上海刚泰国际城项目策划报告

1、南汇六灶项目分析报告南汇六灶项目分析报告 2004-8-15 swot分析 swot- strengthstrength优势优势 项目自身规模优势明显，总建面60万，如此大规模开发有利于 聚集人气，提升产品知名度，推动销售顺利进行。 项目周边景观优势明显，周边大面积的绿化设施使得本案有着得 天独厚的景观与环境优势。 野生动物园毗邻本地块，能够借助其影响对外进行推广 周边楼盘以别墅形态为主，能大幅度提升本案的档次，且不会形 成竞争 刚泰自身的品牌优势，由于刚泰在上海已开发了多个楼盘，形成 了一定的口碑及品牌形象，这些都为本案的推广打下了良好的基 础 swot- weeknessweekness弱

2、点弱点 边生活配套设施尚不完善完善，人气不足，对生活在此的居民生 活造成一定影响。 公交线路缺乏，交通运能不足。 产品所在区域板块效应不强，已销售的几个别墅楼盘如建德南郊、 上海蓝堡等楼盘的销售状况都不乐观，去化速度较为缓慢。虽然 本案的建筑形态与这些别墅楼盘有着区别，但这一点一定要引起 警惕。 南北纵向贯穿本地块的洪三港通航，过往行船产生噪音污染，对 本案直接造成一定的影响。 swot- opportunityopportunity机会机会 在建中的沪芦高速公路将使本案直接连接康桥，并直通芦潮港。 这为本案与康桥之间的价值可直接对比，同时芦潮港的规划招商 引资直接带来本案大量的优质客户。 规

3、划中的市域快速铁r3线更是直接拉近本案与市区的联系，本案 的土地得以释放，可选择的客源范围得到扩张。 随着三城九镇的全面启动，南汇发展相对缓慢，势必不甘落后， 将大幅加大开发力度。 规划中南汇将建成一个综合旅游度假区，对于本案价值品牌的提 升有一定的帮助 。 swot- threatthreat威胁威胁 “三城九镇”的全面开发，南汇发展目前相对过慢 2003年推出的110万的供应量将集中在05年上班年至06年上班年推 出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上可 能会形成激烈的竞争场面。 海港新城已先于本地块开发，并取得了初步成效果，且已深入民 心，相对于本案来说海港新城有着先入为

4、主的优势，届时将会是 一大竞争对手。 客户篇客户篇 客户篇客户篇-客户导向分布图客户导向分布图 客户篇客户篇-预期客户期段分布预期客户期段分布 三林三林 后期客户后期客户 北蔡北蔡 后期客户后期客户 周康区域周康区域 中期客户中期客户 本案本案 航头航头 中前期客户中前期客户 六灶等地六灶等地 初期客户初期客户 汇南镇汇南镇 初期客户初期客户 芦潮港芦潮港 中后期客户中后期客户 奉贤奉贤 中后期客户中后期客户 市区市区 后期客户后期客户 产品篇产品篇 产品篇产品篇-本案运作基本概念本案运作基本概念 打造一个生活中心，商业中心，奉献一座现代新城，打造一个生活中心，商业中心，奉献一座现代新城， 把

5、把“造城运动造城运动”发挥到极至。发挥到极至。 产品篇产品篇-本项目思考的几个主题本项目思考的几个主题 人口与开发序列 商业与开发序列 土地价值与开发序列 产品与开发序列 产品篇产品篇-产品产品基本构想基本构想-住宅住宅 住宅：住宅： 住宅以街区形式（block）排列，形成相对独立、安全、私密的组 团，既利于生活又利于管理 住宅区的建筑形态按照自东向西依次增高的排列方式布局，逐步 提升容积率的使用，同时也逐步提升楼盘形象档次 整体住宅布置有层次感，与小区环境相结合，增强视觉效果 由于区域因素决定了整体经济水平不高，本案房型应以经济房型 为主，二房主力面积在90-100左右，三房则控制在110-

6、130之 间 产品篇产品篇-产品产品基本构想基本构想-商业商业 商业：商业： 根据总建筑面积600000，每户100计算，约有6000户，按照每 户三人计算，那么整个社区约有18000人次左右，加上一些流动人 口，预计20000人左右，根据人均商业面积1.5计算得出本社区 商业面积在30000左右, 加上引入两家中型超市，得出本案商业 面积定于35000左右比较合适。 商业形态以集中商业为主，形成集中商业效应，确定区域内的商 业中心地位，建议引入中型超市 由于建筑物按规定必须退出河岸一定距离，且受洪三港通航的直 接影响，在河岸两侧如建造住宅必将受到噪音的严重困扰，因此 两侧河岸沿线建议建造商业

