郑州市房地产分析报告

1、20082008 年郑州市房地产年郑州市房地产 市场环境分析报告市场环境分析报告 二 oo 九年一月 目录目录 前前 言言.3 3 第一章第一章 政策篇政策篇.4 4 一一20082008 年中国房地产政策年中国房地产政策 .4 二二20082008 年中国金融政策年中国金融政策 .6 三三20082008 年河南省房地产政策年河南省房地产政策 .9 第二篇第二篇 郑州市整体市场分析与预测郑州市整体市场分析与预测.1313 一郑州房地产市场整体分析一郑州房地产市场整体分析.13 （一）商品房市场供求关系分析（一）商品房市场供求关系分析 .13 （二）商品房市场供应分析（二）商品房市场供应分析

2、.14 （三）商品房销售情况分析（三）商品房销售情况分析 .16 （四）商品房价格分析（四）商品房价格分析 .18 （五）二手房市场分析（五）二手房市场分析 .19 二郑州市商品房住宅市场分析二郑州市商品房住宅市场分析.22 （一）商品住宅供应量分析（一）商品住宅供应量分析 .22 （二）商品住宅销售量分析（二）商品住宅销售量分析 .22 （三）商品住宅区域销售量分析（三）商品住宅区域销售量分析 .24 （四）商品住宅销售价格分析（四）商品住宅销售价格分析 .25 20082008 年郑州土地市场分析年郑州土地市场分析 .2828 一土地市场概述一土地市场概述.2828 二重点地块成交分析二重

3、点地块成交分析.3131 三即将入市地块分析三即将入市地块分析.3434 第四篇第四篇 经典案例分析经典案例分析.3434 一区域标志性楼盘一区域标志性楼盘-升龙国际中心升龙国际中心.34 二安全置业无风险二安全置业无风险-怡丰新都汇怡丰新都汇.39 三将人文进行到底三将人文进行到底-永威翰林居项目评析永威翰林居项目评析.44 四高性价比当道四高性价比当道-托斯卡纳托斯卡纳 loftloft 公寓分析公寓分析.48 前前 言言 2007 年和 2008 年，是中国楼市的政策年。在这两年中，国家出台了一系 列的政策来规范稳定楼市。 尤其是，2008 年的地产政策有很大的反差，从上半年的打压，到下

4、半年的 “救市” ，政府的政策走出了一个大大的“v”字。如此大的逆转，和楼市的低 迷、金融危机的影响是分不开的。 从 2007 年至 2008 上半年，政府为了抑制越来高的房价，以及更好的扼制 通货膨胀，连续加息。仅 2008 年上半年，就连续加息六次。 2007 年美国次贷危机发生，2008 年 9 月雷曼兄弟倒台，华尔街退出历史舞 台，标志着一次席卷全球的经济危机爆发。金融危机的来临，无疑让业已惨淡 的楼市，雪上加霜，深圳消费者“断供” 、广州楼价大跳水，一波一波冲击着房 地产行业并不坚实的根基。 政策的对地产行业的放宽，对负面消息连连的房地产行业来说只能是杯水 车薪。 ，楼价跳水、交易萎

5、缩、开发商资金链紧张等，各种负面消息接二连三， 让紧握钱袋子的消费者更加无所适从， “等待”无疑成了市场的主流。 第一章第一章政策篇政策篇 一一20082008 年中国房地产政策年中国房地产政策 文件名文件名发布机构发布机构发布日期发布日期主要内容主要内容 关于举办 2008 年中国 房地产市场调控政策、 发展趋势与房地产融 资实务研讨会 建设部08116 建设部政策研究中心决定举办“2008 年中国房地产市场调控政策、发展趋势 与房地产融资实务研讨会” 。邀请建设 部、国务陆军发展研究中心、著名高校、 研究机构、知名企业的领导和专家发表 演讲，并与参会代理深入交流。 房屋登记办法建设部082

6、15 办理房屋登记，一般依照下列程序进 行：（一）申请；（二）受理；（三） 审核；（四）记载于登记簿；（五）发 证。房屋应当按照基本单元进行登记。 关于做住房建设规划 与住房建设年度计划 制定工作的知道意见 建设部215 制定住房建设规划和住房建设年度计 划，要根据本地住宅需求情况，落实逐 步解决城市中低收入家庭住房困难的目 标，合理确定居住用地供应规模、土地 开发强度和住宅供应规模。 关于加强廉租住房质 量管理的通知 建设部321 各地建设主管部门要严格基本建设程 序，严格按工程招投标、施工图审查、 施工许可、质量监督、竣工验收备案等 程序执行，并强化对各环节的监督管理。 规划部门要充分考虑

7、低收入家庭生活 和就业方面的实际情况，廉租住房项目 应采取配套建设与集中建设相结合的办 法进行，尽可能安排在近期重点发展区 域、产业集中区域和公共交通便利的区 域。 土地违法行为超两次 将向社会公示 土地违法 行为超两 次将向社 会公示 911 要求各地建立土地违法记录通报公示 制度。将发生两次以上违法行为或违法 行为性质恶劣、后果严重的单位或个人 列入“土地违法记录单” ，通过金融业 统一征信平台向当地金融机构通报，并 向社会公示。 引导社会资金参与土 地整理 国土资源 部 101 增加的耕地可在省级国土资源部门统 筹安排下有偿使用。有条件的地方，可 以尝试建立土地整理复垦开发基金，扩 大资

