征地制度及政策要求教学PPT

1、 第一部分第一部分 征地的概念及制度政策演变征地的概念及制度政策演变 第二部分第二部分 现行征地制度政策主要内容现行征地制度政策主要内容 第三部分第三部分 地方实践及改革探索地方实践及改革探索 一、概念一、概念 宪法宪法 “国家为了公共利益的需要，可以依照法国家为了公共利益的需要，可以依照法 律规定律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿对土地实行征收或征用并给予补偿” 物权法物权法为了公共利益的需要，依照法律规定的为了公共利益的需要，依照法律规定的 权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房 屋及其他不动产。屋及其他不动产。 土地管理法土地

2、管理法 “国家为了公共利益的需要，可以国家为了公共利益的需要，可以 依法对依法对集体所有的土地集体所有的土地实行征用。实行征用。” “国家为了公共利益的需要，可以依法对国家为了公共利益的需要，可以依法对土地土地 实行征收或者征用并给予补偿。实行征收或者征用并给予补偿。” 二、法律政策规定的演变: 1953195319821982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。特点：起步阶段，非钢性，可协商。 1982-20041982-2004，特点，特点: : 突出强制性突出强制性, ,单一的产值倍数单一的产值倍数 法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。 2004-

3、2004- ，特点，特点: : 在补偿安置标准、征地程序方面在补偿安置标准、征地程序方面 持续、小幅突破。持续、小幅突破。 基本原则是被征地农民生活基本原则是被征地农民生活 水平不下降，长远生计有保障。水平不下降，长远生计有保障。 20042004年月日宪法修正案年月日宪法修正案 将第二十条将第二十条“国家为了公共利益的需要，国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对土地实行征用可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：修改为： “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规国家为了公共利益的需要，可以依照法律规 定对土地实行定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收或者征用并给予补偿。” 继续强调公

4、共利益继续强调公共利益 区分征收和征用区分征收和征用 明确给予补偿明确给予补偿 三、完善征地补偿和安置制度三、完善征地补偿和安置制度 （十二）完善征地补偿办法（十二）完善征地补偿办法 （十三）妥善安置被征地农民（十三）妥善安置被征地农民 （十四）健全征地程序（十四）健全征地程序 （十五）加强对征地实施过程监管（十五）加强对征地实施过程监管 提出提出征地补偿做到同地同价。征地补偿做到同地同价。 区片综合地价区片综合地价 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428号） 二、切实保障被征地农民的长远生计二、切实保障被征地农民的长远生计 征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平征地补

5、偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平 不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发 200620062929号文件的规定，做好被征地农民号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社就业培训和社 会保障工作会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳 入征地补偿安置费用，不足入征地补偿安置费用，不足 部分由当地政府从国有土地部分由当地政府从国有土地 有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征 地。地。 国务院关于加强土地调控有关问题的通知国

6、务院关于加强土地调控有关问题的通知 （国发（国发200631号）号） 2002007 7年月年月6 6 物权法物权法 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土征收集体所有的土地，应当依法足额支付土 地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补 偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用， 保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法 权益。权益。 强调强调“依法足额依法足额”补偿补偿 提出提出“安排社保费用安排社保费用” 明确明确“保障生活保障生活”“”“维护合法权益维护合法权

7、益” 十七届三中全会十七届三中全会中共中央关于推进农村改革发展若干重中共中央关于推进农村改革发展若干重 大问题的决定大问题的决定 改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地， 逐步缩小征地范围逐步缩小征地范围; ; 完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同 地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿; ; 解决好被征地农民就业、住房、社会保障。解决好被征地农民就业、住房、社会保障。 提出了提出了“同地、同权、同价同地、同权、同价”、“建立城乡统一

8、土地建立城乡统一土地 市场市场”的指导思想；的指导思想； (2010-6_) 一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。 (一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。 (二)探索完善征地补偿款预存制度。 (三)合理分配征地补偿费。 二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活 (四)优先进行农业安置。 (五)规范留地安置。 (六)推进被征地农民社会保障资金的落实。 三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题 (七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。 (八)住房拆迁要进行合理补偿安置。 (九)统筹规划有序推进征地拆迁。 四、规范征地程序，提高征地工作透明度。

9、(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。 (十一)简化征地批后实施程序。 五、切实履行职责，加强征地管理 (十二)强化市县政府征地实施主体职责。 (十三)落实征地批后实施反馈制度。 土地补偿费的分配。 按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿 费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法 由省级人民政府制定。 土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的， 土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。 国土资电发国土资电发 201120117272号号 (2011-5_)(2011-5_) 一、一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求进一步提高认识，认真贯彻落实中央

