生态农庄投资

1、关于投资关于投资“生态农庄生态农庄”的的 可行性报告可行性报告 目录 一、国内休闲消费分析：一、国内休闲消费分析： .2 1）09 年中国休闲业发展迅猛，休闲产业引导发展被纳入行政管理专门领域。.2 2）新兴旅游带动的行业发展已经越来越广泛的融和到其他产业中。.2 3）绿色消费、低炭居所、健康生活成为多数都市人群的消费追求趋势。.2 二、筹建生态农庄的天时、地利、人和因素二、筹建生态农庄的天时、地利、人和因素 .3 1）国家出台补贴奖励，金融贷款，设施配套用房方面的扶持政策，此谓天时。.3 2）绩溪地貌多样，四季分明、物产丰富、交通便利，是皖南枢纽地带。此谓地利。.3 3）绩溪名人辈出，古迹众

2、多，综合实力不断增强，产业结构初具规模，此谓人和。.3 三、生态农庄的经营模式三、生态农庄的经营模式 .4 1）循环生态农业模式，将生态农庄做成区域政府示范接待点。.4 2）品牌策略、资源整合，利用电子商务传播手段迅速占领市场，提升农庄口碑。.5 四、生态农庄操作分析四、生态农庄操作分析 .6 1）募集股份、成立生态农庄股份合作社。.6 2）生态农庄三年经营规划。.6 根据浙江省人民政府办公厅关于大力发展设施农业的意见 （见附件一） （浙政办发2009 114 号）文件精神，以及国内生态休闲农庄刚刚起步的现状，我结合地方土地资源及政策情况， 决定策划筹建生态农庄项目，具体开发地址绩溪县， （绩

3、溪县具体资料） （见附件二）, 绩溪县是 国家领导人胡景涛的家乡，属泛长三角经济圈，交通便捷。随着三条高速公路、三条高速铁路的 相继开工并建成通车，绩溪将成为皖南重要的交通枢纽城市。距离黄山一小时车程，距离杭州二 个半小时车程。是国家生态县，通过前期的一些工作，我们已经谈妥可以以 100 元一亩的价格租 下那边连片的 300 亩田地带部分小低坡。时间为 3050 年可谈，租金十年一付，下面就该地块 的农业生态庄园项目做可行性分析。 一、国内休闲消费分析：一、国内休闲消费分析： 1 1）0909 年中国休闲业发展迅猛，休闲产业引导发展被纳入行政管理专门领域。年中国休闲业发展迅猛，休闲产业引导发展

4、被纳入行政管理专门领域。 2009-2010 年中国休闲发展报告课题研究成果暨休闲绿皮书新闻发布会在京举行。据初步估算， 2009 年我国居民休闲消费最核心部分约为 1.7 万亿元，相当于社会消费品零售总额的 13.56%，相当于 gdp 的 5.07%。 “09 年是中国休闲发展具有纪念意义的一年。 ” 休闲绿皮书执笔人宋瑞博士说。国务 院 41 号、44 号文件、 文化产业振兴规划的颁布不仅为当前形势下休闲相关产业的发展提供了有效激 励，更引起了全社会对旅游休闲、文化休闲、体育休闲的重视。 “国民旅游休闲计划”在全国多地相继实 施，将旅游与教育、体育、健康等相结合，不仅带动了相关消费，更激

5、发了人们的休闲意识。国家旅游局 副局长祝善忠告诉记者，2009 年，随着国务院在“三定”方案中明确将“引导休闲度假”确定为国家旅 游局的职能，休闲作为一个专门的领域，被正式纳入行政管理范畴，相关管理工作有了特定的机构归属。 2 2）新兴旅游带动的行业发展已经越来越广泛的融和到其他产业中。）新兴旅游带动的行业发展已经越来越广泛的融和到其他产业中。 在休闲趋势的引领下，近年来涌现了一批新的旅游产业模式和形态，如邮轮旅游、分时度假、产权酒店、 休闲房产、城市休闲综合体、休闲社区等，它们都为旅游业增加了新的活力。出游方式也多种多样，如： 自驾游、自助游、自主游、房车游、定制游、无景点旅游、互助游，甚至