8、金渠道。非农建设占用耕地要全面 “先补后占” ，同时要提高农地生产 水平，把好资金关口。 强化建设用地全程动 态监管 国土资源 部 109 国土资源部发出关于加强建设用地 动态监督管理的通知，强调对建设用 地“批、供、用、补、查”等有关情况 实行全面监管、全程监督，构建统一的 网络监管平台，各级国土资源部门主要 负责人是信息报备工作第一责任人。 国务院会议要求降低 住房交易税费支持居 民购房 国务院1017 国务院总理温家宝 17 日主持召开国 务院常务会议，分析当前经济形势，安 排部署四季度经济工作。提出要努力解 决好涉及民生的问题，加大保障性住房 建设规模，降低住房交易税费，支持居 民购房

9、。 财政部千亿规模减税 方案已获国务院批准 财政部1022 继 3486 项劳动密集型和高技术含量、 高附加值商品出口退税率下月起调高后， 财政部 9 月初提交的千亿元减税规模的 增值税全面转型方案已获国务院批准， 减税规模保底为 1500 亿元，有望达到 2000 亿元，2009 年 1 月 1 日起实施。 我国拟对新就业者提 供低价公有住房 建设部129 房价上涨比较高比较大的大中城市， 中等收入家庭和中低收入家庭，在政府 的帮助下，通过市场的手段解决中低收 入家庭的住房问题。 还有一批中等、 中低收入家庭，包括新就业者和一部分 进城务工人员，建立多渠道的投融资机 制，提供低价位的公有住房

10、。在住房公 积金政策上，也要考虑向中低收入家庭 倾斜，包括对购买经济适用住房、限价 普通商品住房的贷款期限、利率等方面 给予照顾，以及简化手续。 中央经济工作会议： 将减轻居民买房负担 中央经济 工作会议 1210 中央经济工作会议在明年经济工作重 点任务中明确提出，要减轻居民合理购 买自住普通商品住房的负担，把满足居 民合理改善居住条件愿望和发挥房地产 业支柱产业作用结合起来，增加保障性 住房供给，减轻居民合理购买自住普通 商品住房负担，发挥房地产在扩大内需 中的积极作用。 捂地或导致房市“滞 胀” 国土部敦促加快 节奏 国土资源 部 1215 国土资源部下发关于做好 2009 年 报国务院

11、批准城市建设用地申报工作的 通知表示，地方政府要在 2009 年 2 月 28 日前完成 2009 年用地计划申报。 但未完成 2007 年供地计划的城市不准 申报 2009 年用地计划；2008 年用地计 划完成缓慢的城市，减少 2009 年用地 计划申报指标。 二套房贷松绑 国务院 常务会议部署促进房 国务院1217 国务院常务会议确定了以下政策措施： 一，加大保障性住房建设力度。二，进 市措施一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款 购买一套住房但人均面积低于当地平均 水平，再申请购买第二套普通自住房的 居民，比照执行首次贷款购买普通自住 房的优惠政策。 国务院发文明确取消 城市房地产税 国务

12、院1221 商业银行要根据信贷原则和监管要求， 加大对中低价位、中小套型普通商品住 房建设特别是在建项目的信贷支持力度； 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并 重组有关企业或项目，提供融资支持和 相关金融服务。支持资信条件较好的企 业经批准发行企业债券，开展房地产投 资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。 取消城市房地产税。为进一步公平税负， 完善房地产税收制度，按照法定程序取 消城市房地产税。 人购买超 2 年普通住 房销售免营业税 财政部、 国家税务 总局 1231 自 2009 年 1 月 1 日至 12 月 31 日， 对住房转让环节营业税暂定一年实行减 免政策。个人将购买不足 2 年的非普

13、通 住房对外销售的，全额征收营业税；个 人将购买超过 2 年(含 2 年)的非普通住 房或者不足 2 年的普通住房对外销售的， 按照其销售收入减去购买房屋的价款后 的差额征收营业税；个人将购买超过 2 年(含 2 年)的普通住房对外销售的，免 征营业税。 二二20082008 年中国金融政策年中国金融政策 08 年央行首度加息央行116 从 1 月 25 日起上调存款类金融机构 人民币存款准备金率 0.5 个百分点. 央行第二次加息央行318 从 3 月 25 日起上调存款类金融机构 人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 08 央行第三次宣布加 息 央行416 从月日起上调存款类金融机构 人

14、民币存款准备金率 0.5 个百分点。 央行第四次加息央行512 从 5 月 20 日起，上调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 08 年央行第五次加息央行67 从 6 月 15 日起上调存款类金融机构 人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 从 6 月 25 日起上调存款类金融机构人 民币存款准备金率 0.5 个百分点。 关于金融促进节约 集约用地的通知 央行和银 监会 828 通知强调，强化政策要求，严格建设 用地项目贷款管理，严格市政基础设施 和工业用地项目贷款审核，严格农村集 体建设用地项目贷款管理。严格商业性 房地产信贷管理。再次重申各商业银行 不得向小产权房发放任

