赣州市商业地产市场调查0518

1、赣赣州房地州房地产商业地产市场调查研究产商业地产市场调查研究 调查时间：2012.4.1 第一部分、赣州房地产市场第一部分、赣州房地产市场 第二部分、赣州商业地产第二部分、赣州商业地产调查调查 目录目录 第一部分：第一部分： 赣州房地产市场赣州房地产市场 赣州城市发展 赣州经济发展状况 赣州房地产发展状况 赣州中心城区各版块市场现状 赣州中心城市定位赣州中心城市定位与南昌共同形成江西省的双中心，与南昌共同形成江西省的双中心， 主动融入长珠闽大经济圈主动融入长珠闽大经济圈 n根据江西省未来城 镇空间布局，提出赣 州中心城市定位是： 与南昌市共同形成江 西省的双中心结构双中心结构城 市的理念 n赣

2、州正在着力建立 起立体交通网络，提 出赣州将从节点城市 走向枢纽城市的理念， 主动融入长珠闽三大 经济圈，争做承接长承接长 珠闽三大经济圈辐射珠闽三大经济圈辐射 的枢纽城市的枢纽城市。 n中心城市加快城市 化进程，提高城市竞 争力，重塑旅游名城 形象，打造适宜创业适宜创业 和居住的江南名城和居住的江南名城。 南昌市南昌市 赣州市赣州市 福建省福建省 广东省广东省 湖南省湖南省 赣州城市发展赣州城市发展 赣州赣州gdpgdp历年来保持着历年来保持着10%10%以上的增长速度，对房地以上的增长速度，对房地 产发展形成有力支撑产发展形成有力支撑 赣州市历年赣州市历年gdp增长情况增长情况 房地产发展

3、与房地产发展与gdp增速之间的关系增速之间的关系 小于小于4%45%58%大于大于8% 萎缩萎缩停滞停滞稳定发展稳定发展高速发展高速发展 赣州逐年稳定增长的经济环境，赣州逐年稳定增长的经济环境， 给房地产持续繁荣发展提供很给房地产持续繁荣发展提供很 好的市场环境。好的市场环境。 赣州经济发展赣州经济发展 赣州市一小时城市经济圈赣州市一小时城市经济圈 规划纲要规划纲要目标与任务：目标与任务： 总体目标：总体目标： 区域经济发展水平领先；城镇化水平 领先；体制改革与机制创新领先；社会文 明程度领先。 阶段目标：阶段目标： 到到2010年，年，圈内人均生产总值超过 1200美元，主城区达到80平方公

4、里和80 万人左右。 到到2015年，年，圈内人均国内生产总值突 破2500美元，主城区达到100平方公里和 100万人口左右。 到到2020年，年，圈内人均国内生产总值达 到4000美元左右，主城区达到120平方公 里和120万人口左右，带动全市与全国、 全省一道，如期实现全面小康。 赣州市一小时城市经济圈规划赣州市一小时城市经济圈规划 赣州城市发展赣州城市发展 城市规划：城市规划：“一脊两带、三心六片一脊两带、三心六片”新城市规划给房新城市规划给房 地产发展带来无限潜力地产发展带来无限潜力 n“一脊一脊”指赣州的城市发 展“金脊”中心城区段，串联 着河套老城、章江新区和创新 区三个城市核心

5、，是整个城市 公共生活的核心区段。 n“两带两带”指环城产业带和 京九产业带。 n“三心三心”指以河套老城、 章江新区和创新区为依托的三 个城市中心，为中心城区的核 心区，每片人口规模在20-30 万。 n“六片六片”指中心城区的边 缘组团，主要包括西城片区、 水西湖边片区、水西钴钼有色 冶金基地、水东片区、沙河片 区和峰山片区。 河套老城区河套老城区 章江新区章江新区 创新区创新区 赣州城市规划赣州城市规划 2020分钟时尚都市生活圈分钟时尚都市生活圈赣南大道、贡江大桥、赣南大道、贡江大桥、 新世纪大桥全线通车，未来主城区以章江新区为核心新世纪大桥全线通车，未来主城区以章江新区为核心 城市引

