2011年重庆渝中区办公楼市场调查报告

1、2011年重庆渝中区办公楼市场调查报告目录一、我国办公楼目前的发展状态1二、渝中区概况及城市特征1（一）渝中区概况1（二）城市发展特征1三、渝中区房地产市场综述2（一）房地产开发投资2（二）区域房地产投资热点3四、重庆办公写字楼市场调研分析4（一）重庆写字楼发展阶段及特征4（二）重庆写字楼分布格局5（三）产品形态6（四）渝中区写字楼市场7五、写字楼市场消费结构研究分析9（一）企事业单位对现办公物业满意度的调查9（二）企事业单位办公看重因素及办公理念的调查12（三）企事业单位办公未来流向及需求调查14六、从区位特征对比分析办公写字楼物业的市场前景18一、我国办公楼目前的发展状态2010年，全球经

2、济持续回暖，我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。在各种有力因素的推动下，我国办公楼市场的发展势头趋向良好。2010年1-12月，我国办公楼销售面积达到1,882.00万平方米，增长21.9%。销售额达到2,148.81亿元，增长31.2%。 2010-2011年2月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对办公楼等商业地产持较为宽容的态度。办公楼等商业地产正成为新的投资热点。随着调控政策的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，办公楼市场已经迎来了好时机。办公楼是城市第三

3、产业的重要载体，办公楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，办公楼经济所占的比重将越来越大，办公楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国办公楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。2010年，办公楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。而2011年，办公楼市场有望彻底破局，走出爆发行情。 租金上涨，空置率下降，让办公楼市场的未来被机构普遍看好。 看好租金增长收益稳定，甲级办公楼自持比重空前走高。 相关人员表示，2011年全球房地产市场将是2007年以来表现最强劲的一年，从投资角度看，办公楼物业优势明显：不限购、不限贷，并能享受业态增值和租金的双利回报。二、渝中

4、区概况及城市特征（一）渝中区概况 渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里。（二）城市发展特征1、渝中区具有区域中最高的聚集性。2、具有最快的可达性。3、具有最大的人际和信息交通量。4、具有最高的土地价格。5、具有最集中、最高档的零售业。6、具有最高的服务集中性。 三、渝中区房地产市场综述 （一）房地产开发投资 2010年，渝中区房地产投资尽管受国家多项宏观政策的影响，但全年投资仍然保持了相应的规模，列居直

5、辖以来区年度开发投资总量的第二位，保持了相对的稳定发展，10年渝中区房地产投资达到80.24亿元，比上年上升2.43。 （二）区域房地产投资热点2010年房地产开发投资区域相对集中，主要来自于重点区域、重点项目的打造。重庆中央商务区解放碑CBD区位优势和大坪地区平坦开阔的地理优势，成为 2010年度的投资热点，两个区域分别完成投资12.31亿元和12.46亿元，分别占全区房地产开发投资的30.59%和30.96%；（三）房地产投资结构 施工面积是反映房地产投资结构的重要指标。2010年渝中区房地产施工面积549.54万平方米，与上年基本持平，其中住宅、办公用房、商业用房和其他用房的施工面积分别

6、为323.66万平方米、 49.39万平方米、128.18万平方米和48.31万平方米，占全区施工面积的比重为58.90%、8.99%、23.32%和8.79%，与上年相比办公用房和商业用房比重分别下降3.27和1.65个百分点，住宅用房比重提高6.62个百分点。2010年渝中区房地产投资结构图片区分布解放碑处于绝对优势：渝中区商务写字楼主要集中在解放碑、两路口上清寺两大片区，尤其是解放碑的商务氛围是目前重庆市最浓厚的片区，主要受益于解放碑的商贸地位，两路口上清寺由于其便利的交通优势成为渝中区第二大写字楼供应片区，鹅岭大坪片区的写字楼物业尚处于初步发展阶段。四、重庆办公写字楼市场调研分析（一）

