上海绿地新南路壹号市场调查报告（31页）

1、上海立超房地产顾问有限公司上海立超房地产顾问有限公司 新南路壹号 - -市场调查报告市场调查报告 新南路壹号新南路壹号 2 2 一、调查总结一、调查总结 二、项目背景调查二、项目背景调查 1.区域介绍 2.区域规划 3.交通条件 4.商圈分布 三、核心商圈调查三、核心商圈调查 1.核心商圈鉴定 2.住宅市场总结 3.住宅市场调查 4.典型住宅项目介绍 5.商铺市场总结 6.商铺市场调查 7.主要商业项目介绍 目目 录录 新南路壹号新南路壹号 3 3 调调 查查 总总 结结 ( (一一) ) 、项目位于莘闵别墅区,区域内常住人口规模9.8万人，共有住宅套 数3.5万套，其中低密度类别墅1.2万套

2、，小高层、高层类中高档 公寓约1.5万套。居住人 群层次较高，消费力充足，商业发展潜 力巨大。 （由松江区新桥镇政府、各居民委员会和楼盘物业管理公司提供） 、项目核心商圈边界以铁路、高速公路为主，阻隔性强，板块内通 往中心城区的通道少，区域封闭性强，居民日常消费主要在本区 域内满足。若外出消费，开车时间较长、市中心停车不便等因素 ，对本项目期待较高，希望尽早开业。 （客户访谈，消费者习惯调查，物业经理和物业业主提出） 新南路壹号新南路壹号 4 4 、莘庄板块的仲盛世界商城在对本区域居民在日常消费上影响较弱 ，外出类消费则一般直接开车上沪闵高架，至徐家汇、南京西路 商圈消费，对本板块居民吸引力不

3、高。 、莘闵别墅区内商业设施少、分布零散。弘基白马生活广场、新闵 生活广场业态档次较低、规模影响力小，巴比伦生活广场处于板 块边缘，缺乏主力店支撑，竞争力较弱。 、新桥板块区域商业档次偏低，无大型综合性商业体，知名品牌较 少，板块内常住居民约5万,未来可为本项目提供大量外围消费人 群。 调调 查查 总总 结结 ( (二二) ) 新南路壹号新南路壹号 5 5 区域介绍区域介绍 本项目位于上海市新闵别墅，新桥镇新南路明兴路路口。 新桥镇地处上海市西南，位于松江东北部，东与闵行区莘庄镇相接，西与洞泾镇、松 江工业区毗连，南与车墩镇中山街道接壤，北与九亭镇为邻。 新桥镇区域面积35.86平方公里，20

4、09年末全镇常住人口16万人，其中户籍人口2.4万 人，外籍人员约3000人。 新南路壹号新南路壹号 6 6 -松江区新桥镇人民政府松江区新桥镇人民政府20082008年发布年发布 区域规划区域规划 一类居住用地，市政公用设施齐全、布局完 整、环境良好、以低层住宅为主的用地，多为 别墅。 二类居住用地，市政公用设施齐全、布局完 整、环境较好、以多、中高层住宅为主用地。 三类居住用地，国标为r3，意为：市政公用 比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住 宅与工业等用地有混合交叉的用地。 新桥镇新桥镇属于松江区“一城两翼三片“ 整体规划中的”经济密集片“，区域内规 划发展以房地产和工业为主，为上海

5、重要 的人口导入地区。 新南路壹号新南路壹号 7 7 交通条件交通条件 -信息来源东方早报 在建轨道22号线计划将 设金山新城枢纽站、阮巷 、亭林、叶榭、闵西、新 桥、春申、莘庄、上海南 站等9个车站，途经金山、 松江、闵行和徐汇等区。 轨道轨道2222号线规划号线规划 项目交通条件统计表格：项目交通条件统计表格： 新桥站 新南路壹号新南路壹号 8 8 商圈分布商圈分布 项目总面积9.6万平方米，包含卖场、餐饮、零 售、酒店、电影等业态，为大型社区综合购物中心 ；该类型商业体核心辐射商圈半径通常达到3公里 范围。 本项目核心辐射商圈与周围的莘庄板块、新桥板 块有部分重叠区域。 新桥板块为新桥镇