15、何形式的贷款的 规定。 下调中小金融机构人 民币存款准备金率 央行925 除工商银行、农业银行、中国银行、 建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂 不下调外，其他存款类金融机构人民币 存款准备金率下调 1 个百分点，汶川地 震重灾区地方法人金融机构存款准备金 率下调 2 个百分点。 贷款基准利率 4 年来 首次下调 16 日起下调 0.27% 央行916 自 9 月 16 日起下调 1 年期人民币贷 款基准利率 0.27 个百分点，存款基准 利率保持不变。此次贷款基准利率下调 后，6 个月贷款利率降至 6.21；一年 期贷款利率降至 7.20；1 至 3 年贷款 利率降至 7.29；3 至 5 年

16、降至 7.56；5 年以上降至 7.74。个人住 房公积金贷款利率也相应下调，其中 5 年以下（含 5 年）贷款利率下调 0.18 个百分点，降至 4.59；5 年以上贷款 利率下调 0.09 个百分点，降至 5.13。 央行下调存贷款利率 0.27% 央行108 从 10 月 8 日起下调一年期人民币存 贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他 期限档次利率也作相应调整，但活期存 款利率保持不变，仍为 0.72%；从 10 月 15 日起下调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点。 9 日起对储蓄存款利息 所得暂免征个税 国务院109 国务院决定 9 日起对储蓄存款利息所 得暂

17、免征收个人所得税。 央行下调个人住房公 积金贷款利率 0.27 个 百分点 央行1023 中央人民银行决定自 2008 年 10 月 27 日起，将商业性个人住房贷款利率 的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍； 最低首付款比例调整为 20%。下调个人 住房公积金贷款利率。其中，五年期以 下（含）由现行的 4.32%调整为 4.05%，五年期以上由现行的 4.86%调 整为 4.59%，分别下调 0.27 个百分点。 汶川地震灾区居民灾后购置自住房的 贷款利率下限、最低首付款比例以及住 房公积金贷款利率优惠政策不变。 公积金新政 10.28 起 执行 二套房也能申请 公积金贷款 住房公积 金管

18、理中 心 1028 市民改善住房条件购买第二套普通商 品住房的，如果前一笔公积金贷款已还 清，公积金贷款与购买第一套房的待遇 相同。其配偶、父母、子女，均可提取 一次本人的住房公积金，所有的公积金 加在一起不能超过购房款总额。再次购 买自住住房时，还可以重新提取。单笔 住房公积金贷款的最高额度将提高到 40 万元。使用公积金贷款购买普通商 品住房（建筑面积在 144 平方米以下） 、 限价商品住房和经济适用住房时，最低 首付比例由原来的 30%降至 20%；购买 144 平方米以上大户型住房，最低首付 比例由 50%降至 30%。 央行下调人民币存贷 款基准利率 0.27 个百 分点 央行10

19、29 中国人民银行决定，从 2008 年 10 月 30 日起下调金融机构人民币存贷款 基准利率，一年期存款基准利率由现行 的 3.87%下调至 3.60%，下调 0.27 个百 分点；一年期贷款基准利率由现行的 6.93%下调至 6.66%，下调 0.27 个百分 点；其他各档次存、贷款基准利率相应 调整。个人住房公积金贷款利率保持不 变。 央行下调存贷款基准 利率 108 基点 并降准 备金率 央行1127 从 2008 年 11 月 27 日起，下调金融 机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08 个百分点。同时，下调中央银行 再贷款、再贴现等利率。从 2008 年 12 月 5 日起，

20、下调大型存款类金融机构人 民币存款准备金率 1 个百分点，下调中 小型存款类金融机构人民币存款准备金 率 2 个百分点。同时，继续对汶川地震 灾区和农村金融机构执行优惠的存款准 备金率。 关于调整个人住房公 积金存贷款利率的通 知 住房和城 乡建设部 1127 从 2008 年 11 月 27 日起，当年归集 的个人住房公积金存款利率从 0.72%调 整为 0.36%，上年结转的个人住房公积 金存款利率从 2.88%调整为 1.98%。下 调个人住房公积金贷款各档次利率 0.54 个百分点。五年期以下（含五年） 从 4.05%调整为 3.51%，五年期以上从 4.59%调整为 4.05%。 央

21、行下调金融机构人 民币存贷款基准利率 并降再贴现率 央行1222 2008 年 12 月 23 日起，下调一年期 人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分 点，其他期限档次存贷款基准利率作相 应调整。同时，下调中央银行再贷款、 再贴现利率。从 2008 年 12 月 25 日起， 下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 关于调整个人住房公 积金存贷款利率的通 知 住房和城 乡建设部 1223 从 2008 年 12 月 23 日起，上年结转 的个人住房公积金存款利率下调 0.27 个百分点，由现行的 1.98%调整为 1.71%。当年归集的个人住房公积金存 款利率保持不变。下调个人

22、住房公积金 贷款各档次利率 0.18 个百分点。五年 期以下（含五年）从 3.51%调整为 3.33%，五年期以上从 4.05%调整为 3.87%。 2008 年，楼市持续低迷，紧缩“银根”依然是金融政策的主基调。房地产 市场观望氛围浓厚，成交量大幅萎缩，楼市前景一片迷茫。开始有呼吁政府救 市的声音。在上半年因为通货膨胀没有得到有效的抑制，才有了 6 次上调存款 准备金的举措。到下半年，全球金融危机的爆发，经济增长缓慢，楼市更加低 迷，9 月央行开始下调存款准备金，拉开了“救市”的序幕，到 10 月份重磅出 击，从存贷款、首付比例、税收等多方面松绑，降低消费者的置业的门槛，降 低购房成本，一定

