易居04月06日内蒙古佳美建材中心营销策划方案

1、2010.042010.04. .0606 内蒙古佳美内蒙古佳美建材建材中心中心营销策划方案营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 part 2 项目定位项目定位 part 3 客户定位客户定位 part 4 产品包装产品包装 part 5 营销战略营销战略 part 6 销售策略销售策略 part 7 推广战术推广战术 part 8 平面表现平面表现 part 9 合作方式合作方式 part 1 市场分析市场分析 市场市场竞品竞品规划规划产业产业 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 项目认知项目认知 1-a 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 一、

2、包头市房地产业发展现状 （一）人口与经济 2008年末包头市户籍总人口249.5万人，目前主要城区人口 180.7万人。2009年，包头市经济平稳发展，去年全市生 产总值完成2168.8亿元，同比增长17.6%。 据了解，在保持经济较快增长的同时，面对金融危机的不利 影响，包头市市委、市政府继续高度关注民生，制定出台 了减轻企业负担的相关政策，基本实现了多数企业不裁员、 不降薪，全力实施以创业带动就业和失业预警等政策措施， 促进高校毕业生、农村牧区富余劳动力和就业困难人员就 业取得明显成效，保持了就业形势基本稳定。去年城镇居 民人均可支配收入达23089元，较上年增长10.7%；农牧 民人均纯

3、收入达7826元，增长10.6%，城乡居民收入在全 区各盟市中继续名列榜首。 由此说明：包头城镇居民中等收入人均收入约为10万元，若以双职工家庭为例，年收入约为18万元 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 （二）房地产业 2009年第一季度，包头市房地产销售面积63万平方米，销售均价为3086元每平米， 销售金额19.4亿元，进入2010年（截止3月25日），共销售87.3万平方米，销售均价为 4224元每平方米，共销售37亿元，销售面积较去年同比上涨38.92%。我市房地产开发 建设与投资继续保持较高幅度的增长，其中，住宅开发建设增长较高，商业营业用房开 发建设本

4、年度均有所增长。 继九星广场被市场认可后，房地产市场出现一批商业地产，极大的丰富了包头市 房地产市场的业态结构。如青山区“金融财富中心”；昆区“东方红cbd”等。商业是 一种比较时尚的投资类型，且较高的投资回报率很得到中产阶级的喜爱，但商业地产价 格较高，短期内很难被大多数中低收入人群接受并购买。 2010年第一季度我市商品房放量仍然很大，同比09年度有较大的增幅，但从销售 角度来看，一季度商品房交易面积、金额双双增长。但今年众多项目的入市，10年整个 包头市房地产业从销售角度上面临较大压力。然而东河区的房地产业处于刚刚起步的阶 段，无论是从商业市场需求角度还是从开发成本考虑都具有无法比拟的先

5、天优势，加之 从整个城市的远景规划、地理位置、资源的优势，东河区的房地产业在未来几年的竞争 将趋于白热化，眼下我们应把握好先入为主的优势，努力打造第一个品牌项目，为后续 的发展制造品牌效应，提升企业的影响力。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 （三）商业项目分析 昆昆 区区 包包 百百 商商 圈圈 包头最繁华地段，政府商务区域，云集高档物业和商品 商业特点：商业特点： 现代百货，时尚百货 小商品批发市场 专业专卖店。 业态类型：业态类型： 步行街、批发市场、专业店 专卖店、超市等。 商业功能：商业功能： 购物、餐饮、商务、办公 休闲、娱乐等 集中优势：集中优势：

6、交通便利，市政配套完善；商 业网点完善；辐射全市乃至东 胜、乌海、临河等周边城市； 商业消费人口，商品零售总额 高。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 青山区 娜琳商圈 随着娜琳商厦的改建，以及王府井的进驻，未来神华青一 百货的进驻，青山区的商业格局在高速张开，竞争态势也 发生了一系列变化。青山商圈在未来的商业地位中地位将 不断提高，业态不断丰富、功能不断完善。 商业特点：商业特点：以购物为主 业态特征：业态特征：百货、超市、专业 店及餐饮、娱乐；集购物、休 闲、娱乐、餐饮消费为一体的 城市副中心商圈 消费群体：消费群体：以青山区为主，辐 射包头、东河区，为包头城

7、市 的副商圈。 消费特点：消费特点：以中低收入者为主。 主要分布区域：主要分布区域：文化路和幸福 路形成的“十”形状； 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 两大商圈特点和现状两大商圈特点和现状 关键词：二大商圈在改善和进步，相互扶持发展！关键词：二大商圈在改善和进步，相互扶持发展！ 昆区包百商业圈依托包钢集团及城市商务区和周边高密度的居住人口为 商业载体，得以长足发展。 昆区包百商业圈内商业大部分物业设置陈旧，经营管理手段落后及重复 的商业定位，导致部分商业经营不善甚至歇业。 青山区娜琳商圈正在复苏，在政府的大力支持下，一些外埠商业陆继入 驻。东海商厦、北京华联，神

