐年减弱。从2014到2017在速动比率来看，分别为0.45、0.43、0.53和0.59，。按照市场规律来说，当速动比率能够大于1时，才是相对正常的数值体现。虽然房地产行业并不像别的行业一样流动性强，但是仍然不能否认的是

30、，保利地产的速动比率在房地产行业都处于较低的状态，且与行业平均值之间的差距日益显著。流动比率和速动比率都能充分的反映出保利地产在偿债能力方面严重不足。如果这一趋势已经下降，一旦下降一个点，保利地产可能无法偿还债务，导致企业最终清算破产。当然，2016年来出现了小幅的上涨，情况略微在好转，这表明保利地产流动性资产在短期债务到期前可以转化为现金，偿还债务的能力仍然较强，但在过去四年中，流动性比率一直保持在1.7左右也从侧面印证了企业资产短期偿债能力和流动性不高。从表上四年的流动资产分析，保利地产的流动负债在企业拥有的所有资产中占比较高。一般情况下偏好短期负债的公司一般都不愿意借入长期债务。保利地产

31、的这一特点就非常明显，从年报中可以看出长期负债规模相对较低。长期与短期这两种不同的负债对于企业自身盈利及风险会带来不同的影响，所以企业需要对自身的债务进行结构调整。，在盈利和风险之中找到平衡点，获得最适合自身企业的债务模式。最大程度上提高盈利，减少风险。虽然长期负债比率的增加会降低企业的盈利能力，但一定程度上也是选择了一种相对稳健的债务安排，降低企业偿债能力的风险。事实上，在债务结构安排，只考虑企业的利润增长，而忽视了潜在的债务和金融风险会给企业未来发展埋下隐患。（二）、经营能力指标堪忧1、存货周转率存货周转率是企业一定时期销货成本与平均存货余额的比率。用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及

32、存货资金总占比是否适合，做到在保持企业生产经营连续性的情况下，增强企业资金的充分使用率，提高企业的还债能力。存货周转率一般分为两种不同的计价算式。第一种是以成本作为存货周转率的基础，也就是指在相应时间内，企业营销成本和存货余额之间的比值，这主要提现的是企业的资金流动性，可用于作资金流动分析调查。第二种是以收入作为存货周转率的基础，也就是指在相应时间内企业经营收入和存货余额之间的比值，可用于企业调查盈利状况。表4 保利地产2014年2017年存货周转率 单位：万元年份2017201620152014存货周转天数1,834.24969.041,212.531,231.61总资产周转天数1,966.

33、501,014.081,122.191,121.84存货周转率0.150.370.300.29数据来源：保利地产年度报告 由表4可以直观的看出，保利地产的存货周转率在2017年比前三年降低了一半。纵观整个房地产行业，虽然各企业的存货周转率也普遍不高甚至偏低的数量也不少，但是保利的抵偿的存货周转率还是应该适当的有所升高，在公司的收纳应收款项方面能够有所提高。值得注意的是，存货周转率也不能一味的提高没有限制，当存货在流动资产中占比太高，就会对公司的偿债能力影响极大。2、营业利润率营业利润率一般指的是企业利润与营业总收入的比例，是有效管理企业经营效率的标的之一。企业的利润率反映的就是公司利润和盈利情

34、况，只要利润率提高了，那么也就能说明利润的增大和盈利情况的增加，反之，利润率降低了也就说明盈利情况的减少。 图1保利地产2011年2016年营业利润率和净利润率折线图资料来源：保利地产年报 由图1可以看出，保利地产的营业利润率都没有太大的浮动变化，营业利润率在2011年有所降低，引起该现象的发生主要是增加了一定的营业成本。保利地产图表中显示，保利地产最近年份较前两年对比来看盈利能力有所减弱，主要原因是营业成本上升的速度较营业收入增加的速度快，而净利率发生了下降所导致。根据营业利润率的基础定义表示，当营业利润率走势越高，则代表着该企业的盈利能力也随之增高。但是我们也能观察到，保利地产的现金净亮亮

