合肥北城区CF05地块分析报告56p

1、合肥北城区合肥北城区cf201005地块分析报告地块分析报告 丰汇置业丰汇置业 2011.02.172011.02.17 城市架构城市架构1 市场解构市场解构2 地块解构地块解构3 客户解构客户解构4 价格建议价格建议5 财务预算财务预算6 合肥北城区城市背景分析 1 合肥城市概况合肥城市概况 城市区位：城市区位：合肥，安徽省省会，长江淮河之间、巢湖之滨， 通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的 重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸 中心，全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业 转移示范区的核心城市。 区域划分：区域划分：合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包

2、河4区和肥东、肥 西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术 开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总 面积为7029.48平方公里，常住人口510万；市区总面积838.52 平方公里 。2010年城市年城市gdp突破突破2700亿元，经济发展迅速。亿元，经济发展迅速。 合肥是安徽省省会，全国科研教育基地、全国性交通枢纽，中国特大中心城合肥是安徽省省会，全国科研教育基地、全国性交通枢纽，中国特大中心城 市之一。经济发展迅速。市之一。经济发展迅速。 公路：公路：拥有206国道，312国道，合肥绕城高速（g4001），京台高速 （g3），沪陕高速（g40），沪蓉高速（g

3、42），合芜高速（g5011），是 全国重要的公路枢纽之一。 铁路：铁路：拥有合武高铁，合宁高铁，淮南铁路，合九铁路，宁西铁路。合肥 铁路南环线及合肥高铁南站将使合肥铁路形成“三足鼎立”之势，合肥铁路 南站将建设立体换乘枢纽，规模列华东第二位。合肥是长三角4大铁路枢纽 城市，新的长三角城际铁路规划将以上海、南京、杭州、合肥为中心，实现 主要城市间和相邻城市间“1-2小时交通圈”，区域内其他城市间3小时内到 达。便捷的高铁建设使合肥一跃成为全国性铁路枢纽，未来将1小时到南京， 2小时到上海、杭州，3小时到武汉、郑州，4小时到北京、福州。 民航：民航：拥有合肥骆岗国际机场，开通了60多条国内外航线

4、.另外正在建设的 合肥新桥国际机场将于2011年正式建成. 水运：水运：合肥港是全国 28 个内河主要港口之一，也是安徽省九大内河港口 之一，位于省会合肥南淝河畔，是皖中地区最大的水路货运集散地，年吞吐 量为500多万吨，航道等级为三、四级，可常年通航千吨级船舶。 合肥是全国综合交通枢纽城市之一合肥是全国综合交通枢纽城市之一 ，便利的交通条件为城市的建设与扩展，便利的交通条件为城市的建设与扩展 提供有力条件。提供有力条件。 城市对外交通城市对外交通 多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群 发展的重要过渡发展的重要过渡 合肥全市行政辖区总面积

5、 为7029.48平方公里，常 住人口510万，城市发展 快速，对内能够凝聚人气， 对外吸引力较强。 多核心发展有利于城市的 均衡发展，分散城市发展 压力，新核心区发展成为 城市发展的源动力，将拉 动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第二阶段：多核化发展 第三阶段：城市经济圈第三阶段：城市经济圈 形成形成 主城 核心 核心 核心 核心 “皖江城市带示范区”、 “合肥城市圈”等各城 市的“一体化”发展和 产业转移是城市发展成 为“都市群”的推动力。 合肥 皖江 城市 皖江 城市 皖江 城市 皖江 城市 皖江城市带发展规划皖江城市带发展规划 皖江城市带处于中

6、国人口密集、消费需求较大的 最靠近东部的中部地区，以合肥为中心，半径 500公里覆盖上海、江苏、浙江、河南、江西、 湖北、山东、安徽七省一市，这一区域经济发展 水平高，消费潜力巨大。 “一轴一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、 马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线； “双核双核”指合肥、芜湖，这是我省目前乃至今后 一个时期经济发展最具活力和潜力的两大增长极， 是承接产业转移的核心区域； “两翼两翼”包括滁州和宣城市，着力打造承接沿海 地区特别是长三角产业转移的前沿地带。 区域核心城区域核心城 市，带动区市，带动区 域发展域发展 皖江城市带凭借其独特的优势和良好的基础，确立新的战略定位

7、。示范区将立足安徽，依托皖皖江城市带凭借其独特的优势和良好的基础，确立新的战略定位。示范区将立足安徽，依托皖 江，融入长三角，连接中西部，积极承接产业转移，成为江，融入长三角，连接中西部，积极承接产业转移，成为“合作发展的先行区、科学发展的试合作发展的先行区、科学发展的试 验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和现代服务业基地验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和现代服务业基地”。 合肥市合肥市“141”发展战略概述发展战略概述 “”城市发展战略，就是在合肥城镇密集区范围内构建城市发展战略，就是在合肥城镇密集区范围内构建 一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的

8、总体空间框一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框 架。架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、国道以北 的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团 分别是东部组团、北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工 业园区、双墩）；西部组团、西南部组团、一个滨湖新区。 随着合肥城市空间结构将完全呈现随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结的城镇空间结 构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴一核五轴 多组团多组团”的方式构筑合肥都市圈。的方式构筑合肥都市圈。 “一核一核”指的是合肥市中心城区以及周边城镇密集区，包括 一个主城、

