某商业大厦项目管理与财务分析报告

1、 广州市某商业大厦项目财务分析报告 一、 项目概述 （一）项目主要技术经济指标 1、总用地面积：43960m2 2、总建筑面积：172940m2 3、建筑密度：49.75% 4、容积率：5。03 5、地下建筑面积：11743m2 6、地上建筑面积：161197m2 7、 西塔楼建筑面积：71771m2 8 东塔楼建筑面积：101169m2 9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 （二）项目方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为 主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主） （三）项目功能面积分布，见表 1及表2所示。 表1西塔

2、楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464 夹层 170 170 负一层 商场 3013 3013 小计 7647 1层 大堂、商场等 2648 2648 2层 商场 1541 1541 3层 商场 1541 1541 4层 酒楼、餐厅 2505 2505 5层 技术层 1774 1774 616层 写字楼 1541 16951 17层 避难层 1541 1541 18层 设备层 1541 1541 1929层 写字楼 1541 16951 30层 避难层 1541 1541

3、3139层 写字楼 1541 13869 40 设备层 1541 1541 40 停机坪 180 180 小计 64124 合计 71771 表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等 2048 2048 负一层 管理中心、低压配电房 2048 2048 小计 4096 1层 大堂、商场等 2048 2048 2层 商场 1803 1803 3层 商场 1803 1803 4层 商场 2048 2048 5层 技术夹层 2048 2048 618 层 写字楼 2048 26624 19层 避难层 2048

4、 2048 2035 层 写字楼 1536 32768 36层 写字楼 1536 1536 37层 避难层 1536 1536 3845 层 写字楼 1536 12888 4649层 写字楼 1024 4096 50层 设备层 1024 1024 50层核心部 设备层 283 283 小计 91953 5155层 写字楼 1024 5120 合计 101169 二、项目投资估算与资金筹措 （一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年. 3、 根据广州市房地产开发

5、的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程 费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表 3。 表3项目总投资估算表 项目 东塔成本 东塔单价 西塔成本 西塔单价 合计 1、开发成本（静态） 9 5 60037 1。1土地购置费 292497398 2891 2 1 500000000 1.2前期工程费 1.3工程建设费 55 356125727 4962 907427849 1.4开发期间税费 635 512 100936323 2、开发费用 1 3 62 2。1管理费

6、163 149 2。2其他费用 50 50 2。3不可预见费 163 149 2。4财务费用 657 657 113648001 2。5销售费用 0 0 385 3、总计 1 7 9755 1712706134 （二）各项投资与成本费用估算表（略） （三）项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于 投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口 为55220万元,计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款 45500万元用于投 资，剩余部分 66051万元由租售

7、收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详 见表4所示。 表4项目投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 2 2005 1 投资总额 121271 2425 24254 33956 60635 1。1 建设投资 121271 2425 24254 33956 60635 2 资金筹措 121271 2425 24254 33956 60635 2.1 自有资金 972 6017 2.2 借款资金 455 35000 2.3 销售收入再投资 66 760 19619 3 资金缺口（ 2。1+2.2） 552 196 41017 三、项目销售与租赁收入测算 本项

8、目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2 .东塔楼的写字楼和商场以及西塔 楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。 表5西塔楼写字楼销售收入测算表 2 2003 售价 13000 销售率 30% 销售面积 17428 销售收入（万兀） 22656 2004 售价 14000 销售率 75% 销售面积 26142 销售收入（万元） 36598 2005 售价 13500 销售率 100% 销售面积 14523 销售收入（万兀） 19606 合计（万兀） 78861 表6西塔楼商场租赁收入测算表 年份 2 2 2 2 商场（一1至地 面四层） 平均月租金（

9、元） 380.643 4 47 3 50 450 出租率 20% 63% 81% 85 % 93 % 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85 % 85% 租赁费用（万元） 5 33 35 36 38 39 38 4 38 38 租金收入（万兀） 3 963 6832 729 1 41 6241 6241 6241 年份 2 2 2 2 2031 2032 商场（一1至 地面四层） 平均月租金（元） 450 472.5 472。5 472。5 472。5 472。5 496。 125 496.125 496。 125 496。 125 496。 125 496。 1

10、25 496.125 496.125 出租率 85% 85% 85% 85 % 85 % 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 租赁费用（万元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41 租金收入（万元） 6241 6553 6553 6553 6553 6553 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 表7东塔楼出租收入测算表 年份 2 2 2 2017 2018 写字楼 平均月租金（元） 5 17 150 150 出租率 15% 60% 80% 95% 96% 93% 94%

11、 91 % 85% 82% 80% 80 % 80% 80% 租赁费用（万兀） 3 4 14 3 租金收入（万元） 6 55 14144 12734 3311 13311 平均月租金（元） 4 47 3 50 450 商场（1至4 层） 出租率 25% 70% 90% 95% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85% 租赁费用（万元） 8 35 36 38 39 38 4 38 38 租金收入（万兀） 251 2979 3979 4397 4593 4543 4541 4164 3890 3666 393 31 东塔小计（万兀） 86 21787 2269

12、9 2 619 7241 17241 17241 17241 续表7东塔楼出租收入测算表 年份 2 2 2 2 2031 2032 写字楼 平均月租金（元） 150 157.5 157.5 157。5 157。5 157.5 165。 375 165.375 165。 375 165.375 165。 375 165。 375 165.375 165。 375 出租率 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80 % 80% 80% 80% 80 % 80% 80% 租赁费用（万元） 3 14 14 14 14 14 14 14 14 租金收入（万兀） 3977 3977 14

13、675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 平均月租金（元） 450 472。5 472。5 472。5 472。5 472。5 496。 125 496.125 496。 125 496.125 496。 125 496。 125 496.125 496。 125 商场（1至4 层） 出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85 % 85% 85% 85% 85% 85% 85% 租赁费用（万兀） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41 租金收入（万元） 3931 4127 4127 4127 4127 4127 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333 东塔小计（万兀） 17241 181 4 181 9 19 9 19009 19009 四、项目借款还本付息分析 根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。 银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，20