10、有关规定要求 二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益 实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。 农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿 等多种安置方式等多种安置方式; 征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。 不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出

11、的合理要求，必须妥善予以解决。 确保征地补偿费用及时足额支付到位。确保征地补偿费用及时足额支付到位。 三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件 之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。 之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。 建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告， 积极采取措施妥善解决，

12、防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。 四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为 征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集 体所有土地，逐步调整； 征地范围：从国家建设、国家利益到公共利益，逐步清晰； 补偿方式：从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、 青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费，逐步细化； 补偿标准：从无偿征用、产值倍数到综合区片价，逐步提高； 安置方式：从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社 保及农业等安置，逐步多元； 征地

13、审批：从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用 途管制为核心的审批制度，逐步严格； 征地程序：从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”，逐步 规范。 第一部分第一部分 征地的概念及制度政策演变征地的概念及制度政策演变 第二部分第二部分 现行制度政策主要内容现行制度政策主要内容 第三部分第三部分 地方实践及改革探索地方实践及改革探索 范围范围 补偿补偿 安置安置 程序程序 现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容 “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定 对土地实行征收或者征用并给予补偿。对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 土地管理法第四十三

14、条，土地管理法第四十三条，“除乡镇企业、乡除乡镇企业、乡 村公益设施公用事业和农民宅基地这三种情况可以使村公益设施公用事业和农民宅基地这三种情况可以使 用集体土地搞建设以外，任何单位和个人进行建设，用集体土地搞建设以外，任何单位和个人进行建设， 需 要 使 用 土 地 的 ， 必 须 依 法 申 请 使 用 国 有 土需 要 使 用 土 地 的 ， 必 须 依 法 申 请 使 用 国 有 土 地。地。”“”“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家前款所称依法申请使用的国有土地包括国家 所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土 地。地。” 现行征地

15、制度的主要内容现行征地制度的主要内容-范围范围 问题：范围过宽，法定模糊问题：范围过宽，法定模糊不仅限于公共利益不仅限于公共利益 原因：用地需求强烈、法律制度欠缺原因：用地需求强烈、法律制度欠缺 缺乏土地征收目的合法性的审查机制缺乏土地征收目的合法性的审查机制 土地征收申请批准前，事前审查土地征收申请批准前，事前审查 土地征收被批准后，救济机制及事后审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查 现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-范围范围 征收耕地补偿：征收耕地补偿： 土地补偿费：前三年平均年产值的土地补偿费：前三年平均年产值的6 61010倍倍 安置补助费：前三年平均年产值的安置补助费

16、：前三年平均年产值的4 46 6倍倍 地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍 l征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由 省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安 置补助费的标准规定。置补助费的标准规定。 现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-补偿补偿 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、 自治区、直辖市规定。自治区、直辖

17、市规定。 一般情况：一般情况： 建设用地：耕地的建设用地：耕地的50%50% 未利用地：耕地的未利用地：耕地的20%20%左右左右 l征收耕地的补偿费最高征收耕地的补偿费最高 l大中型水利水电另行规定：大中型水利水电另行规定：1616倍倍大中型水利水电大中型水利水电 工程建设征地补偿和移民安置条例工程建设征地补偿和移民安置条例 现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-补偿补偿 国土资发国土资发20051442005144号文：号文： 关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合 地价工作的通知地价工作的通知 要解决几个问题：要解决几个问题： 1

18、 1、解决补偿标准偏低问题。、解决补偿标准偏低问题。 2 2、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。 3 3、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。 4 4、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。 征地统一年产值标准：征地统一年产值标准： 在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综 合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的 投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农

19、产品平均投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均 产量、价格为主要依据测算的综合收益值。产量、价格为主要依据测算的综合收益值。 实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包 括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关 收益。收益。 以产值标准为基数以产值标准为基数, ,同时综合考虑当地社会经济发展同时综合考虑当地社会经济发展 水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需 等确定补偿倍数。等确定补偿倍数。 产值标准产值标准 倍数标准倍数标准

20、 征地综合区片价基本概念及内涵征地综合区片价基本概念及内涵 征地区片综合地价（简称征地区片价）是指征地区片综合地价（简称征地区片价）是指 在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地 范围内，依据范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等地类、产值、土地区位、农用地等 级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发 展水平和城镇居民最低生活保障水平展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划等因素，划 分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案 例比较和年产值倍数等方法测算的区