6、镇政府所在地区，区域内常住 居民约5万，商业主要分布在新南街与新北街，整 体档次较低，知名品牌较少，以服饰零售、小型餐 饮和足浴休闲为主，缺乏大型商业设施，未来可为 本项目提供大量外围消费人群。 莘庄板块为区域级商业中心，发展较早，商业相 对成熟，拥有仲盛世界商城、百饰得生活广场、龙 之梦（在建）等大型商业项目，未来为项目的主要 竞争板块。 新南路壹号新南路壹号 9 9 核心商圈鉴定核心商圈鉴定 本项目核心商圈北至沪昆高速、东至西环路、南 至沪杭铁路，西至新育路。 项目核心商圈内住宅开发基本结束，以别墅、中 高档公寓为主，居住人群层次较高，消费力充足， 是上海知名的莘闵别墅区；区域内缺乏中高端

7、的大 型综合型商业体，沿街商业设施分布零散，未来竞 争对手较弱。 核心商圈边界以铁路、高速公路为主，阻隔性强 ，通往中心城区的通道少，区域封闭性强，消费导 出力弱，区域内商业发展潜力巨大。 根据项目的商业总面积、档次形象、适合业态、周边地理 交通条件可确定项目的核心商圈范围，以确定未来客户群来 源和主要竞争对手的分布。 项目核心商圈内顾客消费额一般占商业主体物销售额的 70%80。 新南路壹号新南路壹号 1010 住宅市场总结住宅市场总结 本项目核心商圈内住宅楼盘共计39个，其中以 别墅或少量配置低层住宅的低密度楼盘共29个， 以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘共7个。 初步统计核心商圈内，共

8、有住宅套数约3.5万套 ，其中已交付入住2.8万套。在所有住宅中，低密 度类住宅约1.2万套，多层、小高层、高层公寓类 住宅约1.5万套套。 核心商圈内目前人口约10万人，未来2年新建住 宅全部交房后，整体人口规模可达到12.3万人。 区域内别墅类住宅物业费大多在1.8-2.8元/ 月，高层住宅物业费在1.2-1.4元/月。 新南路壹号新南路壹号 1111 住宅市场调查（住宅市场调查（1 1） 核心商圈内住宅项目调查统计表（核心商圈内住宅项目调查统计表（1 1）：）： 新南路壹号新南路壹号 1212 住宅市场调查（住宅市场调查（2 2） 核心商圈内住宅项目调查统计表（核心商圈内住宅项目调查统计

9、表（2 2）：）： 资料来源：小区物业公司、新桥镇各居委会、网上房地产 新南路壹号新南路壹号 1313 开 发 商：上海绿洲花园置业有限公司 物 业 公司：上海比利物业有限公司 占 地 面积：100万平方米 规划总户数：563户 已交付户数：563户 物 业 费：1.98元/平方米/月 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 独栋：563套 绿洲比华利花园绿洲比华利花园 松江区明华路366弄 停车位 2,000个 首次预售/交房 主要指标：主要指标： 独栋别墅 1999年 独栋：250450平方米 资料来源：松江区新桥镇场西居委会 新南路壹号新南路壹号 1414 开 发 商：上海兴跃房地产投资

10、有限公司 物 业 公司：上海乔爱物业管理有限公司 总建筑面积：10万平方米 规划总户数：391户 已交付户数：391户 物 业 费：2.2元/平方米/月 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 独栋：341套 联排：50套 乔爱别墅城乔爱别墅城 松江区春九路88弄 停车位 391个 首次预售/交房 独栋/联排别墅 1997年 资料来源：上海乔爱物业管理有限公司 张经理 独栋：250340平方米 联排：180平方米左右 主要指标：主要指标： 新南路壹号新南路壹号 1515 开 发 商：上海新崇房地产开发有限公司 物 业 公司：上海中一物业管理有限公司 总建筑面积：12万平方米 规划总户数：438

11、户 已交付户数：438户 物 业 费：独栋-1.8元/平方米/月 联排-1.5元/平方米/月 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 独栋：408套 联排：30套 伊莎士花园伊莎士花园 松江区春九路188弄 停车位 438个 独栋：200300平方米 联排：180平方米左右 首次预售/交房 独栋/联排别墅 1998年 资料来源：上海中一物业管理有限公司 宋经理 主要指标：主要指标： 新南路壹号新南路壹号 1616 开 发 商：上海万科房地产有限公司 物 业 公司：上海万科物业管理有限公司 总建筑面积：45万平方米 规划总户数：2500户 已交付户数：2500户 物 业 费：1.7元/平方米/月

