住宅工程造价控制中的问题及建议

1、住宅工程造价控制中的问题及建议0. 引言在住宅工程建设中， 建设工程在项目立项和方案设计完成之 后，建设单位就必须考虑在把握好工程质量和进度的前提下如何 更好地控制工程造价减少建设成本， 这里主要考虑施工图纸设计 完成后建设单位从工程合同签订到工程竣工结算过程中遇到涉 及工程造价的各种问题。 通过同行对比和结合公司对以前控制工 程造价过程中出现的问题进行总结， 分别对工程合同签订、 工程 施工过程、工程竣工结算的三个阶段所遇到的一些常见问题和建 议汇总如下：1. 工程合同签订 以什么样的方式来确定工程合同才能使建设单位在工程预 算到结算过程中比较主动地控制工程造价。 通常有以下三种较为 常用的

2、方式， 至于选择什么样的方式来确定工程合同一定要认真 考虑，避免结算价款超过合同价款，甚至超过计划投资，使建设 单位投资处于失控状态。在随意确定一个施工单位时， 在工程施工前确定工程预算 价，不作包干价处理，只作合同暂定价，最后进行竣工结算，这 一作法就是通常所说的开口合同， 这种合同由于没有在工程量进 行核对， 而且有一部分材料单价没有确定， 施工单位往往以质量 为借口， 在施工过程中提出更换材料或改变施工做法， 导致工程 结算时量价具升，造成竣工结算大大超预算。在选择长期合作施工单位时，甲、乙双方进行核对，采用 一定的包干系数一次性包死， 最后进行工程竣工结算， 这样虽然 把量限定， 但由

3、于没有引入竞争， 施工单位在施工过程中提出更 换材料或出现设计变更时而把材料价格抬高， 这样也会给建设单 位在控制工程造价方面带来不利影响。不存在唯一指定施工单位条件下， 同时邀请几家或符合规 定的一批施工单位进行投标报价，选定施工单位，一次性包死， 这样引入了竞争机制。但这种做法，对工程招标文件、合同条款 要求严密、 细致， 而且要注意不出现围标和投标文件中的不均衡 报价，在这些方面建设单位工程合同签订前期应加大投入。另外，在考虑工程增加签订时， 应当考虑增加签证的怎样处 理才能达到更好的效果。 通常可以考虑以设计院出的施工图作为 承包对象， 以工程包干形式进行一次性包死， 另外增加工程总价

4、 的 3%作为工程变更和增加签证的费用，如工程变更或签证的费 用超过工程包干价的 5%，则其费用在结算中给予增加，否则该 项费用应包含在包干费用中，不再计入工程结算费用。另外，工 程包干价应考虑以下内容：甲方供应材料、设备的采保费、甲方 直接发包工程的配合费、地下室抽水水泵的台班、临时设施费、 文明施工费、 施工组织措施费等等。 这样的合同形式能较好控制 施工单位以大量小额签证来获得现场增加签证的最大化， 通常建 设单位只需考虑超过 5%部分的增加签证，而超过 5%部分的签证 一旦涉及，建设单位应该考虑给予施工单位， 否则可能导致施工 单位因没钱赚而没法保障工程质量。为了更好控制施工单位的工程

5、增加签证报价能贴近该工程 的实际市场价格，应该在合同中约定施工单位报送工程增加签证 时进行一些有关报价的约定。采用什么样的合同类型签订合同， 建设单位都必须对附加条 款进行仔细推敲和反复斟酌，不要采用一些容易产生歧义的语 句。而签订工程合同时，施工单位决对不能感情用事，对工程合 同条款的模糊条款视而不见或有意回避，应及时提出，建设单位应积极对施工单位所提出的问题一一进行考虑和论证，尽力避免在合同执行过程中甲乙双方再为合同条款问题进行争论，导致合同无法实施，甚至导致工程中途停工。在工程合同签订之前，参 考以往的工程在合同的执行过程中出现的问题，女口：总分包工程施工范围上进行划分（总分包在工程划分

6、时不应该出现真空地 带，最好附上工程报价书）；所有门、窗填塞缝的费用由哪个单 位负责；总分包管理费和分包工程配合费； 对施工单位在工程施 工中实行奖罚措施；材料供应商在合同品牌表上的指定，甲方供应材料的提供和使用情况，材料和主要辅材的厂家、型号、规格、 质量等方面的要求。能考虑到的施工部位的缺陷都应该考虑到， 如：屋面及墙面分格缝、外墙满挂安全网、外墙保温层等等。在 工程合同签订之时便进行约定，尽量不要等到施工过程中来解 决，从而减少工程施工过程的增加工程签证。而有效防止变更和签证的发生更应注意以下二点： 施工图 指定材料不能随意替换， 如确定要进行代换， 必先确定代换材料 的价格。 标底工程

