张家口新东亚·时代广场市场调研报告

1、 page 2 张家口新东亚张家口新东亚 时代广场时代广场 市场调研报告市场调研报告 page 3 我们的目标 page 4 形象目标形象目标 张家口的地标 城市经济发展的标志 城市时尚潮流的策源地 page 5 主要客户主要客户 城市的财富阶层 年轻的创业者 追逐时尚潮流的中青年消费群体 page 6 企业目标企业目标 市场的标杆项目 企业实力的体现 平衡长期和短期收益 page 7 主要定位方向 page 8 国际接轨 品质卓越优质服务 物业综合 地标建筑 新东亚 时代广场 page 9 促进酒店促进酒店 发展发展 培育未来培育未来 的客源的客源 带来高层次的带来高层次的 消费群体消费群体

2、 提供齐提供齐 全全 的配套的配套 提供齐全提供齐全 商业配套商业配套 带来商务带来商务 消费人流消费人流 时尚、特色时尚、特色 品质、档次品质、档次 高度、形象高度、形象 酒店酒店 写字楼写字楼 商业商业 商业商业 page 10 商业商业 核心物业核心物业 增加特色增加特色 吸引人群吸引人群 带来关注带来关注 写字楼写字楼 酒店酒店 利用核心物业的影利用核心物业的影 响力，增加物业的响力，增加物业的 综合度综合度 page 11 商业定位建议商业定位建议 业态组合强调时尚、精致 多引入时尚潮流品牌 除提供商品之外，还可引入与消费者互动的 商业类型，如亲身体验、diy等 时尚潮流的风向标、引

3、爆张家口购物新体验 page 12 写字楼定位建议写字楼定位建议 物业整体形象的标志 通过高度、突出的形象力体现其所有者的实力 楼宇形象设计气派、高档，视觉冲击力强 城市的地标、实力的体现 page 13 n宏观经济分析 n基础研究 n商业市场研究 n高档住宅/酒店市场研究 n写字楼市场研究 n竞争分析 n案例分析 n定位建议 n设计建议 城市地位 经济指标 人口 固定资产投资 城市规划 高新区 房地产开发 page 14 宏观经济分析宏观经济分析-城市地位城市地位 page 15 宏观经济分析宏观经济分析-城市地位城市地位 张家口市地处河北省西北部 张家口总面积36873平方公里，其中高新区

4、区域面积151.85平方公里 张家口市拥有矿产地和矿化点1200多处，矿种近60种,其中有10多种矿产储量居全省之首 张家口市辖7区13县，分别为：桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、宜化县、张北县、 康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、万全县、怀来县、涿鹿县、赤城县、 崇礼县、高新区、察北管理区、塞北管理区 城市规模大 资源城市，是河北省重要的工业城市 page 16 宏观经济分析宏观经济分析-城市地位城市地位 地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南 接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区 与东部经济带的重要纽带 京包铁路通

5、过市区、大秦铁路从城市南部横贯东西；公路四通八达，110、112、 207 国道穿过市区 北京定位成全国金融中心之后，对其周边城市发展起到了积极的带动作用 京津冀一体化促进了区域内各主要城市的协同发展 区域共同发展的效应开始显现 page 17 宏观经济分析宏观经济分析-经济指标经济指标 注：数据来源于张家口国民经济和社会发展统计公报 张家口市的gdp于2007年达到约564.47亿元，增长率为12%，位列全国第129位 张家口市2007年达到人均生产总值13476元，比上年增长117 page 18 宏观经济分析宏观经济分析-经济指标经济指标 消费品市场繁荣活跃 。2007年，全市实现社会消

6、费品零售总额19022亿元， 比上年增长151 注：数据来源于张家口国民经济和社会发展统计公报 page 19 宏观经济分析宏观经济分析-经济指标经济指标 城乡居民收入增加，人民群众得到更多实惠。2007年，城市居民人均可支配 收入为10051元，比上年增加1112元，增长124 注：数据来源于张家口国民经济和社会发展统计公报 page 20 宏观经济分析宏观经济分析-人口人口 注：数据来源于张家口国民经济和社会发展统计公报 张家口的总人口数量在近几年变化不大，人口的自然增长率从2007年略有提高， 为732 张家口流动人口少，基本都为常住人口（2007年张家口市有流动人口258132人，其

7、中流入人口49814人，流出人口208318人。） page 21 宏观经济分析宏观经济分析-人口人口 张家口市人口数量适中 流动人口少可能会阻碍商务和商业功能朝向多元化发展 本项目位于高新区，是未来城市发展的重点，人口会随着新住宅区 人口入住及整体区域的市政建设带动相应的人口流动截止到2009年 年底本区域内总消费人数可达到约13万人 page 22 宏观经济分析宏观经济分析-固定资产投资固定资产投资 注：数据来源于张家口国民经济和社会发展统计公报 全社会固定资产投资在2007年达到290.06亿元，从2002年开始，固定资产投资的 增幅迅速增长 会 page 23 宏观经济分析宏观经济分析

8、-城市规划城市规划 城市发展目标冀西北地区区域性现代化 中心城市 本项目本项目 将张家口市建成冀西北地区的金融、信息和商贸中 心，发挥我市连接京津、沟通晋蒙的桥梁作用，为 区域经济发展做出贡献；立足资源优势，把我市逐 步建成河北省重要的能源基地和生态型旅游胜地， 建成冀西北地区区域性现代化中心城市 page 24 宏观经济分析宏观经济分析-城市规划城市规划 城镇布局着力构筑“一轴四翼”新格局 “强化中心”：强化以主城区为核心的市域中心城 市建设；“依托中轴”：沿京包铁路、京张、丹拉 高速公路形成的城镇密集带，尤其要加快沙城的建 设；“发展四翼”：坝上、坝下地区沿主要交通线 各两翼分别发展若干潜