8、华开发的青一百国际城、王府井百货、沃 尔玛超市等等大的企业，让青山商圈步入高档的消费市场。加上几大企 业的消费群体的支持，娜琳商圈正在试与包百商圈争霸。 1-b 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 竞品地图 5 5大大竞品分布地图竞品分布地图 高端家居建材产品区域稀缺性高端家居建材产品区域稀缺性 三森 美好家 金荣 深港 九星家居 佳美 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 金荣建材城 青山区金荣建材城商圈地处昆 区、青山区、稀土开发区的黄金交汇 地带，道路四通八达，设施完善，拥 有15万平方米营业面积，进驻经营 商户近三百家，囊括国内外二

9、十七大 类三百多个装建材知名品牌，近千种 商品。是辐射西北地区的首家超大型 建材批零集散地。 金荣建材城周围聚集了美好家 家居、深港家居城等多家商场组成， 极大的丰富了周围家居业态 商业地位：占地面积150000平方米，总 投资3亿元人民币。 市场划分为a、b、c三个精品展厅和一 个目前包头市最大的板材城，营业面积46000 平方米，并配30000平方米的仓储区，容括板 材、五金、陶瓷、地砖、木地板、灯饰灯具、 油漆涂料、厨卫、橱柜、洁具、家装设计、精 品门、艺术玻璃、推拉门在内的十几类产品。 大型停车场、优美的厅内布置、中央供 暖、双向扶手电梯、活动大厅、休闲区、茶水 供应等，为您提供了舒适

10、的购物环境。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 深港家居城 深港家具广场是由集团公司下属四座 大型家具市场：包头市青山区三鹿深港家 具城、包头市青山区文化路深港家具城、 包头市昆区荣资深港家具城、呼和浩特市 金锐家居汇展中心组成。 深港家居城位于友谊大街开发区段。 主体3层，1-3层为家具及其饰品销售中心， 营业面积10000平方米；经营众多国内知名 品牌，地理位置优越。 总建筑面积4.8万平方米，美好家家居是目前 中国西北地区规模较大的综合性家具商场，连锁机 构覆盖华北、西北地区，如远洋美好家、王中美好 家、金荣美好家等，以品牌战略和资源的优势为企 业持续发展的

11、基础。 经营品种为：时尚家具小件超市，精致的手 工雕刻、沙发、床类家具、红木中式家具，美好家 在包头有两家分店，有较幅射了青、昆两区客户， 且经营品牌较多，高中低商分布，吸引了众多客户 光临 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 市场分析市场分析 名名 称称业态定位业态定位总面积总面积/ /单层单层客群定位客群定位物业状况物业状况经营品类分布经营品类分布经营方式经营方式 金荣建材城金荣建材城建材类商场 150000/300000 装修客群出租 陶瓷、板材、 卫浴等 80-100元/ /月 三森美居三森美居建材类商场150000/12200装修客群出租 陶瓷、地砖、 木地板 60-75元

12、/ /月 美好家家居美好家家居家具类市场48000/16000装修客群出租 床、沙发、衣 柜等 60元/月 深港家具广场深港家具广场家具类市场20000/4500装修客群出租 床、沙发、柜 类等 55-70元/ 月 东河人防家具城东河人防家具城家具类商场12000 家具需求 者 出租 办公家具、家 用家具 30-40元/ 月 1-c 产品包括： 红星美凯龙旗舰店 灯具电器中心 地砖区 洁具 橱柜 装饰材料区 木地区 板材区 石材区 仓储区 餐饮区等 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 项目认知项目认知 大而有容大而有容 理念超前理念超前 30万超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全 设

13、计新颖设计新颖 打破传统市场“兵营式”设计，注入全新规划设计元素 集建材展示、仓储物流、建材交易、商务办公于一体的建材行业一站式解决方案 高端定位高端定位 摒弃传统建材市场大而无序、低档经营之路，定位行业高端 交通便利交通便利 位于东河大交通格局核心，交通条件优越 项目风险项目风险 大项目伴随着大风险：整体运营、资金要求、管理水平等等 虽然交通便利，但项目处于重固镇，其区位价值难以得到市场认同 区位不被认同区位不被认同 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 项目认知项目认知 1 - d 建材行业发展终极 佳佳 美美 建建 材材 中中 心心 规模宏大、功能齐全规模宏大、功能齐全 全面整合

14、行业资源全面整合行业资源 建材行业一站式解决方案建材行业一站式解决方案 产、销、办、储、流、研产、销、办、储、流、研 建筑与生态环境相融建筑与生态环境相融 信息化管理与运作平台信息化管理与运作平台 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 1 项目认知项目认知 竞品分析竞品分析 项目项目 名称名称 三森美居建材城三森美居建材城金荣建材城金荣建材城佳美建材城佳美建材城 特点特点 分析分析 三森商圈目前有三森建 材市场、三森机电市场 和三森家居市场，产业 配套完善 金荣建材城各类建材分布较 为合理，且品种较多，高中 低端各类产品有效覆盖各类 客群 项目建筑面积30万平方米的商业规模极具竞争力，我项

