戴德梁行生态办公的研究

1、private & confidential 生态办公区生态办公区 september 2011 1. 代表作代表作 2. 定义定义 3. 理念理念 4. 特点特点 5. 优越性优越性 6. 配套设施配套设施 7. 常规标准常规标准 8.案例借鉴案例借鉴 9.案例指标案例指标 10. 总部经济总部经济 生态办公区生态办公区-代表作代表作 谷歌总部谷歌总部-美国西雅图郊区美国西雅图郊区 百度大厦百度大厦 腾讯大厦腾讯大厦 什么叫什么叫生态办公区生态办公区？ 生态办公区（ecological office district），又叫校园式办公社区（campus office），公园式办公 楼，是生态

2、学、环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、 科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、 低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型建筑形态。 区位郊区化：区位郊区化：郊区、半郊区、边缘新城 环境健康化：环境健康化：高绿化率、低建筑密度、依山伴水、 “零污染”排放 建筑个性化：建筑个性化：内部设计后现代化，外部设计现代化、透明化 设施定制化：设施定制化：专用设备、电力设施、通讯设备 面积迷你化：面积迷你化：小独栋办公楼群，建筑面积1500-5000平方米/栋 定义定义 生态办公区就是办公楼中的“小别墅区”，往往

3、坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域 内绿化率高，产业实现“零污染”排放。有点类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、 通体以玻璃结构为主的通透式建筑等，生态办公区不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材 料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、 自然通风系统等一应俱全。另外，每栋办公楼都设有量身定制的配套设施和技术支持等等。 简介简介“别墅式办公区别墅式办公区” 主要規律主要規律 什么叫什么叫生态办公区生态办公区？ 生态办公区生态办公区= 别墅别墅+办公？办公？ 由于入驻生态办公区的企业大部分是高科技、高成长公司的总部、分

4、支机构、研发中心、结算中心、营销中心在大城市安家落户，所以， 不仅要有别墅式的风景，更要有量身定制的配套设施、人性化的布局 安排。 目前在国际上，边缘新城小独栋楼群已成国际办公的主 流建筑形态，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科 技企业有着不可抗拒的吸引力。他们从中央商务区的高 楼里出来，搬进自己拥有产权的新城独栋建筑，同时这 些建筑往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性 化。单体建筑面积一般为1500至5000平方米，区域内绿 化率高，实现“零污染”排放。办公区不会像中央商务 区那样形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态 办公区的区域。 它的首创者是贝尔电话和美国通用食品公司， 该

5、理念起源于1940年代，并在1950年代初 成为热点。 生态办公区倡导“商务休闲办公”理念，营 造的是田园式的办公场所，让入住者“在办 公中休闲，在休闲中办公” 生态办公区生态办公区理念理念 美国谷歌总部美国谷歌总部 起源和理念起源和理念 美国微软总部美国微软总部 1、自然环境优越。、自然环境优越。 生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到60%以上，结合周边自然景观，配以草地、花木、湖泊、山 丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲惫的身心得到彻底 的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。 2、人文环境协调。、人文环境协调。 绿色生态办

6、公区以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主，建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定 做。多样化、个性化的建筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区独立的一栋办公楼不同，绿色生态办公 区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流、车流分离，配套设施也非常有针对性。 3、高环保节能。、高环保节能。 绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装 有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有 一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物，减 少墙面接受的太阳辐射

7、量，调节局部生态环境。 4、低成本优势。、低成本优势。 随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿 色生态办公区，包括任何在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分突出。 生态办公区生态办公区-特点特点 主要特点主要特点 谷歌总部谷歌总部-沙滩排球场沙滩排球场微软总部足球场 生态办公区生态办公区-优越性优越性 直观原因：直观原因： 非直观原因：非直观原因： 财务成本财务成本租金、购买成本低、财务成本可控、员工低生活成本 交通交通员工居住于区内或者区域附近，上下班交通便利 人性化设计人性化设计校园式办公楼布局，别墅式社区设计，