9、力较大的城镇；“带动全域” 的发展思路：形成中心城市、小城市、县城、建制 镇组合有序、功能互补、布局合理、协调发展的城 镇体系新格局 page 25 宏观经济分析宏观经济分析-城市规划城市规划 城镇布局着力构筑“一轴四翼”新格局 城镇空间布局在现状京包（北京包头）交通复合 轴线结构的基础上，重点发展北部张张（市中心 区张北县）公路、西南宣大（宣化大同）高速、 西南沙蔚（沙城蔚县）铁路、东北部宣赤公路 （宣化赤城）四条交通干线上的城镇，实现城镇 体系由现状的“轴线边缘”结构向“一轴四翼” 结构转变 page 26 宏观经济分析宏观经济分析-城市规划城市规划 主城区人口控制在110万，依托中心区形

10、成带状中心城市 新规划提出，2020年，中心城人口控制在110.4万人以内，城镇建设用地规模 控制在105平方公里，人均建设用地控制在95平方米。主城区以中心区为依 托，以“黄金岛”开发为重点，将主城区向南扩展，宣化区向西靠拢，下花 园区向北发展，融入由京张、宣大和正在建设的丹拉、张石高速公路围合组 成的“黄金岛”，逐步建成中央商务区、北方现代物流中心、现代工业基地 和生态高科技产业园区，形成以“黄金岛”为腹地，以桥东区、桥西区、高高 新区新区、宣化区、下花园区“五组团”带状式中心城市 page 27 宏观经济分析宏观经济分析-城市规划城市规划 整体城市规划将张家口分割成几大功能区域，各功能区

11、域的发展方向 更加明确 中心城区作为城市核心的地位更加明显 城市发展方向，将主城区向南扩展 page 28 宏观经济分析宏观经济分析-高新区高新区 总体思路 遵循城市新区开发、现代产业发展和城郊经济发展规律 充分发挥区内现有交通、资源、能源、产业和基础设施五大优势 紧紧抓住京津产业外溢、南资战略性北移、政策“高地”形成、京张联合协作四大机遇 组织实施“生态立区、贸工兴区、借京强区”三大开发战略 明确开放型多功能现代物流、清洁型现代加工制造、高新技术产业化和城郊型现代农业生 产四大产业开发主导方向 强化物流园区、工业园区、中心商务区、行政办公科教区、现代居住新区和城郊型农业区 六大功能分区 广开

12、开发建设途径，合理安排开发建设时序 力争到2020年把张家口高新区建设成为张家口市名副其实的多功能、生态型、现多功能、生态型、现 代化城市新区代化城市新区，实现张家口市主城区的二次腾飞 page 29 宏观经济分析宏观经济分析-高新区高新区 三大主体战略 生态立区、贸工兴区、借京强区 page 30 宏观经济分析宏观经济分析-高新区高新区 高新区发展的战略功能定位 张家口作为京冀晋蒙交界区域的经济中心城市，主客观都要求其迅速扩大城市规 模，提高城市吸引辐射功能。但由于自然和历史等多种因素的影响，难以在张家 口市桥东和桥西区进一步扩大城市规模，提高综合服务能力。因此，扩大张家口 市城市规模、提高

13、城市综合服务能力、增强吸引辐射功能的历史责任就落在高新 区的开发建设上 张家口城市现代化建设的主体在高新区，希望在高新区，责任在高新区 page 31 宏观经济分析宏观经济分析-高新区高新区 发展优势 便捷的交通优势 区内110国道、丹拉高速、宣大高速、京包铁路横穿东西，张石高速、京张高速、 张宣公路 纵贯南北，火车南站和汽车南站座落在区中心，区内规划的十二纵八横主干道已建成三横五纵 区位优势 高新区处于张家口市区南部，是张家口市未来的政治、经济、文化中心 较好的产业基础 初步形成了机械加工、农副产品加工、药业、化工等传统优势产业，清洁能源、通用设备、电 子电器、信息等新型产业不断开发 高效的

14、管理机制 在机构设置方面，突出体现精简、高效、统一的原则，初步建立起完善的“小政府、大社会， 小机构、大服务”的管理体制和“一站式审批”、“一条龙服务”、“一窗口收费”的服务体系 page 32 宏观经济分析宏观经济分析-高新区高新区 发展概况 2007年，实现地区生产总值19.6亿元，同比增长19.3%，增速列全市第3位 完成全部财政收入2亿元，同比增长42.4%，增速列全市第5位 完成城镇固定资产投资21亿元，居全市第2位，同比增长40.2% 城镇居民可支配收入达9960元，同比增长17.1%，列全市第1位 农民人均纯收入达4661元，同比增长13.2%，列全市第2位 page 33 宏观

15、经济分析宏观经济分析-房地产开发房地产开发 房地产开发总投资 注：数据来源于张家口国民经济和社会发展统计公报 张家口市房地产开发投资从2002到2007年一直保持较高增幅，尤其是2006年，较上一年增长了63.6% 2007年张家口整体房地产投资额为50.66亿元，较上一年增长了44.5% 从张家口与其它城市房地产投资额的比较来看，张家口2007年的房地产投资与秦皇岛相当 张家口房地产市场正在稳步发展 page 34 宏观经济分析宏观经济分析-房地产开发房地产开发 房地产施、竣工面积 注：数据来源于中国年鉴全文数据库 张家口市房屋施、竣工面积每年都 在稳步增长 张家口市房屋销售面积也随着竣工