7、重庆写字楼发展阶段及特征 重庆市目前写字楼的建设大致分为三个阶段：第一个阶段：92年写字楼高速非理性的发展阶段这一阶段写字楼项目基本占据了城市相对中心位置，并以地段优势来形成自己的竞争优势,这一阶段也是写字楼发展最不理性的时期,市场观念薄弱,开发资金不足，也使部分写字楼项目从”标志性”沦落为”烂尾”的命运；第二个阶段：是直辖前后引发的新一轮投资热点阶段这一阶段是写字楼注重硬件配套及及服务的商务公寓时期,产品以“性价比”取胜,在市场上满足了大部分成长型公司的发展所需；第三个阶段是西部大开发潮流之下的甲级写字楼的发展时期借助宏观形势的推动力,城市竞争力的提升,本土企业的发展壮大,外来企业的相继进入

8、使高端写字楼项目的需求得以提升,这阶段出现了世贸,国贸及规划建设中的万豪国际会展中心等高端写字楼项目。l 就重庆市整体写字楼市场的现状而言,产品相对多元的特征已逐步显现,这个特征归纳起来为“高端崛起、行业聚集、主题细分、投资引导”；l 就行业聚集而言,定位于建设相关行业的“盛世空间”算是一个代表；l 就主题细分而言,追求环境与单一业主的“上丁企业公园”是产品创新的一个突破.l 注重投资引导是目前重庆市中高档,中档写字楼的基本特征,小开间、公寓化、注重写字楼的总价控制,通过投资引导拓展消费人群以降低风险也是重要而显著的特征之一。（二）重庆写字楼分布格局 重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的

9、写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺、大坪、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、陈家坪、南坪、华新街、观音桥、红旗河沟、新牌坊。不难发现，目前的商圈格局里面，渝中区和江北区占据了重要地位。（三）产品形态目前，重庆市场上供应的办公楼物业主要有以下四种类型：主题式写字楼、纯写字楼、商住公寓、社区型写字楼。 从图表可以看出，现在重庆市写字楼市场发展至今，已出现多元化的发展趋势，写字楼市场上已不再只是单一的形态。随着时代的进步，更多的写字楼形态正在出现，更多符合人类发展需求的写字楼正在孕育而生。 （四）渝中区写字楼市场 1、渝中区写字楼发展简述 渝中区历来是重庆的行政、经济中心

10、，其重要的地位为商务办公提供了良好的商业环境，而商业的繁荣也使得渝中区的写字楼比其他区域集中。 （1）解放碑渝中区写字楼自90年代中后期取得巨大发展，基本奠定了在重庆写字楼市场的主导地位。解放碑、上清寺-两路口两大片区已经成为全市场写字楼发展的标志性区域。解放碑作为重庆CBD的核心，其商务办公氛围在近几年内将保持强势的地位，大都会商厦、世界贸易中心、世界商务大厦等写字楼相继投入使用，基本代表了目前解放碑写字楼市场的发展水平，随着近两年内将推出万豪国际金融中心、重宾保利国际广场、智能大厦，解放碑将成为重庆写字楼市场颠峰代表；同时，因为解放碑可供开发的地块越来越少，渝中区的写字楼布局新趋势主要是向

11、上清寺-两路口沿线发展。 （2）上清寺-两路口片区上清寺、两路口地区由于其交通方便、靠近市政府等特殊的地理位置优势，使得该区域的商务市场的发展潜力和解放碑的商务环境一同为众多开发商所看好，在整个重庆写字楼市场的发展过程中亦是并驾齐驱。2、 九十年代中后期，上清寺转盘至两路口沿线相继出现了太平洋广场、中安大厦、希尔顿商厦等典型的写字楼物业，并且得到了市场的积极追捧。在如今重庆主城区多个商务中心崛起的格局下，希尔顿俨然成为上清寺两路口商务区的形象旗舰。而该区域也凭借着这几个知名商务大厦的成功在重庆商务写字楼的主流市场上占据了一席之地。已入驻办公用房情况 渝中区、江北区、南岸区三个区域办公物业的面积