15、目地块为长方形， 使物业环境和商业空间设计有利于商业经营 优势优势 分析分析 三森商圈目前有居然之 家、凯星国际建材中心 在其西北部，产业集群 已初具规模，给客户的 感觉是产品各类较为丰 富，周围同类商场较多 ，有多种选择 金荣建材城2003年开始营业 以来，周边产业集群较为丰 富，项目周围有美好家家居 广场、深港家居广场，产品 种全。本项目可有效幅射青 、昆、高新区和滨河新区。 本案地处东河区东部，可有效幅射东河区、九原区、滨河新区及周围乡镇 旗县；项目紧临主干道，也运行有4路及38路公交车，非常便利使本项目 商业价值更具有竞争性；本案各品牌商户都已入驻，品牌已具有口碑效应 ，本案虽入市较其

16、他两竞品晚，但在东河区周边的认可程度较高； 劣势劣势 分析分析 该项目周围有凯星国际 建材城已运作多年，即 将入驻居然之家，客户 分流严重。 本区域地块基本发展成熟， 发展空间较小 项目东北面杂乱的建筑林立，对项目的品质提升有一定的负面影响；东河 新规划区的商业基础落后，目前几乎没有可以提升整个新区商业环境的条 件。 共性共性 分析分析 1.金荣建材城可有效幅射稀土高新区、昆区及青山区；三森建材城可有效幅射青山区和昆区大片区域，本案地处东河区东部，处于新 规划区域，可有效幅射东河区、九原区、滨河新区及周围乡镇旗县。 2.金荣建材城和三森建材城交通便利，四通八达，周围 有多路公交车运行；我项目紧

17、临主干道，也运行有4路及38路公交车，非常便利使本项目商业价值更具有竞争性 3.金荣、三森建材城已经营多年，产业集群丰富，市场表现良好，本案竞品目前商户都已入驻，佳美品牌已具有口碑效应，本案虽入 市较其他两竞品晚，但在东河区周边的认可程度较高。 一：钻石地段一：钻石地段 黄金交通枢纽，呼、包、鄂金三角核心 1000万人的家居建材消费主场 二：商业领袖二：商业领袖 30万方建材家居大本营 携手顶尖品牌红星美凯龙强强联合 三：成熟旺铺三：成熟旺铺 三年旺势 人气引爆 四：名品汇聚四：名品汇聚 千余家知名品牌汇聚 引领建材家居潮流 五：星级配套五：星级配套 八万平米独立仓库 20辆免费购物直通车 意

18、邦国际建材品牌中心营销策划方案 part 1 项目认知项目认知 九大钻石价值九大钻石价值 坐享财富飙升坐享财富飙升 六：多元服务六：多元服务 416亩集商铺、办公、物流、仓储为一体的商业航母 七：专业管理七：专业管理 专业管理公司运营 每年百万巨资宣传 八：超前规划八：超前规划 六大业态分区 一站式经营购物 九九：财富保障财富保障 投资回报，直接在总房款中抵扣(暂定），使客户提前获取收 益。 意邦国际建材品牌中心营销策划方案 part 1 项目认知项目认知 九大钻石价值九大钻石价值 坐享财富飙升坐享财富飙升 part 2 意邦国际建材品牌中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 项目定位

19、项目定位 定位思考定位思考总案形象定位总案形象定位 意邦国际建材品牌中心营销策划方案 part 2 2-a 规模 30万超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全 业态 融合红星美凯龙等名品旗舰店、商场等多种建材行业经营业 商品 商品种类繁多: 瓷砖、洁具、地板、照明、橱柜等等 配套 集建材展示、仓储物流、建材交易、商务办公于一体 产品线产品线 新 人们对于新生事物的保守与无知，会导致判断上的犹豫或不认可 新 项目属于目前市场上新兴行业模式，超前理念会导致市场有一定抗性 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 扬长 避短 p做做大大 超大项目带来的不仅是规模延伸效应，更多的是大

20、商机 p做做个性个性 有特色、有个性的项目，才具有与众不同的财富创造力 p做做高端高端 锁定高端市场，能持续将高端消费需求转换为市场先机 p做做品牌品牌 品牌就是不可复制、不可替代 市场接受抗性市场接受抗性 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 地段线地段线 效应 项目市场培育了一年多时间，加之红星美凯龙的进驻，形成了巨 大商圈 项目地处远郊，其区位接受度还有待提升 项目周边传统消费氛围不足以聚集人气 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 扬长 避短 p大包头 中国经济命脉，世界经济高地，也是商家必争之地 p金三角 区位地处呼、包、鄂金三角枢纽，

21、对该区域的辐射能力 强劲 p东河区 东河区是上海一颗璀璨的明珠,面临新一轮发展机遇 狭义地段概念狭义地段概念 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 “产品线产品线” “地段线地段线” 扬长避短 找准定位方向找准定位方向 2 - b 佳美大商圈 树板块概念树板块概念 包头东、金三角确定商圈范围确定商圈范围 金三角、全国、世界 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 包头东包头东 金金三角三角 佳美佳美大商圈大商圈 依据项目定位方向：新兴商业板块依据项目定位方向：新兴商业板块+ +广义客户商圈广义客户商圈 广义客户商圈广义客户商圈 新兴商业板块新兴商业

22、板块 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 规模 13万平米超大规模项目万平米超大规模项目 产业 建材建材 行业 建材流通业建材流通业 商圈 立足立足金金三角三角 面向全世界面向全世界 配套 商业、办公、酒店、物流、仓储商业、办公、酒店、物流、仓储 依据项目定位方向：行业终极业态依据项目定位方向：行业终极业态 + + 产业必然趋势产业必然趋势 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 包头东包头东 金金三角核心三角核心 3030万建材商贸自由港万建材商贸自由港 研发研发 展示展示 仓储仓储 物流物流 国际品牌建材销售国际品牌建材销售 红星红星佳美佳美