21、片征地综合例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合 补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准， 不含地上附着物和青苗的补偿费。不含地上附着物和青苗的补偿费。 1，30000 6，20000 4，50000 3，40000 2，30000 5，20000 7，20000 某某市征地区片综合地价分布图某某市征地区片综合地价分布图 特征：特征： 两种形式，相互配合，渐近发展两种形式，相互配合，渐近发展 新的征地补偿标准 征地统一年产值标准 征地区片综合地价 适用土地市场不发达的小城市及规 划圈外的农用地区域 适用土地市场相对活跃的东部地区 以及中、西部地区

22、的大中城市 适用不同区域 两者相互配合，形成体系 1.各地普遍采取协商谈判方式，实际补偿远超过 统一年产值。 2.“不同地同价”，水田、旱地同价；耕地、菜 地同价，农民不满。 3.2-3年调整标准，影响征地实施（农民期待提 价）。 除北京和西藏外，除北京和西藏外，2929个省份制定和公布了征地统一年产个省份制定和公布了征地统一年产 值标准或区片综合地价，其中河北等值标准或区片综合地价，其中河北等1010个省份全部实施征个省份全部实施征 地区片综合地价，占已公布省份的地区片综合地价，占已公布省份的34.5%34.5%；山西等；山西等7 7个省份个省份 实施征地统一年产值标准，占实施征地统一年产值

23、标准，占24.1%24.1%；其余；其余1212个省份同时实个省份同时实 施征地统一年产值标准和区片综合地价，占施征地统一年产值标准和区片综合地价，占41.3%41.3%。 征地补偿标准以耕地为例，每亩在征地补偿标准以耕地为例，每亩在800800元到元到3737万元不等。万元不等。 截至截至20132013年年6 6月，山东、福建、河南、广西、湖南、甘月，山东、福建、河南、广西、湖南、甘 肃等肃等6 6个省按照三年一调的原则，及时调整征地补偿标准，个省按照三年一调的原则，及时调整征地补偿标准， 平均提高补偿标准平均提高补偿标准10%10%30%30%不等，个别地市提高了不等，个别地市提高了40

24、%40%以上。以上。 新调整的区片价补偿标准普遍减少了区片数新调整的区片价补偿标准普遍减少了区片数 量。河北、河南、湖南、广西等省份新出台的量。河北、河南、湖南、广西等省份新出台的 标准较之前都减少了区片数量，河南减少了标准较之前都减少了区片数量，河南减少了 44.47%44.47%；浙江温州全市只有两个区片。；浙江温州全市只有两个区片。 规范不同地类的补偿标准，建立了调节系规范不同地类的补偿标准，建立了调节系 数。辽宁、湖南、湖北、广西以农用地综合地数。辽宁、湖南、湖北、广西以农用地综合地 价标准为基础，对其他各类用地设置不同的调价标准为基础，对其他各类用地设置不同的调 节系数，如鱼塘高于节

25、系数，如鱼塘高于1.01.0，未利用地则为，未利用地则为0.3-0.3- 0.70.7不等。不等。 项目项目土地管理法规定土地管理法规定最新政策要求最新政策要求其他法律其他法律 补偿补偿 原则原则 按原用途、原地块给予补偿；按原用途、原地块给予补偿； 按产值倍数法测算；限定补偿按产值倍数法测算；限定补偿 高限（年产值的高限（年产值的30倍）倍） 同地同价；达不到同地同价；达不到“生生 活水平不降低，长远生活水平不降低，长远生 计有保障计有保障”时，省政府时，省政府 可批准将补偿超过可批准将补偿超过30倍。倍。 物权法物权法：依：依 法足额补偿，安法足额补偿，安 排被征地农民的排被征地农民的 社

26、会保障费用。社会保障费用。 补偿补偿 项目项目 土地补偿、安置补助、青苗和土地补偿、安置补助、青苗和 地上附着物地上附着物 增加：征地补偿费内解增加：征地补偿费内解 决被征地农民社保费用，决被征地农民社保费用， 不足部分从国有土地有不足部分从国有土地有 偿使用收益中列支偿使用收益中列支 增加：增加：物权物权 法法：安排社保：安排社保 费用费用 补偿补偿 水平水平 耕地：前三年平均年产值的六耕地：前三年平均年产值的六 至十倍。每一个需要安置的农至十倍。每一个需要安置的农 业人口的安置补助费标准，为业人口的安置补助费标准，为 年产值的四至六倍。每公顷安年产值的四至六倍。每公顷安 置补助费，不得超过

