中南集团南京六合项目市场研究报告(ppt 39)

1、中南集团南京六合项目研判中南集团南京六合项目研判 缩略版 全市土地市场近况全市土地市场近况 地块属性地块属性 p 从出让土地的性质来看， 10月成交土地仍然以二 类居住用地为主，共成 交10幅地块，占成交总 面积的66%，其中商品 住宅供应的主力区域江 北与江宁板块各出让4 幅，河西与仙林分别成 交1幅。 南京市南京市10月土地成交用途结构月土地成交用途结构 p 本月商住混合用地共成交3幅，分别来自于江北、江宁与城南板块，3幅商业混合 用地与1幅商办用地则全部来自于江北区域，可见，江北板块的商业用地目前也是 炙手可热。其中，本月唯一一块纯商业用地浦口区泰山街道浦珠路以南 no.2009g59地

2、块引来6家企业竞买，最终南京市浦口特易购地产以2.65亿收入囊中， 楼面价达3969元/平米。 从出让土地的性质来看，从出让土地的性质来看，10月成交土地仍然以二类居住用月成交土地仍然以二类居住用 地为主，共成交地为主，共成交10幅地块，占成交总面积的幅地块，占成交总面积的66%。 地块规模地块规模 南京市南京市10月土地成交规模结构月土地成交规模结构 p 从单幅地块的规模来看， 10月出让地块集中于1-5 万平方米之间，共有8幅 地块成交，占出让土地总 幅数的47%。此外，10万 平方米以上的地块有所增 加，共成交5幅，除江北2 幅外，仙林、城南与江宁 各1幅，其中，江北 no.2009g5

3、5浦口区花卉大 道02地块出让总面积达 28.33万平方米，为本月 出让的规模最大的地块。 从单幅地块的规模来看，从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于月出让地块集中于1-5万平方万平方 米之间，共有米之间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。 地块溢价地块溢价 南京南京1010月土地成交溢价率分布图月土地成交溢价率分布图 南京南京10月土地成交溢价率分析月土地成交溢价率分析 p10月，在南京土地市场成交的17幅土地中，有4幅地块以底价成交，来自于城南板桥与江 宁滨江较偏远的区域，其余13宗地块则溢价成交。其中5幅地块溢价水平超过50%，8幅地 块溢价

4、水平则超过100%，这8幅地块全部来自于江北板块，其中有6幅地块的溢价率则超过 200%，no.2009g59泰山街道浦珠路以南的纯商业用地为本月溢价率最高地块，达464%。 溢价率溢价率 成交幅数成交幅数 比重比重 100%以以 上上 8 47% 50%- 100% 5 29% 0%-50% 0 0% 0 4 24% 南京南京10月有月有13宗地块则溢价成交，占比宗地块则溢价成交，占比76%。 取地企业取地企业 南京市南京市1010月各类型开发商拿地分布图月各类型开发商拿地分布图 p在10月成交的17幅地块中，有10幅地块被本地开发商获得，其中包括金基通产、朗诗臵业 等本土知名企业。同时，本

5、月2家央企再次出山，保利集团与中粮地产分别在仙林与江宁九 龙湖获得1宗地块。 本月两家“外来客”表现格外抢眼，其中，深圳东方臵地在江北一举 成功揽地3幅，其中，迎宾大道两侧欲打造江北城市综合体。此外，英国最大的连锁零售商 特易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。 南京在南京在10月成交的月成交的17幅地块中，有幅地块中，有10幅被本地开发商获得，幅被本地开发商获得， 2家央企也分别拍地家央企也分别拍地1块，此外，英国最大的连锁零售商特块，此外，英国最大的连锁零售商特 易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。易购也将成功进驻江北，这更增加了人们对江北未来的期待。 江

6、北重点地块江北重点地块 2009年10月20日，经过42轮竞拍，南京东方臵地房 地产实业有限公司最终以8.1亿元的高价竞得浦口区花 卉大道01地块，溢价率为211%，楼面地价高达4231 元/平方米，创江北单价最高，成为2009年江北“新地 王”。 p该地块规划为纯住宅用地， 从地块自身指标来看，容 积率1，建筑限高20米， 属低密度地块，适合开发 花园洋房、联排、叠加类 别墅产品同时，按照出让 合同约定，地块（包括 g55）交地时间为明年9月， 这样最早上市销售的时间 也要到2011年，这就为土 地的增值争取了合理的时 间。 p这是继55万平方米的华东 mall诞生3年后，江北再 添的一个城

