都江堰-青城山别墅市场现状研究

1、 都江堰青城山别墅市场现状研究一、 成都市别墅市场发展格局从成都别墅分布情况来看，成都主要别墅区有6个，分别为主城区、华阳、温江、龙泉、都江堰-青城山和牧马山。区域别墅发展特征主要产品主要资源区域发展特征主城区城市别墅，开发已近尾声，成为绝版以独栋为主地段，配套，交通但都具有不可复制的地段资源、交通资源、以及成熟配套。发展速度快。华阳城市特征强；开发商的实力强、市场认知度高、有望成为城市别墅以独栋联排为主交通、配套南延长线带来交通距离优势，由于城南副中心的特殊定位，华阳房产将完全走向中心城区房产的发展道路。温江属宜居区域开发商的实力强以居家经济型别墅为主以联排双拼为主生态、景观“上风上水”拥有

2、较好的生态资源，别墅开发起步较完但发展迅速，区域内别墅的整体品质较高，主要集中于大规模社区，其旅游+地产的复合开的代表区域。龙泉以低价的居家型别墅为主以独栋和联排为主山水景观；体育休闲中心距离成都较近，一直以来，房地产开发主题不明确，目前产品的吸引力仍然以低价和投资为主。但东延线的通车的成都城东的急速发展为龙泉房产发展带来利好。牧马山度假型别墅向居家型别墅过渡以独栋为主高尔夫球场，森林公园，坡地景观成都唯一的坡地纯别墅区；配套缺乏，目前主要作为渡假休闲的第二居所，所着政府联和开发商对配套的改善以及大件路的改造以及周边区域的发展，牧马山整个区域极有可能从第二居所向第以居所转变。都江堰-青城山属旅

3、游观光地以休闲度假型别墅为主；有向居家型别墅过渡的趋势以独栋和联排为主都江堰、青城山、生态、自然景观、历史文化遗产、高尔夫球场拥有国家重点级旅游资源，对比其他郊区有突出的自然及历史文化优势，但距离成都较远，属于成都经济发展格局中的第三圈层。成青快速通道拉近了其于成都主城区的交通时间距离，助推青城山房产发展。随着城市的扩张和别墅用地日渐稀缺，都江堰-青城别墅中将融入居家性质。就综合竞争力而言，都江堰-青城山是目前成都最具发展旅游地产的区域，在郊区中位于龙头地位。从未来的发展来看，青城山有规划中的千亩荷塘、巴蜀大观园等人造资源。建成后，青城山将成为郊区中拥有资源最为完善，稀缺性最强、吸引力最强的区

4、域。竞争力会得到进一步的增强，旅游地产的发展空间扩增幅度高于其他区域。近几年内，青城山在发展旅游地产的竞争优势不会动摇。牧马山作为离成都最近的坡地景区，高尔夫球场的影响力较为深远，对部分商务客户以及部分休闲度假客户有一定的分流作用。并随着牧马山配套与交通的改善，牧马山别墅将在较长的时间内与都江堰-青城山形成竞争。都江堰-青城山尤其是青城山片区的不可复制的资源优势，以及其交通的改善，仍然会使其在与其他别墅区域的竞争中处于较强势的地位。二、都江堰青城山别墅市场发展因素分析2.1 政策方面2.1.1宏观政策环境n 物权法2007年两会通过了物权法，并将于2007年10月1日起开始施行。物权法规定：住

5、宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但物权法对商业用房的使用权期限没有具体规定。物权法解决了住宅70年使用权问题，消费者的购房需求将得到极大鼓励，膨胀的购房需求将在一定程度上推高商品住宅的价格。 n 提高存款准备金利率和加息2006年年初至今，央行已经五次加息并上调准备金率。从2007年6月5日起，普通存款类金融机构将执行11.5的标准，而贷款利率已经上调至 %提高准备金率限制国内开发商从银行获取信贷资金，加息从消费信贷的角度影响项目销售。但上调幅度对于高端房地产的销售来说不具备什么影响。n 限外政策出台2007年3月18日，商务部发布商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见

6、，明确指出严格限制外商投资房地产。此次，商务部意见主要针对外资对我国国内已开发物业的投资和购买，而对于取得土地，以长期开发投资建设为目标的境外投资者来说，有了中国加入wto后在建设领域的开放承诺，以及我国房地产市场拓展融资渠道的现实需要，商务部意见影响将会较小。该政策的出台是在我国经济持续增长，人民币升值空间巨大，货币流动性过剩，外资大量涌入我国房地产市场，房价突飞猛进的大背景下限外政策渐趋严格的表现，同时也是我国开始有选择地利用外资的一个标志性事件。在2006年的“限外令”中，国家明确提出：境外机构和个人在境内购买非自用房地产，必须遵循商业存在原则；凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于

