市场营销调研报告new

1、目录1 调研背景12 调研目的23 调研对象24 调研方法25 调研内容36 调查得到的数据47 数据统计分析78 结论20关于南昌县地铁一号线对周围房价的辐射范围的研究报告1 调研背景目前南昌市地铁1号线已全面开工。1号线与城市近期重点发展方向完全吻合，沿东西向贯穿旧城中心区，在昌南沿线经过中山路及八一广场(旧城商业中心)、北京西路、紫阳大道(高新区次中心主轴线)、江西师范大学、省奥体中心，在昌北沿红谷滩中央商务区东西主轴线、丰和大道等连接红谷滩新区和凤凰洲、蛟桥片区，吸引范围覆盖城市最主要的客运交通走廊。1号线建成后，对缓解南昌中心城交通压力，支持上述重点地区开发建设，促进经济社会全面协调

2、发展，基本建成现代区域性经济中心城市和现代文明花园英雄城市目标具有重要作用。地铁概念也成为房地产市场营销的重要因素。一号地铁线有24个站点，在2010年底南昌一号线方案提出后到2014年，这四年时间里，不同区域站点附近的在售楼盘及二手房市场每年在价格上的变动有所差异，所以我们据此研究南昌市地铁1号线对周边楼盘的辐射范围。2 调研目的我们以南昌地铁一号线第八站地铁大厦站为调查对象，对以该站点为中心向周围散发的的楼盘进行抽样调查，比较地铁概念提出后的四年中距离站点不同距离的楼盘每年在价格变动的水平，找出地铁概念的辐射范围。为政府、开发商决策，楼盘价格的制定及变化幅度等提供依据。3 调研对象调研工作

3、的开展，以南昌地铁1号线地铁大厦站站点附近覆盖的楼盘为调查对象，调查在2011年、2012年、2013年和2014年此站点周围的在售新房及二手房的年初年末价格数据。4 调研方法（1）文献检索法：通过文献检索了解地铁与房地产相关联已有研究，各调查组成员形成地铁辐射范围与房地产市场的关联概念。（2）重点调查法：因为红谷滩中心区是红谷滩新区开发建设的起步区，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区中央商务区（CBD中心区），基础设施配套完善，经济发展迅速，房地产市场正热，市民对交通改善的需求也会较其他区域大，地铁辐射范围较广，所以，针对某一个站点调查找出地铁概念的

4、辐射距离时，考虑到一号线路线的曲折可能造成辐射范围估测的偏差，所以我们选择位于一号线第八站的地铁大厦站为调查对象，预测可得到较为明显和有效的辐射距离。（3）访问法：对调查对象楼盘的销售管理人员针对进行访问，访问内容包括楼盘均价变化情况，周边设施的变动情况等预期会影响房地产价格的因素。5 调研内容上网查找的内容：1、南昌地铁一号线所涵盖区域；2、南昌地铁一号线目前计划建设中的所有站点以及路线；3、南昌地铁一号线所有站点之间的距离；4、调查地铁大厦站站点周围2011年、2012年、2013年和2014年新房、二手房的历史价格（年初均价和年末均价）以及这些楼盘距离地铁大厦站的距离。5、调查自2011

5、年以来南昌发生的影响房价变化的重大事件，如2011年3月南昌“限购令”的实施，2014年8月取消限购等 实地调研内容： 1、在地铁大厦站周边向各在售楼盘调查其均价在一年内的变化；2、实地走访所有样本楼盘，了解其周边配套设施、交通等在2011年以后的具体变化情况。6 调查得到的数据2011年到2014年地铁大厦站周边楼盘每年的价格变动表12011年楼盘名称离地铁大厦站距离（千米）年初均价（元/平）年末均价（元/平）均价差均价变动率绿地中央广场0.32160001800020000.125联泰香域0.8490007500-1500-0.166666667联发广场1.3113000185005500

6、0.423076923众森红谷一品1.99130001500020000.153846154东方海德堡2.55120001560036000.3绿湖豪城2.887500950020000.266666667新地阿尔发国际社区3.2160001600000南天阳光3.37520060008000.153846154表22012年楼盘名称离地铁大厦站距离（千米）年初均价（元/平）年末均价（元/平）均价差均价变动率江信国际花园0.105108201244016200.149722736绿地中央广场0.31154821767221900.141454592世纪中央城0.3310200118001600