7、市综合体新引 擎，这一引擎的启动，不 排除东方臵地后期将继续 在江北拿地开发的可能。 继继5555万平方米的华东万平方米的华东mallmall诞生诞生3 3年后，江北再添的一个城市年后，江北再添的一个城市 综合体，地块最早上市销售的时间也要到综合体，地块最早上市销售的时间也要到20112011年。年。 全市商品房市场近况全市商品房市场近况 市场走势市场走势 p地王综合症，房价冲九，供应缩量，成交缓行。 地王造就循环。土地拍卖前，开发商控制开 盘节奏，市场活跃，房源供不应求，导致预期房价上涨，市场信心大增；于是地王顺理成章 的产生；地王产生后，区域房价大涨预期加大，开发商报价提高，区域供应量增加

8、。10月底， 由于江北地王的产生，其报价、上市量均有明显的增加。而在等待江宁地王的过程中，10月 该区域供应严重不足，一方面早就全市供应量的下滑，造成全市供不应求；另一方面部分中 低端购房者向江北转移，导致江北房价进步上涨。地王早就短期供不应求、存量减少、房价 飙升，市场泡沫逐步累积，政策调整预期加大。 目前土地市场过热，房价冲九，供应缩量，成交缓行。目前土地市场过热，房价冲九，供应缩量，成交缓行。1010月月 底，江北地王产生，其报价、上市量均有明显的增加，部分底，江北地王产生，其报价、上市量均有明显的增加，部分 中低端购房者向江北转移，可能导致江北房价进步上涨。中低端购房者向江北转移，可能

9、导致江北房价进步上涨。 供应情况供应情况 p10月，全市上市面积为50.8 万平米，环比上月下降36.3%， 究其原因，开发商控制上市 节奏，例如，在江宁地王的 等待期中，本月江宁供应量 仅为2.88万平米，离正常水 平甚远（20万左右）。类似， 江南八区新增供应量也小幅 度下降，上市量仅为22.7万 平米。 从累计情况看，1-10 月全市商品住宅累计上市呈 现下滑的趋势，仅为2009 年 10 月南京市场月报 26 468.07万平米，同比下降 21.1%；其中，江南八区的走 势类似于全市，1-10月上市 187.3万平米，同比下降 10.6%。 全市单月供应明显近期在呈现减少趋势，累计供应

10、量也依全市单月供应明显近期在呈现减少趋势，累计供应量也依 然低于往年水平；原因应是开发商控制开盘节奏，市场活然低于往年水平；原因应是开发商控制开盘节奏，市场活 跃，房源供不应求。跃，房源供不应求。 销售情况销售情况 p10月全市商品住宅成交 量为76.4万平米，较上 月下降8.6%；同期，江 南八区成交34.6万平米， 与上月水平基本相当。 近期市场短期供应不足 及高位运行的房价，导 致市场持续下滑的主要 原因。 从累计情况看， 1-10月全市商品住宅累 计成交量为827.3万平米， 同比增长134.2%，与07 年水平基本相当；江南 八区的走势基本相同， 1-10月成交349.9万平米， 同

11、比增长166.8%。 由于房价近期涨幅过快，导致单月成交量小幅下滑，但成交由于房价近期涨幅过快，导致单月成交量小幅下滑，但成交 规模保持较高水平，高于去年和前年，规模保持较高水平，高于去年和前年， 且后势依然可能重新且后势依然可能重新 冲高。冲高。 供销对比供销对比 p全市单月供销比连续9个 月维持在1以下，10月全 市为0.66，江南八区为 0.66。 p截至09年10月底全市市 场总可售量为187万平米； 从去化周期1来看，截至 10月底为1.95月。 由于 市场短期供不应不足， 导致房价上涨的压力。 南京全市单月供销比连续南京全市单月供销比连续9个月维持在个月维持在1以下，以下，10月全