6、换房游等各种新兴的方式层出不 穷， “这种强调自主、自由、随意、放松、新潮、深度、多元的旅游需求，是国民休闲意识在旅游市场中 的最佳体现。 旅游的快速发展，不仅带动了交通、通讯、餐饮等行业，更重要的是，它越来越广泛地与其他产业相融合， 从而衍生出各种新的旅游热点和旅游形态。宋瑞表示， “旅游与演艺影视相融合旅游与演艺影视相融合，诞生了以唐乐宫为 代表的传统旅游表演和以张艺谋的印象系列为代表的大型实景旅游演出;旅游与体育产业相融合旅游与体育产业相融合，不 仅表现为相关景区更加重视各类体育项目的开展，而且有奥运场馆游、体育设施游、大型赛事游，以及类 似环太湖体育圈这样的国家级全民健身基地;旅游与农

7、业结合，旅游与农业结合，形成了休闲农业、观光农业、农家乐 等不同形态;旅游与工业融合旅游与工业融合，直接催生了工业旅游和工业遗产旅游的发展。 ”凡此种种，都预示着作为一 种重要的休闲方式，旅游愈来愈呈现多元化发展的趋势，其中追求新奇、放松、个性、多样的休闲需求发 挥着重要的引领作用。而这些产业之间的融合，则加速了大旅游、大休闲格局的日益形成。 3 3）绿色消费、低炭居所、健康生活成为多数都市人群的消费追求趋势。）绿色消费、低炭居所、健康生活成为多数都市人群的消费追求趋势。 几乎所有的节能、环保、健康等概念性产品都打：绿色、低炭、健康口号。甚至包括楼盘与汽车。21 世 纪的主导食品是绿色食品，2

8、1 世纪的主导生活是低炭生活，21 世纪的主导产品也是新型科技的，节能环 保的。从纷纷兴起的生态农业，绿色农业，创意农业，有机农业可以看到，休闲农庄发展前景广阔，许多 地方已开始从“战略制高点”和新的“经济增长点”的高度来布署生态农庄的发展规划。 二、筹建生态农庄的天时、地利、人和因素二、筹建生态农庄的天时、地利、人和因素 1 1）国家出台补贴奖励，金融贷款，设施配套用房方面的扶持政策，此谓天时。）国家出台补贴奖励，金融贷款，设施配套用房方面的扶持政策，此谓天时。 国家关于大力发展设施农业建设的若干意见与地方关于落实执行意见，已经明确了农业以奖代补的扶以奖代补的扶 持政策持政策，各级财政要整合

9、支农资金，加大对设施农业的扶持力度，现代农业、农业产业化、农业科技推广、 种子种苗工程、农业综合开发、农田水利、节水灌溉等项目资金要向设施农业倾斜，综合运用信贷贴息等运用信贷贴息等 手段手段，引导工商企业、农业龙头企业等各类社会资金采取股份合作制、租赁制等多种方式投资设施农业。 尤其是设施农业管理用房政策设施农业管理用房政策方面。贯彻中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于积极引导农 村土地承包经营权流转促进农业规模经营的意见 （浙委办200937 号）精神，流转期限 5 年以上并签 订流转合同、经营面积 100 亩以上的种养专业大户、农民专业合作社、现代农场和农业企业等建设直接用 于农业

10、生产的畜禽水产舍、温室大棚等用地，以及为农业生产服务的生产管理用房、农资仓库、农机（具） 库房、晒（堆）场等临时性配套设施用地，在不破坏耕作层的前提下，允许其在流转土地范围内按流转面 积 5左右比例使用土地，并作为设施农用地办理用地手续，不纳入农用地转用范围。设施农用地由县 （市、区）政府审批，报市级国土资源管理部门备案，具体审批手续由乡镇政府负责全程代办，审批过程 不得收取中介服务费用。 2 2）绩溪地貌多样，四季分明、物产丰富、交通便利，是皖南枢纽地带。此谓地利。）绩溪地貌多样，四季分明、物产丰富、交通便利，是皖南枢纽地带。此谓地利。 地貌气候：地貌气候：绩溪县是含中山的低山丘陵山区，西部