27、十五倍。置补助费，不得超过十五倍。 土地补偿费和安置补助费两项土地补偿费和安置补助费两项 之和，最高不得超过之和，最高不得超过30倍。地倍。地 上的附着物和青苗的补偿标准，上的附着物和青苗的补偿标准， 由省、自治区、直辖市规定。由省、自治区、直辖市规定。 按统一年产值和征地区按统一年产值和征地区 片综合地价执行；片综合地价执行； 问题：问题： 1.1.缺少科学、公平公正的补偿机制缺少科学、公平公正的补偿机制土地永不灭失、保值土地永不灭失、保值 增值、持续收益的不动产属性难以体现增值、持续收益的不动产属性难以体现 理论上：土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款 补偿无限长的土地所有权，缺乏理论

28、支撑。 没有反映土地区位和供需关系没有反映土地区位和供需关系 没有平等权利主体间的谈判没有平等权利主体间的谈判 没有体现土地利用的潜在价值没有体现土地利用的潜在价值 按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式 改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。 没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿 （3030年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包法年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包法 的要求不符）的要求不符） 2.2.实践中：补偿过度与补偿过低并存 有的地

29、方：房地一体、补房不补地，导致大量国有土地 资产流失，还诱导乱搭乱建。 水利等公益性项目：补偿标准偏低。同一区域、同一条 件的农村集体土地补偿标准悬殊-公共利益的征地转嫁给部 分被征地农民，造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害， 形成违背了社会公平与公正原则的事实。 集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大 3.3.征地成本中，税费比例偏高征地成本中，税费比例偏高 研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建 设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被 恢复费、基础设

30、施配套费等等，有的地方还有教育附恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附 加费、规划选址费、水利基本建设费等加费、规划选址费、水利基本建设费等1010多种部门收多种部门收 费。费。 据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一 般可达般可达303040%40%，有的地方可达，有的地方可达505060%60%。 土地管理法第五十条土地管理法第五十条 ：地方各级人民政府应：地方各级人民政府应 当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经 营，兴办企业。营，兴办企业。 现行法规对被征地农民安置措施的规定很不

31、全面，现行法规对被征地农民安置措施的规定很不全面， 缺乏操作性，很难保证生活水平不降低、长远生计有缺乏操作性，很难保证生活水平不降低、长远生计有 保障。保障。 就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临 时性、低端化、不稳定等特征。地方政府更愿意一次 性货币安置，隐患。 现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-安置安置 安 置 “一脚踢一脚踢”方式方式： 形成新的“无产者”。目前许多地方仅仅给被征地农 民发放一次性的现金补偿和给予一份社保，让他们自 谋出路，而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活 观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够。 “一脚踢”方式 种地无 田 就业无 岗 发展无路

32、 子孙后代？ 现行安置政策及地方试点探索： 1、货币安置：安置补助费一次性发放给被征地农民，让其自谋 出路。操作简单，容易接受，适宜年轻人；不足以解决长远生 计。 2、重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费 的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地 单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集 体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系 ，并建立社会保障制度。 3、农业安置：征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利 用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转 和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的 耕作土地，继续从

33、事农业生产；在集体经济组织内部调整土地 ，土地补偿费和安置补助费都留于集体经济组织内部。 4.异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民 提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组 织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安 置。 5、社会保险安置：是将征地补偿费用中的安置补助费和部分 或全部的土地补偿费为被征地农民购买养老、失业、医疗等 社会保险。 全国已有29个省级政府或部门制定了被征地农民社会保障文 件，建立健全被征地农民的社会保障体系。 全国有21个省份在征地补偿费外单列了社保资金，占比66%； 另外10个省份有部分地区做到了社保资金单列。社保资金的

34、缴纳标准各地因地制宜，一般为每人4000-75000元或每亩 3000-192000元不等，养老金领取标准从100元至1100元不等 。 地方政府社保资金落实不到位、被征地农民不愿或无力承 担自行支付费用部分等问题较为普遍。 6.住房安置：既可解决被征地农民的安居问题，又能靠出租多 余房子增加收入。湖南长沙按照80/人的指标和1200元/的 优惠价格（市场价格约为3000-4000元/）提供保障住房；成 都市每人35平米，被拆迁的农民在基本住房建筑面积内不支付 购房费用。厦门、杭州一般一户一套自住房、一套出租公寓。 西安市留房安置的比例已经达到90%以上。 7.留物业安置：主要是指留给集体经济