12、 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 万科白马花园万科白马花园 松江区明中路1010弄、999弄 停车位 600个 首次预售/交房 多层/小高层/联排别墅 2004年 资料来源：上海万科物业管理有限公司 陈经理 多 层：75% 小高层：5% 联 排：20% 多 层：79-167平方米 小高层：100平方米 联 排：179-205平方米 主要指标：主要指标： 新南路壹号新南路壹号 1717 开 发 商：上海兴跃房地产投资有限公司 物 业 公司：上海乔爱物业管理有限公司 总建筑面积：6.6万平方米 规划总户数：102户 已交付户数：50户 物 业 费：8元/平方米/月 户型面积 户型配比 物业

13、类型 地理位置 独栋：102套 乔爱庄园乔爱庄园 松江区明中路666弄 停车位 306个 首次预售/交房 独栋别墅 2009年 资料来源：上海乔爱物业管理有限公司 独栋：600平方米 主要指标：主要指标： 新南路壹号新南路壹号 1818 开 发 商：上海莘海房地产开发有限公司 物 业 公司：深圳市盛孚物业管理有限公司 上海分公司 总建筑面积：8万平方米 规划总户数：200户 已交付户数：200户 物 业 费：2.7元/平方米/月 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 独栋：192套 双拼：8套 桃花源田庄（世袭领地）桃花源田庄（世袭领地） 松江区莘松路1111弄 停车位 392个 首次预售/

14、交房 独栋/双拼别墅 1994年 独栋：450850平方米 双拼：约300平方米 资料来源：深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司 荆经理 主要指标：主要指标： 新南路壹号新南路壹号 1919 开 发 商：上海东佳置业有限公司 物 业 公司：深圳市盛孚物业管理有限公司 上海分公司 总建筑面积：4万平方米 规划总户数：143户 已交付户数：143户 物 业 费：2.5元/平方米/月 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 独栋：143套 锦轩新墅锦轩新墅 松江区新南路1298弄 停车位 143个 首次预售/交房 独栋别墅 2004年 独栋：260330平方米 资料来源：深圳市盛孚物业管理有限公司上

15、海分公司 程经理 主要指标：主要指标： 新南路壹号新南路壹号 2020 开 发 商：上海胜百房地产开发有限公司 物 业 公司：戴德梁行 总建筑面积：78,860平方米 规划总户数：266户 已交付户数：266户 物 业 费：2.5元/平方米/月 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 联排：266套 意境雅苑意境雅苑 松江区新南路1259弄 停车位 532个 首次预售/交房 联排别墅 2008年 资料来源：戴德梁行 高先生 联排：171289平方米 主要指标：主要指标： 新南路壹号新南路壹号 2121 物 业 公司：上海新桥物业管理有限公司 总建筑面积：10万平方米 规划总户数：424户 已交

16、付户数：424户 户型面积 户型配比 物业类型 地理位置 独栋：424套 聚丰苑聚丰苑 松江区明兴路595弄 新农村别墅 2003年 独栋：220240平方米 资料来源：上海新桥物业管理有限公司 松江区新桥镇场西居委会 主要指标：主要指标： 首次预售/交房 新南路壹号新南路壹号 2222 商铺市场总结商铺市场总结 本项目核心商圈内主要的中大型商业体共计3个 ，与本项目存在竞争的核心商圈外商业项目主要 有2个。 初步调查分析，弘基白马生活广场、新闵生活 广场项目总面积较少，业态档次相对较低，规模 影响力小；巴比伦生活广场处在区域边缘，且相 对较远，并缺乏主力店支撑，竞争力较弱。 外围商圈的百饰得

17、广场为家居建材购物广场， 包含卖场零售、花鸟市场，整体档次低，形象装 修一般，以中低端消费购物为主；仲盛世界商城 在业态、商户、档次形象与本项目相近，在对莘 庄板块的居民消费群吸引上为主要竞争项目。 新南路壹号新南路壹号 2323 弘基白马生活广场弘基白马生活广场 地 址：明中路1010弄 开 发 商：万科地产 运 营 商：弘基商业 总 面 积：6,400平方米 开业时间：2008年10月 竞争分析：竞争分析： 项目以特色餐饮、休闲娱乐、生活配套作为 三大主题功能，目前入驻率约90%。 作为服务于万科白马花园的典型社区配套型 商业体，项目缺乏知名品牌商户；对周围消费群 体影响力较弱，体量较小；

