《房地产金融》期中作业

1、房地产金融期中作业 （范围：第1-6章） 【参考资料】： 1. 第1-6章课件 2. 谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融（第三版）M.北京：中国人民大学出版社，20124 3. 龙胜平、方奕.房地产投资与金融概论M.北京：高等教育出版社，2006.11.（重要辅助教材, 已提供电子书） 4计算题需使用“月复利表”查系数，请登录华工网络教育平台，找到本课程课件资料及其他电 子资源，如下图找到“月复利表”，下载文件后供计算用。 4 / 4 痔龍产金融 匕房地产金融 6 第一童绪论 胆哋产金融的作用和茧彗性 01.2房地产金融的发展 J 1.3房地产金融的碾急和内容 t第二草叨地产金融基本知溟 * _

2、第三帝抵押贷款的运作 十第四科牛人住腭战獄 +第五草房地产开冷捋款 +第貢章收益性虏地产捷款 +第七卓怪房公枳金捋熬 * 第八章馬地产保险 +第九章抵押哉款二级丐场 |L房地产金融计算用表 J电幵 J滦程番点 命课理学习 学习材料随堂问答 *课件容称 1 1 -房地产金融异篡利表pdf网页）口曲 2 2册地产金融-月曩利.pdf（网页）B曲 3 3-房地产金融-衆额表.pdf闻贡 由 （认真审题再解答，每题必须有计算过程，如仅给出一个答案而无计算 过程的，不得分；发现抄袭，计0分） 1. 一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为200万元，假设 贷款年利率7% （1）该贷款的

3、每月偿还额为多少？ 解：贷款年利率 i =7%,PV=2,000,000 元，n= 30 X12=360 月 查月复利表“抵押贷款常数”：0.005996 每月还款额（本利和）：PMT=2,000,000 X0.005996= 11992 元；（5 分） （2）若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为 多少？（ 5分） 解 ：第 10 年末抵押贷款余额（现值法），查“余额表”， i =7% ， 30 年期贷款第 10 年末“贷款余额系数”为 0.836857 第 5 年末抵押贷款余额： MB5= 2,000,000 X0. 836857= 1673714 元 2. 某

4、人欲购一套售价 300 万的商品住房，该借款人符合首套房、首次贷款的条件， 首付 30%，申请了房价 70% 的个人住房贷款，贷款年利率 6，贷款期限为 20 年，假设在整个贷款期内贷款利率不变，以下两种还贷方式： （1）等额 本息还款方式下： a）每月供楼款（ 3分） b）第一个月应偿还利息（ 3分） c）第一个月应偿还本金（ 3分） d）第一个月已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额 （3 分） 解：贷款金额为： 300*70%=2100000 元 贷款年利率 I=6% PV=2100000 元 N=20*12=240 月 则每月还款额（本利和）： PMT=2100000*0.

5、007164=15044.4 元 第 1 个月偿还利息 i=6%/12*2100000=10500 元 第 1 个月偿还本金： P1=PMT-I=15044.4-10500=4544.4 元 第 1 个月未贷款余额： MBi=pv-p1=2100000-4544.4=2095455.6 元 （2）等额 本金还款方式下： a）每月应偿还本金（ 3分） b）第一个月应偿还利息（ 3分） c）第一个月供楼款（ 3分） d）第一个月在已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额 （3 分） 解：每期所还本金额 pn=m/n=2100000/240=8750元 第一个月应付利息 t1=i*pv=6

6、%/12*2100000=10500 元 则第一个月未还款额（本利和）pmt仁p n+t仁8750+10500=19250元 第一个月未贷款余额： mb1=2100000-8750=2091250元 3. 一宗商品住宅抵押贷款总额为 360万元，贷款期限为 30年，初始利率为 6%，贷 款利率每年调整。因此， 第一次调整利率的时间是第二年年初 。届时，综合利率 就等于 1 年期国库券利率指数加上 1%的利差（利率边际）。假定： ? 后四年 的国库券利率指数分别为 6%、 7%、 6%和 8%； ? 每月付款额和利率均按年调整； ? 每月付款额和利率均无上限； 计算这笔可调利率抵押贷款第 1-5

7、 年各年的 1） 每月偿还额 2） 每年年末抵押贷款余额。 18 分） 18 分） 答：第 1 年 查“月复利表”之 6%，30 年期“抵押常数”： 0.005996 第 1 年每月付款额：3600000 X 0.005996 =21585.6 元 现值法查表计算贷款余额： 查表法，查“月复利表”之 6%，29年期“年金现值因素” 164.743394 第1年末贷款余额： 21585.6 X 164.743394 =3556085 第 2 年： 查“月复利表”之 7%，29 年期“抵押常数”： 0.006721 第 2 年每月付款额： 3556085X 0.006721 =23901 元 现值

8、法查表计算贷款余额： 查表法，查“月复利表”之 7%，28年期“年金现值因素” 147.143515 第 2年末贷款余额： 23901X147.143515 =3516877 第 3 年： 查“月复利表” 8%，28年期“抵押常数”： 0.007468 第 2 年每月付款额： 3516877X 0.007468=26264 元 现值法查表计算贷款余额： 查表法，查“月复利表”之 8%，27年期“年金现值因素” 132.576786 第 3 年末贷款余额： 26264X 132.576786=3481997 4. 某一房地产项目第一年年初投入 12,000,000元，第一年年末即收入 2,000

9、,000元， 第二年末有收入 3,000,000元，第三年到第四年年末都有 4,000,000元的收入。以 4 年 为期评估： 1）不考虑资金的时间价值，分析项目的可行性。 5 分） （2）考虑资金的时间价值，贴现率 8%,用净现值法（NPV）计算，分析项目的可 行性。 （最后结果保留整数 ） 25分） 答： （ 1 ）不考虑资金的时间价值 CF=200,000+300000+400,000 X 2-1,200,000=118,000 元0 不考虑资金的时间价值，该项目运营 4 年有 118,000 的净现金流入，项目可行。 (2)考虑项目资金的货币时间价值，以8%贴现率，查年复利表之“现值因素”第1-4 年末的贴 现系数分别为： 0.925926 ，0.857339 ，0.793832 ， 0.73503 计算该项目前 4 年的净现值 NPV NPV= 前 4年收入的贴现值总和 -第 1 年年初投资额 NPV=200,000(1+8%)-1 +300,000 X (1+8%)-2+400,000 X (1+8%)-3+400,000 X (1+8%)-4-1,300,000 =200,000 X 0.925926+300,000 X 0.857339+400,000 X 0.793832+4