23、建材中心建材中心 全球建材装饰采购基地全球建材装饰采购基地 包头东包头东 ： 强调区域，“包头东”既可模糊地段概念，又能加强地域联想 金金三角核心三角核心 ：项目地理位置与辐射机能的放大，“金三角经济圈”可助长吸引力 30万万 ：突出项目规模之宏大，由此引发“大盘伴随大配套”的市场印象 建材建材 ：“建材”注明行业属性 商贸商贸 ：体现了项目的功能 自由港自由港 ：空间的载体、项目规模并体现出全球化概念 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 2-c 形 象 定 位 方 案 二 佳美建材中心佳美建材中心金融性产品 打造成为打造成为 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part

24、 2项目定位项目定位 低门槛低门槛 短平快型短平快型 长江国际商贸中心 ：首付低至12万 18 起实用小金铺 昆山赛格电子市场 ：首付8万起 瓜分赛格电子“金”铺 上海电子商城 ：首付8万起 抢做国际采购商房东 太仓国际生活广场 ：首付仅需6万元起 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 中中长长期期 平稳收益型平稳收益型 昆山亿丰建材市场(昆山红星美凯龙全球家居生活广场)： 产权式商铺，十年稳定高回报 做红星美凯龙的房东 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 稳定 每年保底回报每年保底

25、回报 长期 突出本案超长保障特点突出本案超长保障特点 增值 增益型（年回报的增长增益型（年回报的增长+分红）分红） 高端 包头包头大区位优势、品牌开发商实力大区位优势、品牌开发商实力 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 建材品牌商场增益型蓝筹旺铺建材品牌商场增益型蓝筹旺铺 廿年廿年 ：表明本案“5年”中长期投资保障特点 财富稳盈财富稳盈：直接表达本项目为一款投资型产品，财富稳定持续增长。 增益型增益型 ：收益增添、收益增长。寓意稳定、持续增长的经营收益与投资回报 蓝筹蓝筹 ：体现高价值、高品质、大品牌背景 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位

26、材金：材金：即建材五金，表明了行业属性；同时也通“财经”，寓意理性 投资、积累财富，贴合投资类产品。 港港：地域概念，突出行业的专属性，也强调规模性 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 本案的辅助卖点 开发商品牌 统一经营 入驻商家品牌 新兴业态模式 六大贸易平台 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 2项目定位项目定位 part 3 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 客户定位客户定位 定 位 研 究 及 结 论定 位 研 究 及 结 论 客 户 主 题 所 关 注 的 因 素客 户 主 题 所 关 注 的 因 素 3-a 定 位 研

27、 究 及 结 论 佳美建材中心规模宏大、产品线丰富（红星美凯龙旗舰店、 建材商场、仓储物流中心、产品展示中心、产品研发中心、等）， 决定了其客户具有多样性。 别墅型 商业 建材商场 仓储 物流中心 产品 展示中心 产品 研发中心 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 考量因素 产品形态商场内铺，产权分割，中小面积，中低总价 产品属性 项目区位 售后返租型产品，返租年限较长但回报稳定 项目为大型郊区商业，需一定时间的市场培育 以投资客为主、自营客为辅以投资客为主、自营客为辅本地与外地客户兼而有之本地与外地客户兼而有之 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定

28、位客户定位 25-35岁 倾向小额投资，有一定的风险承受力，投资相对“激进” 拥有一定资金实力，参与投资活动范围宽泛，尤其对高收益的股 票、债券、基金、房产等投资兴趣浓厚，而投资较为理性 拥有一定资金实力，参与投资活动范围宽泛，投资取向涵盖股票 、债券、基金、房产等，但是投资不够理性，容易跟风 55岁以上 属于投资的稳健派，以收益稳定风险较小的基金、债券（尤其是 政府债券）为主要投资对象 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 年龄层年龄层比例比例图表图表 25-35岁岁约25 35-45岁岁约45 45-55岁岁约25 55岁以上岁以上约5 本案 目标 投资者 根据项

29、目自身特征，基本锁定本案投资者，以25- 35岁的投资者为辅。投资主体对本案的投资兴趣来源于较高的投资回报，但 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 身份特征身份特征 大多为男性，辗转商场多年，具备一定经济实力，大多数拥有私家车 ，事业发展处于稳步上升阶段，大多为当今社会广受尊重的”boss“ 一族 客源特性客源特性 （共性分析）（共性分析） 职业投资客,长期活动于国内房产市场,对区域内的商业物业有一定 偏好 相互之间有稳定的自发组织与团队,乐衷于团体购买.商业嗅觉敏锐, 具有稳固可靠的投资信息渠道 经济实力雄厚,其中一部分有大财团背景. 对商铺投资有自身价值标 准与