8、集工作、家居、休闲于一体 企业形象企业形象民主、自由化形象；改变传统办公的压抑、行政化形象 企业经营企业经营定制设施：数据中心、会议中心、健身设备、便利店、关联企业圈 合作与成长合作与成长社区化办公，员工衣食住行都在办公社区附近，为员工之间互相交流、 分享经验、项目合作提供了很大的帮助。 企业文化企业文化社区化办公能够形成一种企业荣誉感，企业责任感，促进企业文化建 设、企业凝聚力和员工忠诚度。 生态办公区生态办公区-配套设施配套设施 u后现代主义、视野开阔，高净层高、低楼高、高绿化率 u家元素、多功能性、舒适性；室内双层设计 u浴室、桑拿、洗衣房、午休间 u讨论区、游戏区、中西饮食、茶点区 u

9、多个图书点、报刊、网络 u 高电路功率、360度网络覆盖、防雷、防断电 u体育设施：篮球、网球、沙滩排球、桌球、乒乓球、桌上足球、 游戏厅、泳池 设计目标设计目标 u创意性、灵感性 u缓解压力 u灵活性工作时间 u娱乐、社交、饮食 u学习 u电力、通讯 u健身 配套设施配套设施 生态办公区生态办公区 vs 传统办公楼传统办公楼 生态办公区生态办公区-常规标准常规标准 生态办公区生态办公区传统办公楼传统办公楼 人均建筑面积（）人均建筑面积（）21281215 容积率容积率 0.5 2.04.0 绿地率绿地率30%20% 工作模式工作模式24小时8小时 休闲场所休闲场所休息室、厨房、娱乐室、餐厅、

10、咖啡厅茶水间 体育设施体育设施 健身房、篮球场、足球场、网球、沙滩排球、乒乓 球 无 交流场所交流场所 除会议室外，还配备餐饮、半开放式茶座、观景台 等非正式交流场所 会议室 功能功能集办公、研发、物流于一体传统商务功能 硬件设备硬件设备网络、通信、高功率电力、备用发电机网络、通信 目标企业目标企业脑力型、创意型、传媒型传统商业型 入驻企业入驻企业 高科技、it、大学产学基地、人才培训中心、创意 企业 金融、中介、房地产、贸易 国际案例国际案例美国微软总部、美国谷歌总部- 国内案例国内案例长沙“麓谷坐标”、深圳华侨城、北京百度大厦- 自用自用vsvs投资投资8 ： 2- 案例借鉴：北京百度大厦

11、案例借鉴：北京百度大厦 创意、生态、商务区创意、生态、商务区 创意性的新颖设计 生态化的绿化环境 标准的商务与研发的集合 百度大厦位于北京海淀区 上地信息产业基地北区7 号地块。 建设用地3.68公顷，总建 筑面积为91500平方米。 百度大厦定位为“外资企 业总部大楼”，是为为百 度量身定制的生态办公区。 百度大厦智能化的室内设计 案例借鉴：北京百度大厦案例借鉴：北京百度大厦 精于心，简于形精于心，简于形 员工休息室室内篮球场大厅 中庭 谷歌总部生活解密谷歌总部生活解密 免费美食 员工私人交流屋 小型泳池 带泳池的办公楼 个性化的私人交流空间 随处可得的美食 精致舒适的图书馆 图书馆 案例借

12、鉴：谷歌总部案例借鉴：谷歌总部 生态办公区生态办公区案例指标分析案例指标分析 名称名称 谷歌总部谷歌总部(2006) 百度大厦百度大厦(2008) 腾讯大厦腾讯大厦 (2009)微软总部微软总部 类型类型 建筑群（30座） 复合建筑体 独栋大厦 建筑群（110座） 地址地址 美国加州山景城 北京海淀区上地科技 园区 深圳高新科技园北区 美国西雅图 楼高（楼高（m） 1722 301931317 地上楼层地上楼层 4573934 地下楼层地下楼层 - 23- 地下车位地下车位 2000500300- 建筑面积建筑面积() 190,00091,50088,180770,000 占地面积占地面积()