9、个城市组团、个滨湖新区。 “五轴五轴”就是条发展轴线，即合淮铁路、公路，合芜铁路、 合马公路，合九铁路、合蓉高速公路，合六公路与合宁高速 公路沿线发展轴。 “多组团多组团”是在城镇密集区范围内继续发 展中心城区周边的小城镇，进一步明确职能分工，突出特色， 成为城市空间的重要补充。 随着合肥城市空间结构将完全呈现随着合肥城市空间结构将完全呈现“”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴 向生长阶段，以向生长阶段，以“一核五轴多组团一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈。的方式构筑合肥都市圈。 北部双凤经济开发区概况北部双凤经济开发区概况 双凤开发区于1993

10、年5月经合肥市人民政府批准成立，2005 年12月被国家发改委批准为省级经济开发区。双凤开发区 是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展 战略北部组团的重要组成部分。 截至目前，开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元； 已建成投产项目266个，累计完成投资约140亿元。聚集了 伊利公司、鸿路集团、荣事达集团第六工业园、中粮集团、 鄂尔多斯羊绒衫等一批骨干企业，初步形成了食品及农副初步形成了食品及农副 产品深加工、汽车零部件及工程机械加工、新型建材、家产品深加工、汽车零部件及工程机械加工、新型建材、家 用电器配件四大主导产业。用电器配件四大主导产业。 2009年下半年，双凤

11、开发区启动17.5平方公里“承接产业 转移示范园”规划建设，构筑大载体，承接大转移。在 “十二五”期间，计划打造千亿双凤，争创国家开发区。 开发区为省级经济开发区，是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市开发区为省级经济开发区，是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北空间发展战略北 部组团的重要组成部分。开发区累计引进项目部组团的重要组成部分。开发区累计引进项目342个，协议投资个，协议投资180亿元，在亿元，在“十二五十二五”期间，期间， 计划打造千亿双凤。计划打造千亿双凤。 北城交通区位北城交通区位 开发区位于合肥市北二环和外三环之间，距合肥北 环高速公路入口公里，距元一国

12、际高尔夫球会 公里，距市中心公里，距火车站公里，距骆岗 机场18公里。合肥市“141”发展战略“二环九射” 中条主干道蒙城北路、阜阳北路贯穿开发区南北， 园区四通八达路网连接合徐、合宁、合芜、合安、 合六、合淮阜等6条高速，正在建设的合肥北站货 场位于园区东南角，新建中的合肥新桥机场距园区 仅10分钟车程，交通十分便利。 北部城区交通通畅、便利。区域内有合淮阜高速、合徐高速路入口。蒙城北路、阜阳北路贯北部城区交通通畅、便利。区域内有合淮阜高速、合徐高速路入口。蒙城北路、阜阳北路贯 穿南北。阜阳路高架桥的修建加速了北城与其它区域的交流速度，为北城的发展提供便利。穿南北。阜阳路高架桥的修建加速了北

13、城与其它区域的交流速度，为北城的发展提供便利。 交通优势：交通优势： 核心区距离合肥中心城区16公里，有蒙城北路、阜阳北路等四条城市主干道直通市区；合肥北三环高速贯穿 区南，合淮阜高速紧邻区西；淮南铁路纵贯南北，并将设立客站；规划建设中的合肥新桥国际机场距本区仅25公里，形成 了城市干道+高速公路+铁路+机场的交通网络。 总体功能定位总体功能定位 u 创造高品环境人居新生活塑造“宜居之城” u 做强地区新型加工制造业打造“制造之城” 工业化是国民经济发展的核心动力。合肥市提出工业立市战略，北部组团整合双墩、双凤工业区、三十头以及三元产业园。 u 推进都市城郊农业园区化做优“生态之城” 结合水源

14、保护大力发展花卉苗木和生态农业，将其建成山水城市、绿色城市。生态城市建设将是北部组团的优越特点。 u 发展体育休闲观光旅游业构建“休闲之城” 将北部组团旅游形象定位于“千水之源，万绿之宗，绿野觅踪，田园寻梦”。形成皖中现代生态休闲之城。 经济社会发展战略经济社会发展战略 u 以融入长三角为主要方向的“开放兴市”战略 u 以促进城乡一体化发展为目的的城市化战略 就北部组团本身而言，有双凤工业园、岗集江淮汽配园等，集聚了部分经济能量，加快城市化的规模集聚无疑是最好的选择。 u 以推进产业结构优化升级为指导的区域产业化战略 经济全球化和长三角区域经济一体化为合肥提供了强大的区域推动力。国家中部崛起战

15、略、安经济全球化和长三角区域经济一体化为合肥提供了强大的区域推动力。国家中部崛起战略、安 徽省东向发展战略，合肥提出徽省东向发展战略，合肥提出“141”空间发展战略和打造省会经济圈，在合肥中心城区周围形空间发展战略和打造省会经济圈，在合肥中心城区周围形 成经济社会区域一体化的发展是必然选择。合肥北部组团的规划和建设是现代化滨湖大城市的成经济社会区域一体化的发展是必然选择。合肥北部组团的规划和建设是现代化滨湖大城市的 重要有机组成部分。重要有机组成部分。 合肥北部城区发展规划合肥北部城区发展规划 北部组团的规划与建设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴，北部组团的规划与建

16、设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴， 奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。 空间发展战略空间发展战略 （1）“生态优先”的理念：北部组团的西侧是合肥水源地重要的生态屏障，因而规划理念要体现“生态优先”。 （2）“引绿入城”理念：北部组团内有板桥河、天河、滁河以及众多水库等水系，规划充分利用天然绿色生态廓道，引绿入城。 （3）“轴向发展，组团生长”设计理念 区域空间格局区域空间格局 以城市水源保护地发展生态产业和防护林带，构建大都市“永久性绿色生

17、态屏障”，形成“东城西林”的区域空间体系格局。 城镇体系形成“一城一镇”的空间结构： 一城：将双墩镇、三十头乡与双凤工业区合力打造为“合肥北城”。 一镇：将岗集镇建设成为合肥特色卫星镇。 功能结构功能结构 总体结构为“三轴、三带、八片”。 三轴：把握合肥市主城区轴向生长的发展趋势，形成双凤大道发展轴、世纪大道发展轴、天润大道发展轴三条主发展轴。 三带：在北部组团内，分别依托环湖大道整合两湖生态资源形成环湖景观带；依托北环高速风影响防护林和滁河干渠开成北环 高速防防风景林带；依托工业大道优化工业环境形成工业景观带。 八片：北部组团依托合肥主城轴向生长，形成八大片区。分别为庐阳产业园片区、新站北片

18、区、双凤片区、双墩片区、三十头 片区、政务片区、文化旅游片区、科教片区。 合肥北部城区发展规划合肥北部城区发展规划 合肥北城区房地产市场竞争分析 2 合肥北城房地产市场格局合肥北城房地产市场格局 双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合 肥北二环与北三环之间，与合肥市的庐阳区、肥北二环与北三环之间，与合肥市的庐阳区、 瑶海区连为一体，基础设施已纳入合肥城区市瑶海区连为一体，基础设施已纳入合肥城区市 政统一规划建设。政统一规划建设。距合肥市委、市政府8公里， 距合肥新火车站8公里，距合肥飞机场18公里。 双凤经济开发区商品房目标客户基本锁定为：双凤经济开发区商

19、品房目标客户基本锁定为： 区内企业职工，在此置业安家，方便上下班。 在合肥上班工作，因此片区价格较低，在此置 业的外来人群。 目前地块周边在售楼盘约有目前地块周边在售楼盘约有16个，分别为：个，分别为： 中铁国际城、北环阳光、大富绿洲、阿奎利亚、中铁国际城、北环阳光、大富绿洲、阿奎利亚、 鸿路北城明珠、北辰天都、群盛鸿路北城明珠、北辰天都、群盛共和城、瑞龙共和城、瑞龙 花园、润地星城、天元新城、云顶雅苑、中奥花园、润地星城、天元新城、云顶雅苑、中奥 花园、恒泰悦城、恒泰城品、半岛花园、恒泰悦城、恒泰城品、半岛1号、双凤里。号、双凤里。 双凤大道、双凤大道、 阜阳北路阜阳北路 蒙城北路蒙城北路

20、二环路二环路 2 2 3 3 住宅类商品房市场发展过程及现状住宅类商品房市场发展过程及现状 4 4 1 1 北城住宅类商品房市场特征北城住宅类商品房市场特征 1 1 2 2 3 3 4 4 北城住宅类商品房市场特征北城住宅类商品房市场特征 5 5 6 6 7 7 8 8 合肥北城房地产市场格局合肥北城房地产市场格局 目前地块周边目前地块周边16个楼盘，剩余开发量总计个楼盘，剩余开发量总计 4106831。住宅均价依地段、品质不同，。住宅均价依地段、品质不同， 从从3700-6500元元/平米不等。平米不等。 该区域具有四大优势：该区域具有四大优势： 一是区位优势。一是区位优势。省级双凤经济开发

21、区区位于合肥北 大门，处于合肥北二环与北三环之间 。 二是交通优势。二是交通优势。县内交通便捷，206国道、315省道 和淮南铁路纵贯全境，与合宁、合徐、合芜高速公 路和宁西铁路相连，与京沪、京九铁路相通。目前 46、603路公交车经过该区 ，随着合肥最大景观大 道蒙城北路的修建使用，将有多路公交车通往该 区域。 三是环境优势。三是环境优势。自然生态环境优美，双凤开发区区 被董铺水库、大房郢水库、梅冲湖、双凤湖、张桥 水库、板桥河所环绕，形成“一河五湖、三面环水、 一面临市”生态环境格局，与香港元一国际高尔夫 球会相得益彰，还有风景秀丽的卧龙山生态旅游区。 地块周边楼盘供应量地块周边楼盘供应量

22、 项目总面积（） 已售面 积 剩余面 积均价 天威嘉苑213981213981 润地润地星城星城300000300000 临湖雅苑200000200000 北辰天都北辰天都200200200200 阿奎利亚阿奎利亚200000011837888162125200 中奥花园700006300070003680 半岛半岛1 1号号7600002171425428584700 群盛共和城7200003000004200004800 瑞龙花园瑞龙花园12800083200448003300 鸿路北城明珠51000044000466004000 金地雅苑金地雅苑450003825067503298 国强

23、幸福彼岸150000375001125003650 新惠金水岸720000500006700004200 清华名苑5200023920280804800 天元新城天元新城5000027000230003800 科瑞北郡10000045000550004200 合计621918121128002112800410683141068314136 区域市场价格分析区域市场价格分析 属性 楼盘名称 物业类型价格（元/） 第一 阶梯 大富绿洲高层6000 北环阳光 多层、小高、高 层多层6100小高、高层5850 金都华庭小高、高层5900 中铁国际城小高、高层小高6100高层6500 第二 阶梯 云顶