12、市为月全市为 0.66，近半年南京市场均处于供不应求的状况。，近半年南京市场均处于供不应求的状况。 板块价格对比板块价格对比 p分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块的成交均价都超过万元， 城中、河西、城东成交均价均达新高；仙林、江北、江宁价格均有明显的上升， 仙林逼近9000，江宁逼近7000，江北不含六合已经超过5000大关（浦口10月均 价5051）。 分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块的成交分板块成交价格看，除了仙林，江南八区的其他板块的成交 均价都超过万元，江北不含六合已经超过均价都超过万元，江北不含六合已经超过5000大关（浦口大关（浦口 10月均价月均价505

13、1）。）。 板块供销对比板块供销对比 p从板块供应看，江北是主要供应区域，仙林、郊县其次，其他区域的供应较少，其 中江宁是明显等待地王，河西是上期供应放量的放缓。从板块销售看，江北继续位 于首位，月度销售量均超过20万平米；河西、江宁其次，月度销售量均超过10万平 米；城南、城北也取一定销售业绩；从板块供销对比看，除了郊县，全市大部分区 域均处于存量消化过程。 从板块供应看，江北是主要供应区域；从板块销售看，江北从板块供应看，江北是主要供应区域；从板块销售看，江北 继续位于首位，月度销售量均超过继续位于首位，月度销售量均超过20万平米；从板块供销万平米；从板块供销 对比看，全市大部分区域均处于

14、存量消化过程。对比看，全市大部分区域均处于存量消化过程。 六合区商品房市场情况六合区商品房市场情况 板块板块板块概况板块概况代表项目代表项目价格（元价格（元/） 龙池湖板块环龙池湖区域 华欧国际友好城、 龙池翠洲 2900-3600，均价3200 南门板块 六合南门区域，位于老城和新 城的交接地带，为六合新兴发 展板块 钻石华府、鹏城国际、 金地龙湾 3100-3800，均价3500 主城板块 （雄州板块） 雄州老城区区域 盛棠苑、秀林水苑、书 香华庭 3000-4300，均价3800 大厂板块 大厂区域，离南京主城区最近 的板块 阿尔卡迪亚、恒丰世家 3100-4300，均价3900 项目销

15、售对比项目销售对比 p六合板块住宅供应以80-120房源为主，占到近80%，尤其是80-100房源，占50%。 从市场表现来看，这一区间段房源相对去化较快。在普通住宅中没有140以上的大 户型房源，大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品。 房源面积分析房源面积分析 p从板块价格来看，大厂板块由于最接近主城，均价为3900元/，主城即雄州板块均价为 3800元/，龙池湖和南门板块均价稍低，分别为3200元/和3500元/。 板块价格分析板块价格分析 供求比大、去化率低是六合房地产发展面临的最为严峻的问题 六合板块供大于求的失衡态势较为严重，而且去化速度慢，余房去化时间长，这是 六合板块面临的最为

16、严峻的问题。 现有购房者多以当地居民为主 在六合楼市中，多数购房者以当地居民购买自住为主，真正南京主城前往六合买房 的人还在少数，现有市场基数小，消化率有限，制约了房源的去化速度。 多层广受追捧，小高层、高层供应少，接受度低 六合楼市物业类型以多层为主，兼有部分小高层和少量高层。小高层与高层产品目 前的客户接受度较低，金地龙湾项目考虑到市场接受度，不惜牺牲容积率，改小高 层为多层，以迎合市场需求。 如何更好的融入主城、吸引主城客源是亟待解决的问题 受制于区位条件，六合的市场需求以区内需求为主，要想进一步发展，如何更好的 融入主城、吸引主城客源是六合板块发展亟待解决的问题。 六合房地产发展特征分

17、析六合房地产发展特征分析 项目名称项目名称钻石华府钻石华府楼盘地址楼盘地址六合区南门车站向南（老三中对面） 开发开发/投资商投资商东泰地产规划户数规划户数932户 占地面积占地面积4375总建筑面积总建筑面积100848.28 绿化率绿化率35%容积率容积率2.0 楼宇规划楼宇规划8栋多层、5栋小高层楼盘形象楼盘形象中档 开发周期开发周期不详项目分期项目分期三期（在售三期）交付标准交付标准毛坯 广告投放渠道广告投放渠道网络、户外物业费用物业费用0.8元/（多层）、1.1元/元/（小高层） 推广语推广语高台阔府，至上人生主力客群主力客群六合本地教师、公务员、个体工商户 周边市政配套周边市政配套新