35、组织或者被征地农民的 经营用房，通过经营或者出租，为被征地集体和农民提供长远 生计。湖南长沙按照人均5和1500元/的价格提供商业用房， 天津则按人均建筑面积15、绵阳人均2、西安人均10， 无偿给被征地集体和农民提供经营用房。 8.投资入股安置：对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿 的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以 以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权 作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的 方式获取收益。 9.留粮安置。河北邯郸为被征地农民建立长期补贴制度，在 一次性货币补偿的基础上，每年给失地农民每亩2000斤粮食 实物或折款补贴

36、的“吨粮田”补偿模式，且世代可以继承， 使所有失地农民“一次金钱补偿、几代口粮不断”，保障了 失地农民的长远生计。 10.变一次性补偿为逐年、长期补偿。广西、贵州、福建等省 区有多个水库、水电站项目移民安置实行了长期补偿：对移 民的房屋、圈舍、零星果树、林地等其他征占用地类仍按国 家相关标准进行一次性补偿，随迁移民被淹没的零星果树、 林地等仍按国家相关标准进行一次性补偿;但直迁和随迁移民 被占用的水田和旱地，都不再按其年产值16倍的标准进行一 次性补偿，而是从耕地被实际占用时起，由业主根据相关部 门核定的耕地年产值分年补偿。 11.留地安置：在给予被征地农民一定的现金补偿的基础上， 按照城市规

37、划确定的土地用途，在被征收土地中留出一定比 例的土地或非农建设用地指标。 留地安置： 海南、广东、浙江、上海等省（市）在全省（市）范围内，江阳、宜昌、茂名 、广州、江门、清远、杭州、宁波、赣州和湖州等市 出台了专门的文件，规范 留地管理。 一是“凡征必留”，广东省无论是城市用地还是单独选址建设项目用地，基本 采取了“凡征必留”的作法。确实无法提供用地的，则将指标折算为货币进行 补偿；二是“因势而留”，即对留地安置设定一定的条件，只有满足该条件时 才予以适用。例如，海南省以被征地面积累计达到60%以上，且安置补偿无法保 障被征地农民原有生活水平，就业困难等作为了留地安置的适用条件。浙江省 则将留

38、地安置的适用范围限定在城市规划区内，且人均耕地不足0.2亩的征地项 目。三是“因意而留”，即是否采取留地安置，由征地当事人协商确定。例如 ，南宁市设立了留地安置、实物补助、自谋职业补助三种安置形式，是否选择 留地安置，由征地机构、用地单位与被征地集体经济组织在符合土地利用总体 规划和城乡规划的基础上协商确定。 二是留用地规模按被征地比例和被征地人口数量确定，各地差别较大。确定留 用地的规模一般有两种方式：一是按照征地的实际数量，以一定比例计算， 2.8%至15%不等，普遍在10%左右；二是按照被征地农民的数量，每人按照一定 面积计算，人均15至80不等。 三是留地性质既有国有建设用地，也有集体

39、建设用地，主要取决于留用地的区 位和被征地农民的意愿。 四是供地方式划拨、协议、“招拍挂”一应俱全。政府会对出让金予以适量返 还，并对税费进行减免。 五是开发利用方式自主经营、合作经营、政府主导相结合。 留地安置探索意义： 一是从被动输血，到主动造血，有利于保障被 征地农民长远生计。 二是从博弈对抗，到互利共赢，提升征地农民 参与征地拆迁的积极性。 三是从给货币，到留土地，降低了征地直接成 本。 留地安置在实施中需要注意的现象 （一）多种因素制约，留地安置具有一定的局限性 。一 是适用范围上具有局限性。二是留用地落实上具有局限性 。部分地方已经无地可留，因此承诺的留用地也难以及时 兑现。三是时

40、间上具有局限性。从办理审批到经营获益， 一般需要经过25年的过渡时间，留地前期需要经过选址 规划、可行性论证，以及办理一系列复杂的用地审批手续 。四是经营上具有一定的风险性。 （二）配套机制不完备，留用地难以有效落实 。缺乏统 一规划，导致留用地凌乱分散，落地项目水平低，不利于 发挥土地开发的规模效益和集聚效益，极易演变为新的“ 城中村”。 计划不足。供地方式不符合法律要求，存在 违法隐患 。税费支付主体不明确，影响被征地农民积极 性。 1212费用支付费用支付 1、提出用地申请、提出用地申请 6 6下达批文下达批文 8 8财产财产补偿登记补偿登记 9 9补偿安置方案补偿安置方案公告公告 11