30、尺度.看重物业投资回报 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 身份特征身份特征包头及各地相关行业的经营户 客源特性客源特性 （共性分析）（共性分析） 建材衍生行业的中下游,在该行业经营数年,对政策、市场具有自身 看法与见地,具有一定的行业资源 对商铺的主要敏感因素依次为商圈及商业氛围、人流量、商铺位置 、总价与单价、业态分布等 对商铺面宽、进深、层高、朝向、仓储、货运通道等方面有严格要 求 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 客客 户户 描描 摹摹 做建材做建材 生意者生意者 多为包头城区东河区居民、私企老板、铝厂附多为包头城区东河区居民、

31、私企老板、铝厂附 近员工、学校职工、电信职工、周边公务员等；近员工、学校职工、电信职工、周边公务员等； 年龄多在年龄多在30-50之间，工作年限较短，负担相之间，工作年限较短，负担相 对较轻，有一定经济实力；对较轻，有一定经济实力； 视野开阔认可商业投资，为实力客户；视野开阔认可商业投资，为实力客户； 做建材、家装、家具生意多年；做建材、家装、家具生意多年； 投资型投资型 自己投资，以后作为给子女的一份遗产；自己投资，以后作为给子女的一份遗产； 单纯投资型客户，长期做商业投资产业；单纯投资型客户，长期做商业投资产业； 进城置进城置 业型业型 在周边旗县或城市有很好事业，来包头扩大自在周边旗县或

32、城市有很好事业，来包头扩大自 己业务范围，有一定经济实力；己业务范围，有一定经济实力； 与包头有一定关系（亲友在包头、可能调工作与包头有一定关系（亲友在包头、可能调工作 到包头、经常来包头办事情）；到包头、经常来包头办事情）； 项目周项目周 边辐射边辐射 项目周边意向客户，有一定经济实力客户；项目周边意向客户，有一定经济实力客户； 鄂托克前旗 乌审旗 伊金霍洛旗 鄂托克旗 包头 呼和浩特 鄂尔多斯 达尔罕茂明 联合旗 准格尔旗 和 林 格 尔 县 清 水 河 县 固阳县武川县 土默特左旗 达拉特旗 内蒙古的呼和浩特、包头、鄂尔多斯三市紧紧抓住西部大开发的历史机遇，依托资源和区位优势，积极调整产

33、业结构，加大招 商引资力度，培育壮大优势特色产业，加强优势互补，加快工业化进程。经过几年高速发展，目前三市的生产总值、财政收入 总和均占全区总量的一半以上，已成为内蒙古最具活力的城市经济圈，被誉为内蒙古的“金三角”地区。 九原区 东河区 青山北 政府高官、企 业高管、金领、 商贸私营业主、 外地商会、金 融、 青山南 昆北 昆南 私营业主、 个体老板、 建材商人 私营业主、 个体老板、 建材商人、 投资客 3-b 客户主体所关注的因素 购买决策购买决策 影响因素影响因素 投资者 （中小散户） 缺乏专业背景，其投资行为容易受发展商承诺的投资受发展商承诺的投资 回报、售后返租等优惠条件的影响回报、

34、售后返租等优惠条件的影响； 另外，此类投资者比较容易受专业人士或大型投资机受专业人士或大型投资机 构的投资方向影响构的投资方向影响，对于热点区域的小面积产权式商 铺投资兴趣浓厚 自营客 由于自身具有行业背景具有行业背景，因此在项目选择时，对区域区域 交通物流条件和产业环境要求较高交通物流条件和产业环境要求较高 需求特征需求特征 变化趋势变化趋势 宏观调控和市场透明度提高成为产权商铺市场的一大趋势，投资者的 投资行为日趋理性，尤其是建材专业市场投资者中，客户开始更多关 注此类项目产品和的能力和经验。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 投资客投资客 投资收益有多少？

35、如何支付？ 投资安全性如何保证？ 开发商诚信度几何？ 自营客自营客 生意能否做起来？ 消费者、人流量会有多少？ 13万方最终能否全部真正建成并发挥各板块应有能效 消费者消费者 交通是否方便？ 是否有班车往返于项目与市区之间？ 自驾车停车是否方便？ 商品是不是所谓”高端品牌”？ 同样商品价格是否比市区相对便宜？ 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 3 客户定位客户定位 part 4 产品包装产品包装 区位区位商圈商圈规划规划产业产业 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 4 产品包装产品包装 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 4 产品包装产品包装 建议在巴彦塔拉大街旁，红星美凯

36、龙附近建立销售中心。 倘若因为店铺出租不易协商，可以考虑在佳美办公大楼里面，但必须在沿 途及外围设立销售通道及醒目指引系统。 三大主题三大主题商业商业情景、品质体验、远景展望情景、品质体验、远景展望 品质体验品质体验 销控区、洽谈区、签约区 收银区、结算办证区 建材及设备展示 全新科技智能化展示 售楼处功能建议售楼处功能建议商业商业情景体验区情景体验区 远景展望远景展望 新城规划模型 品牌展示区 项目社区模型 产品展示区 商业商业化营化营 造造 温馨氛围的氛围 休闲格调的吧台设置 专业的微笑式规范服务 细心周到的安保服务 景致怡人的入口情景 售楼处功能划分售楼处功能划分示意示意 规划模型项目模