35、一直保持着负数的形态，不仅说明保利地产在短期贷款方面承担太多导致资金难以周转，也说明其并不能妥善的筹措资金进行企业运行。当政府出台新的购房首付在全款中的比例限定等相关政策后，保利地产的应收款项急剧减少，使得资金周转更为不便，需要进一步对自身融资方式进行规划而非局限于银行借贷模式，保证经营的稳定性。保利地产作为国内房地产品牌行业领跑者，正处在不断上升阶段，与同行业其他企业相比较，具有较大的优势，其大部分财务指标依然具有核心竞争力，优于同行业的龙头企业，总体盈利能力仍位居前列。但是通过以上财务分析可以发现，保利地产的盈利水平相对比较平稳，但偿债能力都较差，速动资产不足，存货比例较大，在限购令颁布之

36、前就已经存在大量的积压房产，而在一线城市颁布法规之后，保利地产还需要积极开拓新地域，在解决销路不佳问题的同时，解决现阶段存货大量积压的问题并新的融资模式促销手段，减少库存房产的比重，多为企业赢取一些发展所需的资金。提前做好风险筹划，并做好存货的预算和控制，加快房产的周转速度，让企业实现多角度、多方面的优化完善。因此，REITS作为一种新型的融资工具应运而生。（二）融资分析以保利地产为例中国式房地产发展模式主要是依靠获取土地、土地的开发、房屋的出售来进行。在这种传统模式下，被投放进入开发的资金有非常长的一段时间完全不能动用，特别是开发以“租用”形式开发的商品房，前期资金投入过大，回收期又长而且回

37、收金额不大，使得资本一直被压制，无法进行快速的新的投资，这种就属于典型的重资产经营。然而，中国地产行业过度依赖的这种模式弊端正在日益凸显。用房地产的思维去考虑问题，以往的中国式的发展模式非常传统，主要依靠银行进行贷款和一部分无须拍卖中标竞争的投资方式进行资金的筹措，房屋的存货往往与销售的住宅数量是对称的，当销售房屋减掉存货成本后获得利润，再用该利润进行资产负债和信贷金额范围的扩大。高和资本执行合伙人周以升通过对房地产与银行借贷关系的分析，发表观点：“当政府出台相关房地产政策、社会各界对房地产强烈发声，房地产的高额利润时代已经完全成为过去。在现当代的房地产销售模式下，房地产企业只有努力改变自我组

38、织结构、将自我持有住房的压力减小来占领更多的市场份额。”为此，保利地产副总经理余英对当下房地产行业有所表示：“通过观察发达国家房地产业的走向，我国的房地产业极有可能由资产运营商和房地产基金组织所组成，届时房地产商将以另外的形式来存在。”虽然，保利地产早在2006年就尝试想以REITs形式将旗下商用物业上市，但是最终由于政策导向和市场的不成熟胎死腹中。近期上交所相关领导公开表示：保利租赁住房能够在这次大潮改革中成功转型，推出REITs，在国家倡导加快推进租赁市场发展有了带头的作用，其他致力于房屋租赁市场的住房开发企业也可以从其资产证券化的模式中取经。2017年10月24日该公司先前的租赁住房1号

39、资产计划得到上海证券交易所的批准，该协议允许上市转让，这是我国在引进REITs后首家允许挂牌经营的租赁住房企业，当然这项举措的有利进行，为保利租赁物业争取其他融资途径发挥了非常大的作用。保利地产成为名副其实“最早吃螃蟹的企业”，这部分底层物业包括了位于重庆、北京、广州等区域的诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会、瑜璟阁商务公寓这四大著名租赁物业。保利集团的首单REITs作为中央企业房地产企业批准房屋租赁政策支持的先行者，将成为房屋租赁的概念的范本。上半年，公司还需要开发面积7054万平方米，足以满足未来2-3年的发展需求。同时该项目还首次引入了“一次审批、分期发行”的储架发行方式的领先模式。储

40、架发行方式广泛应用于信贷资产证券化项目中，目前企业资产证券化产品也开始推广，京东的应收账款、债权和资产支持计划等产品已被采用。该等发行方式的特点是在专项申报阶段，没有确定具体的标的资产，仅审查交易模式和规划文件；如果一旦没有问题和争议，确认产品期限及额度后，根据基础资产的形成情况、市场利率情形及发起人融资选择更具灵活性的模式备案。在当前的资产证券化制度框架下，可以在一定程度上实现“扩大招募机制”的问题。REITs是时代变化潮流下房地产的衍生创新产物。它的推出不仅仅满足了日益增多的住房需求，也满足了国家加快租赁市场建设改革的步伐需求。考虑该项产品的结构和设计是好的，其他致力于房屋租赁市场的住房开