7、自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。国家的“限外政策”在遏制短期投机活动，打击境外游资方面，作用巨大。n 成都及重庆被设为第三特区2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知，将成都及重庆设为中国的第三个特区。从中国经济特区的发展经验来看，特区的设立必将带动成都经济的又一次高速发展，城市建设将得到进一步提升，这使得人们对成都房地产市场预期更好，其对房产市场的拉升作用，已在近两月突显，商品房市场呈现一片火暴场面。2.12 区域环境n 申遗成功助推房地产发展 2000年1

8、1月29日，青城山都江堰申报世界文化遗产的成功，在促进青城山旅游业发展的同时，房地产也迅猛发展。青城山房价在开发商的包装下，一路飙升。2.2 土地方面2.2.1 都江堰土地供应情况（07年1-8月）截止目前，07年都江堰国土局一共出让10宗地，共计608亩，其中3宗为挂牌转让，7宗为拍卖转让，出让土地主要为商住用地。平均成交价格为140万/亩，多为成都本土开发商竞得。（见附件一）10宗土地中有两宗位于青城山。（附件一中位置一栏为红色）另外都江堰国土局已公告8月31日拍卖土地有10宗 共计1099亩，其中有3宗地位于青城山，共计315.75亩，从限高和容积率来看均为别墅用地。（见附件二）由成交土

9、地可见，土地放量呈增长趋势。2.2.2青城山控规对市场的影响青城山都江堰申报世界文化遗产的成功后，随着青城山房地产的急速发展，开发商良莠不齐，对青城山的世遗形象造成了一定的破坏。都江堰市在2004年6月向四川省文化厅作了详细汇报，将按照建设部1999年5月向联合国教科文组织报送的申报文本，加快青城山都江堰世界遗产保护规划的编制工作，并加快编制青城山三级保护区详细规划。并在青城山片区详细规划被批准实施前，停止审批该片区任何项目。2004年底控规出台，青城山的土地今后将严格控制开发，青城山在今后的房地产开发将大力扩展生态居家、度假住宅，由此形成以度假精品住宅为主，顶级别墅为辅的居住格局，真正实现中

10、国西部中央旅游度假养生区的中长期发展战略。控规要求青城山片区所有建筑物设施为低层建筑，建筑体量化整为零，要求单幢建筑屋顶错落有致，体量有进有退，形成丰富小巧的建筑体量与立面景观。每幢建筑在满足风貌特色分区的统一要求下，以川西民居为主，又必须与相邻建筑立面风格有所差异，以形成整体有机、个性丰富的建筑景观。控制性详细规划还确定了四横四纵景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为交通太极健身景观廊道。廊道两侧按绿化控制要求控制出绿带。绿带内为游憩休闲步道。廊道两侧地块设地块主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道两侧建筑景观通透，严禁形成建筑“墙”，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。控制性详

11、细规划作为青城山的一个中长期发展战略，将形成以山地为依托，平坝田园穿插环抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂、中兴、青城、大观和街子镇为5个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。此外，在各组团之间留出1.5公里-2.5公里的田园绿化隔离带。从控制性详规定位青城山为中国西部中央旅游度假养生区可以看出，青城山在未来的发展过程中，将形成精品度假住宅（即小体量的叠拼、联排别墅等）为主，顶级独幢别墅为辅的居住格局。从控规来看，青城山的房地产开发将受到较严格的控制，商品住宅供应量将减少。另一方面青城山房地产开发准入线提高，对开发商的要求和其开发产品的品质都有全面的提升。另外，随着控规的出台，青城前山的房地产开发

12、重点也逐渐从前山向后山、外山转移。2.3 交通方面省道106线，使从其他城市进入都江堰较为方面；环山旅游公路使的青城山的交通顺畅。；老成灌路连接成都西北的二环附近的营门口可直达都江堰；成青快速通道使得从苏坡立交到青城山极为便捷。成青快速通道通车。今年7月底成青城市旅游快速通道正式通车。成青快速通道新建路段从温江寿安至都江堰大观镇，为一级公路，限速为80公里，双向四车道。成青快速通道通车后，从城区驱车经光华大道至温江，再上成青快速通道直达青成山只需45分钟左右。从成都市三环苏坡立交到青城山，整个快速通道长约50公里。青快速通道的通车拉近了成都市区与青城山的时间距离，必定助推青城山房地产的快速发展