37、型 主入口 商业情景区 佳美品牌展示区 产品展示区 露天景观休息区 销售接待台 品质体验区 以梦想到实现的情景实践策略， 将整体功能划分从区位、远景规 划、项目规模、商业情景、品质 体验进行依次布置，使客户根据 功能动线全面理解产品的内涵。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 4 产品包装产品包装 售楼处风格建议售楼处风格建议 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 4 产品包装产品包装 与几个商铺洽谈，充分利用周边已租商铺进行实物亲临鉴赏。 但还需要自己装修一个样板房，要求包装如下： 重装饰、摆设，轻功能。 装修、装饰一方面要注重其展示功能，同时也应充分考虑其生 活氛围和商业氛围的营

38、造，体现该户型目标客户生活习惯。 part 5 营销战略营销战略 总纲总纲战场战场渠道策略渠道策略 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 5-a 营销总纲 2 2 处营销战场处营销战场 2 2 种营销渠道 2 2 套形象体系套形象体系 2 2 大大客户群体客户群体 2 2 个推广目的个推广目的 内蒙内蒙外地外地 常规常规特殊特殊 1313万方总案形象万方总案形象 佳美大商圈佳美大商圈 自营型客户自营型客户投资型客户投资型客户 项目旺销项目旺销品牌塑造品牌塑造 获取销售战绩 打造项目品牌 提升开发商品牌 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 5

39、-b 营销战场 - - - 处营销战场 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 在不同地点在不同地点 面对不同的人面对不同的人 说不同的话说不同的话 商圈（板块）规划与发展、项目定位及规模优势 行业发展前景、项目运营优势、交通优势、人流导入等 投资回报、投资保障、理财工具、收益获取方式等 包头包头 外地外地 自营为主、投资为辅 投资为主、自营为辅包头城市规划及城市地位，国际化的特征 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 5 - c 渠道策略 - - - 种营销渠道 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 报纸、电台、短信

40、、分众、户外、网站、杂志等 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 我们的选择是： 主流主流纸媒：纸媒： 包头晚报内蒙晨报 包头日报北方新报 占总投放比例的70-80%； 非主流非主流纸媒：纸媒： 包钢日报 占总投放比例的20-30%； 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 我们的选择是： 包头交通频道、音乐频道包头交通频道、音乐频道 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 月消费在月消费在200200元以上的呼包鄂消费群体元以上的呼包鄂消费群体 机场高速路、主干道建设路及巴彦塔拉街、东河商圈、包百商圈机场高速路、主干道

41、建设路及巴彦塔拉街、东河商圈、包百商圈 等等 活动设计：以地段为主题、以政府规划为主题、 以行业 终级业态为主题、以产业必然趋势为主题 资源共享：易居其他楼盘客户 行销渠道：房展、市场渗透、行业协会 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 资源共享资源共享： 结合易居在包头恒大华府项目所积累优质800组客源进行有效梳理。可针对性的进行 传达信息 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 行业协会行业协会与各建材、装饰等协会（商会）建立互惠联盟与各建材、装饰等协会（商会）建立互惠联盟 组团看房组团看房以媒体宣导、内部客户介绍等形式，组织客户到现场以媒

42、体宣导、内部客户介绍等形式，组织客户到现场 在包头加油站针对加在包头加油站针对加9797号油进行派发资料和精美礼品号油进行派发资料和精美礼品佳美加油佳美加油 高档场所高档场所对对包头高档消费场所及金融、包头高档消费场所及金融、4s4s店，派放资料和展架店，派放资料和展架 行销渠道：行销渠道： 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 5 营销战略营销战略 市场渗透市场渗透对各建材类市场进行拜访、客户联谊对各建材类市场进行拜访、客户联谊 有选择性地参加各建材、家居等行业博览会，聚集行业资源有选择性地参加各建材、家居等行业博览会，聚集行业资源行业展会行业展会 part 6 销售策略销售策略 现 状

43、 分 析现 状 分 析 定 价定 价 销 控销 控 策 略策 略 后 期 运 营后 期 运 营 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 6 销售策略销售策略 6-a 整体销售目标 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 6 销售策略销售策略 销售分期：销售分期：5月月12月月 总货量：约总货量：约4亿元亿元 蓄客期：蓄客期：5月月 销售目标：销售目标：内部认筹内部认筹 开盘期：开盘期：6月月 销售目标：销售目标：30% 1.2亿亿 强销期：强销期：78月月 销售目标：销售目标：30% 1.2亿亿 持续期：持续期：910月月 销售目标：销售目标：30% 1.2亿亿 尾盘期：尾盘期：1112月

44、月 销售目标：销售目标：10% 0.4亿亿 6-b 整体策略 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 6 销售策略销售策略 政策：年政策：年10%返租，返租，5年包租，前三年一次反租。年包租，前三年一次反租。 简单计算：拟定简单计算：拟定7000/m，以每个商铺，以每个商铺100 m100 m，首付，首付 50%50%计算，计算， 70007000100 m100 m50%=3550%=35万万 7070万万10%10%反租反租=7=7万万 一年租金为一年租金为7 7万元万元3 3年年=21=21万万 首付首付3535万万-21-21万万=14=14万万 核心卖点：核心卖点：1414万即可拥