18、区行政中心、南门客运总站、实验小学、励志中学、金宁广场自身配套设施自身配套设施社区商业 价格分析价格分析最高价最高价3800元/销售均价销售均价3500元/ 最低最低 价价 3200元/ 当前物业当前物业 户型配比户型配比 户型户型面面 积积套数套数总体去化率总体去化率 在售物业类型及栋在售物业类型及栋 数数 1、2、3、4、5、7栋多层， 6、8栋小高层 两室两厅一卫80-91193 21.4% 当前开盘日期当前开盘日期2008.10 三室两厅一卫99-10636交付时间交付时间2009.12 三室两厅两卫112-12077优惠政策优惠政策 暂无 优劣分析优劣分析 优势：项目位于六合南门，地

19、段较好； 项目靠近南门客运总站，交通便捷； 户型设计合理，开发商是六合区知名品牌； 项目周边教育资源丰富； 劣势：南门区域内售价较高； 项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层的接受程度较低； 项目靠近高速路，有环境噪音。 总评总评 项目由六合本土知名开发商 开发，处于六合新区行政中 心，地段价值较高，目前项 目在南门区域内售价较高， 由于六合市场对小高层、高 层接受程度较低，项目总体 去化一般。 区域典型个案调研区域典型个案调研 项目名称项目名称龙池翠洲龙池翠洲 楼盘地址楼盘地址龙池湖畔六合区政府新办公大楼旁 开发开发/ /投资商投资商20万 规划户数规划户数23万 占地面积占地面积南京城开

20、万泰房地产 总建筑面积总建筑面积1350 绿化率绿化率49% 容积率容积率1.291 楼宇规划楼宇规划 17栋多层，25栋小高层，43套联排，20 套独栋 楼盘形象楼盘形象中高档 开发周期开发周期2004年至今项目分期项目分期暂定3期（在售2期）交付标准交付标准毛柸 广告投放渠道广告投放渠道报广、户外大牌、网络物业费用物业费用至美认境 藏于山湖 推广语推广语 美食街、商业街、六合机关幼儿园、六 合实验小学 主力客群主力客群六合本地产业工人、教师、公务员、个体工商户 周边市政配套周边市政配套 超市，小学，龙池湖，六合医院、杨子医院分院、六合一中、幼 儿园、集贸市场 自身配自身配 套设施套设施 美

21、食街、商业街、六合机关幼儿园、六合实验小学 价格分析价格分析最高价最高价3200元/销售均价销售均价8800元/最低价最低价7000元/ 当前物业当前物业 户型配比户型配比 户型户型面面 积积套数套数总体去化率总体去化率 在售物业类型及栋在售物业类型及栋 数数 多层准现房。面积75147 两房两厅7220 15.1% 当前开盘日期当前开盘日期2009.2.18 三房两厅91-95160交付时间交付时间2010.6 三房两厅100-14786优惠政策优惠政策 一次性付款96折优惠，按揭99折优 惠 优劣分析优劣分析 优势：项目由南京城开开发，开发商品牌优良； 社区自身规划有美食街、商业街等，配套

22、较好； 项目近邻龙池湖，自然资源丰富； 项目周边教育资源丰富； 劣势：项目从04年开发至今，市场培育期较长； 项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层接受程度较低， 项目靠近高速路，有环境噪音。 总评总评 项目规模在六合区较大，由南京知 名开发商开发，处于六合新区行政 中心，地段价值较高，靠近龙池湖， 自然环境优越，有一定的升值空间， 周边配套较为齐全，现场销售人员 表示项目销售情况良好，但据网上 数据显示，项目当前去化率较差。 区域典型个案调研区域典型个案调研 项目名称项目名称鹏城国际鹏城国际 楼盘地址楼盘地址六合雄州南路168号 开发开发/ /投资商投资商南京玉鹏房地产开发有限公司 规划户