23、程度上刺激了消费。 三三20082008 年河南省房地产政策年河南省房地产政策 文件名文件名发布机构发布机构发布日期发布日期主要内容主要内容 郑州市 2008 年住房建 设计划 郑政办221 城中村改造项目中配套建设商品住房 200 万平方米。城中村改造要本着成熟 一个,改造一个的原则,避免同一区域、 同一时间集中拆迁、集中上市,对城中 村改造项目实施分期分批建设和相对分 散上市,逐步实现城中村、城市老区居 住生活环境的普遍改善,并及时避免集 中拆建引起的被动性住房需求增加。 郑州市解决城市低 收入家庭住房困难发 展规划和年度计划 (20082010 年)的 通知 郑政办221 单套廉租住房建

24、筑面积控制在 50 平 方米以内,根据城市低收入住房困难家 庭的居住需要,合理确定套型结构。 2008 年我市新开工建设经济适用住房 150 万平方米,竣工 100 万平方米;建设 廉租住房 15 万平方米。2009 年我市新 开工建设经济适用住房 80 万平方米,竣 工 150 万平方米;建设廉租住房 15 万平 方米。2010 年我市新开工建设经济适 用住房 18 万平方米,竣工 80 万平方米； 建设廉租住房 2.5 万平方米。经济适用 住房项目中廉租住房配建比例原则上不 得低于 10%。 郑州市闲置土地处置 办法 郑州市人 民政府 54 国有土地使用权出让合同约定或建设 用地批准书(国

25、有土地划拨决定书)规定 分期开发的,核定闲置土地面积时,按照 分期开发的范围核定。因不可抗力、 政府及其有关部门的行为或者动工开发 必需的前期工作(不含用地单位或个人 应承担的工作)造成动工迟延的,不认定 为闲置土地。 郑州市国有土地收购 补偿办法(试行) 郑州市人 民政府 65 国有土地收购实行货币补偿。补偿方 式可以采用直接确定补偿价格买断或者 按出让成交净价的一定比例补偿。收 购储备国有土地工作在市政府领导下, 由市土地储备中心具体负责实施。国 有出让(含作价入股、作价出资)土地的 收购补偿标准 新版土地出让合同 国土资 源部和 国家工 商总局 7 月 1 日 由国土资源部和国家工商总局

26、制定的 新版土地出让合同，将从 7 月 1 日起正 式启用。新版合同明确约定了出让地块 的开工、竣工时间。同时规定，用于商 品住宅开发的土地，原则上开发时间最 长不得超过三年。同时，新版合同对建 筑容积率、绿地率等建设指标以及住宅 开发套数都将有明确规定。 郑州市城中村改造 工作流程（试行） 郑州市人 民政府 79 市政府下发了郑州市城中村改造工 作流程（试行） （以下简称流程 ） ， 将城中村改造流程“标准化” 。改造不 改造，申请 10 天内给说法，安置房没 确定不得注销村民房产证，3 亿元以下 项目 15 日内完成拨款，回迁后 20 天之 内发放房产证。 售楼处须公示建筑节 能信息 建设

27、部79 自 2008 年 7 月 15 日起，建设单位应 在施工、销售现场张贴民用建筑节能信 息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证 书和使用说明书中载明，并对民用建筑 节能信息公示内容的真实性承担责任。 施工现场公示时限是：获得建筑工程施 工许可证后日内至工程竣工验收合 格。销售现场公示时限是：销售之日起 至销售结束。 我省建立房地产信息 周报制度：房价异常 波动必须及时上报 省建设厅923 从 9 月 23 日起，当地产市场价格、 投资、空置率出现异常波动情况时，都 要及时上报。昨日，省建设厅下发通知， 要求郑州等 6 个试点城市建立房地产市 场信息周报制度，以引导开发商理性投 资和购房者合理

28、消费。 民用建筑节能条例 郑州市人 民政府 101 民用建筑节能条例将于 2008 年 10 月 1 日起施行。 条例规定了各级 政府、建设单位、设计单位、监理单位 和施工单位在建筑节能方面的责任和义 务，以及违反规定应承担的法律责任， 包括处分、罚款、赔偿、吊销执业资格 证书等。 关于严格保护耕地 保障科学发展实现土 地高效利用的若干意 见 河南省政 府 101 2020 年全省耕地保有量保持在 1.1847 亿亩以上，基本农田面积保持 在 1.0175 亿亩以上。到 2012 年，大城 市和区域中心城市的人均建设用地将控 制在 90 平方米以内，中等城市控制在 95 平方米以内，小城市控制