6、擎，财富动力：城市引擎，财富动力：赣南大道以赣南大道以 章江新区为城市引擎，以赣县为起章江新区为城市引擎，以赣县为起 点，串通老城区、章江新区、开发点，串通老城区、章江新区、开发 区、南康市。区、南康市。 100100万人口特大城市规模基本实现：万人口特大城市规模基本实现： 根据根据赣州市赣州市2006-20202006-2020中心城区中心城区 总体规划总体规划，20152015年赣州市中心城年赣州市中心城 区人口将达到区人口将达到100100万人。万人。 2020分钟构建都市生活圈：分钟构建都市生活圈：赣南大道赣南大道 是构建赣州特大城市的重要通道，是构建赣州特大城市的重要通道， 两座新桥

7、连接赣县梅林镇、河套老两座新桥连接赣县梅林镇、河套老 城区、章江新区、赣州开发区、南城区、章江新区、赣州开发区、南 康的双向六车道城市主干道，全程康的双向六车道城市主干道，全程 限速限速6060公里公里/ /小时，约小时，约4040分钟车程。分钟车程。 发展方向发展方向 章江大桥实景贡江大桥 赣县赣县 老城老城 章江新区章江新区 开发区开发区 新赣南大道终点新赣南大道终点 新赣南大道起点新赣南大道起点 南康南康 新赣南大道全程规划线路图新赣南大道全程规划线路图 赣州城市功能分区 【城市发展方向】 n赣州中心城区城市空间发 展方向为：以向南向西发展向南向西发展 为主，形成“南进、西拓、南进、西拓

8、、 东延、北控东延、北控”之势。 【本项目区位】 n章江新区为赣州未来发展 的重点，也是整个赣南地区 （18县市）发展的中心。 城市发展的重点区域城市发展的重点区域 关键词一：关键词一： 章江新区概况章江新区概况 章江新区定位为未来城市核心，公共配套齐全，章江新区定位为未来城市核心，公共配套齐全，集行政、集行政、 商务、文化、博览、居住等多功能商务、文化、博览、居住等多功能 阶段 划分 发 展 特 征 典 型 楼 盘 项目集中在老城区发展项目集中在老城区发展 单位集资房、房改房和 单位自建房为主 商品房销售较少 消费群体很少 房价上升缓慢 银兴花园 汇纳新村 集中在滨江大道东段开发集中在滨江大

9、道东段开发 市民开始关注居住环境以 及景观 电梯房开始出现 外地开发商的进入带动整 体市场开发水平 多层均价达到15001800 元/平米 小高层均价超过2000元/平 米 整体均价向2000元突破； 破茧阶段破茧阶段 （1998-2001） 崛起阶段崛起阶段 （2002-2004） 发展阶段发展阶段 （2005-2006） 繁荣阶段繁荣阶段 （2007-2012） 均价800元/平米左右； 房价向1000元/平米冲击 价 格 走 势 蓝波湾 蔚蓝半岛 黄金时代 水岸新天 爱丁堡 2010年前11个月，整体 均价突破4800元/； 目前，各大地产板块已经 泾渭分明，各片区价格从 5200至10

10、000不等； 产品由粗放型向精细型转产品由粗放型向精细型转 变；变； 江景资源成为稀缺；江景资源成为稀缺； 高层、小高层逐渐成为市高层、小高层逐渐成为市 场主流场主流 房价继续飚升，且上涨速 度加快 开发区域多，开发规模大开发区域多，开发规模大 消费群体扩大，跨区域置 业 产品出现多元化，形态逐 渐丰富 代理公司出现，营销理念 更新； 房价上涨快，销售也快 中航城中航城 星洲湾 中央星城、国际时代广场 中航公元 均价2500元/平米左右； 房价向3000元/平米冲击， 个别楼盘最高价已达3800 元/平米； 20072007年后赣州房地产市场进入年后赣州房地产市场进入“繁荣阶段繁荣阶段”房地产