11、为黄山支脉，东部为西天目山脉，主要山峰皆在千米以 上，县域为长江水系和钱塘江水系的分水岭，素称“宣徽之脊” 。北流之水属长江水系；南流、东流之水 属钱塘江水系。 绩溪生物资源丰富，地形地貌多样，气候四季分明，生态环境良好，森林覆盖率达到 75.4%，是国家级生态示范区。 资源物产：资源物产：境内矿藏已探明 39 种，主要有金、银、铜、钨、钼、铅、锌、砩石、石煤等。其中钨矿储量 达 40780 吨；石煤储量 13.96 亿吨，位居全省榜首。野生植物资源，已查明 150 多科， 1320 余种。其中， 属国家重点保护的珍稀植物 27 种，省、地方保护的 20 余种，主要树种有杉木、马尾松、黄山松、

12、青岗栎； 还有桑、茶、油桐、油茶、山核桃等经济林；竹类分布较广，主要有毛竹、元竹等。药用植物，有贝母、 黄莲、白术、丹参、山茱萸、茯苓、七叶一枝花等 600 多种。 建筑文化建筑文化：颇具徽派建筑特色的古村落、古民居比比皆是，砖、木、石三雕精妙绝伦，是正在开发崛起的 文化旅游胜地。 交通枢纽：交通枢纽：绩溪县位于安徽省东南部，东与浙江省临安市交界，西与黄山区(原太平县)、歙县、旌德县接 壤，南与歙县相连，北与宣城市宁国市、旌德县毗邻，东西长 5，属泛长三角经济圈，交通便捷。随着三 条高速公路、三条高速铁路的相继开工并建成通车，绩溪将成为皖南重要的交通枢纽城市。距离黄山一小 时车程，距离杭州二个

13、半小时车程。 3 3）绩溪名人辈出，古迹众多，综合实力不断增强，产业结构初具规模，此谓人和。）绩溪名人辈出，古迹众多，综合实力不断增强，产业结构初具规模，此谓人和。 绩溪名人绩溪名人：是主席胡锦涛、红顶商人胡雪岩、著名学者胡适、诗人汪静之等名人的出生地、 绩溪文化绩溪文化：从地缘政治上讲，绩溪是徽文化的核心地带。从历史源渊上看，绩溪又是徽文化孕育发展的有 机整体，徽文化中充满了闪熠的“绩溪元素” 。 绩溪古迹绩溪古迹：绩溪为国家历史文化名城。是徽墨、徽菜、徽剧发源地。清凉峰为省级自然保护区。名胜古迹 有 200 余处，其中龙川胡氏宗祠为全国重点文物保护单位。太平军攻城图壁画、奕州尚书坊、冯村进

14、士坊、 胡家村新石器时代遗址、霞间窑址为省级重点文物保护单位。大坑口湖村石勘头、上庄冯村系省级 历史文化保护区。 绩溪经济绩溪经济：是全国科技先进县、农村电气化县和造林绿化百佳县，县域综合实力不断增强。2007 年 3 月 18 日被国务院评为国家历史文化名城，2007 年 5 月 21 日被联合国确认为“国际绿色产业示范区” ，2008 年 5 月 30 日奥运火炬来到绩溪，2009 年 12 月 31 日合福铁路绩溪段正式动工，2010 年 5 月 1 日绩溪县成 为 2010 年上海世博会国际合作伙伴互动城市。 绩溪产业结构绩溪产业结构：粮食作物以水稻为主，小麦、大豆次之。经济作物以林、

15、桑、茶为主。全县山场面积 125 万亩，森林覆盖率 71.5%，拥有国营林场 2 个。农业经济的茧丝绸、经济林果、高山蔬菜、畜牧养殖四大 主导产业已初具规模。工业经济已形成了丝绸、机械、轻工、建材、化工五大支柱。 三、生态农庄的经营模式三、生态农庄的经营模式 1 1）循环生态农业模式，将生态农庄做成区域政府示范接待点。）循环生态农业模式，将生态农庄做成区域政府示范接待点。 养殖场最为头疼的就是粪便的污染，如处理不好，污水横流、臭气熏天、蚊蝇成群，导致养殖场疾病爆发， 效益低下！但利用生态微循环技术，会没半点臭味，看不见蚊子苍蝇，处处绿草茵茵，花香扑鼻，像一个度 假山庄。这种养殖、种植、沼气、加

