京城别墅营销推广策略分析

1、京城别墅营销推广策略分析 京城别墅营销推广策略分析作者：佚名 时间：2008-3-26 浏览量： 现今别墅地产业已从卖方市场转变为买方市场，成功人士对 别墅的居住希望是：远避滚滚烟尘，不离十丈红尘，推窗微 风扑面，绿意满眼；自驾车随时可直抵市内各重要地段，交 路线四通八达，城郊畅利，掌握商机，轻松自如。我们结合 本案的市场定位，以及房地产市场策划营销理论和实践的运 作方法，凭借房地产行业的运作流程，逐步实施推广。 一、别墅地产品牌营销策略 良好的品牌形象是开发商的一项无形资产，开发商要想获取 竞争优势，建立自己的品牌是最有效的方法，房地产策划的 首要任务，就是为项目创造成功的品牌，以利于实现销

2、售， 减少购房者选择物业时所需花费的分析心力。而品牌的唯一一 性又是品牌成功的首要条件。 分析别墅的自身特点与个性和自然相结合，迎合消费者需求 的发展趋势，着重营造社区文化，倡导新型生活方式，赋予 品牌独特的魅力，以高素质的生活空间（会所）、温馨的氛 围，增强业主对社区的归属感和认同感 利用项目特有的概念来塑造有效的广告卖点，瞄准目标市 场，传播项目自身的优越性和主要卖点。品牌的整体主张显 眼有力的识别标示，以及楼盘最初上市的卖相，是品牌能否 成功的关键，而简单易记的品牌宣传口号较好的体现了这一 点。 二、传播推广策略 结合本案高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。 在传播中，以广告攻势

3、为主体，有机配合事件公关和促销攻 势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战 术，迅速深化市场对本案的认知。信息化生活的快捷将电视、 网络等多媒体技术带进了千家万户，使立体推广有了更广阔 的外延和内涵。 1 、媒体发布策略 别墅的媒体诉求对象相与其他房地产项目相比有很大的局 限性，在媒体发布上更应“精挑细选”。 A 平面类 媒体名称 发行区域 读者群 北京青年报 60万份 北京地区 受众群广泛，唯一类媒体 北京晚报 80万份 北京地区 北京地区发行量最大纸媒 21世纪经济报道 万份 全国主要城市、覆盖香港；Dm直邮3000多家企业及飞机航 线 商务人士、企业经理、专业人士 杂志媒体

4、Dm类：目标、长安俱乐部会员专刊、京 城俱乐部会员专刊 航空类：今日航空、中国之翼 杂志媒体一一经济类：财经、世界经理人文摘、当代 经理人、中国投资 休闲娱乐类：咼尔夫 专业类：新房产、万房 （以上具体分析数据简略） B 电波类 广播类：北京人民广播电台文艺台 北京人民广播电台 电视类：房地产市场的销售方式发生变化，已从过去 的图纸销售，转变为现在越来越多的现房销售，单纯依赖平 面媒体配合销售已经不能满足新变化的需要，而电视广告可 以多角度、多画面、立体地为消费者提供房地产信息，解决 企业无法树立品牌形象的弊端，与平面广告形式优势互补的 整合营销行为作长远的品牌路线。 电视广告投放时间及栏目贴

5、片推荐： BTV-1北京新闻贴片广告 BTV-1、BTV-5证券无限贴片广告 BTV-6体育新闻贴片广告 首都机场电视媒体： LcD数字大屏幕、等离子等作为广告信息的载体。采用灵活 的播出方式，使旅客及迎送的客人，在机场滞留期间多次接 触此媒体，不仅有效地抓住受众的注意力，而且是该媒体成 为众人注目的焦点。 受众分析： 平均受教育程度高 平均收入水平高 平均消费水平高 平均决策能力强 播放方式：（略） 京城别墅营销推广策略分析作者：佚名 时间：2008-3-26 浏览量：c网络类： 门户网站：包括新浪网站、搜狐网站 专业网站：北京房产网、搜房网、焦点网 D 户外广告 围栏广告、路牌广告、灯箱广

6、告、车身广告、地铁广告、交 通标志等。 2 、公关活动促销主题 如：嘉年华会；新闻发布会；地产与城市经营论坛； 3 、别墅广告媒体投放时间的选择 由于今年的春节在 2004年1月份，与今年的圣诞节、元旦 相隔不到一个月的时间，在这个时段作广告宣传和市场推广 是势在必行。 通过对本项目媒体配置与广告主题设计的策划及创新，传达 项目本身的优势与素质，加以视觉上冲击力，从而找到与市 场、与目标客户心灵上、心理上的一种沟通与默契。同时， 透过一系列的广告主题、诉求、广告版面、软性炒作，在充 分考虑预算的基础上，做有效的推广，而不是肓无目的的狂 轰乱炸。 （具体时间安排简略） 三、销售推广策略 A .外

7、场环境的营造：营造外场环境；销售员的前期培 训与营销人员包装，最大限度地促进销售，使客户在购房的 同时，也买到了与高档物业相匹配的服务。 B.现场布置：售楼处卖场的虚实设计 /样板间； c .直销营销模式： a、扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负 责意向中客户，专人服务，深度沟通。 b、针对性销售（开客户聚会、中介集会、嘉年华会） c、随着大陆对香港、台湾贸易的加强，港台来京的投资商 会逐年增加，我们计划与港台较大的旅行社合作，扩大销售 范围。 D .俱乐部营销模式： 除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量 外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔 夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。 E 、营销战略创新 a借势营销： 借政府的官方活动活政策的扶持之势，借别墅周边有影