7、来缓解噪音，同时将河岸进行美化改 造，化劣势为优势，形成小区内的景观区域 产品篇产品篇-产品产品基本构想基本构想-公建配套公建配套 公建配套：公建配套： 由于周边配套的不足，本案自身的公建配套一旦形成特色将会成为区域 的亮点，对人气的聚集和造城效应的打造起到至关重要的作用。 建议本案与一些知名度较高的重点学校接洽，引入办学。初步想法是这 些学校的规格一定要比“惠南镇”上的学校高，甚至于做到南汇最好， 这样才能形成自身优势。 医疗机构的起到了安抚民心的作用，特别是对老年人来说，为其提供了 极致的方便。初步想法本案医疗机构规格不用太高，只要能进行一般的 日常门诊和护理就行。 本案地处偏远，没有完善

8、的交通网络直接到达，因此解决交通问题也成 为一个突出问题。初步想法，先成立社区班车通达各重要站点，由于社 区班车一般都会亏损，待小区成熟后再与公交公司联系引入公交线路。 其它配套从居民生活需求和社区需求出发，如酒店、银行、邮局、菜场、 图书馆、休闲健身场所等。初步想法可以成立一家俱乐部性质的休闲健 身场所，包含球类、游泳、健身房、图书馆等项目的综合场所。 产品篇产品篇-产品产品基本构想基本构想-环境环境 环境：环境： 整个新城要有中心环境区域，使得几个街区能够充分得到共享， 并且与商业街有机结合，既能聚集人们休闲散步，又能促进商业 繁荣 整治河岸，使之成为一条休闲景观带 产品篇产品篇-推盘计划

9、推盘计划 产品篇产品篇-推盘计划推盘计划 首期首期塑造“大盘效应”，推出洪三港东侧地块约3000商业用地；西侧 地块约95000，容积率1.05左右，建筑形态主要有多层住宅和部分商业 及幼儿园等公建 二期二期在原有基础上提升容积率，推出占地80000左右，容积率1.25左右， 建筑形态主要有多层、小高层住宅和部分商业及医疗中心 三期三期推出65000左右，容积率1.50左右，建筑形态主要有小高层住宅和 其他配套公建 四期四期推出60000左右，容积率1.65左右，建筑形态主要有小高层住宅 五期五期推出54000左右，容积率1.85左右，建筑形态主要有小高层住宅 六期六期推出洪三港东侧43000

10、左右剩余用地，容积率2.7左右，建筑形态 以高层为主 产品篇产品篇-区域价格体系区域价格体系 中心区域价格以陆家嘴板块为代表：中心区域价格以陆家嘴板块为代表：该区域内“盛大金磐”目前价 格走 势20000-40000元/，确立市中心价格梯度在20000元/以上的平台空 间 一级次中心价格以内环线沿线为代表：一级次中心价格以内环线沿线为代表：以“联洋社区”为代表今年的价 格走势8500-11000元/，确立10000元/的价格平台 二级次中心价格以内环线与外环线之间区域为代表：二级次中心价格以内环线与外环线之间区域为代表：以“三林”、“北 蔡”区域为例，目前价格走势6500-8000元/，受一级

11、次中心区的价格 打压，其价格瓶颈8500元/ 外围区域价格以外环以外城郊地区为代表：外围区域价格以外环以外城郊地区为代表：随着“三城九镇”的发展规 划，以其中的“松江”、“嘉定”区域为代表，目前价格分布在4000- 5500元/为主，本区域临近“惠南镇”，该区域内目前均价“4000- 4500” 产品篇产品篇-价格测算价格测算 通过对目前周边几个相对开发较早的区块进行比较，选取其 中目前代表性在售楼盘进行分析，经过测算及加权平均，得出本 项目一期市场合理销售均价为销售均价为40004000元元/ /左右，价格区间在左右，价格区间在3900-3900- 41004100左右左右，预计到正式开盘还

12、略有上升，视具体时间再作详细测 算。 产品篇产品篇-本案价格箱体模型预测本案价格箱体模型预测 推广篇推广篇 推广篇推广篇-阶段的特征阶段的特征 推广篇推广篇-营销阶段主要面临任务营销阶段主要面临任务 通过营销明晰本案的市场位置； 树立整案在公众心目中的蓝图； 跟踪项目的工程进度，展示一个新城的概念； 推广篇推广篇-项目整体概念塑造项目整体概念塑造 “刚泰国际城刚泰国际城” 推广篇推广篇-项目整体概念塑造项目整体概念塑造剖析剖析 推广篇推广篇-项目市场进入策略项目市场进入策略 1 1、客户划分、客户划分明确优势客户明确优势客户 明确产品的客户层面，直接针对客源，建立产品的市场表达手段 减少客户分流，减少产品在市场上的竞争压力 增强产品风格的持续、稳定性 推广篇推广篇-项目市场进入策略项目市场进入策略 2 2、商业带动、商业带动提升区域的地级价值提升区域的地级价值 通过商业的导入，带动六灶区域的商业人口增长 通过商业的发展，带动六灶区域的经