45、有金三角黄金旺铺万即可拥有金三角黄金旺铺 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 6 销售策略销售策略 政策：以租代售政策：以租代售 简单计算：拟定简单计算：拟定7000/m，以每个商铺，以每个商铺100 m，首付，首付50%计算，计算， 7000100 m50%=35万万 什么是以租代售？什么是以租代售？ 所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者 签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价 格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分格卖

46、给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分 购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。 首付款中租金比例首付款中租金比例60%，也就是，也就是21万，万，35万的首付款万的首付款21万的租万的租 金，实际首付款为金，实际首付款为14万，租金万，租金5年付清，每年租金为年付清，每年租金为4.2万。万。 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 6 销售策略销售策略 蓄客期：蓄客期：vip 针对现有租户，认筹针对现有租户，认筹4万元，开盘期价值万元，开盘期价值5万元万元 开盘期：开盘期：开盘一口价，开盘一口价，7200

47、/ 推出货量：推出货量：a e 强销期：强销期：一次性付款一次性付款96折折 按揭按揭98折折 推出货量：推出货量：b d 持续期：持续期：国庆团购周国庆团购周 多种形式组团多种形式组团 享受团购折扣享受团购折扣 推出货量：推出货量： c 尾盘期：尾盘期：推出推出2010年尾大清盘概念，年尾大清盘概念，10万坐拥材金港万坐拥材金港 6-c 定价策略 根据市场定价，没有太多参考价值，整个包头建材根据市场定价，没有太多参考价值，整个包头建材 市场商铺都是以出租招商为主，没有涉足到出售，市场商铺都是以出租招商为主，没有涉足到出售， 但参考周边底店的价格并结合我们所采取了返祖和但参考周边底店的价格并结

48、合我们所采取了返祖和 以租代售的销售形式。以租代售的销售形式。 建议产品均价为建议产品均价为7040元元/ a a区：区：7400/7400/ b b区：区：7100/7100/ c c区：区：7800/7800/ d d区：区：6600/6600/ e e区：区：6300/6300/ c区区 7800/ a区区 7400/ b区区 7100/ d区区 6600/ e区区 6300/ 6-d 后期运营建议 结合现已有的团队，进行组建和扩充，采用专业运营公司作结合现已有的团队，进行组建和扩充，采用专业运营公司作 为顾问，培养自己的运营团队进行后期管理。为顾问，培养自己的运营团队进行后期管理。 一

49、、建立行业协会一、建立行业协会 二、树立研发机构二、树立研发机构 三、成立专业团队三、成立专业团队 part 7 推广战术推广战术 战 术 主 旨战 术 主 旨 推 广 执 行 详 案推 广 执 行 详 案 活 动 详 情活 动 详 情 推 广 费 用推 广 费 用 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 7-a 推广执行详纲 引导期引导期 10年4月 内部认购期内部认购期 10年5月 开盘期开盘期 10年6月 热销期热销期 10年7月 持续期持续期 10年8月 第二热销期第二热销期 10年9月 尾盘期尾盘期 10年10月 战场 包头 活动 研讨会（新闻营销）、vip发

50、售（锁定客户） 媒体 内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂志、户外高炮、短信、电台等 主题 品牌客户抢滩、重量级商圈万众聚焦、会员招募 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 战场 包头 活动 说明会（破解悬念）、高峰论坛（投资引导） 媒体 内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂志、户外高炮、短信、电台等 主题 产品特别说明、金融型/理财型商铺投资之道 引导期引导期 10年4月 内部认购期内部认购期 10年5月 开盘期开盘期 10年6月 热销期热销期 10年7月 持续期持续期 10年8月 第二热销期第二热销期 10年9月 尾盘期尾盘期 10年10月 内蒙古佳美建材中心营销

51、策划方案 part 7 推广战术推广战术 战场 包头 活动 仲夏音乐会暨开盘盛典（引发关注）、商家访谈（树立信心） 媒体 内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂志、户外高炮、短信、电台等 主题 艺术盛会&财富盛宴、数百家世界知名品牌商户的一致选择 引导期引导期 10年4月 内部认购期内部认购期 10年5月 开盘期开盘期 10年6月 热销期热销期 10年7月 持续期持续期 10年8月 第二热销期第二热销期 10年9月 尾盘期尾盘期 10年10月 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 战场 内蒙古 活动 商会专场推介会（外围进攻） 媒体 内蒙晨报、包头日报、包头晚报、领跑杂

52、志、户外高炮、短信、电台等 主题 包头建材航母登陆旺铺投资宝典恭献内蒙 引导期引导期 10年4月 内部认购期内部认购期 10年5月 开盘期开盘期 10年6月 热销期热销期 10年7月 持续期持续期 10年8月 第二热销期第二热销期 10年9月 尾盘期尾盘期 10年10月 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 推广主题推广主题 推广主题之一推广主题之一 东河新格局东河新格局佳美佳美在崛起在崛起 集结号已吹响集结号已吹响 佳美佳美大商圈异军突起大商圈异军突起 主题推出时间主题推出时间准备期4月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文、杂志专题、网络评论 主题阐述内容主题阐述内容