29、在 100 平 方米以内，建制镇控制在 110 平方米以 内；各类开发区和产业集聚区要建成节 约集约用地示范区,普遍使用多层标准 厂房。对房地产开发用地单宗出让面积, 河南省辖市不得超过 150 亩、县(市)不 得超过 75 亩,每宗地开发建设时间原则 上不超过 3 年。 经适房房源不在网上 备案不能销售 经济适 用房建 设管理 中心 105 郑州市建立了经济适用房销售楼盘 表微机管理、销售联机备案业务衔接 制度，对经济适用房房源实行统一管 理、统一控制、统一销售。 郑州市关于促进房地 产业持续稳定健康发 展的若干意见 郑州市政 府 1025 一、完善宏观调控政策，调节房地产 市场供应。二、加

30、大金融支持力度，提 升融资和消费能力。三、合理调整税费 政策，促进房地产投资和消售。四、加 大保障性住房供应力度，完善住房保障 体系。五、防范风险，强化房地产市场 监管。六、提高政府服务水平，优化市 场发展环境。 我省规范房地产市场 廉租房建设补助标准 提高 省建设厅、 发改委 1029 合理引导房地产投资和消费，规范房 地产市场：提高廉租房建设补助标准； 廉租房用地手续随报随批；鼓励居民改 善住房条件； 开发项目可缓缴四项规 费；公积金可在全省贷款买房； 多渠 道降低住房成本；允许企业进行项目合 作；政府可购商品房作安置房。 郑州经适房面积限到 60 平方米左右 市政府法 制局 1118 经

31、济适用住房单套建筑面积应当控制 在 60 平方米左右。附属面积较大的， 单套建筑面积可适当上浮。购买经济适 用住房的核准面积标准，家庭成员为 3 人以下（含 3 人）的，按 60 平方米计 算；3 人以上的，按 80 平方米计算。 小高层、高层经济适用住房分别按照上 浮 15%、20%确定。 郑东新区出台十余项 优惠政策 郑东新区 管委会 1226 土地使用权可与他人合作，同时出台 多项政策支持优质房地产企业；购房迁 户口条件更宽，在中央商务区高层建筑 裙房内开业的商贸服务业提供财政补贴。 郑州市政府加大了经济适用房的投放量，以解决郑州市中低收入居民的居 住需求。但是郑州市政府在加大投放量的同

32、时，也提高了经济适用房的购房条 件，为了提高数量，单套面积也作了相应的减少。 第二篇第二篇郑州市整体市场分析与预测郑州市整体市场分析与预测 一郑州房地产市场整体分析一郑州房地产市场整体分析 （一）商品房市场供求关系分析（一）商品房市场供求关系分析 郑州房地产商品房供求比加大，供大于求局面进一步加剧。郑州房地产商品房供求比加大，供大于求局面进一步加剧。 2 20 00 07 7- -2 20 00 08 8年年郑郑州州市市供供需需比比分分析析图图 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2008年供需

33、比2007年供需比 图 1-1：2007-2008 年郑州市商品房供应需求比较图 数据来源：郑州市房管局，下同 2008 年郑州市整体市场供应需求比达到了 1.42，商品房供求关系日趋紧张。 较 2007 年，其供应量及销售量双双下降，特别销售量下降更为猛烈，全年销量 下降了 268.05 万平方米。 20072008 年，两年市场供应总量为 2092.91 万平方米，共销售了 1630.95 万平方米，市场存量在 461.96 万平方米，这几乎相当于 2008 年全年 销售量的 70%，较大的存量给郑州房地产市场带来了巨大的供应压力。 受 2007 年第二套房贷政策的影响，2008 年年初，

34、市场热度陡然降低。尽 管第一季度销售低迷，但是无论消费者还是开发商仍旧对 2008 年的市场持谨慎 乐观的态度。随着农历春节假期的结束，二季度市场一度出现了回暖，特别是 5 月份，市场销售量暴增，供求比也达到了 0.59。从 6 月开始，部分开发商鉴 于对市场回暖的预期，市场的供应量逐步的增大，但是市场销售量却没有增长， 市场供需比逐步拉大。至传统的“金九银十”的九月，开发商期望市场能够一 如往年的热销，因此也加大了市场的供应量，但是事与愿违的是九月的销售量 二季度和三季度的新低，这也使得九月的供求比创下了 2008 年度的新高，达到 了 3.16。由于三季度市场的疲软，部分企业推后了项目开盘

35、的日期，市场的供 应量减小；同时由于四季度金融危机的加剧，政府出台了诸多的救市政策，提 高了部分消费者的信心，11 月、12 月份销售量取得了较大的增长，市场的供求 比在 11 月份为 0.72，这是 08 年除却 5 月份唯一的一个在供求平衡线以下的月 份。 （二）商品房市场供应分析（二）商品房市场供应分析 1 1商品房整体供应分析商品房整体供应分析 和和 20072007 年相比，年相比，0808 年商品房供应量有一定的下降。年商品房供应量有一定的下降。 2 20 00 07 7- - -2 20 00 08 8年年商商品品房房供供应应量量分分析析 0 20 40 60 80 100 12

36、0 140 160 180 万平方米 2008年供应量103.0152.5649.4271.1548.3770.4587.83120.34 155.5170.9953.8485.49 2007年供应量61.0372.1451.98140.4569.65129.192.92100.51 110.5574.49110.35 110.78 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20072008 年商品房供应量分析 2008 年郑州市场商品房的供应量为 968.96 万平方米，没有完成年度商品 房的计划供应的 1050 万平方米的量。和 2007 年 1123.95 万平方米的供应量