11、发展趋势房地产发展趋势 中央公园 黄金广场 随着城市发展，章江新区发展重心发生转移：从城市功能规划随着城市发展，章江新区发展重心发生转移：从城市功能规划景观美化与城市功能并景观美化与城市功能并 重的规划发展思路重的规划发展思路 从黄金广场区域转到中央生态公园区域从黄金广场区域转到中央生态公园区域 2011华润、中海落户赣州，加快新区发展，加速华润、中海落户赣州，加快新区发展，加速 赣州商业中心大挪移赣州商业中心大挪移 黄金广场区域：黄金广场区域： 经过多年的建设和发展，居住 人气逐步提高，随着一批高品 质楼盘的竣工交付，已成为赣 州高端人群的居住区。 生态公园区域：生态公园区域： 依托中央生态

12、公园，自然环境 优美，未来城市核心区域。 中央生态公园是新区发展的新核心。中央生态公园是新区发展的新核心。 黄金广场商圈的成功告诉我们黄金广场商圈的成功告诉我们 标志性地段成就标杆项目。标志性地段成就标杆项目。 黄金广场黄金广场 商圈商圈 丰富的江景资源：丰富的江景资源： 章江新区拥有优美而丰富的江 景资源，政府对沿江进行景观 绿化。 章江新区是最适合人居的未来城市中心章江新区是最适合人居的未来城市中心 章江新区前景章江新区前景 作为新的发展重心，中央公园 区域拥有十分齐全的配套。 中央生态公园 教育方面规划有幼儿园15处， 小学9处，中学5处； 医疗卫生方面规划有市级综合 性医院2处，居住区

13、级医院3处， 疾病控制中心1处，卫生站8处； 文化体育方面规划有文化活动 中心3处，文化活动站10处，体育 活动场地11处； 行政管理方面，规划有街道办 事处4处，派出所4处； 金融邮电方面，规划有电信、 电话支局4处，邮电所9处，储蓄 所11处； 商贸服务方面，规划有农贸市 场5处； 社区服务方面，规划有社区服 务中心11处，居委会61处； 环卫方面，规划有垃圾转运站 14处，车辆清洗站3处，公厕54处。 章江新区未来城市配套十分齐全完善章江新区未来城市配套十分齐全完善章江新区前景章江新区前景 市民中心：市民中心：6600066000 公共图书馆：公共图书馆：2400024000 自然历史博

14、物馆：自然历史博物馆：2400024000 现代艺术中心：现代艺术中心：1600016000平方，含平方，含 美术馆、群众活动中心美术馆、群众活动中心 康乐中心：康乐中心：1200012000 第二部分：第二部分： 赣州商业地产市场调查赣州商业地产市场调查 赣州商业圈分布 各商圈分析 赣州商业圈小结性分析 贸易广场贸易广场 商圈商圈 建材钢材市建材钢材市 场商圈场商圈 三康庙三康庙 商圈商圈 南门口商圈南门口商圈 （城市中心商圈）（城市中心商圈） 黄金广场商圈黄金广场商圈 （城市中心副商圈）（城市中心副商圈） 以南门口、黄金广场为代表的以南门口、黄金广场为代表的“城市商圈城市商圈”分布分布 赣

15、州市商业零售企业数量众多，以南门口商业网点分布众多、零售规模最大、业态最全、品赣州市商业零售企业数量众多，以南门口商业网点分布众多、零售规模最大、业态最全、品 牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。 赣州商业圈分布赣州商业圈分布 南门口商圈分析南门口商圈分析 南门口南门口 商圈商圈 未来未来5年无年无可取代的可取代的顶级商圈+黄金地段+商业中心区 南门口商圈组成部分南门口商圈组成部分 文清路：文清路：赣州高消费层聚集地，奢侈时尚消 费为主。 中联商城：中联商城：以中档服饰消费为主 温州街：温州街：永安南城超市带动商业活动，商业 布局凌乱。 地一