13、。另外，作为成青快速通道终点，大观镇无疑成为了成都到青城山一个重要的交通节点。并随着青城山控规出台，大观镇及周边房地产势必成为青城山片区开发的主流之一。2.4 旅游资源方面都江堰市拥有得天独厚的自然旅游资源和厚重的历史文化资源。都江堰、青城山为世界文化遗产。尤其是青城山镇充分利用世界文化遗产和宝贵的长寿资源，先后建立起青城长寿旅游园区、生态农业观赏区（红阳猕猴桃、青城贡品堂茶叶基地），以及距今已有4500多年历史、长江上游新石器史前城址、全国重点文物保护单位芒城遗址参观区。其资源的不可复制性，使其区域房产市场具有独特的魅力，和较大的吸附力。这也是区域房产市场相对于成都其他郊县的优势所在。三、

14、都江堰青城山别墅市场现状综述：目前来看都江堰别墅市场在青城山片区表现较为集中，并且在售楼盘集中于前山。据调查，都江堰在售的别墅项目共有10个，占地2257亩，其中有5个项目位于青城山片区，占地1669亩。总建筑体量大于都江堰其他片区之和。但从目前各项目可售面积（既除去已面积）来看，青城山别墅供应面积略小于其他区域别墅供应面积之和，但可供应户数占到一半，比其他区域可供应户数略多一点。从品质来看，青城山别墅为都江堰别墅品质最高的片区。并且开发商实力相对更强。从产品形态来看，青城山别墅以精品小户产品（联排、类别墅的度假公寓、）为主，顶级大户豪宅为辅。而都江堰其他区域的别墅整体以面积较为适中的联排和独

15、栋别墅为主。从价格和销售来看，除较为高端的独栋别墅外，整个都江堰的别墅市场都体现了一个经济性，但青城山别墅的经济性是体现在它的户型面积上，而都江堰其他区域别墅的经济型主要体现在单价上。并且青城山别墅整体销售速度领先。但蓄水时间都比较长。青城山为都江堰别墅开发较早的区域，开发相对集中，市场相对成熟，由于拥有稀缺和不可复制的资源，并且有“控规”的影响，以及随着交通和配套的改善。青城山别墅价格将继续领军都江堰别墅市场，并以较快速度上涨。3.1 青城山别墅市场现状3.1.1供应情况n 供应量及规模目前青城山共有在售别墅项目5个，另外有预告项目2个。从目前在售的项目来看，5个项目共占地1669亩，总建筑

16、面积达29万平米，共计商品房2424户左右，从05年开始向市场放量，到目前为止已销售2424户中的1000户左右。单个项目规模较大，从近135亩到800亩不等。n 区域分布特征目前青城山在售的别墅项目主要分布在前山区域和外山区域。并且前山未目前在售别墅项目的集中区。后山区域暂时没有在售项目。前山区域临近山门，可开发土地资源有限，并且成青快速通道提升了外山的区域价值，因此后期的别墅开发重点将逐渐向外山转移。 在售项目区域分布情况：区域前山外山项目数量41占地面积（亩）1353316建筑面积（万）21.18供应户数2321103未销售户数约136856n 产品形态从在售楼盘的产品形态来看，青城山目

17、前呈现以精品度假住宅（即小体量联排别墅和度假公寓等）为主，顶级独幢别墅为辅的开发格局。这与“控规”定位青城山为中国西部中央旅游度假养生区有关，也与青城山别墅目前休闲度假的第二居所性质有关。由于联排别墅，既为较高形态的产品，独门独院，有天有地，并且能兼顾经济性，在容积率上没有独栋别墅的要求那么高，这与青城山世界遗产级的历史文化资源和国家级的珍贵旅游资源以及青城山度假休闲的特性相契合。因此创新的小户型联排别墅为青城山别墅产品中的主要形态。在售项目产品形态情况项目产品形态主要产品联排叠拼独栋双拼公寓高山流水纯独栋中国青城1期以公寓为主，2期以联排别墅和公寓为主碧水青城纯联排小别墅芙蓉青城联排和独栋为