37、相 比，其供应量减少了 154.99 万平方米。 08 年郑州房地产市场的萎缩一方面是因为 2007 年房贷政策的实施及 2008 年紧缩银根的金融政策，使得开发商的资本获得成本加大，另一方面随着住房 价格的过快增长，消费者的消费需求受到抑制，2008 年市场需求的不足，造成 开发商投资风险加大，最终使得整个市场的供应量出现了减少。 预计 2009 年，一旦市场逐步回暖，市场的供应量会逐步加大。 2 2商品房供应结构分析商品房供应结构分析 郑州市郑州市 20082008 年供应结构与年供应结构与 20072007 年基本一致，住宅供应仍旧占市场的主导。年基本一致，住宅供应仍旧占市场的主导。 2

38、 20 00 07 7年年郑郑州州市市商商品品房房产产品品供供应应结结构构分分析析 83% 12% 5% 住宅 商业 写字楼 2 20 00 08 8年 年郑 郑州 州市 市商 商品 品房 房产 产品 品供 供应 应结 结构 构分 分析 析 83% 10% 7% 住宅 商业 写字楼 20072008 年郑州市商品房产品供应结构变化图 2008 年全年非住宅供应量为 160.68 万平方米，占全年商品房总供给量的 16.58%，所占比例较 2007 年略有下降。 就住宅、商业和写字楼三个主要物业的供应结构来看，其产品的供应结构 变动幅度不大。预计 2009 年产品供应结构也会维持目前的状况。 3

39、 3区域商品房供应分析区域商品房供应分析 金水区依旧是商品房供应的主要区域，惠济区由于距离市中心较远，其供金水区依旧是商品房供应的主要区域，惠济区由于距离市中心较远，其供 应量较小，其他各区域市场供应量基本持平。应量较小，其他各区域市场供应量基本持平。 2 20 00 08 8年年郑郑州州市市商商品品房房区区域域供供应应量量分分析析 301.55, 32% 174.78, 18% 144.86, 15% 134.05, 14% 142.91, 15% 52.93, 6% 金水区 郑东新区 管城区 中原区 二七区 惠济区 2008 年郑州市商品房区域供应量分析 2008 年，金水区依旧是郑州房地

40、产市场供应的主要区域，其 301.55 万平 方米的供应量占整个市场的 32%，是市场当之无愧的热点区域。 随着郑东新区 cbd 区域内土地存量开发殆尽，郑东新区的供应量逐步减小， 预计在未来几年内，郑东新区的市场供应量会延续逐步减小的趋势； 随着城中村改造的加速进行，管城区、中原区和二七区逐步成为市场供应 的热点区域。例如 08 年 5 月份小李庄改造项目的升龙国际中心的开盘；管城区 橡树玫瑰城的开发和中原区中原新城的开发都极大的影响了其所在区域的供应 结构。随着郑州城中村改造的深入开展，预计在 2009 年，三个区域的供应量会 进一步放大。 而惠济区由于其距离郑州市中心城区较远，其市场供应

41、暂时还较少。 （三）商品房销售情况分析（三）商品房销售情况分析 1 1商品房整体销售趋势分析商品房整体销售趋势分析 20082008 年，郑州市商品房销售首次下降，同比降幅达到年，郑州市商品房销售首次下降，同比降幅达到 40%40%。 单位：万平方米 2 20 00 04 4- - -2 20 00 08 8年年郑郑州州市市商商品品房房销销售售量量统统计计分分析析 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 万平方米 销售量504.28531.13787.32949.5681.45 2004年2005年2006年2007年2008年 20042008

42、年郑州市商品房销售量统计分析 2008 年郑州市商品房全年销售量为 681.45 万平方米，比 2007 年 949.5 万 平方米减少了近 40%，甚至比 2006 年减少 106 万平方米。从 2004 年至今首次 销量大幅度下降。2008 年商品房全年销售量环比下降了 28%，其降幅远大于供 应量 14%的降幅，2008 年郑州市商品房市场供大于求的局面更加明显。 郑州市商品房销售量下降的原因主要是因为：一是郑州市房地产商品房价 格经过多年的增长，已经大大高于市民的承受能力。郑州市房价收入比已经达 到了 9 倍，远高于国际通行的 36 倍的正常标准。房价高企抑制了居民的需求； 二是国家为

43、控制房价的过快增长，出台了一系列的政策，06 年的 70/90 政策、 07 年的针对二手房房贷以及国家对于银行系统银根的紧缩政策的实施，使得市 场出现了浓厚的观望气氛；三是从 08 年下半年开始，世界金融危机的负面作用 逐步的开始影响我国经济的发展，许多行业出现了较大规模的衰退，消费者处 于对未来的收入预期的担心，减少了消费。 2 220082008 年商品房月度销售分析年商品房月度销售分析 20082008 年市场成交量锐减，第四季度略有回升。年市场成交量锐减，第四季度略有回升。 2 20 00 08 8年年郑郑州州市市商商品品房房销销售售量量分分析析 0 10 20 30 40 50 6