16、大道：地一大道：新兴地下商场，服饰为主。 南门口商圈南门口商圈 文清路文清路 赣州名牌追逐的购物天堂赣州名牌追逐的购物天堂 高消费层聚集地，奢侈时尚消费为主 文清路商业指数分析文清路商业指数分析 商圈商圈转让费转让费租金租金开间开间进深进深主力面积主力面积层高层高 文清路35150万元/间4001200元/4米1016米401304米 通过与商家管理层沟通得知，红蜻蜓租金达 1200元/，才子男装580元/。 客户特征：客户特征： 追求品质、优越服务，成交率高。 才子男装才子男装 红蜻蜓鞋业红蜻蜓鞋业 南门口商圈南门口商圈 中联商场中联商场 南门口商圈的次中心南门口商圈的次中心 文清路商业的补

17、充 中联商城商业指数分析中联商城商业指数分析 商圈商圈转让费转让费租金租金开间开间进深进深主力面积主力面积层高层高 中联商城1050万元/间80350元/4米814米326046米 依托文清路的人流、有效的拦截了部分客源， 以服饰为主、多数为中档品牌服饰。 客户特征：客户特征： 人气旺、追求性价比、成交率高。 文清路入口至中心广场人气旺租金较贵，租 金在180350元/；红旗大道入口至中心 广场较差租金低，租金在80230元/。 南门口商圈南门口商圈 地一大道地一大道 具具备地标性质，有相当的影响力备地标性质，有相当的影响力 新兴地下商业街，服饰、包、化妆品等为主，项目形象偏低、入口设计醒目。

18、 依托文清路的人流、迅速做旺市场。项目 形象及商场空间设计档次较低。 客户特征：客户特征： 人气旺、观望情绪重、追求低价位、品牌 服饰成交率低。 潮流服饰潮流服饰 男装区男装区+ +包包 化妆品区化妆品区+ +女装女装 第一大道第一大道商业指数分析商业指数分析 商圈商圈转让费转让费租金租金开间开间进深进深主力面积主力面积层高层高 第一大道男装区无300元/5米5米2040 约33.5米第一大道女装区无400元/3米4米1535 第一大道格子铺无250350元/2米4米615 商场优点：商场优点：整体规划清晰、商家数量多；管理公司组织统一的促销活动。 商场缺点：商场缺点：通风效果差、噪音大、气味

19、重、商场导示系统差。 南门口商圈南门口商圈 温州街温州街 人流动线设计不畅，缺乏回环空间人流动线设计不畅，缺乏回环空间 业态凌乱的“空市场”，多数店铺不需转让费，商家对市场没信心 永安南城超市为温州街市场带来一定人流 量，商业氛围淡、商家生存困难。 客户特征：客户特征： 人气旺、观望情绪重、追求低价位、品牌 服饰成交率低。 永安南城永安南城 超市入口超市入口 商场优点：商场优点：目前租金便宜，租金在50150元/间，且转让费最高只需5万。 商场缺点：商场缺点：业态不统一，人流动线设计不畅，缺乏回环空间，无法形成人气。 温州街温州街商业指数分析商业指数分析 商圈商圈转让费转让费租金租金开间开间进

20、深进深主力面积主力面积层高层高 温州街26万元/间 一楼50130元/ 二楼2535元/ 4米810米35455米 南门口商圈南门口商圈 大润发、大人气、知名百货超市大润发、大人气、知名百货超市 带动三康庙商圈发展、辐射老城西区域消费市场。 三康庙商圈、在大润发未开业前，租金基本按间算，大 润发开业后，租金迅速飙升至40120元/。 大润发超市大润发超市 大润发优点：大润发优点： 1）知名百货连锁店，2）500个机动车停车位 3）1000个非机动车位，4）6条购物车路线，免费接送客 户，5）交通状况良好、不易堵车 三康庙商圈商业指数分析三康庙商圈商业指数分析 商圈商圈转让费转让费租金租金开间开

