太原格林花园地产营销推广计划

1、 格林格林 花园花园 二零一零年度二零一零年度 营销推广计划营销推广计划 大角联盟 房地产经纪有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归大角联盟机构所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 e-mail:djlm8888163.com 2 提纲提纲 1 1 3 3 4 4 2 2 5 5 营销策略营销策略 2010 2010年度营销目标年度营销目标 销控、销控、定价及回款计划定价及回款计划 年度推广年度推广计划计划 销售体人员架构销售体人员架构 3 20102010年度营销目标年度营销目标 4 营销目标营销目标配合公司战略需求

2、配合公司战略需求 实现年度销售额：实现年度销售额：3 3亿亿 销售套数：销售套数：600-700600-700套套 单价（均）：单价（均）：46004600元元/ /平方米平方米 销控、定价及回款计划销控、定价及回款计划 6 定价原则定价原则 市场原则市场原则 成本原则成本原则 现金流原则现金流原则 7 定价策略 对于本项目产品的单位定价，根据成交客户对户型方面的意见和最对于本项目产品的单位定价，根据成交客户对户型方面的意见和最 关注指标的资料，从位置、交通、户型、景观、面积与总价的关系关注指标的资料，从位置、交通、户型、景观、面积与总价的关系 五个客户最关注因素对本项目进型专业测评，最后在项

3、目定价的基础上，五个客户最关注因素对本项目进型专业测评，最后在项目定价的基础上， 具体制定各单位的销售价格具体制定各单位的销售价格 8 价格策略价格策略 楼盘量化定价法制定项目均价楼盘量化定价法制定项目均价 ： 46004600元元/ / 团购定价制定价格：团购定价制定价格：起价起价35003500元元/ /，最高价视情况而定，最高价视情况而定 9 价格调整策略价格调整策略 调整节点：以销售率、工程进度为调节整节点调整节点：以销售率、工程进度为调节整节点 价格（该价格为开盘前适用）价格（该价格为开盘前适用） 统一报价：销售以套为单位报价，回避销售均价敏感度统一报价：销售以套为单位报价，回避销售

4、均价敏感度 营销策略营销策略 11 2009年经济市场年经济市场风险风险 国际金融海啸影响，严重影响投资市场；国际金融海啸影响，严重影响投资市场； 受股市跌宕起伏影响，房地产投资市场受挫，年底回暖；受股市跌宕起伏影响，房地产投资市场受挫，年底回暖； 受太原住宅市场价格战影响，购买者更加理性；受太原住宅市场价格战影响，购买者更加理性； 受经济市场影响，受经济市场影响，20092009年多数开发商推迟用地的开发，年多数开发商推迟用地的开发， 20102010年后将会集中放量，市场即将出现供大于求，逐渐演年后将会集中放量，市场即将出现供大于求，逐渐演 变成买方市场；变成买方市场； 销售对景观、环境、

5、地段均好性要求较高，使得开发成本销售对景观、环境、地段均好性要求较高，使得开发成本 高、周期长，资金需求量大；高、周期长，资金需求量大； 20102010年，购房者除关注产品价格外，将更加注重产品品质；年，购房者除关注产品价格外，将更加注重产品品质； 12 市市 场场有机会有机会 小店区小店区20092009年纯新开盘项目年纯新开盘项目1010余个，在售项目约余个，在售项目约3030个左右，较个左右，较20082008 年缩水年缩水16%16%，20102010年房地产市场新开项目数同比持平，面积供应将年房地产市场新开项目数同比持平，面积供应将 同比较大增长。同比较大增长。 本项目地段属泛长风

6、商务区地区，随着商务区建设成型，区位价值本项目地段属泛长风商务区地区，随着商务区建设成型，区位价值 逐渐显现。逐渐显现。 受河西地区周边地块新项目、品牌项目动工影响，虽然对格林花园受河西地区周边地块新项目、品牌项目动工影响，虽然对格林花园 带来一定冲击，分流部分客群，但是对本区域的生活配套、住宅区带来一定冲击，分流部分客群，但是对本区域的生活配套、住宅区 功能提升均会有利好影响；功能提升均会有利好影响； 20102010年产品开发多元化（别墅）的发展，可加速项目品质的提升。年产品开发多元化（别墅）的发展，可加速项目品质的提升。 13 本案需要支持本案需要支持 项目项目营销所需要的有营销所需要的