24、雅苑高层4900 恒盛皇家花园高层起价4400均价5100 最高 5800 恒泰悦城高层（跃层）7000 恒泰城品高层5000 群盛共和城高层起价4500均价5000 最高 5200 第三 阶梯 金色里程4150 中澳花园高层4000 金地雅苑小高3600 国强幸福彼岸多层、高层多层4300小高3850 润地星城多层、高层 新慧金水岸多层、高层高层顶复3600 根据实地调查，我们发现北部城区房 产市场目前基本呈现三级态势： u以北二环周边为限，代表性楼盘为 中铁国际城，大富绿洲，价格范围 6000-6500元/。 u双凤管委会周边，代表性楼盘为阿 奎利亚，云顶雅苑，价格4500-5500 元/

25、。 u金梅路以北片区，价格多在3500- 4500元/，代表性楼盘有新惠金水 岸，国强幸福彼岸，中澳花园。 北城区商品房价格与主城区价格相差较大，成为合肥商品房北城区商品房价格与主城区价格相差较大，成为合肥商品房“价格洼地价格洼地”，且区域内价格梯，且区域内价格梯 度明显，价格自北二环由南至北逐渐递减。度明显，价格自北二环由南至北逐渐递减。 双凤大道、阜双凤大道、阜 阳北路阳北路 蒙城北路蒙城北路 二环路二环路 u合肥北部 城区商品房 价格是属于 合肥房地产 发展的价格 洼地。 在目前合肥 商品房价格 高涨的格局 下，购房客 户向近郊区 域扩散、转 移是趋势也 是一种必然。 区域市场商品房去化

26、分析区域市场商品房去化分析 区域 属性 楼盘名称 开盘日 期 总户数 （套） 销售量（套 数） 剩余量（套 数） 套/月 第一 阶梯 大富绿洲2010.12.1843238943129 北环阳光2010.12.11800520280170 中铁国际城2010.823501880470312 第二 阶梯 云顶雅苑2011.1.9256128128128 恒盛皇家花园2010.11.2133642523841717 恒泰悦城2011.125220250111 恒泰城品2011.11321191366 群盛共和城2010.12.113002703084 第三 阶梯 中澳花园2010.52402162

27、424 国强幸福彼岸2010.1114521089363227 新慧金水岸2009.129339141978 总计 1051182502261 u多家楼盘多选在2011年新年左右推 出新盘，区域供应量约10511套，目前 为止此次推出房源基本销售殆尽，市场 剩余量较少仅剩约2261套。预计5月份 市场供应将要加大，开发商会有集中加 推新房源。 u右表可以看出北城区项目销售速度较 高，186套套/月的的区域平均销售速度。月的的区域平均销售速度。 其中恒盛皇家花园、国强幸福彼岸项目 首次开盘销售火爆，中铁国际城重量加 推，去化速度亦较高。 u根据项目所属价格梯度区间的不同， 月去化速度存在明显差异

28、，月平均销售月平均销售 量第一阶梯量第一阶梯 第二阶梯第二阶梯 第三阶梯。第三阶梯。表 明购房者对区位的关注因素较高，后期 项目应加大对消费者的引导，确保项目 的去化速度。 北城区商品房整体去化速度较快，销售速率主要受到项目区位、价格、开发商品北城区商品房整体去化速度较快，销售速率主要受到项目区位、价格、开发商品 牌效应、户型等因素的影响，其中受项目地理位置因素影响较高。牌效应、户型等因素的影响，其中受项目地理位置因素影响较高。 区域市场产品户型分析区域市场产品户型分析 北城区区主流户型为北城区区主流户型为80-10080-100，舒适性两房与紧凑型三房最易被市场所接受。两房户型，舒适性两房与

29、紧凑型三房最易被市场所接受。两房户型 因面积小、总价低，去化较快。因面积小、总价低，去化较快。 北城区客户承受总价较低，总价在北城区客户承受总价较低，总价在4545万左右容易被市场接受。万左右容易被市场接受。 楼盘名称 户型配比 二房 三房四房及以上 大富绿洲50%50% 北环阳光50%30%20% 金都华庭7020%9020%、10740%11220% 中铁国际城60%20%20% 云顶雅苑9750%、10637%12513% 恒盛皇家花园30%50%20% 恒泰悦城挑高 恒泰城品100% 群盛共和城90%10% 国强幸福彼岸40%55% 润地星城25%75% 新慧金水岸40%40%20%

30、项目客户分析表项目客户分析表 客户类型客户类型客户来源客户来源 项目名称项目名称投资投资刚需刚需改善改善主城区主城区北部城区北部城区长丰县及其城镇长丰县及其城镇 大富绿洲1633.53.53 北环阳光15433.53.5 金都华庭25333.53.5 中铁国际城2623.533.5 云顶雅苑2.561.52.534.5 恒盛皇家花园2621.535.5 恒泰悦城253235 恒泰城品262226 群盛共和城163235 国强幸福彼岸154127 润地星城 新慧金水岸172118 合计17.56329.52530.554.5 备注：数据来源于实地市场调研，长期数据检测。评价标准：分值标准为10

31、区域市场项目客户群体分析区域市场项目客户群体分析 北城项目客户来源分析北城项目客户来源分析 u客户来源：北城区客户主要来源于长丰县城及其附属城镇居民，以及北部城区原始性居民。外部区域客户较少， 主要因素为北城区区域发展落后，很难吸引主城区购房群体。 u客户类型：客户以刚需型为主，达到57%，改善型为27%，投资型为16%。区域发展滞后，投资环境相对较差， 但是这一特征随着北城的发展将会发生变化。 北城区项目点评北城区项目点评 项目大富绿洲 位置北二环与嘉山路交口 规模指标26万 物业类型高层 主力户型两房、三房 在售信息 大富绿洲在售9#、10#楼，共432套房源，27层， 户型90113平，