41、11批准实施批准实施 5 5组卷报批组卷报批 左图中： 14 4为审批前环节； 5 56 6为审批环节 11111313为批后实施环节。 13清场、供地清场、供地 2 2拟征地告知拟征地告知 3 3现状调查现状调查,调查结果经被征地者调查结果经被征地者 确认确认 4 4依申请依申请听证听证 2 24 4为28号文提出的要求,在现行法律 中并无规定 7 7征收土地征收土地公告公告 1010依申请依申请听证听证 通常称作“一公告一公告”，内容为征地批准的 机关、文号、时间和批准用途；被征地的 所有权人、位置、地类和面积；征地补偿 标准和农业人员安置途径；办理补偿登记 的期限、地点。 通常称作“二公

42、告二公告”，内容为本集体被征 用土地的位置、地类、面积，地上附着物 和青苗的种类、数量，需要安置的农业人 口的数量；土地补偿费的标准、数额、支 付对象和支付方式；安置补助费的标准、 数额、支付对象和支付方式；地上附着物 和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员 的具体安置途径；其他有关征地补偿、安 置的具体措施。 现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-程序程序 2.告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应 将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形 式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征 地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建 的地上附着物和

43、青苗，征地时一律不予补偿。 3. 确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权 属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进 行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地 上附着物产权人共同确认。 4.组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应 告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标 准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按 照国土资源听证规定规定的程序和有关要求组织听证。 (2011年年1月月21日公布施行日公布施行_) vs 名称名称征收，国有土地上房屋征收，国有土地上房屋拆迁拆迁 城市房屋城市房屋 目的目的 规范、维护公共利益、保障

44、被征收人合规范、维护公共利益、保障被征收人合 法权益法权益 加强管理、维护当事人加强管理、维护当事人 合法权益、保障建设项目顺合法权益、保障建设项目顺 利进行利进行 执行执行 主体主体 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单房屋征收部门可以委托房屋征收实施单 位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房 屋征收实施单位不得以营利为目的屋征收实施单位不得以营利为目的 “禁止建设单位参与搬迁活动禁止建设单位参与搬迁活动” 取得房屋拆迁许可证的单位取得房屋拆迁许可证的单位 范围范围 公共利益：公共利益： 1、国防和外交的需要；、国防和外交的需要；2、府组织实、府组织实 施的能

45、源、交通、水利等基础设施建设；施的能源、交通、水利等基础设施建设；3 、政府组织实施的科教文卫体，环资保护、政府组织实施的科教文卫体，环资保护 、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用 等公共事业；等公共事业；4、政府组织实施的保障性安、政府组织实施的保障性安 居工程建设居工程建设5、政府依法依规的旧城区改建、政府依法依规的旧城区改建 ；6、其他公共利益、其他公共利益 未明确未明确 新新 旧旧 “公平补偿公平补偿”原则原则 范围：房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失范围：房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失相同相同 方式：产权调换、货币补偿方式：产权调换、货币补偿

46、强调被征收人的自主选择：强调被征收人的自主选择：“被征收人选择房被征收人选择房 屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产 权调换的房屋权调换的房屋”； “因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择 在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决 定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近 地段的房屋。地段的房屋。” 强调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合强调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合 住房保障条件的，作出房屋征收决

47、定的市、县级人住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人 民政府应当优先给予住房保障。民政府应当优先给予住房保障。 方式：相同方式：相同 “拆迁非公益事业房屋的拆迁非公益事业房屋的 附属物，不作产权调换，由附属物，不作产权调换，由 拆迁人给予货币补偿拆迁人给予货币补偿” 强调对承租人的保障：强调对承租人的保障：“ 被拆迁人与房屋承租人对解被拆迁人与房屋承租人对解 除租赁关系达不成协议的，除租赁关系达不成协议的， 拆迁人应当对被拆迁人实行拆迁人应当对被拆迁人实行 房屋产权调换。产权调换的房屋产权调换。产权调换的 房屋由原房屋承租人承租房屋由原房屋承租人承租” 标准：标准： 不得低于房屋征收决定

48、公告之日被征收房屋类似不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似 房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相 应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办 法评估确定法评估确定 “以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定 。具体办法由省、自治区、。具体办法由省、自治区、 直辖市人民政府制定直辖市人民政府制定” 关于补偿关于补偿 新新旧旧 程程 序序 开始引入事前公开和全程的知情权：开始引入事前公开和全程的知情权： “市、县级人民政府应当组织有关部门对征收市、县级人民政府应当组织有关部门对征收 补偿