16、面积的增长而增长，每一个新的楼 盘基本上销售率都能达到80%以上， 但房屋的空置率较高，为30%左右 由于旧城改造，张家口整体房地产市场的开发力度从2008年开始增加 page 35 宏观经济分析宏观经济分析-房地产开发房地产开发 商品房销售 从张家口市商品房销售价格近几年的走势来看，其 一直保持上升趋势 从增幅变化来看，2005年受到整体市场发展放缓的 影响，增幅明显降低 到2007年，价格有所上升 2008年由于张家口市加大城市建设的速度，张家口 房地产市场进入活跃期，整体销售价格还将有望继 续上涨 张家口房地产销售价格从2007 年开始提升幅度较大，本地买 家为主体 注：数据来源于中国年

17、鉴全文数据库 page 36 宏观经济分析宏观经济分析-小结小结 随着张家口市政建设的快速步伐，随着京津冀一体化程度的随着张家口市政建设的快速步伐，随着京津冀一体化程度的 增加，区域发展的协同效应将更加明显。这将会带动张家口增加，区域发展的协同效应将更加明显。这将会带动张家口 城市发展的进度，加快房地产市场的发展城市发展的进度，加快房地产市场的发展 page 37 n宏观经济分析 n基础研究 n商业市场研究 n高档住宅/酒店市场研究 n写字楼市场研究 n竞争分析 n案例分析 n定位建议 n设计建议 项目位置 道路系统 公共交通 周边主要物业 swot分析 page 38 基础研究基础研究-项目

18、位置项目位置 本本 项项 目目 page 39 基础研究基础研究-项目位置项目位置 位于张家口高新区与老城区接壤处 南北方向处于纬一路与纬二路之间 东西方向位于经三路与张宣公路之间， 东接桥东法院和烟草专卖局，临着张家 口市到北京的必经之道京张公路 西与北方学院为邻，与张家口新市政府 办公大楼及市政府中心广场仅数百米之遥 南边是市政规划即将拓宽的规划路“市府 后街”，街宽40米，连通经三路和经四路 离张家口市火车南站三分钟车程，该火车 站是北京火车西站的重要交通枢纽 本本 项项 目目 张家口南站张家口南站 盛华西大街（纬一路）盛华西大街（纬一路） 市府大街（纬二路）市府大街（纬二路） 烟草专卖

19、局烟草专卖局 桥东人民法院桥东人民法院 胜利中路胜利中路 （张公宣路）（张公宣路） 经三路经三路 北方学院北方学院 处于张家口高新区的中心区域 page 40 基础研究基础研究-道路系统道路系统 道路规划 五年新增干线公路 1620公里，县区全 部通达二级以上公 路。丹拉高速公路 建成通车，张石高 速公路开工建设， 高速公路通车总里 程达到308公里， 跃居全省首位 page 41 基础研究基础研究-道路系统道路系统 道路规划 page 42 基础研究基础研究-道路系统道路系统 道路规划 page 43 基础研究基础研究-道路系统道路系统 道路规划 名称名称全长全长( (公里公里) )规格规格

20、建设期建设期 京化高速公路 一期21.657双向四车道即将竣工 二期72.602双向六车道2008-2010 三期75.9双向四车道2009-2011 张承高速公路 一期62.1双向四车道2006-2009 二期101.6双向四车道2009-2012 张石高速公路 一期已通车 二期2008年底通车 三期57.69双向四车道2009-2011 张涿高速公路73.2双向四车道2008-2011 鄂秦公路冀蒙界 至西辛营段高速 公路 155.6双向四车道2010-2012 page 44 基础研究基础研究-道路系统道路系统 周边主要道路 盛华西大街（原纬一路）盛华西大街（原纬一路） 胜利中路胜利中路

21、 市政西大街（原纬二路）市政西大街（原纬二路） 钻石路钻石路 朝阳西大街（原纬三路）朝阳西大街（原纬三路） 本本 项项 目目 在建规划路在建规划路 中兴北路中兴北路 page 45 基础研究基础研究-道路系统道路系统 盛华西大街（原纬一路） page 46 基础研究基础研究-道路系统道路系统 市政西大街（原纬二路） page 47 基础研究基础研究-道路系统道路系统 朝阳西大街（原纬三路） page 48 基础研究基础研究-道路系统道路系统 胜利中路 page 49 基础研究基础研究-道路系统道路系统 钻石路 page 50 基础研究基础研究-道路系统道路系统 中兴北路 page 51 基础研

22、究基础研究-道路系统道路系统 在建规划路 page 52 基础研究基础研究-道路系统道路系统 道 路 序号名 称宽 度 1盛华西大街16米 2胜利中路40米 3市政西大街40米 4中兴北路24米 5钻石路24米 6朝阳西大街32米 盛华西大街、胜利中路(张宣公路)是高新区主要干道 本项目周边道路宽阔，连接张家口市的各处，四通八达 周边主要道路 page 53 基础研究基础研究-道路系统道路系统 周边主要道路与城际高速的关系 京张高速京张高速 本项目本项目 主要连接城市主要连接城市道道 路路 北京 胜利中路向南贯通至京张高速 (g110) 盛华西大街、朝阳西大街和胜利 路是张家口与北京联系的要道