18、商铺建筑格局固定， 缺乏调整余地，未来发展提升空间较低。 新南路壹号新南路壹号 2424 巴比伦生活广场巴比伦生活广场 入住品牌入住品牌 麦当劳、永琪美容美发、克里缇娜、 今海明珠海鲜大酒楼、建设银行、农业银 行、工商银行、邮政储蓄、快客、中国移 动、清风人家茶馆、东方网点等。 竞争分析：竞争分析： 本项目供应较早，以餐饮、休闲为主， 房产中介公司较多，整体装修、档次普通， 功能业态分布零散，缺乏主力店支撑，集 客能力较弱。 开 发 商：上海泰恒房地产发展有限公司 地 址：莘松路1000弄 建筑面积：32,000平方米 开业日期：2004年 新南路壹号新南路壹号 2525 新闵生活广场新闵生活

19、广场 地 址：新南路717号 建筑面积：7,000平方米 空 置 率：约45% 入驻品牌入驻品牌 农工商超市、华氏大药房、克莉 斯汀、龙喜城海鲜大酒店（2010年底 开业）、顾家小厨。 竞争分析竞争分析 本项目整体规模偏小，以餐饮、 卖场为主，档次、形象较差，缺乏规 模影响力，竞争力较弱。 新南路壹号新南路壹号 2626 竞争商圈项目竞争商圈项目-仲盛世界商城（仲盛世界商城（1 1） 地 址：都市路5001号 开业时间：2009年 开 发 商：仲盛集团 建筑面积：29.29万平方米 营业面积：23.4万平方米 竞争分析竞争分析 仲盛世界商城位于莘庄地铁南广场，地上5层、 地下3层，设有320个

20、家店铺，拥有1200个停车位， 经营业态包括时尚零售、主题餐饮、休闲娱乐、 儿童乐园、家居生活、教育培训等。项目定位以 社区消费为主，无国际知名一二线品牌。 莘闵板块外出交通相对封闭，且距离稍远，在 对本区域居民在日常消费上影响较弱。若外出消 费，则一般直接开车上沪闵高架，至徐家汇、南 京西路商圈消费，对本板块居民吸引力不高。 新南路壹号新南路壹号 2727 竞争商圈项目竞争商圈项目-仲盛世界商城（仲盛世界商城（2 2） 仲盛世界商城商家调查表：仲盛世界商城商家调查表： 新南路壹号新南路壹号 2828 竞争商圈项目竞争商圈项目-百饰得广场百饰得广场 竞争分析竞争分析 本项目为一站式的家居建材购

21、物广场，并包含 卖场零售、娱乐休闲、餐饮三大功能，定位档次 较低，整体装修形象一般，以中低端消费购物为 主，与本项目在客户层次和消费类型存在错位。 地 址：莘庄镇莘松路855号 占地面积：20万平方米 建筑面积：12万平方米 运 营 商：上海百饰得商厦管理公司 新南路壹号新南路壹号 2929 松江区发展目标定位：松江区发展目标定位：成为上海特大城市发展战略的 重要组成部分和三个集中的重要示范区的现代化卫星 城市。（一部三区：上海经济发展的重要基地，上海 城市化发展的重要延伸区、上海人口导入的重要地区 和上海城乡一体化的先行区） 区域空间结构区域空间结构 ： “一城（松江新城主城）、两翼（ 东西翼试点园区）、三片（经济密集片、旅游度假片 和现代农业片） 松江新城：松江新城： 规划面积为60平方公 里，地处松江区中心位 置，是松江区的政治、 经济、文化中心，是上 海西南部的核心城市， 上海中心城人口的主要 疏解方向，上海的重要 高教基地。 经济密集片：经济密集片： 包括泗泾、洞泾、新桥、 九亭等，该区交通条件和 区位优越，城市化程度高， 城镇建设用地密集，在空 间和经济的发展上与松江 新城主城