49、方案进行论证并予以公布，征求公众意见。补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。 征求意见期限不得少于征求意见期限不得少于30日日” 旧城改造的，旧城改造的，“多数被征收人认为征收补偿方多数被征收人认为征收补偿方 案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当 组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根 据听证会情况修改方案据听证会情况修改方案” “政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公 告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼 权利

50、等事项。权利等事项。” “调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人 公布公布” “分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人 公布公布” “发放房屋拆迁发放房屋拆迁 许可证的同时许可证的同时 ，应当将房屋，应当将房屋 拆迁许可证中拆迁许可证中 载明的拆迁人载明的拆迁人 、拆迁范围、拆迁范围、 拆迁期限等事拆迁期限等事 项，以房屋拆项，以房屋拆 迁公告的形式迁公告的形式 予以公布。予以公布。” 新新 旧旧 强制强制 执行执行 强调司法渠道，法院强制执行是唯强调司法渠道，法院强制执行是唯 一方式。一方式。 “被征收人在法定期限内

51、不申被征收人在法定期限内不申 请行政复议或者不提起行政诉讼，请行政复议或者不提起行政诉讼， 在补偿决定规定的期限内又不搬迁在补偿决定规定的期限内又不搬迁 的，由作出房屋征收决定的市、县的，由作出房屋征收决定的市、县 级人民政府依法申请人民法院强制级人民政府依法申请人民法院强制 执行。执行。 强制执行申请书应当附具补偿强制执行申请书应当附具补偿 金额和专户存储账号、产权调换房金额和专户存储账号、产权调换房 屋和周转用房的地点和面积等材料屋和周转用房的地点和面积等材料 “ 法院强拆和行政强拆并存法院强拆和行政强拆并存 “被拆迁人或者房屋承租被拆迁人或者房屋承租 人在裁决规定的搬迁期限内人在裁决规定

52、的搬迁期限内 未搬迁的，由房屋所在地的未搬迁的，由房屋所在地的 市、县人民政府责成有关部市、县人民政府责成有关部 门强制拆迁，或者由房屋拆门强制拆迁，或者由房屋拆 迁管理部门依法申请人民法迁管理部门依法申请人民法 院强制拆迁。院强制拆迁。” “。诉讼期间不停止。诉讼期间不停止 拆迁的执行。拆迁的执行。” 其他其他 “房地产价格评估机构由被征收人房地产价格评估机构由被征收人 协商选定；协商不成的，通过多数协商选定；协商不成的，通过多数 决定、随机选定等方式确定，决定、随机选定等方式确定，” 对暴力强拆和采取非正常手段的对暴力强拆和采取非正常手段的 需承担责任。需承担责任。 旧旧新新 第一部分第一

53、部分 征地的概念及制度政策演变征地的概念及制度政策演变 第二部分第二部分 现行征地制度政策主要内容现行征地制度政策主要内容 第三部分第三部分 地方实践及改革探索地方实践及改革探索 征地制度改革试点研究历程：征地制度改革试点研究历程： 第一阶段：上个世纪第一阶段：上个世纪9090年代中后期，经济发达地年代中后期，经济发达地 区多种补偿安置模式的探索。区多种补偿安置模式的探索。 南京的补偿安置货币化、广东的留地安置、浙江南京的补偿安置货币化、广东的留地安置、浙江 的社保、上海的高速路入股分红等。的社保、上海的高速路入股分红等。19991999年，国土年，国土 部启动部启动1919城市的试点。城市的

54、试点。 第二阶段：第二阶段：20042004年年2828号文后，提高补偿标准、建号文后，提高补偿标准、建 立社保制度、实行征地区片价及统一年产值的探索。立社保制度、实行征地区片价及统一年产值的探索。 第三阶段：第三阶段：2008年十七三中全会后：缩小征地年十七三中全会后：缩小征地 范围。范围。“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围在土地利用规划确定的城镇建设用地范围 外，经批准占用农村集体土地建设非公益项目，允外，经批准占用农村集体土地建设非公益项目，允 许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民 合法权益。合法权益。” 2010年，国土部启动新一