7、0.156862745世纪中央城商铺0.4130001453215320.117846154名门世家0.4295081160020920.220025242江信国际花园0.42391201052014000.153508772洪城比华丽0.639104631162511620.111058014联泰香域中央0.76814088316910.084889435洪翔园0.964865593757200.083188908汇龙铭都193451087515300.163723917商城世纪村19672105248520.08808933理想家园泉水湾1.6812084503300.040640394鑫

8、居苑2.4630064001000.015873016表32013年楼盘名称离地铁大厦站距离（千米）年初均价（元/平）年末均价（元/平）均价差均价变动率世纪中央城小区0.32110881350024120.217532468世纪中央城0.4110001380028000.254545455洪城比华利0.435100001100010000.1滨江豪园0.74100001200020000.2唐宁街写字楼0.75140001730033000.235714286航海白金汇1.3100001150015000.15万达星城1.3114531268012270.107133502联发广场写字楼1.4

9、165001900025000.151515152万达星城1.4111001230012000.108108108华尔街广场1.7200002200020000.1世茂天城1.7130001400010000.076923077中央香榭1.8100001200020000.2万达华府1.911900120001000.008403361鑫居苑1.96300830020000.317460317众森红谷一品别墅1.919500200005000.025641026红谷春天2100001150015000.15奥克斯盛世华庭2.1850088003000.035294118红谷十二庭2.17000

10、74004000.057142857红谷丰尚2.27600930017000.223684211联发江岸汇景2.210000107007000.07奥克斯盛世经典2.3900095005000.055555556地中海阳光2.3108001200012000.111111111红谷雅苑2.3650066001000.015384615丰和大厦2.513500135000东方海德堡2.8120001300010000.083333333绿地香颂2.88500950010000.117647059九颂山河3.3120001300010000.083333333铜锣湾香逸澜湾3.5960012000

11、24000.25紫金园3.5900095005000.055555556保利凯旋国际广场3.69000900000凤凰假日广场3.7350003500000南天阳光3.7700077007000.1恒茂红谷新城小区4810585714660.057495373新力帝泊湾4.16700800013000.194029851友邦皇家公馆4.190001200030000.333333333嘉业海棠湾4.96500780013000.2龙湾国际55800740016000.275862069融创红谷世界城5740079005000.067567568表42014年楼盘名称离地铁大厦站距离（千米）年初

12、均价（元/平）年末均价（元/平）均价差均价变动率江信国际花园0.1121227310437-1386-0.15世纪中央城0.3171316012944-216-0.02金九国际大厦0.4611046010244-216-0.02洪城比华利0.6371234712054-293-0.02洪城时代广场0.6891096110693-268-0.02联泰香域中央0.7581305610530-2526-0.19海珀兰庭0.76721197214022050.01红谷滩立景小区0.77268896449-440-0.06普瑞花园0.7951201211239-773-0.06滨江豪园0.8711727

13、10708-1019-0.09洪翔园0.9158528967411460.13汇龙名都0.9221095910613-346-0.03红谷六路骨胶厂0.97971297097-32-0.0004商城世纪村0.9892788928-350-0.04西雅图国际会馆1.110080104603800.04卫东花园1.432913240-51-0.02阳光枫情1.688688360-508-0.06理想家园水泉湾1.695709373-197-0.02万达星城1.61203111382-649-0.05乡企城1.681468101-45-0.01红谷十二珑庭1.9110007800-3200-0.29

14、尚水云居2.2840089005000.06深蓝广场2.3300003000000鑫居苑2.496009500-100-0.01中央香榭3.3120001200000新建中心3.493009200-100-0.01当代国际MOMA4.485007380-1120-0.13融创红谷世界城4.779007400-500-0.067 数据统计分析（）2011年初到2011年末地铁对附近楼盘影响的辐射范围图1-1图1-2图1-3图1-4原理：采用0-1km，1-2km ，2-3km，3-4km附近的楼盘将其2011年初的房价和2012年末的房价对比，求出其均价的变动率，通过变动率的大小变化来研究辐射范

15、围，从0-1km，与1-2km，2-3km，可以看出房价的变动率呈现下降的趋势，说明房价的涨幅越来越小，再进行进一步的观察0-1km内均价变动率直线的斜率的绝对值显然要比1-2km的直线斜率的绝对值要大，而1-2km的均价变动率直线的斜率的绝对值显然要比2-3km的直线斜率的绝对值要大，那么说明0-1km的均价变动率的变化率要大于1-2km均价变动率的变化率，同理1-2km的均价变动率的变化率要大于2-3km均价变动率的变化率，说明地铁对附近楼盘的影响程度正在逐渐减弱。而到了3-4km之间均价变动率出现了负值而且呈现上升的趋势，那么说明地铁的因素是在抑制房价的下跌，但是因为通过前面三张图可知地