23、 这三条道路除了将各种资源运往 北京之外，还起到了城市形象的 展示作用 page 54 胜胜 利利 中中 路路 中兴北中兴北 路路 钻石南路钻石南路 盛华西大街盛华西大街 市政大街市政大街 朝阳西大街朝阳西大街 规划路规划路(将建将建) 基础研究基础研究-公共交通公共交通 page 55 项目周边共有 2 、3、4、8、 21五条公交路 线经过，可通 达张家口市内 每个区域 1、 7、10、12 公交站点距离本 项目仅500米 234 8 21 171012 本本 项项 目目 2 3 21 4 8 7 1 10 12 前屯前屯 前屯前屯 纤维厂纤维厂 果树厂果树厂 基础研究基础研究-公共交通公

24、共交通 市内任何区域内的居 民到达本项目都十分 便利 项目周边公交站点发 达，公交便利度高 page 56 基础研究基础研究-公共交通公共交通 公交站点名称 线路途经主要站点发车间隔到站人数备注 2路 平门-石油宾馆 5:30-20:00 平门 - 古宏庙街 - 长途汽车站 - 西沙河 - 玉带桥 - 新华街 - 展览馆 - 人民影院 - 火车北站 - 太平桥 - 报社 - 建国街 - 二五一医院 - 医药仓库 - 红旗楼 - 茶坊 - 茶坊楼 - 叉道桥 - 后屯 纬一路口 - 前屯 - 纬一中路 - 石油宾馆(共23站) 5分钟5-7双向 3路 石油宾馆-三中 5:50-19:50 石油宾

25、馆 - 纬一中路 - 前屯 - 后屯 - 叉道桥 - 茶坊楼 - 茶坊 - 红旗楼 - 铁道西街 - 工业街 - 南 新村 - 北新村 - 金凤小区 - 四中 - 加油站 - 光中路 - 邮电楼 - 东清河 - 展览馆 - 市委 - 附属医 院 - 一中 - 三中(共23站) 5分钟5-7双向 4路 河北燕兴厂-展览馆 6:00-19:30 河北燕兴厂 - 农机技校 - 马路东 - 机场 - 转运站 - 玉宝墩 - 华耐建陶 - 监理所 - 西开装饰城 - 十三里 - 纤维厂 - 前屯 - 国华假日酒店 - 市第五医院(后屯) - 叉道桥 - 蓝鲸企业(茶坊楼) - 茶 坊 - 红旗楼 - 粮

26、库 - 南口- 张茂民族饭店(福安街) -太平桥 - 五一路 - 人民影院 - 展览馆(共25 站) 5分钟3-5双向 8路 镇朔楼-展览馆 6:20-17:20 镇朔楼- 大北街 - 化工厂- 赵家夭 - 大仓盖 - 南庄 - 榆林 - 姚家庄 - 热佳锅炉厂(玉宝墩) - 十三 里 - 纤维厂 - 前屯 - 第五医院(后屯) - 第一职业中学(叉道桥)- 蓝鲸企业(茶坊楼) - 中国平安保 险(茶坊) - 红旗楼 - 南口 - 张茂民族饭店(福安街) - 太平桥 - 城郊信用联社(五一路) - 展览馆( 共22站) 8分钟3-5双向 21路 红旗楼-宣化西城 7:00-18:00 红旗楼

27、- 茶坊楼 - 叉道桥 - 前屯 - 十三里 - 玉宝墩 - 转运站 - 机场 - 马路东 - 火石夭 - 翟家庄 - 沙地房 - 屈家庄 - 二里半 - 沙岭子 - 干校 - 电厂 - 朱家庄 - 宋家庄 - 上八里 - 下八里 - 河子 西 - 西城(共23站) 10分钟3-5双向 page 57 基础研究基础研究-公共交通公共交通 公交车平均每5分钟会有一趟，上下客流并不是很多，平均6-10人 道路周边每遇上下班时，客流会相对增加 周边交通状况图 page 58 本本 项项 目目 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 page 59 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 九龙

28、水宾馆 page 60 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 烟草专卖局 page 61 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 奥林星城售楼处 page 62 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 张家口纺织分公司 page 63 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 大为纺织 page 64 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 府街庭院售楼处 page 65 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 宣大高速公路管理处 page 66 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 高新公安分局 page 67 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 九龙建

29、材城 page 68 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 瑞麟轩 page 69 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 交通事故理赔中心 page 70 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 锦绣园 page 71 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 世纪豪园 page 72 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 辽海国际 page 73 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 桥东区人民法院 page 74 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 市政大楼 page 75 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 伊梅园 page 76 基础研究基

30、础研究-周边主要物业周边主要物业 河北北方学院 page 77 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 东方皇宫剧院式酒楼 page 78 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 纬一花园 page 79 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 建设银行 page 80 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 万博大市场 page 81 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 国土资源 page 82 基础研究基础研究-周边主要物业周边主要物业 序 号 物业名称类型 1万博大市场商业 2建设银行生活配套 3福隆超市商业 4现状住宅住宅 5河北北方学院学校 地块周边商业不发达

31、，档次也不高 项目周边的人流多为项目周边的住宅小区的居民，或路过办事 的人员。由于周边的商业不发达，到达率较低 page 83 项目优势与发展机会项目优势与发展机会 开发商实力雄厚，拥有良好的社会资源，具备丰富的地产开发经验，企业 发展战略成熟 市主要党政机关的迁入，标志着新的政治、金融、商业、物流中心的形成， 这将为本项目带来巨大商机 项目地理位置优越，属政府规划范围内核心商圈的项目，交通非常便利 本区域人均消费居于城市中高端水平，有较大的消费潜力 基础研究基础研究-swotswot分析分析 page 84 项目优势与发展机会项目优势与发展机会 依托周边商业资源的快速发展，本区域将成为未来张