44、0 70 80 90 万平方米 需求量47.7322.1845.5553.4182.1354.4460.7961.849.2450.7874.7178.69 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2008 年郑州市商品房销售量分析 2008 年一季度，二月份由于是农历春节，是房地产市场传统的淡季，其销 售量仅有 22.18 万平方米，这也是 08 年度销售量最低的月份；随后市场销量一 路上扬，并持续到 5 月份，达到了 08 年销售的峰值，为 82.13 万平方米，这也 刺激了开发商对于市场的信心，但随着 6 月份商品房销量的高台跳水，从 6 月 至 8 月的三个月里，市场的

45、销售量基本维持在 60 万平方米左右；而最被看好的 “金九银十”的传统旺季却惨淡收场的结局让开发商信心备受打击，同时也刺 激了政府部门对于救市的信心，随着各种救市政策的出台，消费者的信心得到 了一定程度的恢复，同时由于年关临近，开发商也加大了促销力度，使得年底 的郑州房地产市场出现了较大幅度的增长。 从 2008 年四季度开始，从中央政府到地方政府，逐步的出台了一系列的政 策来促进房地产行业的发展，预计 2009 年郑州房地产市场会逐步的开始回暖。 （四）商品房价格分析（四）商品房价格分析 20082008 年郑州市商品房价格整体均价依旧上涨，但是涨幅放缓。年郑州市商品房价格整体均价依旧上涨，

46、但是涨幅放缓。 2 20 00 07 7- -2 20 00 08 8年年郑郑州州市市商商品品房房价价格格分分析析图图 3000 3200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 4600 4800 5000 元/平方米 2007年均价329934313527382941053949397839004124415342674298 2008年均价444043904768415342364898431642334597480143664573 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20072008 年郑州市商品房价格分析图 2008 郑州市商品房月度均价围绕

47、 4481 元/平方米的价格上下波动，走出了 波浪线的形状，较 2007 年几乎是直线增长的趋势相比，2008 年商品房价格波 动较大。 2008 年郑州市商品房 4481 元/平方米的市场均价较 2007 年增长了 576 元/ 平方米，价格上涨了 14.8%，相比 2007 年 21.5%的涨幅，减少了将近 7 个百分 点。说明商品房价格速度放缓。 （五）二手房市场分析（五）二手房市场分析 1 1二手房销售量分析二手房销售量分析 20082008 年郑州市二手房市场销售量为年郑州市二手房市场销售量为 109.86109.86 万平方米，同比下降了万平方米，同比下降了 42%42%。 2 2

48、0 00 07 7- - -2 20 00 08 8年年二二手手房房成成交交面面积积分分析析 4 6 8 10 12 14 16 18 07/01 07/02 07/03 07/04 07/05 07/06 07/07 07/08 07/09 07/10 07/11 07/12 08/01 08/02 08/03 08/04 08/05 08/06 08/07 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 万平方米 20072008 年二手房成交面积分析图 受 2007 年底，国家二套房政策的影响，2008 年二手房市场成交量锐减， 这期间在二手房中介机构大量倒闭或者缩减规模，期

49、间甚至还发生了震惊全国 的大案。受此拖累，郑州市二手房市场也出现了较大的降幅，其成交量从 2007 年的 156.38 万平方米降到了 2008 年的 109.86 万平方米。由于下半年全球金融 危机的影响，国内也深受其影响，为了激活国内需求，政府出台了一系列的政 策降低了二手房的交易成本，随着政策的实施，在 2008 年第四季度，二手房市 场取得了一定的回暖，12 月份同比增长了 2.3%。 2 2二手房市场均价分析二手房市场均价分析 二手房市场呈现一个稳定增长的趋势。二手房市场呈现一个稳定增长的趋势。20082008 年二手房修正均价为年二手房修正均价为 28102810 元元/ / 平方

50、米，同比增长了平方米，同比增长了 12%12%。 2 20 00 07 7- - -2 20 00 08 8年年郑郑州州市市二二手手房房成成交交均均价价分分析析 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 元/平方米 2007年231623142278238123752471251526902696256426732798 2008年278351602658270627952812291727912863286428512937 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20072008 年郑州市二手房成交均价分析 与新房市场价格的剧烈波动不同，郑州市二手房市

51、场价格较为平稳。2008 年 2 月份价格为 5160 元/平方米，为市场的最高价。这主要是受二手房中非住 宅 1.83 万且高价格成交的影响，当月成交均价急剧上升，达到 07 年至今成 交价格的最高值。 预计 2009 年二手房市场将会维持增长的趋势，但是成交均价增长趋势会进 一步放缓。 二郑州市商品房住宅市场分析二郑州市商品房住宅市场分析 （一）商品住宅供应量分析（一）商品住宅供应量分析 20082008 年郑州住宅供应量为年郑州住宅供应量为 808.29808.29 万平方米，比万平方米，比 20072007 年减少了年减少了 112112 万平方万平方 米。米。 2 20 00 08

52、8年年郑郑州州市市住住宅宅供供应应量量分分析析图图 0 20 40 60 80 100 120 140 160 万平方米 供应量78.9339.7444.2556.8345.9747.0278.2107.51134.6967.4631.6176.08 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2008 年郑州市住宅供应量分析图 由于 2007 年住房价格的快速增长，住房问题已经成为居民和政府关注的重 点民生问题。从 2007 年开始，政府采取了一系列的调控措施稳定房价，在这种 情况下，消费者对住房价格下降产生了较大的预期，持币待购现象成为市场的 主要特征，房地产市场也进入了调整期