16、工等资源循环利用、变废为宝、全面增值的生态经营模式已经有成功经 验可借鉴。它是运用 em 生物技术、沼气技术、生态循环技术、人工组装技术和产品深加工技术，使农庄内 自己能生产肥料、饲料、燃料，并且没有一点的污染与废物，能以最少的投入获得最大的产出。产品都是质 量好、市场大、价格高、竞争力强的绿色食品，实现多次的增值，使其效益达到普通种养场 5-10 倍。 1 1、利用从日本引进的 em 技术养殖珍禽，使动物抗病力更强，肉质更鲜，提高饲料利用率，还使其粪便不 臭。再利用它将珍禽的粪便进行发酵，杀菌除臭后拿来喂野猪，发酵过的粪便带有酒香味，野猪特别喜欢吃， 节省了野猪的饲料，实现了第 1 次增值。

17、 2 2、粪便进入沼气池，产生的沼气用来做饭、照明、洗澡及动物保温。实现第 2 次增值。 3 3、沼液用来种果树，果树最大成本就是肥料，有了沼液，等于不需要成本了，且品质更好，价格更高，同 时种植物分解吸收了肥料，使养殖场没有污染，保证了养殖场的安全与高效益，实现了第 3 次增值。 4 4、水果品质好，苗木好销售，繁殖果树苗木，实现第 4 次增值。 5 5、果树下套种牧草，牧草既可以给果树保湿、遮阴，减少水土流失，使果树更高产。又可以拿来喂猪、珍 禽，不但节省大量的饲料，而且使它的产仔率、产蛋率大幅度提高。它们的粪便又进入沼气池，解决了沼气 池的原料，实现了第 5 次增值。 6 6、沼气池的沼

18、渣，用来养鱼，沼渣含有多种微生物，是很好的鱼饲料，实现了第 6 次增值。 7 7、池塘水面上养水葫芦、细绿萍，不但生长迅速，能净化水质，又是野猪、珍禽很好的饲料，还能提高珍 禽成活率，实现第 7 次增值。 8 8、塘泥是优质的有机肥，用来种植大片的玉米，玉米又是动物的饲料，所不同的是一般人只会用玉米粒， 而在生态循环技术应用下，脱粒后的玉米棒及玉米叶、秆，也可作野猪、野兔的饲料，使玉米利用率提高 5 倍以上，不施农药化肥的玉米，拿来喂珍禽，在源头上控制了农药残留的问题，生产的是真正的放心肉，绿 色食品，效益更高，实现了第 8 次增值。 9 9、一些非常漂亮的珍禽，把它的皮毛制成好看、好卖的动物

19、标本。一只山鸡最多卖到四五十元，但制作成 标本至少可卖二百多元，从而实现第 9 次增值。 1010、而把制标本剥下来的肉制成软包装加工食品打入超市，实现第 10 次增值。 通过这个生态模式增加了产品的附加值，而成本又降低到最小，这就从根本上解决了产品能不能卖得出去？从根本上解决了产品能不能卖得出去？ 投资能不能赚钱的大问题。投资能不能赚钱的大问题。 2 2）品牌策略、资源整合，利用电子商务传播手段迅速占领市场，提升农庄口碑。）品牌策略、资源整合，利用电子商务传播手段迅速占领市场，提升农庄口碑。 1 1、产品品质好：、产品品质好：绿色健康好食品及合理价格，是赢得市场的前题。 2 2、成本更低：、

20、成本更低：利用生态循环种养成本低，商品卖价高，是赢得利润的保证。 3 3、营销包装策略：、营销包装策略：通过品牌包装及营销策略，还可衍生出其它增值收入渠道。如旅游观光收益、技术品牌 输出收益等。这些都是赢得快迅递增效益的保障。 4 4、投资安全：、投资安全：农庄利用生态模式，使产品相互循环，成本低，退一万步讲，即使一个项目亏损仍有其它众 多项目产生很高的利润，形成了一套有效的投资安全体系。 四、生态农庄操作分析四、生态农庄操作分析 1 1）募集股份、成立生态农庄股份合作社。）募集股份、成立生态农庄股份合作社。 生态农庄项目相对普遍商业项目，是个投入大，利润回报周期较长，但经营风险较低的项目。操