23、数规划户数一期644套 占地面积占地面积11万 总建筑面积总建筑面积15.4万 绿化率绿化率40% 容积率容积率1.4 楼宇规划楼宇规划多层12幢，小高层2幢 楼盘形象楼盘形象中档 开发周期开发周期一年 项目分期项目分期暂定2期 交付标准交付标准毛坯 广告投放渠道广告投放渠道网络、户外 物业费用物业费用多层0.5元/，小高层0.9元/ 推广语推广语行政级菁英会馆 主力客群主力客群六合本地产业工人、教师、公务员、个体工商户 周边市政配套周边市政配套 中北巴士总站、六合实验小学、励志中学、交通职业学校、教育 培训中心学校 自身配套自身配套沿街商业、会所、幼儿园 价格分析价格分析最高价最高价3980

24、元/ 销售均价销售均价 多层3400元/，小 高层3300元/ 最低价最低价3150元/ 当前物业当前物业 户型配比户型配比 户型户型面面 积积套数套数总体去化率总体去化率在售物业类型及栋数在售物业类型及栋数 12栋多层，2栋小高层，剩余 20套房源 三房两厅 98-112120 90% 当前开盘日期当前开盘日期08年5月，2期在09年5月开盘 四室两厅 137.936 交付时间交付时间09年6月 优惠政策优惠政策一次性付款97折 优劣分析优劣分析 优势：项目位于六合南门，地段较好； 项目靠近中北巴士总站，交通便捷； 项目周边教育资源丰富； 项目自身配套较好； 劣势：项目规划有小高层，六合市场

25、对小高层、高层的接受程度较低； 项目靠近高速路，有环境噪音。 总评总评 项目处于六合新区行政中心， 地段价值较高，靠近龙池湖， 自然环境优越，有一定的升值 空间，周边配套较为齐全，户 型设计合理、地段价值较高， 项目去化情况良好。 区域典型个案调研区域典型个案调研 项目名称华欧国际友好城华欧国际友好城楼盘地址六合经济开发区湖西路1号 开发/投资商南京华欧舜都置业有限公司楼宇规划多层、小高层、别墅 占地面积187万总建筑面积230万 绿化率51%容积率1.2规划户数2000余户 开发周期2005年至今项目分期暂定4期交付标准毛坯 楼盘形象中档物业费用0.8元/ 周边市政配 套 六合实验小学、扬子

26、医院社区分院、公共交通、滁河自然风光带 广告投放渠 道 大牌、网络、报纸推广语泊在龙池湖畔，栖于水岸生活 自身配套设 施 运动休闲公园、大型超市、健身中心、商业街、幼儿园、 社区巴士 主力客群六合本地产业工人、公务员、个体工商户、教师、私企老板 价格分析最高价3650元/销售均价 普通住宅3000元/ 联排4000元/ 最低价2950元/ 当前物业 户型配比 户型面 积套数总体去划率 在售物业类型及栋 数 项目三期，11栋多层 两室两厅82-94239 82.78% 当前开盘日期2008.8 三室两厅101-106127优惠政策 一次性付款9折优惠 优劣分析 优势：社区自身规划有美食街、商业街

27、、社区巴士等，配套较好； 项目近邻龙池湖，自然资源丰富； 项目周边教育资源丰富； 项目临近江北大道，交通便利； 劣势：项目体量较大，开发周期较长，先期入住建筑噪音较多； 项目靠近高速路，有环境噪音。 总评 项目为六合第一大盘，处于六合新区行 政中心，地段价值较高，靠近龙池湖， 自然环境优越，有一定的升值空间，周 边配套较为齐全，项目2008年8月开盘 后去化一般，去化率20%左右。 区域典型个案调研区域典型个案调研 项目名称金地龙湾金地龙湾楼盘地址六合雄州西路实验小学北侧 开发/投资商南京宝润置业有限公司楼宇规划14栋多层、3栋联排别墅 占地面积39411总建筑面积63273 绿化率30%容积

28、率 规划1.7，后期 1.61 规划户数582户 开发周期1年项目分期一期交付标准毛坯 物业费用0.8元/楼盘形象中高档 广告投放渠道户外、墙体广告推广语风水尊邸，傲世家徽 自身配套设施沿街商铺主力客群六合本地公务员、个体工商户、私企老板、教师、投资客 周边市政配套滁河自然风光带、六合第三中学、实验小学、励志中学、朝天街商业中心、菜场、体育馆 价格分析最高价3900元/销售均价 普通住宅3700元/， 别墅4700元/ 最低价 多层3088元/，别墅 4500元/ 当前物业 户型配比 物业类型面 积套数总体去化率在售物业类型及栋数14栋多层、3栋联排别墅 多层 80250套左右 30.2% 当