32、家口市人气及效益最 高的核心商业区 区域发展速度飞快，核心商圈及主力商圈城镇居民投资潜力强劲，消费能 力增长迅速 区域消费群体有较高文化品位和时尚追求 当地商业设施一般，竞争力薄弱，商品品位及品质、服务不能充分满足市 场消费需求 当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏一个定位明确的 集时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮、商务等能够为一体的大型综合商业景 观步行街 基础研究基础研究-swotswot分析分析 page 85 项目劣势与市场压力项目劣势与市场压力 高新区目前处于发展阶段，还未形成浓厚的商业氛围和成熟的消费人群 本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的 张

33、家口市区商圈相抗衡，新的商圈形成需要较长的市场培育和发展 需要高回报率和良好的经营保障措施来提升产品的吸引力 投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高，从而直接为项目的市 场营销带来压力 城市固定的消费模式及相对不稳定的消费心理与能力会影响业主的投资 决策 项目周边正在开发商业项目的潜在威胁 基础研究基础研究-swotswot分析分析 page 86 对策研究对策研究 s s（优势）（优势）ww（劣势）（劣势） o o（机会）（机会）t t（威胁）（威胁） 基础研究基础研究-swotswot分析分析 page 87 对策研究对策研究 根据本项目的优势，最大限度地发挥项目的机会，利用“优势”和

34、“机 会”产生的“合力”，确定项目的相关对策 如利用本项目的区位、交通、政策、经营优势及居民购买力迅猛提升等 方面的优势，迅速建立本区域的改造效应，聚集人气，迅速提升本区域 的商业价值，提高项目商业定位。同时，通过引入专业化的市场推广团 队、管理运营团队，引进国内外知名的商业零售品牌资源，使项目迅速 形成成熟的商业地产项目氛围，提高业主投资信心，形成主题商业步行 街与大型主力商家的良性互动 soso对策对策（最大与最大对策） 基础研究基础研究-swotswot分析分析 page 88 对策研究对策研究 即最大限度的发挥项目优势，弱化威胁。项目的威胁主要来自外部因素， 因此我们要利用本项目的区位

35、、停车场、主题式购物中心及情景式商业街 区布局等优势，大力宣传，快速开发，来聚集人气，从而弱化威胁，降低 潜在的威胁 st st对策对策（最大对最小对策） 基础研究基础研究-swotswot分析分析 page 89 对策研究对策研究 即最大限度的发挥项目的机会，把劣势带来的负作用降到最小，加强品 牌优势、品质，宣传力度从而引导消费，细致组织好人流、物流、车流 及动线的规划，避免相互交叉干扰。完善区域的商业配套设施，商业业 态组合的多元化，品牌组合的精品化，以提高顾客的满意度；实施现代 化的经营管理方式，提高商业运作的效率和商场的活力等 wo wo对策对策（最小与最大对策） 基础研究基础研究-s

36、wotswot分析分析 page 90 n宏观经济分析 n基础研究 n商业市场研究 n高档住宅/酒店市场研究 n写字楼市场研究 n竞争分析 n案例分析 n定位建议 n设计建议 商业开发 消费水平 研究说明 商圈分析 重点项目分析 商业市场特征总结 项目的市场机会 page 91 商业市场研究商业市场研究-商业开发商业开发 2004年，张家口市商业用房竣工面积平均占同年施工的45%以上，商业用房建设速度加快， 进一步说明市场需求在增长 从商业营业用房的投资额来看，从2006年到2007年趋势有所下降，其占整体房地产投资的 比例也从工作出发31%降到23%，商品住宅的投资是近几年房地产投资的重点

37、从2007年开始，随着旧城改造及高新区的建设，商业营业用房的投资将进一步增长 全市商业开发一直保持较为平稳的趋势，从2007年开始，商业的投资 会有进一步的增加 注：资料来源：张家口统计局 商业营业用房投资额占房产投资额的比例 page 92 商业市场研究商业市场研究-消费水平消费水平 未来经济快速增长，可以预期张家口市居民收入水平及消费能力将进一步提升 张家口的人均可支配收入在每年 稳步增高 张家口的人均可支配收入和消费 支出已与秦皇岛的水平几乎相 当，与石家庄、唐山的差距也在 逐年缩短 注：资料来源于中国年鉴全文数据库 page 93 商业市场研究商业市场研究-消费水平消费水平 张家口的社

38、会消费品零售总额每年虽稳步增长，但仍处于较低水平，与全国主要城市相比 差距很大，与其收入和支出的高水平失调 从2000年到2006年，张家口市的社会消费品零售总额与秦皇岛相当 居民消费结构中，“吃”仍然占据最主要的比例，张家口居民消费观念有待提升 张家口本地消费力外流现象非常严重，北京为本地消费力主要流向地点 张家口本地的商品消费市场尚未得到良好的开发 注：资料来源：张家口统计局 page 94 商业市场研究商业市场研究-研究说明研究说明 本报告中所研究的商业项目主要标准： 位于主要商圈或有影响力的单体商业 项目建筑面积2万平米以上 较为专业的运营和管理 业态为百货、超市、购物中心及专业市场