41、发企业也可以借鉴保利地产的模式，在资产证券化领域中不断开拓出新的业务范围，不再与资本市场形成恶意竞争，给社会各界需房人士提供租房便利。一、REITs概述REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金，主要以公司或是信托的形式存在，将需要筹措的资金数目以收益凭证的方式公开向广大投资者进行发行，一般都有专人专项公司代理管理，当资金筹措完毕进行房地产开发建设，等到收成的时候将绝大部分利益按照购入基金数目的不同进行分配。在一般情况下，资金的不同投向使得REITs有资产型、抵押型、混合型的区别。（1）资产类（equity REITs）资产型的投资对象百分之

42、七十五都是商业房地产，并且能够完全占有其所有权。通过出售或者租赁的方式进行融资，再将这一些收益用于别的投资行为。这种资产型的投资方式涉猎范围继光，在办公室房地产、娱乐房地产和各类休闲房地产都有所涉及，好处就是能够将收入灵活进行配比、银行的利率干扰并不大。（2）抵押类（mortgage-backed securities，MBS）抵押类的投资对象一般将房地产或证券的百分之七十五进行实际抵押，不直接与房地产相接，而抵押型的房地产投资信托的收入来源主要靠利息，容易受到银行利率调控的影响，也存在更多未知的风险，但是相对的，利润也比较大。（3）混合类（hybrid）以上两种投资方法相结合，同时将两种方法

43、取其精华去其糟粕，既能在抵押贷款服务中获得利润，也能将部分物业产权拿在手中。虽然在抵押型中难免会有利率对其造成影响，但是因其在资产型投资有所占比，在一定程度上功过相消。REITs的特征1.收益较稳定。REITs的收入主要来自房地产投资、租赁、销售、消费方面的红利分收，定期的分红使得收益稳定特点极其突出。2.专家经营、专家管理。REITs是向社会各界不同的投资者筹措资金然后用于房地产的开发建设，一般这些资金都会找专家经营管理，用专业的知识来判断投资的时机，以扩大投资者的收益，这些是个人投资者完全不能比较的。3.组合投资、风险分散。当资金被特定公司的专家统一管理，不仅将中小投资者或是个人投资者的时

44、间空间经验的限制打破，也能将其投资的金额进行分散处理，降低风险。REITs主要投资与房地产业，也有一部分是投资证券，由于房地产业的稳定性，将风险持续降低。4.筹资迅速、程序简便。REITs可以说在某些方面是针对中小投资者进行设定的，为他们带来了一种间接的投资方式，解决了因风险大、价格高而不敢进行投资的问题。因此，REITs不仅可以解决中小投资者的难处，而且通过社会集资迅速飞快也缓解了房地产企业资金周转不周的尴尬，两全其美的政策。二、保利地产开展REITs融资的可行性分析1、制度环境分析REITs要想在中国打开一片市场，必须需要国家出台相关政策为其保驾护航。在这方面我国的政策虽然并未指定出台针对

45、性法律条款，但与之相关的信托法律、投资方面的条文、基金法律、公司法都有相应的政策出台，并且一直在朝建立完善的法律而奋斗。比如信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金托管管理暂行办法、公司法等等各类法律的相继出台、修缮，使得REITs即使没有专项法律进行保护，也能得到基础性的法律保护。实际上，REITs是房地产金融逐渐转变为资产证券化模式的创新举措，过去其实也都有模仿REITs进行产品和交易的改革，使得REITs在一定程度上能够快速被接受。同时，国家也对REITs进行大力的推广，“金融国九条”、“金融三十条”、房地产集合投资信托业务试点管理办法等等政策的出台，都成为REITs的莫大助力。从