21、作上需要有 一定的规模效应，这样可获得最大限度的国家农业政策倾斜，同时生态农庄项目也不仅仅只是资金投入的问 题，还需要实力操作团队，包括农业技术人员、品牌策划人员、网络技术人员、市场推广人员等等，我写此 份报告目的，主要在于募集有志于农庄建设发展，具有一定资金与运营能力的合作者。 拟合作方式如下： 10 亩为一股，根据实际租地规模设置股份份数，如租 300 亩则为 30 股，份数由合作者自由选择，最少不低 于一股，每股投入费用如下。 a 土地租金和基础农 业设施配套费 b 三百平方管理用房建设费 （含生态房装修） c 前期运营费用合计 每股（十亩） 投入费用 5 565652525 100 万

22、 备注：上述各项为预算费用. 2 2）生态农庄三年经营规划。）生态农庄三年经营规划。 第一期（第一年） 1管理用房一座（具体见设计方案） 2建设 50 亩经济作物，果树，观赏植物。 35 亩鱼塘。 第二期（第二年） 1沼气池一座（容量见设计方案） 2双排式日光饲养室两栋（容量见设计方案） 320 亩日光温室菜棚 第三期（第三年） 1办公楼一栋 2养生休闲会所一幢 3酒坊，天然汁加工中心一座 4纯天然混合饲料厂 5农场内部园林绿化 附件：生态园相关资料收集生态园相关资料收集 案例一案例一： 51 平一室一厅厨卫齐全;231 平蔬菜大棚,160 平的露天院落。30 年的使用期,总售价 24 万。在

23、京郊区, 如此的生态农业投资正在悄然流行。从北京城区的立汤路往北走,越过两边的绿野,驱车不到一个小时,在昌平区 兴寿镇肖村昌金路拐角的左侧,就可以看到一片规划整齐的“小区” 。进入“小区”,有专门的保安、物业看守,笔 直的水泥马路,以及联排的住宅小独栋。如果不是每户人家的住宅旁都多出一个玻璃温室、大棚里面生长着郁郁 葱葱、讨人喜欢的黄瓜、豆角的话,几乎和一个普通住宅小区没有任何区别。但是,这个小区对外称是北京市肖村 都市农业种植合作社。这里的 100 多户业主虽都来自城区,但绿油油的蔬菜大棚,现代化的电脑灌溉,忙碌的种植 员,昭示着这里是一个合乎规定的农业生态园。7 月底,当小康财智记者前往昌

24、平区调查采访时,该都市农业 种植合作社的负责人告诉记者,只要一次性付 19.8 万元,就能用“土地承包”的方式获得一个 200 平的玻璃温室, 231 平的钢架蔬菜大棚,外加一个 160 平的露天院落。租期为 30 年。如果再交 4 万元,公司还可以帮业主建造一 个和样板间一模一样,50 平左右的一室一厅。里面水电,厨房，卫生间,上、下水齐全。 “只要不改变房屋的结构、 大小,业主还可以根据自己的喜好,自己装修。 ”该都市农业种植合作社负责人称。之后,每年只需要交纳 2500 元 的土地建设费即可。园区要求业主唯一硬性的条件就是,房子旁边的蔬菜大棚不能闲置。业主可以选择自己种,也 可以让生态园

25、的工作人员代替打理,将来的收入按照业主和生态园 6:4 分成。该都市农业种植合作社总共 200 亩。 共设计了出租单元 150 户。该合作社负责人透露,目前生意还不错,每天来看房的人很多。 “150 套,已经订出 100 套,今年 10 月份就可以全部入住。 ” 案例二案例二：在顺义潮白河岸边,靠近京平高速公路沿河出口,有一个农业生态观光园。记者了解到,为了吸引客户,该 生态园自己统一建好 54 平的水、电、暖齐全的房屋,外加 360 平的蔬菜大棚(其中露天绿地 100 平),售价 18 万 元,租期 25 年。除此之外,每年只需要交纳 2000 元的物业费即可。温室大棚的利益分成是业主和观光