12、占主城区总体的66%。已入驻办公用房体量统计区域办公用房面积（万）占比北碚区4.001.3%高新区25.508.1%江北区59.5018.9%九龙坡30.509.7%南岸区37.7012.0%沙坪坝15.504.9%渝北区31.259.9%渝中区110.5035.1%总计314.45100%从表格中的数据来看，现目前渝中区的办公用房数量远远多于其他区，占主导地位。 五、写字楼市场消费结构研究分析通过对企事业单位办公物业现状以及对现办公物业在区位、交通、配套等方面评价的调查，进而了解企事业单位在选择办公场地时的看重因素，进而为我案的产品定位以及后期的营销推广提供市场的参考。（-数据来源：2007

13、年4月重庆企事业单位办公物业满意度调查）（一）企事业单位对现办公物业满意度的调查1、对现在办公物业所处区位和地段的评价数据分析：除了对渝北区的区位和地段评价是52%以外，其他四个区域的企事业单位对所在办公物业的区位和地段“好”的评价都超过了70%，其中渝中区的居第一，高达81.08%，一方面显示了企事业单位看好核心商圈的办公物业，另一方面显示了解放碑区域依然是重庆最有价值的办公地段。2、对现办公物业外部交通状况的评价不好一般好合计渝中区2.70%2.70%94.59%100%南岸区400%96.00%100%江北区2.13%21.28%76.60%100%渝北区28.00%28.00%44.0

14、0%100%沙坪坝区8.00%8.00%84.00%100%数据分析：重庆主城区的办公物业主要分布在各个区域的中心位置，与区域相对应，本次调查中企事业单位对现办公物业外部交通状况的满意度极高，对办公物业周边交通状况评价“好”的所占比例高达80.37%。从重庆组团化的发展历程来看，各个区域中心的交通网络发达，交通系统亦是由中心组团逐级向外扩散。3、对现办公物业的品质和档次的评价不好一般好合计渝中区5.41%62.16%32.43%100%南岸区16.00%76.00%8.00%100%江北区4.26%74.47%21.28%100%渝北区4.00%68.00%28.00%100%沙坪坝区4.00

15、%80.00%16.00%100%数据分析分区域调查显示，5个区相较之下，渝中区的企事业单位对现办公物业品质和档次的评价相对最高，对其评价好的占了32.43%，众所周知渝中区是重庆主城区中高端写字楼最多，最集中的区域；另外南岸区的企事业单位对现办公物业品质和档次的评价好的仅占了8.00%，而评价不好的比例却是5个区中所占比例最大的，从重庆写字楼的发展历程来看，南岸是重庆市最早推出写字楼的区域，但早期推出的写字楼建成年限较长，物业陈旧，设施老化，而近年推出的高端写字楼又极为有限。4、对现办公物业电梯的评价数据分析 本次调查中企事业单位对电梯的满意度最低，据调查结果显示，对现办公物业电梯评价为“不

16、好”的所占比例为34.36%。5、对现办公物业的物业管理服务的评价 数据分析 本次调查对象对物业管理服务的评价中，提及“好”的占了38.65%；认为“一般”的占了51.53%，比重最大，显示，重庆办公物业的物管服务，从整体上还有待提升；6、对现办公物业车库数量配置的评价数据分析对于办公物业而言，如何为该幢办公楼内的企业提供充足的停车位，如何进行车库数量的配置显得愈来愈重要。那么本次调查的企事业单位现办公物业车库数量的配置能否满足他们日常车辆停靠的需求呢？据调查统计结果显示，一半的企业表示现办公物业车库数量的配置在目前是“合适”的，能够满意企业的需求。（二）企事业单位办公看重因素及办公理念的调查