7、量的计算必须准确， 即标底的工程量计算尽 量与图纸实际工程量相符，避免漏、错算。应该在合同中也应写 明对漏、错算的处理方法。随着社会高速发展，新产品、新材料、新设备不断出现，其 价格也变化无常， 在错综复杂的建材市场， 怎么样才能让材料价 格接近市场。 这是决定工程合同造价的因素之一， 工程材料费用 占了接近工程造价的 60%，单单靠造价管理站发布的信息量是不 够的，如果不把好这一关，给控制工程造价带来极大的麻烦，所 以应该多到建材市场了解材料的价格和用法。 另外， 控制材料价 格还有更加主动的办法， 让多个供应商直接竞争报价， 以其中质 量好、价格低的产品投入到工程中， 这样得出的价格通常比

8、价格 信息发布的价格降低 10%30%，所以建立和完善一套材料管理系 统对工程成本控制是十分必要的。2. 工程施工过程由于设计的不完善， 导致过多的设计变更， 是造成工程成本 增加的原因之一， 所以在一般情况下， 尽量不要在工程施工过程 中随便对进行工程变更， 特别是建筑做法上的变化则应引起足够 的重视，例如：地基处理、防水、门窗等等。建议建设单位在和 设计单位签订设计合同时， 应加入一些有关设计缺陷方面的奖惩 措施，以应对由于设计单位责任心不够而造成的设计变更。建设单位应加强施工现场管理， 现场签证应及时且需要甲乙 双方和监理共同签字盖章给予确认， 进行工程量核对并确认具体 的金额来， 防止

9、在工程结算时出现争执。 由于建设单位合同编制 人员和现场工程师在工程变更和增加签证管理上的配合不够也 可能导致成本增加。 因为现场工程师因为不了解签证单的金额的 大小而随便就在签证单上签字确认，而在结算时现场签证做大。 经验表明， 施工单位往往利用建设单位这一环节， 因此让建设单 位现场工程师更多了解总分包工程预算报价内容在工程现场能 够从容进行管理。 值得注意的是很多建设单位没有在施工现场安 排工程预结算人员， 这让施工单位在工程报价内容和按工程报价 内容施工方面存在很大差异。 为了避免这种情况的发生， 建设单 位工程预结算人员或合同编制人员应尽量多地到工地现场对工 程施工过程中的各个程序、

10、 内容和增加签证部分进行了解， 对工 程现场施工材料的使用进行复核， 防止施工单位偷工减料和高估 冒算。施工单位经常单独通过与设计院的沟通对建设工程某一部 位进行变更， 但以没有事先征得建设单位的同意。 所以应该规定 在没有通过建设单位批准或核实的工程变更单据， 建设单位有权 在工程结算中予以否认。3. 工程竣工结算 在工程竣工结算时出现通常出现争执的问题，在土建工程 中，如：土方类别、运距；砖石工程的砂浆标号；混凝土的类别（自拌、商品、泵送）；铝合金门窗的系列、铝合金型材的单价、 玻璃的厚度；各种地砖、面砖、隔热板、涂料的品牌和单价及各 种装修的做法；各种防水材料的单价；各种油漆的做法。在安

11、装 工程中，女口：三箱、灯具、开关、插座和给排水管的品牌和单价。必须加强现场资料的收集，如：竣工图及现场签证单，竣工 图是甲乙双方共同认可的设计施工图及设计变更及必要的文字 说明，且通常多数高层，一般裙楼不装修、房间只做粗装修，立 面仅施工至吊顶底；合约书及甲乙双方签订施工材料、 设备订购、 材料认购单价或协议等，在“前期”的工程管理中往往忽视对装 饰材料进行厂家、型号、规格、材质、单价的确认，容易导致工 程结算难以审定。在工程合同确认的工程材料， 施工单位往往在施工过程中以 次充好、偷工减料。虽然在结构等重要部位没有或比较少出现， 但如果是装饰工程部位施工时这种情况是时有发生。因此，建设单位可以将施工单位在工程施工中的以次充好、偷工减料作记录并进行惩罚，并在工程结算中给予相应的价款扣减。虽然现在大部分材料的价格可以由各地造价管理站提供的 价格信息来提供或相应的材料生产单位提供，但现在是由市场经济为主导的经济，所以在材料不断更新换代和新材料不断推出的 同时，怎么让材料更加贴近市场， 是建设单位的工程预结算人员 在工程结算过程必须掌握。在结算工程量的计算上，除了要求严格按照定额的计算规则 之