53、。开发商在资金逐步紧张的情况下，同 时基于对未来市场疲软的预期，一方面减少了对于土地购买的需求，另一方面 推迟了商品房上市交易的时间，使得住宅的供给在 2008 年出现了较大的跌幅。 2008 年住宅供应主要集中在第三季度，这一方面是因为前两个季度市场销 售状况较差，开发商基于对未来的判断，纷纷延后了推盘时间；另一方面是因 为开发商选择了传统销售旺季的“金九银十”来冲高销售业绩。 （二）商品住宅销售量分析（二）商品住宅销售量分析 1 1 商品住宅整体分析商品住宅整体分析 20082008 年郑州市商品住宅销售量为年郑州市商品住宅销售量为 568.15568.15 万平方米，比万平方米，比 20

54、072007 年减少了年减少了 264.27264.27 万平方米，去化户均面积减少了万平方米，去化户均面积减少了 6.86.8 平方米。平方米。 2007年年郑郑州州市市住住宅宅销 销售售分分析析图图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 套 0 20 40 60 80 100 120 万平方米 销售套数672443415100607953537438776892995377506185888642 销售面积70.9947.0858.0569.9758.1982.6384.4998.9753.2849.6981.5677.5

55、2 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2007 年郑州市住宅销售分析图 2008年年郑郑州州市市商商品品住 住宅宅销销售售情情况况分分析析图图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 套 0 10 20 30 40 50 60 70 80 万平方米 销售套数374718293439453067104726559952824210396369337272 销售面积38.119.1236.7347.8670.6243.6851.652.9240.2237.4263.0566.83 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12

56、月 2008 年郑州市住宅销售分析图 2008 年郑州市住宅销售量比 2007 年减少了 264.27 万平方米。这是多年以 来，郑州房地产市场的首次负增长。其主要原因是因为：一是经过将近 10 年的 告诉增长，房地产行业改善住房的需求减少，二是由于政府对于二次置业的限 制，太高了二次置业的门槛，市场投资需求受到了抑制；三是基于对未来房价 下跌的预期，部分需求客户推迟了购买的时间。 受 70/90 政策的影响，2008 年产品面积逐渐的趋向小面积。在 2007 年市 场去化产品的平均面积为 104.35 平方米，而 2008 年其平均面积降到了 97.55 平方米，户均面积减少了 6.8 平方

57、米。 第一季度，由于处于农历春节的传统销售淡季，同时对于政府出台宏观调 控政策的预期，市场住宅的销售量较 2007 年第四季度大幅度降低，特别是 2 月 份仅有 19.12 万平方米的销售量。随着一些大体量项目在节后的陆续推出，住 宅销售逐步回升，在 5 月份其市场销量达到峰值；随后的第三季度，住宅市场 一直疲软。随着三季度全球金融危机的加深，中国各项宏观经济指标也齐齐下 跌，为了促进国内需求，政府开始通过一系列政策拯救房地产市场，在第四季 度，政策效果开始显现，同时由于临近年关，开发商加大促销力度，使得住宅 市场有了一定程度的“回暖” 。 预计 2009 年郑州商品住宅市场上半年会延续 08

58、 年疲软的态势，下半年有 望实现销售的逐渐回暖。 （三）商品住宅区域销售量分析（三）商品住宅区域销售量分析 金水区成交量依旧位列榜首，中原区、二七区成交所占比重有所上升。金水区成交量依旧位列榜首，中原区、二七区成交所占比重有所上升。 2 20 00 08 8年年各各区区域域商商品品住住宅宅成成交交情情况况分分析析 0 50 100 150 200 250 万平方米 住宅成交量226.1298.0673.3872.9578.8317.75 金水区郑东新区管城区中原区二七区惠济区 2008 年各区域商品住宅成交分析 2 20 00 07 7年年郑郑州州商商品品住住宅宅区区域域比比例例分分析析 金水

59、区 38.73% 郑东新区 23.60% 管城区 17.69% 中原区 10.57% 二七区 5.96% 惠济区 3.46% 2 20 00 08 8年年郑郑州州市市商商品品住住宅宅区区域域去去化化比比例例分分析析 金水区 39.87% 郑东新区 17.29% 管城区 12.94% 中原区 12.86% 二七区 13.90% 惠济区 3.13% 20072008 年郑州商品住宅区域比例分析 金水区作为郑州市商业繁荣的中心，其商品住宅市场一直都是热点区域， 尽管与 2007 年相比，其成交量有所下降，但是在各区域所占比重却略有上升。 在 2008 年郑州市的商品住宅市场，中原区和二七区由于有多个

60、大型城中村改造 项目的上市，制造了区域热点，相比 2007 年其区域所占比重有所上升。 （四）商品住宅销售价格分析（四）商品住宅销售价格分析 1 1 商品住宅销售价格整体分析商品住宅销售价格整体分析 20082008 年商品住宅价格整体趋涨，但是上涨幅度回落。年商品住宅价格整体趋涨，但是上涨幅度回落。 2 20 00 07 7- -2 20 00 08 8年年郑郑州州住住宅宅价价格格分分析析图图 2500 2700 2900 3100 3300 3500 3700 3900 4100 4300 4500 万平方米 2007年均价295831283266326835733593362436363