46、地产行业的发展来看，以往的商业模式是将传统的融资工具(包括非标融资工具和银行开发贷)与存货周转和住宅销售进行匹配，通过利润沉淀的往复过程，快速扩张资产负债表和信用。”高和资本执行合伙人周以升分析认为，“但是随着持有的存量物业也越来越多，存量物业的经营和周转成了最大难题。”随着竞买规则的改变，自持压力的增加，房地产高利润时代宣告结束。在此背景下，房地产企业纷纷谋求“轻资产”化。对此，保利地产副总经理余英表示：“根据发达国家的一些经验，最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”REITs，恰好满足房地产企业的这一转型需求。从定义来看，REITs是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者

47、的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的信托基金。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过REITs实现资金的回笼，同时还可以通过持有部分REITs份额，享受分红和物业升值收益。2、市场环境分析REITs兼跨房地产市场与资本市场，而这两个市场的现状和发展趋势直接影响着内地开展REITs融资的可行性。（1）房地产市场房地产行业已经成为我国经济发展的支柱产业，但是在房地产市场高速增长的同时也带来了供求结构性失衡。为了保证房地产业健康持续发展，近期楼市调控力度持续加码，这就促使越来越多的房地产开发商开始向商业地产布局，万科、保利等大型房企都宣称将不断扩大在商

48、业地产领域的投入。从国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产，REITs市场必将会随着商业地产的发展而逐步壮大。加快保障性住房建设是目前主要的房地产调控政策之一。未来5年，中国将建3600万套保障房，是保障房覆盖率达到20%。保障性住房的资金来源问题，立即成为争议焦点。而REITs融资是一个较好选择，美国已经有不少廉租房的REITs，政府把它卖给REITs，然后租回来，这样就减轻了政府的财政压力。至于REITs的回报率，政府可以适当地增加补贴租金。严厉的房地产调控政策在一定程度上放缓了国内房地产市场的发展，但是中国正处于城市化快速发展阶段，城市化进程的推进将释放出对房地

49、产的巨大需求。所以，未来房地产的仍具有广阔的发展空间。而从目前的可行性来考虑，优先选择商业地产和保障房作为设计REITs标的资产，对国家经济发展和重点投资具有支持作用，且和当前的政策一致，更易被主管部门、投资者接受和认可。（2）金融市场从前期的准备工作来看，未来可能在证券交易所和银行间市场分别推出REITs产品，即同时存在证监会版REITs和银监会版REITs。目前，银监会版REITs已蓄势待发，而证监会版REITs尚需突破税收、法律等诸多障碍。我国已经建立了庞大、统一的证券交易市场和银行间债券市场，并且两个市场实现了有条件地互联互通与跨市场交易。截至2010年底，累计发行人民币债券（不含中央

50、银行票据）5.2万亿元，同比增长5.4%，其中企业债券发行规模为1.68万亿元；股票市场累计融资1.13万亿，同比增长130%，创历史最高融资水平。相对成熟的金融市场体系，完全有能力容纳REITs的发行。3、REITs主体参与方分析在REITs运作过程中，涉及诸多参与方，主要包括委托人、受托人、投资管理人、物业管理人、托管人以及受益人等。参与主体的需求和积极性将直接影响REITs的发展进度。（1）房地产开发商融资渠道单一，对银行依存度高是我国房地产企业的一个显著特点。在严厉的房地产宏观调控下，银行信贷政策收紧，使得房地产融资体系变窄、资本成本提高，房地产开发商面临资金链条断裂的风险。而REIT

51、s间接地将房地产资产证券化，不仅为房地产企业开辟了一条全新的融资渠道，而且有利于降低房地产企业的融资成本，优化公司资本结构等。所以，从资金需求角度来看，在中国内地开展REITs融资的潜力是巨大的。（2）投资者首先，个人投资需求扩大而投资渠道缺乏。一方面，随着我国经济的快速发展，居民储蓄大幅度增加；另一方面，当前的房地产调控政策下产生了大量的被限购资金。然而对于个人投资者来说，当前的投资渠道还是非常有限的，股票风险太高而债券收益率太低。在CPI维持高位的情况下，如何使自己的资产增值保值成为广大中小投资者考虑的问题，而由于房地产资本密集型特点，对于大部分人来说几乎无法问津。REITs 产品风险适中