18、主上善栖1期以公寓为主n 户型面积从各产品的面积区间来看，青城山别墅仍然主要显现出经济与度假的特性。介于别墅和一般住宅产品之间的度假公寓面积最小。这种创新的小户型产品进一步拓宽了青城山住宅产品的受众面，丰富了客群类型。联排和叠拼的主力户型面积都小于成都其他区域的同类型产品。由于叠拼别墅居住品质要稍低一些。因此青城山别墅以小联排为主，面积区间集中在90-180平米。双拼别墅的面积比成都其他区域同类产品面积稍小一些，相差不大。但这类产品为少数。青城山独栋产品主力面积偏大。以高山流水和芙蓉青城将推出的顶级别墅为代表，主力面积都超过了400平米，甚至上1000平米。n 建筑风格 青城山别墅的建筑风格以

19、中式为绝对主要风格，只有个别楼盘如高山流水融入了北美风格。这与青城山厚重的历史文化沉淀有关。n 社区配套由于青城山较为缺乏商业等市政配套，特别式前山和外山，因此其别墅开发中也逐渐加入了一些商业和运动方面的配套，如芙蓉青城b区规划有占地10000平米的商业以及游泳池和网球场等运动设施。即将开盘的上善栖，也有4000平米的中式商业街和一些运动场地。但较为高端的独栋别墅社区不会有商业街之类的配套出现。在售项目基本情况列表：项目区域占地面积（亩）建筑面积 （万）产品形态户型面积（ m2）户数容积率开发商高山流水青城山外山风景区高尔夫俱乐部北侧316.158独栋310-14002期：839、113310

20、3户（2期14户）0.23成都同景房地产开发有限公司中国青城青城山前山800亩2.6公寓30-702期209户0.15成都大城房地产开发有限公司联排别墅78-150独栋别墅200-380碧水青城前山，环山旅游大道东侧191亩6.4联排别墅59.92-110837（1期391户）2、3期共236户0.5成都佳好物业管理有限公司芙蓉青城青城山前山门南侧约800米1354.5联排mini别墅90-240200（a区31户，b区169户）/成都置信独栋400-600上善栖青城山前山东软学校旁2277.6叠拼110-1197840.5成都亿新物业管理有限公司双拼220公寓60-90潜在楼盘列表：项目区域

21、占地面积（亩）建筑面积 （万m2）产品形态开发商推出时间珠江逸景天生墅前山，距山门2.5公里处151亩未定联排别墅双拼成都珠江投资有限公司预计明年初推出我的部落青城山下（高尔国际斜对面）/未定小户型别墅成都力迅房地产开发有限公司预计今年底推出3.1.2销售情况n 销售价格 整体价格情况随着城市的扩张以及别墅稀缺性的日益突显，青城山别墅价格一路飑升，小体量的别墅均价在7000元/平米以上，而独栋别墅的均价在10000元/平米以上甚至达到20000元/平米。据产品品质和类型的不同，类似产品或同类型产品间也有较大的价格差异。 不同产品类型价格情况公寓均价6500元/平米左右；联排小别墅以少量的叠拼和

22、双拼别墅的均价在7000-8000元/平米左右；独栋别墅的价格在13000-16000元/平米。后期可能达到20000元/平米。这与青城山的独栋别墅多为顶级独栋别墅。n 销售进度 整体销售进度情况青城山别墅中，小户型产品销售速度快，独栋别墅销售缓慢。主要的小户型产品如：联排、叠拼以及类别墅的度假公寓，一直以来销售速度都是比较快的。尤其是近期推出的项目，推出房源一般2-3个月可以消化。而品质较高的项目甚至可以一天清盘，如芙蓉青城。虽然小户型的别墅与严格意义上的别墅比，舒适性相差甚远，但对于度假型物业而言，由于很好的控制了总价，所以销售状况良好。 产品类型与销售进度关系联排别墅销售速度快，主要由于

23、面积小，既经济，同时又具有别墅功能和景观，作为度假别墅，和养老居所来说，是很好的选择除独栋外的产品销售速度都比较快，主要由于整体面积偏小，总价低，较为经济。主要由于其定位顶级、面积大总价高，独栋别墅销售速度缓慢得多，与其他产品销售速度差距很大。 项目品质与销售进度关系同样或类似产品类型的不同项目间会因为品质差异在销售速度上形成较大差距。销售价格及进度列表：项目开盘时间产品形态推出户数价格销售进度芙蓉青城b区1期2007.08.032期2007.101期联排mini别墅2期岛居独院别墅1期：167户2期：25 户1期均价7000（6000-9000）2期1300-160001期开盘当天售罄，2期