16、铁的影响因素随着距离的增加而减弱，而3-4km的房价变动率是呈现上升的趋势而且又在很短的距离内突破了负变动，说明地铁的影响因素已经在3-4km的区域内丧失，取而代之的因素能够促进房价的上涨，具体因素可能是红谷滩新区的崛起。（）2012年初到2012年末地铁对附近楼盘影响的辐射范围图2-1根据收集2012年年初和年末的地铁大厦1km米以内楼盘的房价数据，计算出均价变动率之后得出以上的均价变动率楼盘离地铁大厦距离图表，从图2-1可以看出：第一、在0-1km以内，所有被调查的楼盘均价变动率都是正值，说明了2012年这些楼盘的价格还是处于上涨过程中，但上涨的并不特别明显；第二、随着距离的逐渐增大，总体

17、上各楼盘的均价变动率是从0.16下降到0.11呈下降变化，说明了当距离地铁大厦站点越远，楼盘的价格上涨幅度越小，地铁的建设对楼盘价格影响是逐渐减小的；第三、而在第1km处均价变动率并未降为0，说明在此处的房价仍然受到地铁站点的影响。因此，继续研究1km-3km 处的楼盘均价变动率。图2-2从图2-2可以看出：在距离地铁大厦1km-3km的距离内，随着距离的增加，均价变动率仍然处于下降过程中，同样在此段房价仍上涨，但是在大概距离地铁大厦2.6km处上表的直线与横坐标相交，均价变动率降为0，说明了在此距离地铁对房价的影响程度几乎可以忽略不计。综合以上两图可以得出：地铁1号线的开建对周围房价变化是有

18、显著地影响，2012年，就地铁大厦站点而言，我们可以得出其影响的辐射距离是2.6km。（）2013年初到2013年末地铁对附近楼盘影响的辐射范围同理将楼盘按照距地铁站距离初步分为0-1km、1-2km、2-3km、3-4km、4-5km，通过对各段楼盘2013年内均价变动率的散点图进行拟合，得到如2-1所示的均价变动率随距地铁大厦站距离变化的趋势。图3-1对图3-1进行分析：在距离地体大厦站0-1km范围内，可以明显看到楼盘均价变动率均为正值，拟合线的斜率为负值，即在1km范围内2013年年初与年末相比，房价都是上升的，且随着距地铁大厦站的距离越来越远，均价变动率呈递减趋势。反映出在1km范围

19、内距离地铁大厦站越近，房价的上升变化强度逐渐减弱，从而反映出地铁大厦站对1km以内的楼盘都有一定升值影响，只是影响程度随距离增大而减弱。因此，1km在该地铁站影响范围之内，其辐射距离应该在1km之外。图3-21-2km范围内的趋势图（图3-2）显示，均价变动率有微小的上升趋势。但是散点图的分布来看，该段区域的变化呈v字形，应该分为两部分进行分析，于是再次对该区域进行分区（1-1.7km，1.7-2km）分析，得到以下变化趋势图3-3。图3-3如图所示，该范围内均价变动率同样都为正值且其随着距离地铁站的距离增大而减小，与图2-1拟合结果相似，反映出在1-1.7km范围内距离地铁站越近，房价的上升

20、变化强度逐渐减弱，从而得出地铁大厦站对该范围以内的楼盘的影响程度随距离增大而减弱。因此，1.7km在该地铁站影响范围之内，其辐射距离应该在1.7km之外。图3-4图3-5图3-4和图3-5中显示，该范围内均价变动率同样都为正值，但是其随着距离地铁站的距离增大而增大。反映出在1.7-3km范围内距离地铁站越近，房价的上升变化强度逐渐增强，从而得出地铁大厦站对该范围以内的楼盘的影响程度随距离增大而增大。因此，1.7-3km不在该地铁站影响范围之内。分析到这里可以初步得出2013年南昌地铁一号线地铁大厦站的辐射距离为1.7km。图3-6如图3-6所示，3-4km范围内变动率也随着距离的增大而减小，与辐射距离内变动趋势相似，但1.7-3km范围已不在地铁影响范围之内，该范围内的价格变动可能是受红谷滩区新区或其他主体的影响较大，而形成的另一辐射范围。本研究中不多做讨论。综合上述分析，2013年南昌地铁一号线地铁大厦站的辐射距离为1.7km。（4）2014年初到2014年末地铁对附近楼盘影响的辐射范围图4-1图4-2图4-3通过采用0-1km，1-2km ，2-3km，3-4k