39、不包括批发市场 定义: 容辰商业 帝达购物广场 中大电器 帝达购物中心金鼎国贸中心 超市发 国美电器 page 95 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 高新区 明德路 胜利北路-红旗楼商圈（容辰商业、 帝达购物广场） 中档偏高/发展中商圈/目标客户为 本地消费者 存量18780 空置率% 首层租金6/天 西坝岗路（金鼎国贸中心） 中档偏高/发展中商圈/目标客户为 本地消费者 存量18781 空置率% 首层租金7/天 胜利中路-高新区商圈（本项目所 处商圈） 中档偏高/发展中商圈/目标客户为 本地消费者 存量18777 空置率% 首层租金3/天 明德路商圈（帝达购物中心） 中档偏高/发

40、展中商圈/目标客户为 本地消费者 存量18779 空置率% 首层租金5/天 解放路商圈（百货大楼、新华大厦） 中档偏高/发展中商圈/目标客户为 本地消费者 存量18782 空置率% 首层租金8/天 西坝岗 解放路 容辰商业 page 96 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 张家口市商业市场发展逐渐朝向南延伸 2000年以前，解放路商圈受到百货 大楼的影响，其供应量一直占据 首位，而当时其余商圈作为其衍 生商圈，也保持较高的供应量 张家口百货的垄断性在此阶段表 现最为明显 帝达购物中心开业催生了新型商 圈的形成，使帝达购物中心商圈 的供应突飞猛进，一定程度上打 破了张家口百货的垄断地位

41、 出于政策和土地供应受限制，解 放路商圈无新增供应，其他商圈 保持正常供应 容辰商业及金鼎商贸中心的开业 令胜利北路及西坝岗路的商圈开 始活跃 帝达购物中心及广场的供应成为 当年最主要的新增供应 page 97 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 各商圈从业态组合方面都有较大 的提升空间 超市、专业市场和百货为商业的三大支柱 张家口市商业市场孤特点是以满足居民基本生活需要 的商业形态为主，商业市场发展与其消费力水平不匹配 从各商圈的业态配置上来看，明德路商圈业态组合较为 欠缺；胜利北路及西坝岗路规划内业态组合较全，但没 合理的开发和管理，现都呈现混乱场面 page 98 商业市场研究商

42、业市场研究-商圈分析商圈分析 胜利中路-高新区商圈（本项目所处商圈） 代表项目代表项目类型类型建筑面积建筑面积( () )扣点比例扣点比例(%)(%)租金租金( (/ /天天/ /元元) )空置率空置率(%)(%) 万博大市场市场800002-200.5-310 代表代表名称名称建筑面积建筑面积( () )所在楼层所在楼层 福隆超市（区内2个）超市10001 page 99 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 胜利中路-高新区商圈（本项目所处商圈） 概况概况纬一路南 品质品质中档 消费者特征消费者特征周边居民 业态业态 日用百货为主 小商品零售 市场展望市场展望 缺乏商业项目,市场随着

43、政府及各职 能单位的搬迁,现急需大型商业项目 新兴商圈，消费客群以中青年为主 该区域是衍生区域，既独立又可作 为其补充，业态组合空间较大，商 圈较大 受到道路拓宽工程影响，区域地位 进一步增强，该区域有潜力发展为 成熟的商业中心 page 100 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 代表项目代表项目类型类型 建筑面积建筑面积 ( () ) 扣点比例扣点比例 (%)(%) 租金租金 ( (/ /天天/ /元元) ) 空置率空置率 (%)(%) 帝达 购物中心 购物中心1347015-302-50 代表代表名称名称 建筑面积建筑面积 ( () ) 所在楼层所在楼层 帝达购物中心肯德基300

44、1f 概况概况明德南街 品质品质中高档 消费者特征消费者特征 目标客户为中高收入 购物忠诚度较高的中年居民 业态业态百货为主 市场展望市场展望 缺乏完整的商业规划、业态组合及营 销策略的商业大型项目 未来大型商业项目供应少，使整合 商圈发展空间受限 商圈内商业设施陈旧，功能单一， 同质化强，需要重新调整 明德路商圈（帝达购物中心） page 101 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 代表项目类型建筑面积()扣点比例(%)租金(/天/元)空置率(%) 百货大楼百货800015-30220 新华大厦家电等300002-510 解放路商圈（百货大楼、新华大厦） page 102 商业市场研

45、究商业市场研究-商圈分析商圈分析 概况概况城市市中心位置 品质品质中高档 消费者特征消费者特征目标客户为城市居民 业态业态百货为主，商铺为辅 市场展望市场展望在面积有限内，提升品质 商圈内形态不一，不能起到相互带 动的作用 解放路商圈（百货大楼、新华大厦） page 103 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 代表项目代表项目类型类型 建筑面积建筑面积 ( () ) 扣点比例扣点比例 (%)(%) 租金租金 ( (/ /天天/ /元元) ) 空置率空置率 (%)(%) 容辰庄园商业街400002-370 帝达 购物广场 百货3000015-3059 代表代表名称名称 建筑面积建筑面积

46、( () ) 所在楼层所在楼层 容辰庄园 麦当劳4651-3f 沸腾鱼乡4201-4f 湘菜楼6001-5f 帝达 购物广场 肯德基2801f 珠宝3501f 胜利北路-红旗楼商圈（荣辰商业、帝达购物广场） page 104 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 概况概况东临胜利路；南临工业中横街 品质品质中高档 消费者特征消费者特征 (帝广)目的性消费场所 (容辰)后期有时尚人群消费趋向 业态业态 商铺为主（容辰庄园） 专业店为辅（超市发、国美及餐饮休 闲类） 百货为主(帝广) 市场展望市场展望 缺乏完整的商业规划、业态组合及营 销策略的商业大型项目 传统核心商圈,消费者有较高的忠诚度