24、还未推出高山流水1期：2005.042期：未定独栋1期：89户2期：14户1期均价10000（5900-20000）2期均价200001期售罄，2期还未推出中国青城1期2005.04.162期 2005.113期1期 公寓2期 公寓、联排2期：209户2期均价公寓6500；别墅8000余1套别墅几套公寓碧水青城1期：2005.062期：20063期：2007.05联排3期：116户3期均价7500余20套左右上善栖1期2007.08.25公寓、拼、双拼1期：183户1期均价7500排号情况一般3.1.3 客群情况n 区域特征大多数客户为成都客户占到80%左右，虽然青城山别墅以经济型为主，但都江

25、堰本地的经济水平和消费水平不高。因此主要依托成都客户。但顶级独栋别墅的主要客群为外地客户，如高山流水。n 年龄特征购买青城山别墅的客户基本都在30岁以上较有经济实力的客户，主要集中在35-50岁之间。n 职业特征大多数客户为私企业主、党政机关干部、以及以部分艺术家n 购买目的大多数客户购买青城山别墅是用于父母养老或自己今后养老或着用于度假。占到80%左右，只有少部分客户出于投资目的购买。3.2 都江堰别墅市场现状3.2.1供应情况n 供应量及规模目前青城山共有在售别墅项目5个。从目前在售的项目来看，5个项目共占地588亩，基本为今年开盘的新项目，共计向市场提供各种别墅970户左右。单个项目规模

26、从20亩到250亩不等，规模不是很大。n 区域分布特征都江堰其他区域的别墅不象青城山别墅那么集中，在售的几个项目分布较散。n 产品形态都江堰其他区域的别墅产品形态仍然呈现多样化，与青城山不同的是，没有度假公寓这种小户型的产品，并且，都江堰其他区域的别墅总体产品形态较高，以联排和独栋为主。 在售项目产品形态情况项目产品形态主要产品联排叠拼独栋双拼建川丽水青城3期联排都江之春叠拼兰花村联排都江森林独栋水郡独栋n 户型面积都江堰其他区域的别墅各产品类型的户型面积整体来说比较适中。其中，联排别墅的面积主要集中在160-220平米之间，叠拼别墅在150-200平米之间，双拼别墅集中在230-290平米之

27、间，独栋别墅集中在300-500平米之间。同青城山的别墅比较，都江堰其他区域的排、叠拼等别墅体量更大，更具有舒适性。但独栋别墅的面积不及青城山的同类产品，不是走青城山别墅顶级豪宅的路线，而是面积较适中的高端产品。这主要是由资源和区域特性决定的。n 建筑风格建筑风格仍然以中式为主n 社区配套 总的来看各项目的社区配套较少，主要由于周遍不及青城山区域市政配套缺乏突出。项目基本情况列表：项目区域占地面积（亩）建筑面积 （万m2）产品形态户型面积（ m2）户数（户）容积率开发商建川丽水青城3期都江堰市幸福大道下段130.775.3联排双拼164-2913630.71建川实业都江之春都江堰区观景路（金叶

28、宾馆旁）100约4.5独栋278-3712510.79成都宁江机床（集团）股份有限公司联排190-200叠拼146-200兰花村都江堰区幸福大道87.446.5联排,200左右2100.5都江堰民兴房地产双拼230-248都江森林都江堰区灵岩山香雪海路250约5独栋少量联排389-5281250.3成都市华凌房地产开发有限公司水郡都江堰市蒲阳河上（千家湾水电站上游）202独栋353-427200.4都江堰市南桥房地产开发有限责任公司3.2.2 销售情况n 销售价格都江堰别墅从无到有，价格也从当初的2000-3000元/平米升至现在的4000元/平米以上。主要产品联排别墅的价从4400-9000

29、元/平米不等，主要集中在5000元/平米上下。差异较大主要因为产品规划和楼盘品质的不同；拼别墅的价格在和；联排别墅比较接近；拼别墅的价格在7000元/平米左右；独栋别墅的价格在11000-16000元/平米之间，为成都市场上较高端的独栋别墅产品。n 销售进度整体来看，都江堰除青城山外的其他区域别墅的销售速度相对较慢，这与开发商实力，项目品质和别墅分布相对散乱有关。但个别拥有独特资源的别墅除外，如水郡。产品类型与销售进度关系以联排叠拼等较小体量产品形态为主的别墅项目，整体销售速度不快。主要由于，与青城山同类型产品相比，虽然价格要便宜一些，但体量更大，总价更高，并且总体品质不高，自然、文化资源也难