32、均价6100元/平米 销售情况90% 客户市区50% 长丰及周边外来人口50% 形象定位品质小区 核心卖点高性价比，便捷交通 项目点评：项目点评： u交通区位好，性价比高 u配套完善成熟 u绿化率高，小区内部配套完善，居住环 境好 u紧邻庐阳区，处于老城与北部新城交界 处，区位优越，单价低，竞争力强。 卖点：卖点： u高绿化： 70 %的绿化率为项目提升价值 u便捷交通，核心区位 u配套成熟 u高级物管 项目北环阳光 位置阜阳路与砀山路交口 规模指标20万 物业类型多层、高层 主力户型两房、三房、四房 在售信息 二期b1、b2、b3和a13号楼，共200余套， 均为11层的小高层，户型116-

33、120平，均价 5700元/平。a12号楼，多层，5+1洋房，户 型86平，b7号楼，高层，户型93-110平， 5700-6200元/平方 销售情况65% 客户市区50% 长丰及周边外来人口50% 形象定位舒适性居住小区 核心卖点学区，便捷交通 项目卖点点评： 交通便捷、绝版多层、学区支撑、配套完善成熟 “北环阳光”位于合肥市主城区阜阳路与砀 山路（二环路）交口新华物流园旁，由合肥 金马房地产开发有限公司开发，项目总用地 面积104382平米 总建筑面积约20万方，绿化 率41.2%容积率1.82.在建筑以小高层为主， 中心配少量的5+1洋房和高层，东南角规划了 城市公园及特色商业风情街。

34、北城区项目点评北城区项目点评 项目中铁国际城 位置北二环路与砀山路交口 规模指标200万 物业类型多层、小高层、高层、别墅 主力户型两房、三房 在售信息 在售广园1#98平户型，10#、11#在售98平、 113平、125平户型，15#、6#、16#在售113 平、123平户型在售广园1#、4#、10#、11#、 12#、14#、15#的78-135平户型，7#、8#的 123平、6#、16#110平户型 ，小高层均价 6500，高层均价6100 销售情况80% 客户市区60% 周边及外来人口40% 形象定位绿色水岸大型社区 核心卖点主城区核心水岸纯居住社区 点评： u品牌开发商，大规模社区

35、u价格高，品质高 u交通发达 u自然环境好 u对客户吸引力较强 中国铁建国际城产品丰富多样，涵盖一房、二房、三房、联排等，主力户型为80-130平米，力求在 繁华深处，营造让都市人久违的心灵港湾。本项目以人为本，结合“水岸绿色生活”的理念，突出健 康、国际化、现代的生活品位，为合肥市民打造“主城区纯水岸国际生活特区“，为合肥打造一个国 际化城市新中心。 北城区项目点评北城区项目点评 项目 云顶雅苑 位置阜阳北路与天水路交叉口 规模指标 5万 物业类型高层 主力户型两房、三房 在售信息 在售1#、2#楼为18层的住宅，户型从97-125 不等，共262套房源，均价4900元/平 销售情况70%

36、客户 市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10% 形象定位普通居住社区 核心卖点低公摊、低价格 项目点评： u高层住宅19%公摊，处于较低水平。 u价格较低，学区环绕 u交通较为发达 在售1#、2#楼为18层的住宅，户型从97-125不等，共262套房源，、4688元/起。另外客户凭借认筹卡 可抵房款1万元，一次性付款可享受97折优惠，按揭享受98折优惠 北城区项目点评北城区项目点评 项目 恒盛皇家花园 位置蒙城北路与连水路交叉口 规模指标 50万 物业类型高层 主力户型两房、三房 在售信息 一期3#的83平、92.29平、110平户型正在热 销，5500元/，1#、5#还剩下几套120

37、-130 平房源，均价5100元/平方 销售情况90% 客户 市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10% 形象定位北城标志性社区 核心卖点大规模社区，优质学区 项目点评： u大规模品质小区 u价格较高 u学区较好 u小区内部配套完善 u对客户吸引力较强 恒盛皇家花园学区是合肥重点中学45中分校，45中，建于1937年，至今已有七十多年的历史。先后被授 予合肥市“文明单位”、“甲级管理学校”，安徽省“电教一类达标学校”和“安徽省教育装备先进集 体”。同时项目还毗邻大房郢水库以及正在规划中的菱湖公园，地块丰富的自然景观资源优势和周边区域 未来的发展潜力，将成为合肥高端品质楼盘的典范。 北城区

38、项目点评北城区项目点评 项目 恒泰城品、悦城 位置蒙城北路与金珠路交叉口 规模指标 88万 物业类型多层、小高层、高层 主力户型两房、三房 在售信息 城品：在售26#，33层，124套房源，户型为 95、99三房，均价5000元/ 悦城：在售123#的210套，户型65、66 两种，5.2米的挑高型，均价在7000元/ 。 销售情况城品90% 悦城80% 客户 市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10% 形象定位北城标志性社区 核心卖点大规模社区，优质学区 项目点评： u品牌开发商，实力保障 u大规模社区，完善内部配套 u交通较为便利 u单价较低，对刚需吸引力较大 成熟大城：6年的默默耕