26、园 7:3。而 且,租赁年限和面积也可以灵活掌握 54 平的房子,租期延长至 30 年的话,21 万元;租 49 年总价款增加至 26 万元。 该公司人士向记者介绍,如果在 54 平的基础上,适当增加价款,加盖 3、4 平,还可以将目前的一室一厅改为两室一 厅。 “如果这样还觉得小,还有大户型建筑面积在 135 平。条件是附带 2 亩以上的大棚。租期 25 年的话,价位是 36 万。 ” 案例三案例三：距离小汤山镇昌金路旁的“北京市肖村都市农业种植合作社”不远,驱车大概 5 华里距离,有一家兴寿镇 崔村办的农业生态园。虽然距离前者,这里离北京城区更远些,但价格更为便宜。该生态园有 230 多亩

27、。在每户 800 平的面积里,包括:143 平生活区、300 平种植园,外加上 300 多平的蔬菜大棚。同样是 30 年的租期,总共仅需 13.8 万元。记者采访得知,如果再加上 5 万元,也可以在 143 平大的生活区里建一个 80 平左右的“住宅居室” 。 以后,每年只需交纳 1800 元的地租和水电费即可。大棚里的产品也同样是 6:4 分成。这个生态园的经理告诉记者,去 年这个时候,自己的项目售价还只是 8.3 万元,但今年涨价了,因为周围的类似生态园的行情都在看涨。 现象的背后实质现象的背后实质 政策范围内挤出的政策范围内挤出的“乡间住宅乡间住宅” 浙江省人民政府办公厅关于大力发展设施

28、农业的意见 据了解,每家生态园都把建筑面积控制在整个园区面积的 5%至 8%。这些示范园的立项都是政府温室大棚扶持项目,经 过当地政府的立项、验收。 北京市政府顾问、中国农业现代化研究会副理事长袁士畴告诉小康财智记者,根据国家相关土地法规和有关 政策,为了农产品的集中整理、包装和粗加工,是可以在整个用地上的 5%至 10%的范围内建造临时工作间为农业服 务的。在北京周边的上述生态园中,居住面积操作上,几乎都是当地区级政府中的农业管理部门在变通掌握。中国 农业科学院农业经济研究所教授蒋和平在接受小康财智记者采访时称,“全国各地也都是如此,农业部等主管 部门也并没有制定统一标准。温室大棚配备工作间

29、,主要从考虑冬季的农业生产角度考虑的,只要求简易、实用。 ”因此,从某种意义上,在每一家农业示范园里,不乏有些人纯粹是为了获取一个在城市里如此便宜的价位是绝对 难以买到的 30 年居住权。但就整个园区看来,他们确实在规划之初就让自己在符合国家的现行土地政策和农业政 策的许可范围内发挥想象力统一的规划、住宅的现代化乃至后期的物业配套,尽量让每种想法的人住在这里 都感觉宜居。 政府暧昧的支持态度政府暧昧的支持态度 每个农庄、生态园有信心的动力更多还在于当地政府的支持。昌平区农委相关负责人告诉小康财智记者,根 据设计图纸上的生产标准和建设标准,由相关单位组成的验收组每年年底也会进行检查。 “可能会有

30、一些生态园并 不是真正热心发展农业。但只要生态园是按照规划在种植蔬菜、花卉,是挑不出毛病的。 ”该官员也表示,政策只 能正面引导绝大多数的生态园致力于设施农业的发展。对现在“居住加种植”做法,法律并没有明文规定禁止。 记者从小汤山四海路上那家挂着“高新科技发展公司”的农庄负责人口中获悉,该农庄不仅是政府花大力气扶持 的草莓园。在当地政府所倚重的每年一度的草莓节上,农庄还是接纳外来参观的定点单位。这些细节,足可见地方 政府对这件事看法和定性上的暧昧。 有一位投资农庄的人士向记者坦言,如果纯粹在农村搞设施农业、生态农业,在高投资下,效益不高而且回收慢,与 开发能招揽城里来的有钱人居住的农庄相比,当