30、以与青城山的产品抗衡。以独栋为主的别墅项目销售速度反而较快。主要由于定位的差异，这两个独栋别墅项目与青城山以顶级豪宅定位的独栋别墅相比，面积区间更适中，并且单价也要低一些，但同时，都江森林、和水郡都拥有稀缺的特色资源。如水郡在一个天然的岛屿上，而都江森林位于灵岩山半山坡上。销售进度列表：项目开盘时间产品形态推出户数价格（元/平米）销售进度建川丽水青城3期1批次2007.07.282批次：未定联排别墅70户均价4600目前余36%左右都江之春1期：2007.07.142期：2007.091期：联排、叠拼2期：未定1期100户2期：未定叠拼：4000-6000联排：90001期售罄，2期接受咨询兰

31、花村1期：2006.102期：2007.081期：双拼、联排2期：联排1期：352期：251期联排：4400双拼：70002期：未定1期余几套2期接受咨询都江森林1批次：2007.05.2批次：未定独栋20户1100左右目前余1套水郡2007.08.25独栋20户13000-16000 目前余6套（390平米以上）3.2.3 客群情况n 总体特征描述都江堰其他区域别墅市场起步较完，由于是成都进入阿坝洲的的门户，起初购房群体以本地和阿坝洲的居民为主，但随后，受消费力的限制，都江堰房产市场的客群体演变为以成都客户为主要，外地与本地客户为辅的格局。n 区域由于都江堰居民的消费力不高，都江堰其他区域别

32、墅市场的购房群体仍然是以成都客户为主，外地与本地客户为辅的格局。由于成都进入阿坝洲的的门户，因此阿坝洲的客户为外地客户中较大以部分。而省外的客户主要体现在如“水郡”、“都江森林”这种拥有稀缺资源的独栋别墅项目上。nnn 年龄特征主要集中在35-50岁这个年龄段n 职业特征 大多数客户为自企业主和政府官员。如“水郡”的客户中房产公司的老总就占到一定比列。n 购买目的客群的购买目的与前面说到的青城山客户有相似性，大多数客户的购买目的为供父母养老和自己以后养老，由于位于市区或临近市区，也有一部分作为深度居家而购买的客户，另外有一小部分投资客户。四、 个盘详情上善栖地理位置： 迎宾大道（青城山门左侧）

33、产品形态： 叠拼、双拼别墅、公寓占地面积: 227亩建筑面积: 76000 m2总 户 数: 784户车 位： 700容 积 率： 0.50绿 地 率： 65物管费：社区配套：4000平米商业街、游泳池、网球场开 发 商： 四川亿兴置业发展有限公司物管公司：建筑设计：景观设计：户型面积： 叠拼110119 m2；双拼220 m2；公寓60-90 m2销售均价： 公寓7500元/ m2（精装）；叠拼、双拼7500元/ m2（清水）销售情况： 接受咨询中，8月11日开始排号开盘时间： 2007年8月25日项目规划： 以围合的方式组成几个相对独立又不分离的院落，以水景为纽带贯穿整个社区域；建筑材料使

34、用上的创新，将成为“上善栖”的又一个亮点。外墙由产于云南腾冲的火山石装饰优劣势分析：项目正对青城山风景区，临近东软学校，和软件产业园区，处于青城山镇规划的核心区域，各配套设施正在快速完善中，在位置上项目有较大优势；单产品户型设计上几乎没有什么两亮点，少量双拼别墅与众多公寓混居，影响别墅居住品质。项目给人感觉整体品质不高。芙蓉青城地理位置： 青城山前山门南侧800米产品形态： 联排、独栋别墅占地面积： 135亩（a区 31亩，b区 104亩）建筑面积： 4.5万m2容 积 率： 0.5总 户 数: 200户车 位： 联排和独栋别墅有单独车位社区配套： 占地10000平米的商业， “湖中湖”豪华泳

35、池、网球场开 发 商： 成都置信物管公司： 成都蜀信物业整合推广: 嘉尚俊唐户型面积： b区：联排别墅 90-240 m2；独栋 400-600 m2销售价格： 独栋13000-16000元/ m2，联排6000-9000元/ m2，均价7000元/ m2销售情况： 首期推出 b区 联排别墅已售磬，2期独栋接受咨询开盘时间： b区1期 2007年8月3日；2期预计2007年10月项目规划： 项目分位ab两个完全独立的地块，a区 31亩，b区 104亩，b区规划有配套、商业、联排别墅和独栋别墅，独栋别墅与联排别墅由水流分开，形成人工岛居别墅。独栋别墅模仿中式四合院设计，命名独院别墅，每栋中庭20