47、 商圈内商业项目业态需要整合,档次需 与现有品牌相符 胜利北路-红旗楼商圈（荣辰商业、帝达购物广场） page 105 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 代表项目代表项目类型类型建筑面积建筑面积( () )扣点比例扣点比例(%)(%)租金租金( (/ /天天/ /元元) )空置率空置率(%)(%) 金鼎国贸中心购物中心1000002-370 概况概况 位于桥西，紧临被当地人们誉为的美 食一条街 品质品质 建筑品质较好；组合档次及品牌档次 较差 消费者特征消费者特征 目标客户为中低收入的生活居民；购 物忠诚度较高的中年人群 业态业态家居、超市为主 市场展望市场展望 缺乏完整的商业规划、

48、业态组合及营 销策略的商业大型项目 西坝岗路（金鼎国贸中心） 代表代表名称名称建筑面积建筑面积( () )所在楼层所在楼层 金鼎国贸中心 肯德基2401-2f 牛肉面1601f page 106 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 专业市场 钻石路商圈钻石路商圈金鼎国际贸易中心金鼎国际贸易中心 现状 家居专业商圈购物中心 概况家居大卖场家居卖场 业态 曲美、欧式家居、简易家居及当地品牌 为主 此商圈将城市的高、中、低档家居类汇 聚在此 我爱我家、欧式家居、简易家居及当地 品牌为主 品类全，包括五金家电 代表 项目 东亚家居广场、长安家居广场、清河园 家俱市场 金鼎国际家私广场 家居建材

49、等专业 市场的发展与商 品住宅的开发量 密切相关,因此 预计未来3-5年, 此类专业市场仍 有较大的发展前 景，特别在城市 新开区域中，市 场前景看好 品牌各家居广场 共享趋势 page 107 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 商圈分析小结 市场特点 档次 消费人群 特征 高新区商圈 明德路商圈 解放路商圈 红旗楼商圈 钻石中路商圈 商圈的延伸百货店为主购物中心 商品种类新， 但档次不够 专业店聚集 中档(现阶段)中高档中高档中高档中高档 周边居民 (帝广)目标客 户为中高收入 购物忠诚度较 高的中年居民 目标客户为城 市居民 目标客户为中 高收入，购物 忠诚度较高的 中年居民 城

50、市所有居民 及周边城市部 分居民 西坝岗路商圈 开盘时未成功， 现需长时间调 整 中档 目标客户为低 购物忠诚度较 高的中年人群 page 108 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 商圈对比 对本项目的发展启示 引入时尚、新颖业态， 增加高新区商圈的活力 与后期新建的项目协同 发展，巩固高新区商圈 的核心地位 商圈商圈优势优势劣势劣势 胜利中路胜利中路-高新高新 区商圈（本项目区商圈（本项目 所处商圈）所处商圈） 临近市中心，交通发达，停车位较 充足 未来底商供应量较多 处于规划新城区与现有城区的交界 处，未来将有很多商业项目上市， 发展空间非常大 距市中心较远，公交系统不是很 发达

51、 该区域目前尚未成熟，且购物中 心体量大，因此需要较长的市场 培育期 明德路商圈（帝明德路商圈（帝 达购物中心）达购物中心） 位于市中心，交通便利，可达性强 老牌的市级核心商圈，客群可覆盖 整个城市 以传统百货店为主力业态，顾客忠 诚度高 商业设施以社区配套为主，辐射 力较弱 商业设施以社区配套型业态为 主，商圈影响力较弱 page 109 商业市场研究商业市场研究-商圈分析商圈分析 商圈对比 对本项目的发展启示 引入时尚、新颖业态， 增加高新区商圈的活力 与后期新建的项目协同 发展，巩固高新区商圈 的核心地位 商圈商圈优势优势劣势劣势 解放路商圈（百解放路商圈（百 货大楼、新华大货大楼、新华

52、大 厦）厦） 位于主干道交口，交通便利，可达性 强，方便停车 老牌的市级核心商圈，客群可覆盖整 个城市 以传统百货店为主力业态，顾客忠诚 度高 处于繁华闹市区，停车位少 业态单一、设施陈旧、品牌档次不 高、缺乏时尚元素 未来大型商业项目供应少，商圈发 展受到限制 胜利北路胜利北路-红旗红旗 楼商圈（荣辰商楼商圈（荣辰商 业、帝达购物广业、帝达购物广 场）场） 老牌的市级核心商圈，客群可覆盖整 个城市 以传统百货店为主力业态，顾客忠诚 度高 购物中心的品牌货品种类不全、档 次不高 西坝岗路（金鼎西坝岗路（金鼎 国贸中心）国贸中心） 临近市中心，交通发达，停车位较充 足 未来底商供应量较多 购物中

53、心的品牌货品种类不全、档 次不高 page 110 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 帝达购物中心 品牌组合品牌组合 化妆品：欧珀莱、欧莱雅、玉兰油 男装：雅戈尔、皮尔卡丹、花花公子 女装：only、vm、皮尔卡丹 鞋类：百丽、天美意、他她 运动：乔丹 针织：鄂尔多斯、恒源祥 消费者消费者 特征特征 目的性消费场所 开业时间 1978 建筑规模 13000 入住率 90% 层数 6 经营模式 商户联营扣点；部分化妆品自营 扣点率 18-30 商场定位 中档/主营大众国内外品牌 page 111 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 帝达购物中心 优势优势劣势劣势