55、轮试点，年，国土部启动新一轮试点，11个城市，个城市， 主要在三方面试点：主要在三方面试点： 区分公益和非公益用地，缩小征地范围；区分公益和非公益用地，缩小征地范围； 完善征地补偿安置机制；拆迁补偿安置及房屋完善征地补偿安置机制；拆迁补偿安置及房屋 拆迁补偿试点拆迁补偿试点 改进农转用与征收审批方式：改进农转用与征收审批方式： 海南征地拆迁实践的做法 三 种 模 式 让无业无岗失地农民的让无业无岗失地农民的 长远生计得到有效保障长远生计得到有效保障 农民自我实施征地拆迁工作农民自我实施征地拆迁工作 城中村改造城中村改造 大墩模式 月川模式 港尾模式 一、农民自我实施征地拆迁工作的“大墩模式”

56、村民上访、干群冲突村民上访、干群冲突 “有女不嫁大墩有女不嫁大墩 村村” 村民无业无岗村民无业无岗 昔 贫困村 上访村 光棍村 村民生活富裕村民生活富裕 姑娘争嫁姑娘争嫁 干群关系和谐干群关系和谐 今 先进村 富裕村 “誓死保卫土地，不让 政府再征走一寸土地” “共产党万 岁” 一：合理制定征地补偿标准一：合理制定征地补偿标准 以被征收的农用地用益物权为依据，以被征地后农民生活被征地后农民生活 水平不降低水平不降低为原则，科学制定征地补偿标准。 二：充分考虑被征地农民的发展权二：充分考虑被征地农民的发展权 依照征地后“农民发展权益不减少农民发展权益不减少”的原则，留给村委 会 “发展用地”，通

57、过规划引导，确保其支撑劳动就业的 能力和经济产出不小于被征收的农用地。 三：明确赋予被征地农民的均等发展机会三：明确赋予被征地农民的均等发展机会 按照“不同阶层所获发展机会均等不同阶层所获发展机会均等”的理念 四：有效发挥农民参与征地拆迁的积极性四：有效发挥农民参与征地拆迁的积极性 “农民的事情农民办、农民的利益农民享农民的事情农民办、农民的利益农民享”。 五：赋予农村集体建设用地和国有建设用地同等的发展权五：赋予农村集体建设用地和国有建设用地同等的发展权 益益 对于大墩村整体搬迁节约出的389亩建设用地，允许村委会 出让一定期限的使用权。 “大墩模式大墩模式”的主要做法：的主要做法： 改革资

58、源配置制度 改革县政府的采购制度 扶持村办股份公司 人人是股东 成立村办股份公司，人人拥有等额股份，享有稳定财 产性收益。 家家住新房 统一安排253平方米三层洋房；配套建设敬老院、幼 儿园、卫生院、文体活动中心、农家书屋等公共设施。 一、农民自行负责征地拆迁工作的“大墩模式” 年年有分红 政府将风险小、收入稳定、管理要求低的项目和工程 交由村办股份公司经营，农民从项目经营、工程建设 中受益。 过去的大墩村过去的大墩村 现在的大墩村现在的大墩村 二、城中村改造的“月川模式” 思 路 “政府主导、规划管制、农民参与、两权平等、 多方共赢” 严重的官民冲突严重的官民冲突 征地堪比征地堪比“八年抗战

59、八年抗战” “上访村上访村” “问题村问题村” “贫困村贫困村” 村民：村民：股东、养老保险股东、养老保险 生活基本必需品生活基本必需品定期定期无偿供给无偿供给 子女上学补助子女上学补助 老人生活补贴老人生活补贴 先进村、文明村先进村、文明村 今后海南第一村今后海南第一村 昔今 一、让农民成为实施拆迁主体 政府负责指导、监督规划的实施，由居委会成立股份制公司实施征成立股份制公司实施征 地拆迁地拆迁。 二、实行同地同价同权 实行同地、同价、同权同地、同价、同权政策，征收集体建设用地出让的纯收益少部分 用于支付该地块所应分担的公共基础设施建设费用以外，剩下的全部 返还农民。 三、实行留地安置模式

60、为了切实解除失地农民的后顾之忧，真正实现农民长远生计有保障， 市政府在拆迁改造后，按一定标准给予月川居委会留用地，积极培植积极培植 适合农民从事的、有稳定收入流的产业适合农民从事的、有稳定收入流的产业。 “月川模式月川模式”的主要做法：的主要做法： 三、“港尾模式”有效保障失地农民的长远生计 以 往如 今 每户一栋两层小洋楼每户一栋两层小洋楼 敬老院、文体活动中心等敬老院、文体活动中心等 公共设施齐全公共设施齐全 稳定的财产性收益分红稳定的财产性收益分红 种地无田种地无田 就业无岗就业无岗 低保无份低保无份 港尾港尾“换地安置换地安置”模式模式构建新制度，改构建新制度，改“输血输血”为为 “造