36、0-300平米的花园。a区规划为8栋深宅顶级别墅，后期开发。优劣势分析： 项目位于青城山山脚下并为青城山镇规划的核心区域，具有区位优势；开发商在成都又一定号召力。产品户型设计上又创新，整个项目的打造较精致。并且社区商业配套较 多，弥补了青城山周遍配套不足的现状缺陷。项目在片区 品质较高。 唯一会影响其销售的可能是其独栋别墅面积较大，在一定程度上影响销售速度。碧水青城地理位置： 青城山环山旅游大道东侧产品形态： 联排别墅占地面积: 191亩建筑面积: 63667总 户 数: 837户车 位： 510物管费：1元/平米容 积 率： 0.5绿 地 率： 51社区配套： 23亩开放广场、网球场、会所、

37、酒店、钓鱼池、超市、医疗中心开 发 商： 成都潮蓉实业有限公司物管公司： 成都名景物业户型面积： 52.92-101.88 m2销售均价： 1期3800元/ m2 ；3期7500元/ m2销售情况： 1期05年6月推出，3个月销售了90%；2期：2006年推出；3期2007年5月推出116套，目前余20套左右。开盘时间： 1期2005-06；2期06年；3期2007-05项目规划： 项目引入环山渠以形成水系，并以此形成景观轴线，围绕景观节点而半围合，其他区域主要以行列式布局。从环山渠流出的活水分三条主水系连接园区，18个水景景点点缀其中。建筑排列较密。，不带独立车库 ，车位在小区内部地面分批集

38、中设置，以实现人车分流。打造23亩的开放式广场。优劣势分析： 在青城山经济型小别墅主要强调大环境的市场状况下，本项目却引入了水景，在同类别墅取得了竞争优势；由于地形呈浅丘特征，项目在景观上充分考虑了这一特点而形成相对私密的居住空间；项目没有车位入户，以此来降低目标客户群体的购置成本和生活成本，与项目度假型经济小别墅是相匹配的；每户花园和广场也是重要的卖点但本项目在推广宣传力度不够，推出时销售现场只有40平米左右的临时建筑作为销售场所，宣传资料也十分欠缺。中国青城地理位置： 青城山前山产品形态： 联排、独栋别墅、公寓占地面积: 800亩（1期260亩，二期256亩）建筑面积: 25969.16总

39、 户 数: 2期209户容 积 率： 0.15（2期）建筑密度： 7.9%（2期）绿 地 率： 80.02（2期）社区配套： 茶楼、餐厅、网球场、马术运动场开 发 商： 成都大城房地产开发有限公司物管公司： 成都大城物业管理户型面积： 公寓30-70；联排别墅1800-200；独栋别墅200-380销售均价： 2期：公寓6500元/ m2；联排8000元/ m2销售情况： 1期为全公寓售完，2期推出公寓和联排别墅209户，目前余1套别墅，几套公寓开盘时间： 1期2005-04-16；2期 2005-11；3期未定项目规划： 项目通过人工打造，形成80亩人工水面，并通过北边水系，以形成水景环绕的

40、社区，小区内建筑均考虑到利用山地的资源起伏而布局，同时也兼顾了水景资源的利用。项目1期主要是酒店式公寓，2期由联排别墅和高档公寓两大部分构成优劣势分析： 位于青城山脚，山景资源也十分丰富；整个小区容积率只有0.15，建筑覆盖率也只有7.9，各项指标均达到了高档别墅的要求；别墅均为2f式别墅，由于仅有2f，居住更为方便；项目户型面积控制也十分紧凑，减少了功能间，使得项目很好地控制了总价。项目地周边市政配套欠缺，步行5分钟内基本没有任何商业配套和市政配套，虽然项目出于大盘考虑，本身设计了部分商业，但显得还十分落后。另外项目在广告上的落后，使得项目卖点并不明确。高山流水地理位置： 青城山外山风景区高

41、尔夫俱乐部北侧产品形态： 独栋占地面积: 316.15亩建筑面积: 80000 m2总 户 数: 103户车 位： 700容 积 率： 0.23绿 地 率： 76%开 发 商： 成都同景房地产开发有限公司建筑风格： 北美融合中国元素社区配套： 个人兴趣会所、庭院立体会所、园区露天会所、山水情态会所（3000平米星级会所）户型面积： 面积范围：310-1400；私家花园面积：400-2000销售价格： 1期均价5900-20000元/均价10000元/；2期均价20000元/销售情况： 1期售完；2期将推出14套839和1133两种户型的别墅，售楼部还未开始接受咨询；开盘时间： 1期：2005-