39、耘，恒泰地产所筑就的北城项目已经成为一座成熟的新城，近百万平方米的多层、 小高层、高层、别墅现房实景，近万人成为这里的尊贵业主。随着09年米兰堡的整体交付，大城规模的 优势再次被全市所关注，真正成为引领北城区生活的方向标。 北城区项目点评北城区项目点评 项目 群盛共和城 位置蒙城北路与金梅大道交叉口 规模指标 72万 物业类型多层、小高层、高层 主力户型两房、三房 在售信息 在售三期2#、4#、5#楼，其中2#和4#楼18层，5# 楼21层，户型7092平，均价5000元/平，在售8、 9、10#84平、99平的电梯洋房，均价4800元/平方。 三期14#楼还有少数106平的小三房，均价480

40、0元/ 平方。 销售情况90% 客户 市区20% 长丰周边及外来人口70% 投资10% 形象定位北城标志性社区 核心卖点大规模生态社区 项目点评： u生态环境较好 u物业类型丰富 u内部配套完善 u交通不便 u价格较低 共和城地处合肥北部核心双凤工业园区，项目分居蒙城北路景观大道两侧，总建筑面积逾72万平米。 近依合肥（梅冲水库、大房郢水库）灵动水域，以大型环绕水系置townhouse、多层、小高层、高层傍水 而建，户户观美景，家家享翠意。项目整体配置多功能会列生活娱乐休闲设施，将成为合肥北部超大型环 境优美、设计先进、品质高尚的标志性示范社区之一。 北城区项目点评北城区项目点评 项目 国强幸

41、福彼岸 位置双墩中学隔壁 规模指标 15万 物业类型多层、小高层 主力户型两房、三房、复式 在售信息 在售31#、36#楼小高层77113 平户型， 均价3700元/平方，30#多层89-96平户型， 4200元/平方。 销售情况75% 客户 市区5% 长丰周边及外来人口80% 投资15% 形象定位欧式风情社区 核心卖点宜居生态社区 项目点评： u居住环境好 u交通不便 u配套差 u价格低，升值潜力大 国强幸福彼岸，位处北部新城核心启动区政商中心腹地，城市“141”发展战略侧恢弘巨制，170平方公里， 超50万人口，荟萃3区7岛5城于一体，区内依托5000亩双凤湖与双龙湖，规划湖西、湖中、湖东

42、三大功能片 区，打造市民岛、度假岛（两个）、健康岛、高尔夫岛、体育中心、田园岛七个功能特色岛，演绎“生 态”、“休闲”、“宜居”、“商贸”、“制造”五大功能于一体的合肥城市副中心。 北城区项目点评北城区项目点评 项目 新慧金水岸 位置双墩镇 规模指标 72万 物业类型多层、小高层、高层 主力户型两房、三房、复式 在售信息一期仅剩顶复8套 销售情况99% 客户 市区5% 长丰周边及外来人口80% 投资15% 形象定位大型综合社区 核心卖点区位优势，居住环境 项目点评： u周边自然环境有么 u以双墩镇为中心，对周边客户有较强吸引力 u价格低 u配套差 u未来发展潜力大 新慧.金水岸位于北部核心区的

43、中心位置，占地500多亩，总建筑面积72万平方米，融高层，多层，别墅， 酒店，商务会所，湿地公园等为一体的优雅高贵的综合社区。东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一.高尔 夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北部新城金融商业区。 北城区项目点评北城区项目点评 项目地块分析研究结构 3 拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求 区位区位：项目位于合肥北部双凤 开发区内，蒙城北路与工业大 道交叉处两侧。隶属于长丰县。 配套：配套：合肥北部城区双凤开发 区，区域发展落后，周边生活 配套处于初级阶段，主要以工 业企业配套为主。 资源：资源：梅冲湖、丰乐生态园、 双凤医院等资源距离项目较近。 地块隶属于合肥北部

44、双凤开发区，区域内资源丰富、地广人稀，属于适宜居住的生态板块。地地块隶属于合肥北部双凤开发区，区域内资源丰富、地广人稀，属于适宜居住的生态板块。地 块处于区域核心位置，外围交通便利，道路通畅性高。块处于区域核心位置，外围交通便利，道路通畅性高。 a 地块位于合肥北部双凤开发区，区域发展缓慢，交通、生活配套不完善，地块位于合肥北部双凤开发区，区域发展缓慢，交通、生活配套不完善， 随着合肥城市空间的拓展，北部城区发展潜力较大。随着合肥城市空间的拓展，北部城区发展潜力较大。 地块优势主要体现于所长区域资源、土地成本较低上。而劣势主要表现在地块优势主要体现于所长区域资源、土地成本较低上。而劣势主要表现

45、在 周边配套及区域发展因素。周边配套及区域发展因素。 区域价值：合肥”141发展战略”将区域作为城市重点发展方向，区域发展前景广阔。 地段价值：项目属于区域内核心地段，外部交通通达性较好，地块周边道路宽阔、平坦。 土地价值：地块方正平坦，土地价格较低，便于开发建设。 城市规划价值：合肥城市圈的扩展将带动区域的发展，为项目提供更高的发展空间。 资源价值：区域内水资源丰富，”五湖连珠“，是适宜居住的生态区域。 区域不足：地处城市北城区，区域发展落后于城市其它区域。 配套不足：地块隶属于城乡结合部，项目周边生活、休闲配套实施欠缺，居民生活消费不便。 项目不足项目不足 项目优势项目优势 项目swot分