17、 1、选择新的办公场地时的看重因素 数据分析l 对“交通便利程度”的提及率最高，占了23.20%；对“区位”的提及率次之；其次是对物业管理、品质形象、价格的提及。l 对选择办公场地时的关注因素按看重程度进行排序时，在首要看重因素中，“交通便利程度”和“区位”位居第一，第二位，与总体累加统计结果相同；居于第三、第四的分别是“品质形象”和“客户关系网络”，与总体累加统计略有差异。l 在第二看重因素中，所占比重居于前四位的分别是：交通便利程度、区位、物业管理和价格。l 在第三看重因素中，所占比重居于前四位的分别是：价格、物业管理、交通便利程度和品质形象。综合来看，本次调查的企事业单位在选择新的办公场

18、地时，对“交通便利程度”和“区位”两个方面的看重程度最高，其次才是对办公物业品质形象、物业管理、价格等实际因素的看重。结合前面企事业单位对现办公物业满意度的调查情况来看，他们对“交通便利程度”和“区位”的满意度是最高的，如果新的办公场地在这两方面不能满足他们的期望的话，那么他们对其他方面的看重程度必须会提升。这里值得注意的是：客户关系网络虽然占的比重不大，但却是企事业单位选择办公地址时的决定因素之一，特别是对于客户关系网络区域性较强的企业而言，这一因素会对其选择办公区域形成一定的限制。另外若区域的某一种产业经济很发达，那么自然也会吸引与此产业相关联的企事业单位在该区域内办公。（三）企事业单位办

19、公未来流向及需求调查1、企事业单位理想的办公区域 数据分析 未来2-3年内有另寻办公场地的企业，其理想的办公区域会是哪个区呢？据调查数据显示，在首选的理想办公区域中，江北区所占比例为35.51%，遥遥领先于其他区域，居于第一位；其次是选择北部新区和渝中区。如果把三北区域视为一个整体的话，那么理想的办公区域选择到三北区域的比例高达59.81%，由此可见办公向北移的趋势明显。对于未来理想的办公区域选择三北地区的企业，当提及具体板块时，对江北的观音桥和红旗河沟的提及率最高，占了近五成；北部新区主要集中在目前发展相对成熟的新牌坊/冉家坝板块，其中仅9.38%的企业选择了经开区。2、企事业单位现办公场地

20、的面积 数据分析 在对现办公场地面积大小的调查中显示，与企业目前办公室日常办公人数相对应，现办公面积60-90，90-120之间所占比例略大，分为为17.18%、17.79%，办公面积在300以上的约占了15.95个百分点。前述在我小组提交的重庆渝中区办公楼楼市场调查报告中曾提及，写字楼的单户面积划分中：非甲级写字楼控制在70-180左右，甲级写字楼一般控制在100-300之间，面积划分稍大一些的在300以上。在对企业办公室人数和现办公面积进行加权平均计算后显示：本次调查的企事业单位办公室人员的人均办公面积为：建面10平米左右（含茶水间和会议室的面积）。总体来看，人均办公面积较为宽裕。 3、企

21、事业单位对现办公场地的物业拥有形式 （1）企事业单位对现办公场地的物业拥有形式 数据分析 在对重庆主城六城的企事业单位抽样中显示，74.23%的企业现办公场地为租赁，24.54%的企业现办公物业为自购。2）不同成立年限的企事业单位对现办公场地的物业拥有形式2年以下2-4年4-6年6-8年8-10年10年以上合计（%）租赁31.40%23.14%14.05%6.61%4.96%19.84%100%购买10.00%25.00%15.00%7.50%12.50%30.00%100% 数据分析 结合企事业单位成立年限进行交叉分析来看，现办公场地为租赁的企业，主要来自成立2年以下的新兴企业和成立2-4年