42、04-16；2期未定项目规划： 小区内还引用都江堰岷江上游的雪山之水设计成生态活水系统。本项目是青城山较高规格的山水别墅，很好地提出了山水概念和三重立体庭院概念，在产品规划上也有较好的表现。优劣势分析： 背依3000亩青城外山风景区和46000平米的银杏林，紧邻普照寺。项目周边景观好。高山流水项目是一个全国性的连锁项目在其他省市的销售也是相当不错的，具有品牌效应。临近高尔夫球场也是其一大卖点。项目总价较高，进入门槛较高，项目销售速度缓慢。另外，该项目的周遍配套不够完善给居家带来了不便，丽水青城3期桂院地理位置： 都江堰幸福大道下段产品形态： 联排别墅、多层洋房占地面积: 130亩建筑面积: 5

43、3491 m2容 积 率： 0.71总 户 数: 363户（联排219户）绿 地 率： 40开 发 商： 建川集团物业公司： 成都勤信物业管理公司建筑设计: 美国ia&d建筑师事务所户型面积： 165-291 m2（联排）销售均价： 1批次：目前：4600元/ m2；开盘：4500元/ m2；（联排）销售现状： 3期1批次推出70户，目前余20户左右开盘时间： 1批次：2007年7月28日；2批次未定入住时间： 2008年10月项目规划： 整个社区按照行列规则排列优劣势分析： 位于都江堰市区，交通便利，配套较完善，价格具有一定优势。但整个项目品质不高，中规中矩，没有亮点。水郡地理位置： 都江堰

44、市蒲阳河上（千家湾水电站上游）产品形态： 独栋占地面积: 20亩建筑面积: 20000 m2总 户 数: 20户容 积 率： 0.4绿 地 率： 56%物管费：2.2元/ m2社区配套： 会所、游泳池开 发 商： 都江堰市南桥房地产开发有限责任公司物管公司： 南桥物管建筑设计： 基准设计景观设计： 四川易园全程营销： 尚智机构户型面积： 353.53（9套） 396.73（9套） 427.58（2套）销售总价： 485万/套-688万/套销售情况： 353.53平米的已售完，剩余6套。 开盘时间： 2007年8月25日项目规划： 每户为较为独立的一个单元，并据仿古的建筑风格，赋予每户一个名字；

45、以活水将岛内划分出四个片区形成渠流。利用岛内地形形成落差，创造出“活水瀑布”。因岛域水质优良，园内特意设计出原水泳池。每户四周凿渠使水流环绕，并首创“引水入户”，使居者可直接使用到天然活水。优劣势分析：四面环水，活水入园，罕见的“岛中岛”别墅社区。被水分割出独立空间，私密性强；在都江堰一环路边上，属都江堰市中心，生活配套比较完善。但项目规模较小，地处两河交汇处，水流声较大，有一定的噪音影响；小区进门的桥以及小区里的道路比较狭窄。都江之春地理位置： 都江堰区观景路（金叶宾馆旁）产品形态： 联排、叠拼、独栋占地面积: 100亩建筑面积: 约4.5万m2总 户 数: 251户容 积 率： 0.79绿

46、 地 率： 48%开 发 商： 成都宁江机床（集团）股份有限公司代理商 信实营销整合推广： 成都城市印象户型面积： 独栋278-371 m2；联排190-200 m2；叠拼146-200 m2销售均价： 叠拼：5500元/ m2 ，联排：9000元/ m2销售情况： 一期已售完，二期接受咨询中开盘时间： 1期：2007年7月14日项目规划： 项目规划为坡地景观庭院，创造有形的院落景致。吸纳廊院退台的建筑设计手法，使业主在空中也能拥有自己的私家院落。优劣势分析： 项目位于都江堰市区，周边生活配套完善。产品设计上有亮点。兰花村地理位置： 都江堰区幸福大道兰花村产品形态： 多层、联排、双拼占地面积: 87.44亩建筑面积: 64986 m2容 积 率： 0.5绿 地 率： 60%物管费： 联排0.9元/，双拼1.2元/社区配套： 全功能会所开 发 商： 都江堰民兴房地产物管公司： 成都市嘉怡物业管理有限责任公司总 户 数: 总共204户，一期为双拼别墅36户、多层80户；二期主推联排别墅，总共25户左右。户型面积： 联排：200左右 ；双拼230-248销售均价：