31、地村民和政府会选择哪一种,结果显而易见。就在那个“高新科技 发展公司”农庄里,农庄负责人透露,前期已经投资了三千万来建设物业楼,用于将来的农庄管理和温室大棚的日 常打理。这对于当地农民自己发展温室来说,是不可想象的。顺义潮白河岸边的生态观光园负责人还向记者展示: 公司在当地开发农庄以来,村里已有几十个村民被安排进入农庄,平均每人月工资 1500 元;平时,公司还为村民出 资修马路,搞义诊。 “这些都是在帮助当地农村建设,如果我们不来搞农庄,这些地里种的还会是价格低廉的麦子。 ” 背后利益链背后利益链 “一举多得”是生态房开发， “村民受益，业主舒心，开发商和村委会也有利可图” ，这也是生态房自

32、 2008 年以 来如雨后春笋般破土而出的根本原因。据了解，由于生态房地处郊区，地租远远低于城区，开发成本较低，另外 加上城市居民重返田园的意愿十分强烈，生态房非常适合老人养生和年轻市民周末度假休闲。这使得生态房从 2008 年以来相当火爆。在不到两年的时间内，京郊各区县就涌现出 1 万余栋生态房。 “如果按照标准的大棚进行生态开发，他们(开发商)将无利可图” ，中国社科院农村发展研究所专家表示，但如 果在耕地上建设生态房，以房屋转租或者销售的形式来开发，则蕴藏着巨大的经济利益。以每栋 40 万元计算， 肖村都市生态园 386 栋生态房共可获得 1.5 亿元的毛利， “刨去地租和建设成本，可净

33、获利 5000 万元以上” 。村 民每年每亩至少获利 2000 元，这比辛辛苦苦种植玉米、小麦的收成高出五六倍。而村子的经济建设也可以借机 获得发展。因此，当地农民出租土地的积极性也很高。生态园建成后，村民还将被返聘到大棚内搞种植，每天可 获得至少 50 元的工钱， “相当于有了固定工作了” 。村民、村委会、开发商，乃至业主，这一条长长的“食物链” 之所以能够顺利构建，与有关部门态度暧昧有直接关系。 投资收益与风险分析投资收益与风险分析 市场需求分析：市场需求分析：农庄=高尔夫球场+垂钓园+采摘园，虽然没有产权,只有一纸的长期承包租赁合同,但有一块属于 自己侍弄的土地,和城市中住宅毫无二致的设

34、施齐全的居室，对城市人还是一种诱惑。从性价比上讲,毕竟在这个 房子上的花费要比闹市区房子首付还要少。此外,这里还有更新鲜的空气和安静宜人的环境。这吸引着每一个城 市中的人。 投资成本分析：投资成本分析：补贴拉低农庄投资成本，农业示范园热的大背景是北京乃至全国各地,政府对设施农业的扶持力 度正在逐步加大。所谓设施农业就是通过温室大棚等高科技的基础建设,进行高效生产的农业发展模式。2006 年 4 月 24 日,北京市涉农八部门联合下发关于发展设施农业的意见,提出大力扶持发展设施农业,并明确了扶持 条件和扶持内容。该意见规定,“北京各区县全年新增设施总面积在 5000 亩以上,且区县有鼓励新建设施

35、农业发 展政策的,将被作为市级重点扶持区县予以扶持。 ” 小康财智记者从北京市农委信息中心获取的数据显示:截至 目前,北京市已发展设施农业 27 万亩,从今年起至 2012 年,全市每年还将新增设施农业 4 万亩,市财政还将每年投 入补助资金 6 亿元用于发展设施农业。北京市农委一位负责人向小康财智记者透露,“2008 年全市的补贴标 准是:按照规模不同,对新建符合要求的日光温室,每亩以奖代补扶持 1 万元至 2 万元;钢架大棚,每亩以奖代补扶 持 4000 元至 6000 元。具体到区县,加上其他扶持政策,比这个数目还要高一些。 ”为鼓励温室、大棚建设,顺义、 昌平等区县政府农委、财政局都下