22、的成长型企业，两者所占比例超过了一半。而现办公场地为自购的企业，总体上呈现出随着成立年限的增加，自购物业的比例也在不断增加，其中成立年限10年以上的成熟型企业自购物业进行办公的比例占了30%。由此可见，企业成立年限在一定程度上反应了企业的实力。企业成立年限越低，租赁物业办公的比重越大，成立年限越长，自购物业办公的比重越大，其中成立年限长，实力雄厚的发展型和成熟型企业是购置办公物业的主要群体。写字楼市场消费结构研究分析要点小结：（一）企事业单位对现办公物业满意度的调查1、 总体上看，本次调查的企事业单位对现办公物业所处区位地段和外部交通状况的认同度最高，评价“好”的分别占了73.62%、80.3

23、7%。2、 对现办公物业的品质和档次评价为“一般”的所占比例最大，占了70%以上。3、 对电梯的满意度最低，对现办公物业电梯评价为“不好”的占了34.36%，具体原因请查阅本章节分析内容。4、 对物业管理服务的评价中，提及“好”的占了38.65%；认为“一般”的占了51.53%，比重最大。5、 整体上看，本次调查的办公物业目前车库数量的较为适度，一半的企业表示车库数量配置目前是“合适”的，能够满意企业的需求。（二）企事业单位办公看重因素及办公理念调查1、在选择新的办公物业时关注因素的调查中，从提及率累加统计来看，总体上看，对“交通便利程度”的提及率最高，占了23.20%；对“区位”的提及率次之

24、；其次是对物业管理、品质形象、价格的提及。2、对写字楼智能化的需求方面：楼宇智能化：对“中央冷暖空调”的提及率最高。（三）企事业单位办公未来流向及需求调查1、在首选的理想办公区域中，江北区所占比例为35.51%，遥遥领先于其他区域，居于第一位；其次是选择北部新区和渝中区。如果把三北区域视为一个整体的话，那么理想的办公区域选择到三北区域的比例高达59.81%，由此可见办公向北移的趋势明显。2、在本次调查中，对渝中区区域位置、交通便利度、办公氛围、商业氛围、生活配套五个方面的评价中，提及非常满意的所占比例70%，这从侧面反应出企事业单位对渝中区的信心十足，说明在渝中区办公楼的目前存在状态很好，但发

25、展潜力近乎减弱。（四）企事业单位基本情况调查1、从企事业单位成立年限来看，成立年限2年以下的创业型企业和成立年限2-4年的成长型企业所占比重略高，分别占了25.77%、23.93%。2、在对现办公场地面积大小的调查中显示，与企业目前办公室日常办公人数相对应，现办公面积60-90，90-120之间所占比例略大，分为为17.18%、17.79%，办公面积在300以上的约占了15.95个百分点。3、在对重庆主城六城的企事业单位抽样中显示，74.23%的企业现办公场地为租赁，24.54%的企业现办公物业为自购。六、从区位特征对比分析办公写字楼物业的市场前景交通配套商业氛围区域特征中高档办公写字楼市场前

26、景当前未来5年当前未来5年当前未来5年解放碑片区便利便利完善完善，层次起点高人气旺商业氛围浓人气很旺，商业氛围浓厚区域成熟，商业区较集中，是商业核心区适合建设中高档、高档办公写字楼，起点高、辐射面大，发展前景好两路口上清寺片区便利便利较完善各项配套基本完善人气旺、无商业氛围人气会有所下降，商业氛围较浓区域成熟，商业区较分散，缺乏商业核心区适合建设中高档办公写字楼，短时间内难以有超越大坪片区便利便利配套基本为空白完善、人气不足，但发展势头很好人气渐汪，商业氛围日渐成熟定位为高新科技信区适合建设中高档办公写字楼，基本服务于高新区，发展前景较好分析：商业写字楼运作的成败于区域的交通、配套、商业氛围、城市功能定位，以及发展潜力等基础条件密切关系，本项目为商业办公物业，在区位上解放碑不在一个层次上，与上清寺和两路口片区比较则各具优势，所