21、间进深进深主力面积主力面积层高层高 国际时代广场无200元/1.83.5米24米10304 三康庙转盘515万元/间40120元/4米610米30504 大润发超市经营状况评价大润发超市经营状况评价 国际时代广场定位为一体化一站式的休闲购物商场，但是目前休闲娱乐功能所占比重偏小。 国际时代广场作为赣州老城西区首个大商业商场，设计新颖，商场内部购物环境非常好，其商业发 展潜力很大。 三康庙商圈三康庙商圈 蔚蓝半岛黄金大街蔚蓝半岛黄金大街 业态多元化发展业态多元化发展 滨江休闲带、休闲娱乐、餐饮、酒业为主 蔚蓝半岛黄金大街蔚蓝半岛黄金大街 1）商业面积大、利于打造大型服务业态； 2）城市滨江主干道

22、，交通可达性高； 3）项目自身居民，周边现有的中高档楼盘居民 比较集中，消费需求旺盛。 4）商业设施设计水平高，外立面设计时尚、现 代，消费环境舒适。 蔚蓝半岛黄金大街商业指数分析蔚蓝半岛黄金大街商业指数分析 商圈商圈转让费转让费租金租金开间开间进深进深主力面积主力面积层高层高 蔚蓝半岛38万元/间 一楼70元/ 二楼30元/ 4米 1220 米 45655.5 黄金大街经营状况评价黄金大街经营状况评价 1）二楼大面积联体商铺、利于大型服务业的打造； 2）滨江一线优势，聚集商业、商务客流，带动消费需求； 3）西城区及项目周边中高档楼盘增加，将形成未来的老城滨江一线的“核心消费”区。 三康庙商圈

23、三康庙商圈 丰德园丰德园银庭花园银庭花园 财富港财富港 中航城中航城 天际华庭天际华庭 黄金广场商圈组成部分黄金广场商圈组成部分 九方购物中心：九方购物中心：新区新兴购物中心， 时尚消费中心 中航城：中航城：比邻九方购物中心。双休日 消费群体较多 丰德园：丰德园：靠近九方，个体经营居多， 五统一业态规划 天际华庭：天际华庭：建材为主，业态相比统一 新区中心新区中心+ +黄金地段黄金地段+ +商业中心商业中心 黄金广场商圈黄金广场商圈 中航城商业指数分析中航城商业指数分析 楼盘名称售价租金开间层高主力面积备注 中航城232平米7万/平米150-300元/平米4米6米60-80平米 靠近九方出租率

24、较高 二层出租率不佳 华浔品装饰华浔品装饰 通过商家与商家较了解，华浔品装饰280元/平米，另 外一家女装店租金230元/平米 客户特征：客户特征： 追求品质、品牌要求高、优质服务 中航城中航城 高消费层聚集地，章江新区高消费层聚集地，章江新区cbdcbd核心核心 巨人快餐巨人快餐 黄金广场商圈黄金广场商圈 银庭花园商铺银庭花园商铺 楼盘名称楼盘名称售价售价租金租金开间开间层高层高主力面积主力面积备注备注 银庭花园4.7万/平米60-100元/平米4.5米6米30平米 商铺出租 率高 银庭花园银庭花园业态未做统一规划，餐饮、中介、装饰业态未做统一规划，餐饮、中介、装饰 方柏橱柜、君雅装饰方柏橱

25、柜、君雅装饰 维也纳咖啡、东海渔村维也纳咖啡、东海渔村 通过对店铺租金询问：租金60-100元/平米不等， 靠近全球通大桥主要以餐饮为主，人流量较大，客 户较多。业态无统一规划 黄金广场商圈黄金广场商圈 丰德园商铺丰德园商铺 楼盘名称转让费租金开间进深主力面积 丰德园2-12万30-90元/平米3.516米30-50平米 茶业店茶业店 大拇指美发店大拇指美发店 茶叶店：转让费12万，55.6平米，层高6米，租金30元/ 平米，年增长10% 大拇指理发店：60平米左右，租金5800元/间，为本地 段最贵租金 丰德园丰德园 商业环境不佳、依托九方开业人流量急剧上升商业环境不佳、依托九方开业人流量急