29、前开盘日期2008.11 95-110300套左右交付时间2009.12 联排别墅 220（地上 180，地下 40） 34套优惠政策 暂无 优劣分析 优势：项目位于六合南门，地段较好； 项目周边教育资源丰富； 项目周边生活配套齐全项目； 近邻龙池湖，自然资源丰富； 劣势：项目规划有小高层，六合市场对小高层、高层的接受程 度较低； 项目靠近高速路，可能会产生环境噪音 总评 项目处于六合南门，近邻六合区行政服务 中心，周边配套完善，基于六合市场小高 层建筑认知率较低，项目后期更改了容积 率，改建多层建筑。 区域典型个案调研区域典型个案调研 项目名称书香华庭书香华庭楼盘地址六合区白果路双语小学对面

30、 开发/投资商南京市雄州房地产开发有限公司代理公司南京德鸿房地产策划营销 总建筑面积5万楼宇规划10幢多层，1幢小高层 开发周期一期交付标准毛坯楼盘形象中档住宅 广告投放渠 道 户外广告推广语一脉书香，雅智人生 主力客群学校教师、企事业单位职员、乡镇个体等 自身配套设 施 商业街 周边市政配 套 白果路双语小学、六合区实验中学、人民医院、华联超市、永安大卖场、秦苑路商业一条街、银行、移动营业厅等 价格分析最高价4000元/销售均价3800元/最低价3400元/ 当前物业 户型配比 物业类型面 积套数总体去化率在售物业类型及栋数尚未开盘 多层75-130 当前开盘日期预计2009年4月 交付时间

31、2009年底交付 优惠政策开盘当天有一定的优惠 优劣分析 优势：项目位于主城区内，周边基本生活配套相对齐全，交通较为便 利； 正对六合区双语小学，学区氛围较好； 户型产品较为实用，以90的三房两厅为主； 劣势：项目周边生活环境较杂，有大量待拆迁的平房； 由于项目自身地块限制，社区内景观缺乏，且周边也缺少自然景观资 源，生活环境有待提升； 楼盘品质不高，大量房源用于拆迁安置，也影响了利润。 总评 该项目位于主城区内，与双语学校 正对，有着较好的学区环境。目前 该项目尚未开盘，案场接待客户量 较少。项目基本无明显的广告推广， 目标客群基本为六合本地购房者。 区域典型个案调研区域典型个案调研 六合区

32、住宅产品研究六合区住宅产品研究 数据来源：南京市网上房地产数据来源：南京市网上房地产 数据数据 六合区域多层住宅户型面积配比一览六合区域多层住宅户型面积配比一览 多层住宅研究多层住宅研究 区域区域项目名称项目名称80-9090-100 城东 秀林水苑两房 书香华庭三房 南门 金地龙湾三房 钻石华府两房 鹏城国际三房 龙池 华欧国际两房 龙池翠洲三房 六合多层住宅供销特征：六合多层住宅供销特征： p 主力户型面积设置偏小：产品设计相对保守，主力面积均在100以内。市场上主 流供应集中在80-90之间的两房或三房，其次是70-80的小两房和100-110的 小三房。 p 销售均好性：从多层住宅的供

33、销状况分析，供销基本平衡，各面积段户型销售情况 基本良好。 多层住宅研究多层住宅研究 六合区域多层住宅主力户型面积设置偏小，产品设计相对保六合区域多层住宅主力户型面积设置偏小，产品设计相对保 守，主力面积均在守，主力面积均在100以内，各面积段户型销售均好性以内，各面积段户型销售均好性 小高层住宅研究小高层住宅研究 六合区域小高层住宅户型面积配比一览六合区域小高层住宅户型面积配比一览 数据来源：南京市网上房地产数据来源：南京市网上房地产 数据数据 区域区域项目名称项目名称40-5040-5080-9080-9090-10090-100120-130120-130 城东 书香华庭三房 阳光花城两