36、发了对各自属地设施农业的补贴标准。粗略算下来,一座 200 亩左右的生态园, 经过区农委、财政局等单位组成的验收组验收合格后,即可获得数百万元的补贴。顺义一家生态观光园负责人透 露,从投资成本上说,由于补贴的可观,拿地的钱,其实已经可以忽略不计了。主要的成本还是在建设生态园里面的 住宅设施、餐厅等公用设施方面。以该生态园为例,一座 54 平住宅面积的出租单位建设成本在 78 万元,售价在 18 万元左右。比起种植农业,公司的投资成本将可以很快收回。 生态园投资风险：生态园投资风险：从政策层面说,生态园区的土地都是基本农田。也就是说,被政府征用、划拨的可能性要远远小 于其他土地。但真正的设施农业

37、是和目前这种做法有本质上的区别的。农业科技园、生态园的资金投入应该主要 是用于生产。这才是政府政策补贴的初衷。一旦政府察觉到发展过程中出现偏差,今后的补贴可能会有所调整。 袁士畴表示,虽然在目前,“居住加种植”还没有被决策层明确定义为违规建房,但它投资模式最大的风险就是 “毕竟是偏离了农业用地中耕地的根本性质。一旦遭遇农业政策调整,这种承包租赁合同的法律效力将是无力 的。 ”在与生态园签订合同时,都市农业种植合作社的每一个销售人员都会很负责地提醒客户,这是一份土地承包 合同,30 年过程中也会有风险存在的。在该合作社提供的土地承包合同里,还明确注明:“如遇政府征地、拆迁, 甲方(合作社)同意拆

38、迁方地上建筑物及附属设施的赔偿全部归乙方(客户)所有。 ”通常的签约模式是:合同是客户 与生态园签,和村里的集体单位不产生关系。如果客户需要,生态园也会把自己与当地所在集体单位签订的土地承 包合同副本复印一份给客户。为了促使更多的投资致力于设施农业生产,解决根本的土地租赁合法化问题,政策决 策层也正在试图研究更为变通的促进土地流转的可行性办法。在占北京市设施农业面积 60%的大兴区,当地政府 正在鼓励农民调换土地,以建设规模化统一、规范的温室大棚。这些仿佛都是生态农业投资利好的消息。根据我 国现行的土地管理法,集体土地承包给该集体之外公司或个人,承包期限可以由合同约定,这也就意味着租赁合同 期

39、限可以逾越通俗意义上的 30 年大限。有投资风险分析人士认为,只要不去从根本上触动、扭曲现有的设施农业 政策,把主要精力用于温室、大棚农业生产,不是过多致力于擦边球“住宅”的销售和管理,生态农业还是有 投资的空间和前景的。 编外话编外话 然而,在北京的郊区,各个农庄正在边风风火火投资,边揣摩决策层态度,小步试探前行时,有人却走得更远。在北 京通州的姚辛庄,靠近京沈和京津塘高速,一座 320 亩、计划入住 231 户的“欧式独栋庄园”正在日现雏形。在每 户 289 平的面积上,除了一个 84 平的温室,134 平的院子,还有一个占地 60 平,居住面积 130 平的两层小独栋。交 纳 60 万元

40、的建造费后,每年只需再交 4800 元的租金,就可获得 50 年的租期。该农庄还许诺,这里是公司化经营管 理的豪华物业。在其招揽顾客的广告词上写着:“享有健康,拥抱财富,京东运河独辟一处休闲居住、养生耕种为 一体的欧式独栋。 ”虽然,该农庄同样声称,自己是农民以土地入股的都市农业;也遵循着“管理用房建设占温室大 棚面积 10%以内”尺度的行业潜规则;同样是出租土地,而不是出卖房子。甚至,农庄的负责人还向记者展示自己 50 年的土地使用权证书、公证处的证明,以及通州区政府发布的林林总总的有关文件。但他的若干同行们依然很 忧虑。一位农庄的老板认为,在示范农业、设施农业的范畴内,开发、投资有创意的农庄仍有余地。但没必要去过 分挑战政府的极限比如在建