53、 “佳美大商圈”概念、该商圈特色及各个组成部分的核心 内容 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 推广主题推广主题 推广主题之二推广主题之二 东河东河在崛起在崛起“大案大案”在涌现在涌现佳美佳美在造城在造城 佳美佳美大商圈全城聚焦大商圈全城聚焦“大案要案大案要案”搅动搅动金金三三 角角 主题推出时间主题推出时间准备期10年5月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、网络评论 主题阐述内容主题阐述内容 “大案要案”佳美建材中心在东河大商圈中的战略意义 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 推广主题推广主题 推广主题之三推广主题之三 主题推出时

54、间主题推出时间准备期10年5月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、短信、电台等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的规模、产业聚集等优势 包头东包头东 金金三角核心三角核心 30万建材商贸自由港万建材商贸自由港 研发研发展示展示仓储仓储物流物流 国际品牌建材销售国际品牌建材销售 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 推广主题推广主题 推广主题之四推广主题之四 主题推出时间主题推出时间准备期10年5月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、短信、电台等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的运营模式、商圈辐射等优势 颠覆

55、建材行业传统模式颠覆建材行业传统模式 搭建六大建材创富平台搭建六大建材创富平台 进出口贸易平台进出口贸易平台 团购贸易平台团购贸易平台 电子贸易平台电子贸易平台 物流服务平台物流服务平台 同业合作平台同业合作平台 整合传播平台整合传播平台 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 推广主题推广主题 推广主题之推广主题之五五 主题推出时间主题推出时间准备期10年6月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、短信、电台等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的价值体系、核心优势等 九大钻石价值九大钻石价值 坐享财富飙升坐享财富飙升 钻石地段钻石地段 商业领

56、袖商业领袖 成熟旺铺成熟旺铺 名品汇聚名品汇聚 星级配套星级配套 多元服务多元服务 专业管理专业管理 超前规划超前规划 财富保障财富保障 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 推广主题推广主题 推广主题之六推广主题之六 主题推出时间主题推出时间准备期10年7月 主题覆盖媒体主题覆盖媒体报纸、杂志、户外、短信、网络、电台、特殊媒体等 主题阐述内容主题阐述内容佳美建材中心的产品定位、业态规划、投资回报 长年委托经营高额置业收益收益年年看涨长年委托经营高额置业收益收益年年看涨 增益型旺铺市场受宠增益型旺铺市场受宠 佳美佳美引发万众追捧引发万众追捧 内蒙古佳美建材中心营销策划

57、方案 part 7 推广战术推广战术 7 - b 活动详情 包头向东包头向东 东东看看佳美佳美 佳美佳美大商圈发展战略研讨会大商圈发展战略研讨会 ( (研讨会研讨会/ /示意图示意图) ) 时间时间：2010年5月8日 am:10:00 地点地点：包头某酒店 活动目的活动目的: : 以新闻营销为手段，在市场树立“包头佳美大商圈”概念，引发市场关注 邀请专家（学者）到会，增强活动的权威性 会后，利用内蒙各相关媒体进行广泛传播，有效实现信息披露与社会关注 以“佳美大商圈”带动本案形象与知名度的树立，为后续营销蓄势 拟邀嘉宾拟邀嘉宾: 包头市领导、包头市东河区领导、包头市规划局领导、包头市东河区规划

58、局领导、 包头市发改委领导、城市规划专家(学者)、佳美公司领导、商铺内部客户、意向客群 等 拟邀媒体：拟邀媒体： 包头日报、内蒙晨报、包头晚报、包钢日报 包头人民广播电台、搜房网等 事事 件件时时 间间议程议程主主 题题 签 到 am 9:00 研讨会开始 am 9:30主持人开场 代表主办方简单介绍活动及到 场嘉宾 主题发言 专题研讨 am 9:359:45政府领导致辞 致欢迎辞,陈述规划佳美大商圈 战略意义 am 9:4710:7 各嘉宾发表观点 研讨进行 am 10:01:0答记者问 记者提问 研讨会总结 am 11:511:- 研讨会结束 am11:0午宴新闻发布会结束 流程如下：流程

59、如下： 佳美佳美建材中心招募活动建材中心招募活动 时间：2010年5月中旬开始 地点：现场售楼处 活动目的：（详见后续专页） 活动流程：（详见后续专页） v i p c a r d 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 通过销售vip卡，达到，后续定价、营销策略、推广等 ； 客户购买vip卡，在一定程度上促使客户； 通过推广vip卡，形成一定的炒作，是； 通过购买vip卡，针对现目前已租客群 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 售卡时间：2010年5月中旬起(执行时间根据推广需要另行确定)； 售卡数量：500张（可根据具体情况再调整）； 销

60、售价格：40000元/张；（开盘时可作为购房款直接抵扣房价50000元） 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 1、会员实行实名制，会员在会员卡的签名与入会申请表签名一致，会员卡仅供个人 使用； 2、会员卡是会员享受“佳美建材中心五年财富稳盈计划 ” 各项权利的有效凭证 ； 3、会员购买会员卡的同时选定相应的铺位，一个铺位对应一张卡，不能重复； 内蒙古佳美建材中心营销策划方案 part 7 推广战术推广战术 5、如果购卡客户需要退卡，退卡时间定为开盘之后的7天内，开盘当天不办理退卡服务， 且退卡金额仍为40000元整，甲方不收取任何购卡费用； 6、如果客户丢失vip卡