54、 位于老牌商圈 位于商业核心位置，交通 便利，客流密集 品牌丰富，商品齐全 张家口市最悠久、认可度 最高的百货店 客流大，客群可覆盖整个 张家口，顾客忠诚度高 临近市中心，方便城市各 区域的目的型消费者前来 交通便利 停车位不多 商品款式、型号相对一线 城市落后，品牌不定期调整 建筑外型及内部设施陈旧， 通道狭窄，顾易产生疲倦、 厌烦感，在步行距离上的缓 冲休息区少 品牌档次不够 主通道设置欠佳，难以充分 的引导人流到达每个部分 其地下超市部分规模小、商 品缺乏特色 page 112 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 帝达购物广场 品牌组合品牌组合 化妆品：欧珀莱、欧莱雅、玉

55、兰油 男装：罗蒙、雅戈尔、皮尔卡丹、花 花公子 女装：声雨竹、玖姿、安慧子、only、 vm、皮尔卡丹 鞋类：百丽、天美意、他她 运动：nike、kaap、adidas 针织：鄂尔多斯、恒源祥 消费者消费者 特征特征 目的性消费场所 开业时间2004 建筑规模 30000 入住率 90 层数 6 经营模式 商户联营扣点；部分化妆口自营 扣点率 18-30 商场定位 中档/主营大众国内外品牌 page 113 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 帝达购物广场 优势优势劣势劣势 位于老牌商圈 相对较新的百货店，位于 商业核心位置，交通便 利，客流密集 品牌丰富，商品齐全，是 红旗楼

56、朝向定位调整的代 表项目 张家口市最悠久、认可度 最高的百货店 客流大，客群可覆盖整个 张家口，顾客忠诚度高 靠近城市主干道胜利路， 临近市中心，方便城市各 区域的目的型消费者前来 主力店的聚客力强，带动 了周边其他商业的经营 停车位不多 商品款式、型号相对一线 城市落后，品牌不定期调整 通道狭窄，顾易产生疲倦、 厌烦感主通道设置欠佳，难 以充分的引导人流到达每个 部分 其超市部分规模小、商品缺 乏特色 品牌档次不够 page 114 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 金鼎国际贸易中心 品牌组合品牌组合 肯德基 超市发 家居建材城 消费者消费者 特征特征 目的性消费群体 业主

57、 中基华张家口商业网点房地产开发有 限公司 开业时间 2007 建筑规模 100000 入住率 30% 层数 3 经营模式 租赁 扣点率 商场定位 中档 page 115 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 金鼎国际贸易中心 优势优势劣势劣势 建筑外观设计较好，计划 业态组合较好，但实施并 不理想 经营面积大，商品种类较全 新兴购物中心 交通便利 以主力店+商业内街的形式出 现，能有效的组织人流 经营面积大，能形成辐射全 市的影响力 未达到预期的销售及招商效果 现阶段虽然将房产从销售改为 租赁，但效果仍不理想 该项目原先定位为休闲娱乐业 态，但由于经营不善，加上没 有此入能带动

58、整体氛围的主力 店，因此逐渐演变为专业市场 专业市场租金低，针对的消费 人群特殊，不能形成综合商业 项目的影响力 餐饮和休闲设施数量较少，难 以形成“一站式”的购物氛围 品牌档次不够 page 116 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 容辰商业 品牌组合品牌组合 主力店：国美电器、超市发 次主力店：麦当劳 餐饮：湘菜楼、沸腾鱼乡 儿童：婴姿坊 运动：nike、adidas、kaap 休闲娱乐：健身等 消费者消费者 特征特征 客层以年轻人和追求现代时尚人群为主 业主 方正房地产开发有限责任公司 开业时间 2006 建筑规模 40000 入住率 20 层数 3 经营模式 租赁+街

59、铺销售；百货外店铺为租金 扣点率 商场定位 中档偏高/主营国内外知名连锁品牌 page 117 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 容辰商业 优势优势劣势劣势 商场外观设计较好，计划 业态组合较好，但实施并 不理想 经营面积大，商品种类较全 新兴购物中心 交通便利 以主力店+商业内街的形式出 现，能有效的组织人流 经营面积大，能形成辐射全 市的影响力 未达到预期的销售及招商效果 现阶段虽然将房产从销售改为租 赁，但效果仍不理想 该项目原先定位为休闲娱乐业 态，但由于经营不善，加上没有 此入能带动整体氛围的主力店， 因此逐渐演变为专业市场 专业市场租金低，针对的消费人 群特殊，不

60、能形成综合商业项目 的影响力 餐饮和休闲设施数量较少，难以 形成“一站式”的购物氛围 品牌档次不够 page 118 商业市场研究商业市场研究-重点项目分析重点项目分析 小结 帝达购物中心帝达购物中心帝达购物广场帝达购物广场金鼎金鼎容辰容辰 商业商业 类型类型 传统百货传统百货购物中心商业街 经营经营 情况情况 垄断性强，经营情况好垄断性强，经营情况好 专业市场，凭借区位 优势方便目标客群前 来消费 在年轻消费群体中有较 高认可度，但商业体量 大，且培育期较长 市场市场 认可度认可度 好 好，尤其针对年轻消费 力市场 原来认可度一般，后 调整为专业市场后认 可度较好 未来未来 发展发展 需要调