7、有三三个支持点个支持点： 1 1、口碑传递、口碑传递 客户形象客户形象 2 2、销售道具销售道具 现场形象现场形象 3 3、持续推广、持续推广 市场形象市场形象 14 2010年实现年实现3个亿回款的必要举措个亿回款的必要举措 100%100%解决项目可能发生的问题，确定交房及手续办理时解决项目可能发生的问题，确定交房及手续办理时 间；间；建立良好的口碑，形成客户带客户的良性循环建立良好的口碑，形成客户带客户的良性循环 开辟期房样板间展示区域，充分体现产品特质开辟期房样板间展示区域，充分体现产品特质 明确推广主调，持续升温产品形象明确推广主调，持续升温产品形象 优化付款方式，增大准客户购买承受

8、性优化付款方式，增大准客户购买承受性 15 格林花园要做的格林花园要做的 征服市场征服市场 随着房地产市场暖冬的到来，优质位置产品的稀缺性与客源的随着房地产市场暖冬的到来，优质位置产品的稀缺性与客源的 稀缺成正比，我们没有办法控制冬季的长短，但我们可以运用科学的稀缺成正比，我们没有办法控制冬季的长短，但我们可以运用科学的 可行的手段为项目拓展客群，加快销售速度，迎来格林花园的春天。可行的手段为项目拓展客群，加快销售速度，迎来格林花园的春天。 我们的现有条件我们的现有条件 资资 金金不支持大力推广不支持大力推广 硬件设施硬件设施现场（样板间）现场（样板间） 价价 格格与市场价格持平与市场价格持平

9、 项目证件项目证件待完善待完善 我们战略实施必备条件我们战略实施必备条件 支持点一：形象宣传支持点一：形象宣传 支持点二：样板间支持点二：样板间 具备战略必备条件具备战略必备条件实现销售任务实现销售任务 拓展客户渠道拓展客户渠道 精准营销路线精准营销路线 节省推广费用节省推广费用 19 靶心客户靶心客户全省范围全省范围 有效截流有效截流 河西区客群普通住宅购买群体河西区客群普通住宅购买群体 资源拓展资源拓展 银行、单位、外阜机构等客群银行、单位、外阜机构等客群 加大拓展加大拓展 地市客群地市客群 20 完成销售额前提条件完成销售额前提条件 1.1.低价房推广带动全盘销售低价房推广带动全盘销售

10、2.2.依据工程进度及工程依据工程进度及工程 形象制定推盘计划形象制定推盘计划 3.3.抓紧时机，占领市场抓紧时机，占领市场 21 功能要求功能要求 体会到客户的每个细节需求。体会到客户的每个细节需求。 保证每一位到访客户的心情保持愉悦。保证每一位到访客户的心情保持愉悦。 使客户感受到尊贵感。使客户感受到尊贵感。 功能区的位置要注意销售动线的走向，配合销售流程布置。功能区的位置要注意销售动线的走向，配合销售流程布置。 销售形象及卖场打造销售形象及卖场打造 22 样板营销样板营销 样板间展示：精装，充分体现房型、小区园林及样板间展示：精装，充分体现房型、小区园林及 整体优势在必行整体优势在必行

11、样板间装修：不同装修风格，公开征集室内设计样板间装修：不同装修风格，公开征集室内设计 景景 观观 呈现：小规模园林及休闲配套完善呈现：小规模园林及休闲配套完善 23 年度推广年度推广计划计划 24 20102010年度推广核心年度推广核心 结合本项目产品性质及区域特征，推广策略须结合推广核 心： 形象推广形象推广团购资源拓展团购资源拓展渠道开发渠道开发 25 活动接触点活动接触点 推广 渠道 户外广告 和现场 网络sp活动销售工具销售流程 前期促销 手段 活动 接触 点 （汽贸） 车主题 现场包装现场包装 网络 专业媒质 老客户论坛 样板区体验 健康生活 置业顾问 系统专业 讲解 看房路线 实