46、析/优势和机遇 企业自身企业自身 上市企业，企业品 牌知名度较高； 企业社会影响力较 高； 项目体量较大； 项目综合性较强； 资源资源 企业内部职工购房意 向浓烈； 企业职工在区域内具 有很强的引导性； 相比其他在建项目具 有更多的调整空间； 未来规划带来机会未来规划带来机会 合肥城市总体规划； 北部组团总体规划； 北部生态度假区总体 规划； 区域需求带来机会区域需求带来机会 区域刚性需求； 外来导入性需求； 区域生态资源区域生态资源 梅冲湖 丰乐生态园； ”五湖连珠“ 交通优势明显交通优势明显 新桥国际机场； 阜阳北路扩建； 公交换乘中心北移； 区域升级区域升级 阜阳北路高架桥的兴 建 区域

47、产业结构调整； 区域升级不断加快； 区域产业不断发展区域产业不断发展 外来人口导入增多； 区域知名度不断提升； 区域形象逐渐改变； 项项 目目 自自 身身 项项 目目 所所 在在 区区 域域 优 势 分 析优 势 分 析 机 遇 分 析机 遇 分 析 项目swot分析/劣势和威胁 短期内配套薄弱 项目自身配套薄弱； 目前公共交通薄弱； 周边环境宜居指数低； 项目影响力较弱 没有成功开发案例； 企业下设开发公司影 响力没有形成； 自身区域竞争较强 自身区域竞争较强； 经济和政策波动 宏观经济走势放缓； 房地产市场疲软； 国家宏观调控，控制 房价上涨，未来政策 面不透明； 区域配套薄弱 区域配套薄

48、弱； 区域公共交通网路薄 弱； 区域影响力薄弱高 区域影响力薄弱； 区域原有形象较差； 区域认可度较低； 区域竞争较强 滨湖区竞争项目； 西南板块竞争项目； 其他相关区域竞争项 目； 区域可开发土地较多 增加后续竞争压力； 经济和政策波动 宏观经济走势放缓； 房地产市场疲软； 未来政策面不透明； 项项 目目 自自 身身 项项 目目 所所 在在 区区 域域 劣 势 分 析劣 势 分 析 威 胁 分 析威 胁 分 析 项目客户群体分析解构 4 由土地属性决定的区域未来发展特征分为近、中、远三个阶段，各个阶段的城市特征鲜明，由土地属性决定的区域未来发展特征分为近、中、远三个阶段，各个阶段的城市特征鲜

49、明， 因此导入的客户特征也不尽相同因此导入的客户特征也不尽相同这些特征也成为本项目客户定位的核心依据这些特征也成为本项目客户定位的核心依据 目标客户定位 p近期（近期（2011201120132013） p中期（中期（2013201320152015） 重要事件重要事件 湿地公园即将开工建设完成 阜阳北路高架即将开工建设完成 公交换乘中心北移完成 机场建设基本完成 区域特征区域特征 区域处于发展阶段，各个规 划中的项目陆续完成，区域 整体定位功能开始实现，知 名度也逐渐得到提升 p远期（远期（2015201520172017） 大事件大事件大区域大区域 区域处于稳步发展阶段，区 域配套设施基本

50、完善，资源 优势突显。 大事件大事件 合肥轨道5号线规划建设 区域配套完善 生态资源优势突显 大区域大区域 区域处于稳步发展阶段，区 域配套设施基本完善，资源 优势突显。合肥各区域间交 流加强。 客户特征客户特征 市域性客户为主：以三县客市域性客户为主：以三县客 户为主及部分市区客户。地户为主及部分市区客户。地 域范围集中在合肥其它区域域范围集中在合肥其它区域 。 客户特征客户特征 区域内客户以市区客户为主区域内客户以市区客户为主 ，区域价格优势减小，区域价格优势减小， 客户特征客户特征 范围扩散至全省：地域范围范围扩散至全省：地域范围 至全省性，主要以安徽省北至全省性，主要以安徽省北 部地市

51、为主。部地市为主。 北部组团基本建成 区域配套完善 生态资源优势突显 客户价值点判定客户价值点判定 u经济支付能力较强，对价格较敏感；年薪3-5 万，因灰色收入，可承担首付10万以上房价 （总价50万左右） u注重圈子，对产品品质和环境要求较高 u正处于事业发展阶段和关键时期 u收入比较高，购房能力强， 有投资倾向。 u对价格较敏感 u对产品素质要求高 u买房受周边朋友影响较大 u家庭富足，已有房住，对 品牌有深刻的认识 u讲究圈子购房，理性投资 型购房比较多 u有置业的购房或者居住经 历 地段概念较强，对地块周边配套不满意，担看 好区域未来发展 区域发展缓慢，但是发展空间 较大，区域商品房价

52、格较低。 离市区较远，交通部便利， u愿意在此区域居住，并购置物业，认同本区 域地段 u注重物业和内部环境；安全意识强，物管服 务好 u注重产品档次，偏爱品牌开发商，注重户型 的实用 u最倾向选择紧凑型三房 u选择三房居多 u注重开发商品牌 u二次置业居多 u手中有一定的闲置资金， 区域购房意愿高，以投资为 主 u注重产品品质和对楼体的 感觉，小区环境舒适；周边 配套；物业管理服务 u如果认同值得，决策过程 很快 通过对当地客户的沟通访谈，客户普遍认为该区域商品房价格较低，远低于通过对当地客户的沟通访谈，客户普遍认为该区域商品房价格较低，远低于 其他区域，区域发展潜力巨大。其他区域，区域发展潜