26、剧上升 业态无统一规划，美发店客流较多，九方开业租金无 大幅度上浮。 黄金广场商圈黄金广场商圈 天际华庭商铺天际华庭商铺 楼盘名称楼盘名称售价售价租金租金开间开间层高层高主力面积主力面积 天际华庭 两层200多平米 出售3万/平米 65-150元/平米4-5米6米85-120平米 天际华庭天际华庭 长征大道业态主要是建材装饰为 建材装饰为主建材装饰为主 200平米左右上下两层，售价3万/平米，普 遍租金65-150元/平米。 沿长征大道商铺租金较贵 沿客家大道商铺租金相对便宜 地产中介、农行地产中介、农行 黄金广场商圈黄金广场商圈 黄金广场商圈黄金广场商圈 天际华庭商铺天际华庭商铺 楼盘名称楼

27、盘名称售价售价租金租金开间开间层高层高主力面积主力面积 天际华庭 两层200多平米 出售3万/平米 65-150元/平米4-5米6米85-120平米 财富港财富港 春天百货购物中心，高档消费区 以春天百货客流为依托，外围商铺业态无以春天百货客流为依托，外围商铺业态无 统一规划，成交较淡。商业氛围不浓厚，统一规划，成交较淡。商业氛围不浓厚， 人流量少。人流量少。 客户分析：高档消费群体，双休日县城客户居多 业态为做统一规划，周边商业氛围不浓厚，客流 量较少 黄金广场商圈商黄金广场商圈商业租赁状况业租赁状况 类别类别名称名称地址地址业态业态租金租金 在在 营营 商商 业业 九方长征大道1号购物中心

28、 1楼楼名表、珠宝、首饰、日化、服装 2楼楼电器，天虹百货、男女装、配饰、个人护理、 皮具、皮鞋、餐饮 3楼楼动漫、天虹百货、男女装、休闲综合装、皮具 箱包、餐饮 4楼楼童装、家居、影视、其他 天虹长征大道1号购物中心 1楼楼日化、珠宝、鞋类、眼镜 2楼楼珠宝、服装、其他 3楼楼服装、其他 4楼楼服装、其他 银河长岛中航城商业街 1楼楼售楼部、装饰、服装、餐饮、数码 2楼楼售楼部、美发、餐饮、其他 150元/280 元/ 春天百货章江南大道28号 购物中心 餐饮、冷饮、金融、瓷业、服装、售楼展厅、汽车美容、 育婴、其他 200元/左右 豪德银座-水 岸新天临街 章江南大道与赞贤路 交汇处 商业

29、街 临江商铺临江商铺 餐饮、茶楼、茶业、工艺品、保健、美容、美体、特产、 其他 水岸新天内街水岸新天内街 a排：排：健身、金融、酒业、美发、通信、养身馆、中医、 礼品、洗涤、美容、其他 b排：排：餐饮、茶业、酒业、汽车美容、养身馆、小超市、 保健、其他 30-80元/ 天际华庭长征大道2号建材街建材、房产中介、金融、装饰、其他65-150元/ 银庭花园临街章江南大道商业街 酒业、餐饮、保健、建材、装饰、休闲、房屋中介、金 融、其他 130-230元/ 外滩1号章江南大道休闲娱乐ktv、会所、酒吧、酒店、小超市、酒业、其他 60元/120元/ 商业现状商业现状 类别类别名称名称地址地址业态业态规格规格售价售价 在在 售售 商商 业业 富地中心 章江新区兴国路 市政府西侧 待定 1#6#为6栋纯写字楼，每栋各四层，一层 层高4.5米，面积约450，二至四层层高 3.5米，面积约500，1#、2#、3#、4#、 6#全部售完，5#销售50%。9#、10#、11#、 12#共32间，一、二层层高3.9米，一、二 层一起销售，拥有独立产权，一层面积50 110，二层面积6070，商铺开 间约5米，进深