12、景体验 楼书 dm派发 客户通讯等 新旧晋祠路 户外 宣传指引 楼体楼体poppop 整体品牌 媒体宣传 短信群发短信群发 购房送购房送xxxx 购房抽奖购房抽奖 户外 广告牌 团购活动 报纸分类 广告 26 大区域：大区域： 以新旧晋祠路为主轴，对进入以新旧晋祠路为主轴，对进入 河西向南的车流进行指引河西向南的车流进行指引 以项目及现场工地悬挂户外以项目及现场工地悬挂户外 poppop 为主要形象，截流本区域客群为主要形象，截流本区域客群 在项目现场及道路沿线增设路在项目现场及道路沿线增设路 引及指示系统引及指示系统 立体宣传攻势展开，直击客群立体宣传攻势展开，直击客群 建议样板区开放，作形

13、象展示建议样板区开放，作形象展示 擎天柱擎天柱 楼体广告楼体广告 网络网络 报纸分类报纸分类 路引路引户外户外 宣传指引宣传指引 其他宣传其他宣传 短信短信 销售场所销售场所售楼处售楼处 样板间样板间 广告和现场广告和现场 27 网站内容架构网站内容架构 flashflash 网站首页网站首页 物业物业 项目介绍项目介绍最新动态最新动态 格林花园格林花园 强调企业品强调企业品 牌和文化，牌和文化， 可与企业网可与企业网 站相连站相连 介绍项目最介绍项目最 新进展。新进展。 发布项目信发布项目信 息；实景照息；实景照 片赏析片赏析 包含项目位置、包含项目位置、 网上沙盘、户网上沙盘、户 型产品、

14、景观型产品、景观 绿化、样板示绿化、样板示 范、工艺展示、范、工艺展示、 交房标准、公交房标准、公 示文件示文件 长风长风格林会格林会 展示格林会（业展示格林会（业 主会所）的特有主会所）的特有 文化，格林花园文化，格林花园 的的调性延展，调性延展，组组 建网上俱乐部，建网上俱乐部， 搭建会员沟通平搭建会员沟通平 台。台。 发布事实要发布事实要 闻及最新动闻及最新动 态态 宣传长风商宣传长风商 务区发展理务区发展理 念与文化念与文化 28 购房优惠政策购房优惠政策 送金卡送金卡 物业费物业费精装修精装修 折页折页2000020000份；份； 楼书楼书50005000份份 客代客，活动中，客代客

15、，活动中， 一次性等送物业费一次性等送物业费 直投有效购买力直投有效购买力 客户，直接邀请客户，直接邀请 参观项目参观项目 各宣传渠道展开推各宣传渠道展开推 广，报纸、网络支广，报纸、网络支 持持 促销手段促销手段 抽奖送车抽奖送车 高档商场巡展高档商场巡展 地点地点展示形式展示形式赠送项目赠送项目合作单位及合作单位及 配合部门配合部门 燕莎燕莎展板展示（正门：宽展板展示（正门：宽100cm100cm高高 180cm180cm），由礼仪小姐进行项目的），由礼仪小姐进行项目的 宣传介绍以及发放项目的宣传品资宣传介绍以及发放项目的宣传品资 料。料。 可于现场播放项目的多媒体宣传片可于现场播放项目的

16、多媒体宣传片 或摆放小型沙盘或摆放小型沙盘 燕莎燕莎卓越卓越 vipvip会员刊物，会员刊物， 1p1p硬广硬广 合作广告公合作广告公 司；策划部、司；策划部、 广告设计单广告设计单 位、制作单位、制作单 位位 王府井王府井易拉宝展示（宽易拉宝展示（宽85cm85cm高高200cm200cm），）， 由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以 及派发项目的宣传品及派发项目的宣传品 百盛百盛易拉宝展示（宽易拉宝展示（宽85cm85cm高高200cm200cm），）， 由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以由礼仪小姐进行项目的宣传介绍以 及派发项目的宣传品及派发项目的宣传品 30 月份 项目3月4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11 月 12 月 费用合计 （￥万） 销售资 料 道具、印刷 品1010 包装 围档、指引 、pop3030 活动点对点3227 媒体 短信、报纸222222222220