53、力巨大。 目标客户共同特征分析目标客户共同特征分析 基本属性 u年龄：30-50 u主要来源：主要以合肥北城区上班族，以及长丰县区域居民为主。 u行业：政府、银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工、成功生意人和县 市富裕人群 兴趣与特征 u支付能力随着年龄的增长而增加 u对自身的提高和企业的发展比较重视 u事业心强，工作繁忙 u有一定的社交圈子，爱面子、易冲动 u开始有一定的社会地位 置业驱动因素 u首次置业为主，追求实用性 u选择邻居，和同层次的人为邻 u对物管要求严格，注重安全、舒适 u总价和地段是其选择的最主要因素 u年轻人首次置业居多，40岁以上客户二次以上置业 1、客、客户购买

54、户购买需求旺盛，主要以自住需求旺盛，主要以自住为为主，主，随随着城市中着城市中级阶层级阶层的上升，投的上升，投资资需求氛需求氛围围逐逐渐渐上升。上升。 2.下下属县属县市及其他客市及其他客户户群体成群体成为区为区域域购购房主力。北城房主力。北城区区域域项项目客目客户户一般北城一般北城区区生活、工作的上班族、生活、工作的上班族、 生意人及周生意人及周边边三三县县居民。居民。 3.随随着合肥城市化速率的加快，居民追求城市化生活，北城着合肥城市化速率的加快，居民追求城市化生活，北城发发展加快，展加快，区区域的被域的被认认可度也在逐可度也在逐渐渐提高。提高。 4.工薪工薪阶层阶层能能够够承受承受总总价

55、在价在40万左右，能承受万左右，能承受50万以上客万以上客户数户数量有限。量有限。 5、客、客户户首首选为选为多多层层，但是，但是对对小高小高层层、高、高层并层并无排斥。无排斥。 6、客、客户户注重小注重小区区品品质质，注重，注重细节细节，关关注注园园林景林景观观、户户型、型、绿绿化等因素。化等因素。 7、高端客、高端客户户的潜在需求的潜在需求尚尚未得到未得到满满足。足。 项目价格分析解读 5 项目项目总面积（）总面积（）已售面积已售面积剩余面积剩余面积均价均价 天威嘉苑213981未售213981未售 润地星城300000未售300000未售 临湖雅苑200000未售200000未售 北辰天

56、都200200未售200200未售 阿奎利亚200000011837888162125200 中奥花园700006300070003680 半岛1号7600002171425428584700 群盛共和城7200003000004200004800 瑞龙花园12800083200448003300 鸿路北城明珠510000400004700004000 金地雅苑450003825067503298 国强幸福彼岸150000375001125003650 新惠金水岸720000500006700004200 清华名苑5200023920280804800 天元新城5000027000230003

57、800 科瑞北郡10000045000550004200 城市商品房市场价格城市商品房市场价格 合肥北部城区房地产发展起步较晚，配套不城市，区域商品房价格远低于其他区合肥北部城区房地产发展起步较晚，配套不城市，区域商品房价格远低于其他区 域。随着区域发展的加速，区域商品房价格上升空间较大。域。随着区域发展的加速，区域商品房价格上升空间较大。 u北城区普通住宅商品 房价格区间3298-5500元 /平米，远低于合肥城市 商品房销售均价6543元/ 平米，合肥房地产行业 发展严重倾斜，合肥北 城区成为商品房价格 “洼地”。 u北城区商品房价格由 南向北呈现下滑趋势。 以恒盛皇家花园以5500 元/

58、平米的均价向北递减。 市场比较法：运用 相类似的项目作为 样本，通过对影响 房地产价格因素的 分析及修正，从而 得到评估项目最可 能实现的合理价格； 根据区域在售项目 具体情况，设定调 查范围，按照成功 原则，遴选了不同 的项目样本。 u群盛共和城平均价格在4700元/平方米，阿奎利益价格5200元/平方米； u本案价格推算 =以（项目a为参考的定价/a比较值+以项目b为参考的定 价b比较值）/2*本案比较值 u本案 = 4732元/平方米 价格测算价格测算/住宅用房现时均价住宅用房现时均价 比较内容 权重本项目群盛共和城阿奎利益 评价因子分值比较值分值比较值分值比较值 自然资源15%60.9

59、60.950.75 项目规模15%101.581.2101.5 交通可达性15%81.281.291.35 物业品质15%71.0581.291.35 文化品位10%70.780.880.8 配套设施10%70.770.790.9 建材设备10%80.880.880.8 物业管理10%70.780.890.9 总评分7.557.68.35 u 由于本项目体量较大，目前距离项目对外公开销售约1-3年时间，我们运用客 观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测； u 通过我们对数据的长期研究，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场 的整体价格走势基本都符合整个房地产市场的行情走势 u

60、 由此我们选择使用合肥房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几 年内的价格做出科学的预估。 u 提示：房地产项目复合增长率一般是在房地产市场发展平稳的状况下运用有 效，如果非本身因素导致房地产市场出现大幅上涨或者下跌的局面，该价格 预测不存在参考性。 项目价格走势预测 u复合年均增长率：一项投资在特定时期内的年度增长率； 计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数； 公式为：(现有价值/基础价值)(1/年数)1 u我们根据05-10年合肥房地产商品房住宅市场均价，获得合肥住宅市场房价复合年均增长率=13.78% u合肥住宅市场价格复合季度增长率=4.4% 项目住宅价格未来