52、而收益长期稳定及抵御通货膨胀风险的特性，刚好能够满足广大中小投资者的需求。其次，机构投资者正在增长。机构投资者是REITs的主要投资群体，在强大机构投资者的支持下，REITs往往能够得到更高的价值评价。比如，美国在1993年排除了养老金投资REITs的障碍，这一举措大大推动了REITs市值的增加，总收益率也达到了历史最高值。而我国的机构投资者正在迅速增长，保险公司、社保基金、企业年金和养老基金等已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者。REITs可以提供投资渠道，并且实现资产的保值增值，对机构投资者来说，无疑是一个不错的选择。(二)REITs对保利地产的意义 1.发展REITs有助于规范房地产业和

53、信托业的联动。一方面，房地产业的运行、房地产商品的生产流通需要大量的资金注入，而REITs有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。资金注入以证券化的方式实现，各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖性，降低串联系统风险。另一方面，我国房地产信托在具体实践中存在着信托产品的流动性不强，信托投资公司运作经验欠缺，信托投资公司人员专业能力不强等等一系列的风险。目前，我国的信托业对于房地产业的作用仅仅体现在融资上，是为了房地产企业解决其预算外资金或多余资金而发展起来的。这不仅没有体现信托业专家理财的特点，而且容易与银行、证券等已经在相关部门、社会群体中占有重要地位的行业发生冲突，反而不

54、利于信托业的发展。通过发展REITs这个契机，可以进一步完善信托投资公司的治理结构、操作规范，等等，更好地发挥信托业受人之托、专业理财的特点。 2.发展REITs有助于规范个人房地产投资行为。我国不少个人投资人有投资房地产的需求。如何引导这些个人投资人已是一个重要的问题，因为这些个人投资人的抗风险能力很低，投资没有组合、集中在一地。如今市场转向低谷，部分没有经验的投资人已然承受了巨大的损失，同时也对市场产生了冲击。另外，个人投资人一般不太规范，对各种税费全额缴纳的很少，同时为一些不规范的中介机构创造了机会。信托是广大的个人投资人比较信任和看好的一种投资方式。在我国信托业发展REITs，引导个人

55、投资人，规范市场行为，用投资组合的理论分散投资风险，已是非常必要。 3.法制环境的收紧使得REITs的出台有了现实必要性。如前述，121号文件严格限制了房地产行业向银行借款的条件。这是因为经过十几年发展，我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，121号文件作出了如上规定。随后出台的212号文件更是将房地产信托融资的门路也紧紧卡死。这使得人们重新审视中国的房地产融资机制，而众多房产商对严格贷款政策的惶恐更是突出反映了中国房地产融资渠道极其单一脆弱的现状。目前，房地产行业迫切需要丰富

56、的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。因此，尽快建立、完善REITs制度有法律意义上的紧迫性。 (二)保利地产引入REITS劣势分析 虽然REITs优势明显，但是应当承认的是，目前我国要引入健全完整的REITs制度仍然困难重重。到目前为止，中国没有房地产投资信托基金方面的专门法律或条例，因此也不存在实际意义的房地产投资信托基金。不过由于国内有“一法两规”涉及对房地产信托的管理，即中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法，所以已经有不少信托公司从事房地产信托业务，然而这只是类似REITs的信托产品，并非实际意义上的REITs。而且鉴于现阶段我国国内房地产投资

57、资本量规模较小，没有足够大的后期金融资本的支持，在经营物业的种类上也面临着两难选择：一方面由于细分市场规模不够大，因此单一经营某种物业的收益无法吸引更多的REITS投资者；另一方面REITS管理者因资金限制在投资方向上又很难做到多样化。再有，REITS对于经营管理和财务筹划、资本运作能力要求极高，国内具备初步条件预备从事这行业的公司，多半是有多年房地产开发经验，擅长盖楼然后卖楼的人士，对于如何经营物业并无太多经验和认识，更缺乏资本运作专业人才。为了保持房地产在长期内有升值的潜能，更需要有专业的基金经理和物产经理用他们专业的管理方法让地产不断升值，不断增加收入的来源。此外，限制国内REITS发展的问题还有很多，比如资本市场的不成熟导致国内融资渠道和融资工具奇缺，使REITS主要通过并购和升级现有物业所需要的巨额资金很难在资本市场筹集到，而因为国内物业经营细分市场还不够大，靠自身赢利而形成的造血功能