34、房 南门 鹏城国际三房 钻石华府两房 城中盛棠苑两房 龙池华欧国际友好城一房 典型小高层项目主力户型典型小高层项目主力户型 六合小高层住宅供销特征：六合小高层住宅供销特征： p 主力户型面积设置偏小：普遍主力面积在80-100之间，只有书香华庭设置了舒 适型三房，华欧主力设置为一房。 p 当期基本无供应量：目前六合处于小高层供应断档期。 小高层住宅研究小高层住宅研究 六合区域小高层住宅主力户型面积设置偏小，普遍主力面积六合区域小高层住宅主力户型面积设置偏小，普遍主力面积 在在80-10080-100之间，当期基本无供应量：目前六合处于小高层之间，当期基本无供应量：目前六合处于小高层 供应断档期

35、。供应断档期。 六合区域高层住宅户型面积配比一览六合区域高层住宅户型面积配比一览 数据来源：南京市网上房地产数据来源：南京市网上房地产 数据数据 高层住宅研究高层住宅研究 区域区域项目项目80-9080-90 110-120110-120 120-130120-130 南门钻石华府两房 城中 紫晶城三房 盛棠苑三房 典型小高层项目主力户型典型小高层项目主力户型 六合高层住宅供销特征：六合高层住宅供销特征： p 面积设置均衡：供应以80-89的两房以及110-130的三房为主，面积适中。 p 供应量较少：高层供应主要以城中心区为主，供应量较小。 高层住宅研究高层住宅研究 六合区域高层住宅面积设置

36、均衡，供应以六合区域高层住宅面积设置均衡，供应以80-8980-89的两房以的两房以 及及110-130110-130的三房为主，面积适中。的三房为主，面积适中。 p 目前六合市场供销基本平衡，整体销售态势良好，各面积区段户型区划率均在目前六合市场供销基本平衡，整体销售态势良好，各面积区段户型区划率均在 70%70%以上。以上。 p 主力面积段集中在主力面积段集中在80-13080-130之间，总体来说，还是以三房为主。供应量最大的之间，总体来说，还是以三房为主。供应量最大的 是是80-9080-90的两房的两房/ /三房，其次是三房，其次是120-129120-129三房。这与多层、小高层、

37、高层等三房。这与多层、小高层、高层等 各类产品供应趋势是一致的。各类产品供应趋势是一致的。 p 从市场表现看，供应量最大的从市场表现看，供应量最大的80-8980-89的两房的两房/ /三房和三房和120-129120-129去化情况也比去化情况也比 较理想。较理想。80-8980-89是低总价产品，对于购房主体为六合本地的人群来说，总价是低总价产品，对于购房主体为六合本地的人群来说，总价 承受能力并不高，因此低总价的产品颇受欢迎。承受能力并不高，因此低总价的产品颇受欢迎。120-129120-129的三房具备了功能的三房具备了功能 性与舒适性，同样受到热捧。性与舒适性，同样受到热捧。 p 六

38、合区域房地产市场相对独立，决定了购买六合项目的大多数是本地客群。六六合区域房地产市场相对独立，决定了购买六合项目的大多数是本地客群。六 合客群购房是以刚性需求主导，少部分改善型需求，同时注重产品的功能性与合客群购房是以刚性需求主导，少部分改善型需求，同时注重产品的功能性与 经济性，看重地段。经济性，看重地段。 户型研究总结户型研究总结 南京市机动车停车泊位标准南京市机动车停车泊位标准 建筑物类型建筑物类型计算单位计算单位机动车机动车 住宅 （含单身公寓 等） 普通住宅老城其他地区 未划分户面积 车位/100建筑面 积 0.60.8 小于80车位/户0.30.3 80-120车位/户0.50.8 大于120车位/户0.81 商业场所 老城 车位/100建筑面 积 0.5 其他城区 车位/100建筑面 积 0.8 车位比研究车位比研究 项目项目户数户数总建总建 车位数车位数 车位比车位比 地上地上地下地下 万汇秀林水 苑 1350户16万平米400个275个1：0.5 华欧国际友好 城 805户230万平米240个1：0.3 鹏城国际1500户15.4万平米750个1：0.5 金地龙湾200余户4万平米120个1：0.6 钻石华府932户10万平米500个1：0.53 盛棠苑660户9万平米一期144个 一期为1：