13、 110,00036,8006,0001,214,000 容纳员工容纳员工 8,0004,0004,20035,000 人均面积人均面积() 24232122 容积率容积率 1.732.4911.660.63 绿绿地地率率 0.620.420.300.82 主体幕墙 主体幕墙 玻璃 玻璃 玻璃 玻璃+混泥土 物业价值以及投物业价值以及投 资方式资方式 先租后买22亿元 自建5.17亿元 自建 0.6亿元先租后买14.7亿 元 1美元=7.0人民币计算 生态办公区生态办公区谷歌总部谷歌总部 办公楼 地面停车场 大厅 楼层低楼层低 谷歌总部占地面积11万平方米，建筑面积19 万平方米。办公楼区 由

14、30多栋大小相近的办 公楼组成，楼高大约为4-5层。 人均建筑面积高人均建筑面积高 区内共入驻8000余员工，人均建筑面积高达 24平方米（甲级办公室：12-15平方米） 绿化率高绿化率高 全区容积率1.73（上海办公楼：4.0），绿地 率为0.62（上海办公楼：0.35）。 其中，区 内建有一个2万平方米的公共公园，人均公 园面积达2.5平方米。 设施人性化设施人性化 18个咖啡馆、餐厅 2个洗衣房 2个小型游泳池 1个健身房 10个atm机 9000个太阳能电池板（铺设在8个屋顶+2个 停车场顶上），发电量为160万瓦 2000个地下停车位 水景、喷泉、水池、广场 谷歌总部谷歌总部-设计特

15、点设计特点 谷歌总部谷歌总部-成本效益成本效益 生态办公区生态办公区谷歌总部谷歌总部 人均食物消费人均食物消费1.4万元万元/年年/人人 谷歌总部所有食物免费，每年食物花费达3100万美 元（约合5亿元，平均1.4万元/年/人）。 获租户亲睐获租户亲睐 谷歌于2003年以1400万美元（约合9800万元）租 下该办公区作为其总部，并在2006年以3.19亿美元 （约22亿元）买下该办公区。 微软总部微软总部-设计特点设计特点 楼层低楼层低 微软总部占地面积121.4万平方米，建筑面积逾77万 平方米。办公楼区由110余栋大小相近的办公楼组成， 楼高大约为3-4层。 人均建筑面积高人均建筑面积高

16、 区内共入驻3.5万余名员工，人均建筑面积高达22平 方米（甲级办公室：12-15平方米） 绿化率高绿化率高 全区容积率0.63（上海办公楼：4.0），绿地率为 0.82（上海办公楼：0.35）。 其中，区内建有一个 2万平方米的公共公园，人均公园面积达2.5平方米。 获租户亲睐获租户亲睐 微软1986年以租赁的方式搬入其现今的总部。并于 2006年以2.1亿美元（约合14.7亿元）买下该总部。 生态办公区生态办公区微软总部微软总部 食堂 外景足球场 “总部经济”，简而言之，就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者 适合的区域，把生产制造基地 布局在成本比较低的区域

17、，实现企业的资源优化。而企业总部所在区域 所形成和带动的整个经营活动总称为“总部经济”。 总部经济总部经济 1、产业效应 即产业重塑。一个企业总部，特别是一个制造业总部入住一个区域，与该总部相配套的各种服务业，如 传媒、公关、律师等增值性的服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域的产业结构。 2、就业乘数效应 总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅、物业、绿化等方面的服务需求，商务服务产生的就业与生活服 务产生的就业将会大大增加。服务业在促进整个经济繁荣的同时，可以带动就业。我们叫做就业乘数效应。 3、社会资本效应 一个地区企业总部的密集，会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度更高，

18、城市将会更快地融 入国际化中。这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应,近而增大社会资本。 4、消费带动效应 企业总部的迁入，将会使其研发、生产、交通、通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。同时，公 司总部的高级白领阶层是高消费群体，他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实 现。 5、税收供应效应 由于结算中心一般设在企业总部，因此将会有一部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收的贡 献。企业总部员工的个人所得税收入一般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收来源。 总部经济的特点 总部经济 小结小结 设计：设计： 设计新颖，别具一格 环境：环境： 对绿化、环

19、境、生态、节能等要求较高 配套设施：配套设施： 对餐饮、休闲、运动等休闲设施的物业管理能力、运营能力要求较高 目标租户：目标租户： 智力型，创新型企业总部、技术培训学校 投资模式：投资模式： 国外习惯先租后买，或者量体而租；国内习惯量身自建，或者租赁为主 生态办公区生态办公区 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshp