沈阳全运板块市场研究

1、新联康研展部 全运板块市场分析报告 2014年1月10日 宏观政策 继续保持住宅用地供应全国领先水平 继续保持住宅用地供应全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。 密切监控土地价格，严防高价地扰乱土地市场。 非本市户籍居民购房需提供2年以上 纳税或社会保险证明 将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上，即能够提供在本 市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手 住房。 二套住房首付比例提高至65%居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款

2、首付比例提高至65%。 高层建筑应建设到总层数的2/3以上 才予办理住房公积金贷款 严格审查住房公积金贷款项目建设进度，多层建筑应封顶，高层建筑应建设到总层数的2/3以上。未达到上述要求 的，不予办理住房公积金贷款。 进一步加大中小户型普通商品住房市 场供应 进一步加大中小户型普通商品住房市场供应，建立行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70% 以上的普通商品住房建设项目，银行等金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。 抓好保障性住房建设管理 抓好保障性住房建设管理，严格执行经济适用住房货币补贴规定，完善公共租赁住房配建政策，做好公共租赁住房 分配工作，确保公开、公

3、平、公正;积极推进城市棚户区及旧住宅区综合整治，加强危房改造。 严格执行商品住房“一房一价”规定 加强房地产市场监管，严格执行商品住房“一房一价”规定。对于已取得预售许可的商品住房项目，须在售楼现场 和网上一次性公布全部房源信息，严禁捂盘惜售。对于违反有关规定的，物价部门要依法查处;拒不整改的，房产部 门暂停网签备案。 积极推进城镇个人住房信息系统建设 进一步整理和完善个人住房信息等房产管理基础数据，积极推进城镇个人住房信息系统建设，全面提升房产管理信 息化水平，为建立我市房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑。 “沈八条”为过渡性政策，作为住宅市场化铺垫登场； 二套房贷款首付比例上调至65

4、%，实际对客户的影响较小； 非本地户籍购房门槛提高主要看执行，如执行力不够，则会因一些中介机构投机行为， 变成一纸空文； 增加供地、监控价格，改善供求关系，有利于抑制房价过快上涨。 宏观政策 沈阳市房产局、市建委、市发 改委、市规划国土局已经正式下发沈阳市限价 商品住房管理暂行规定(试行)的政策； 政策称，今后沈阳将推行“限价商品住房”，供 应对象为 ；纳入保障性安居工程计划；单套 建筑面积控制在； 。同时限价商品住房 项目应尽可能选择在 。 作为“沈八条”的后继政策，“限价房”政策切实履行了“市场手段逐步代替行政化调控手段”的大政方针，对沈 城房价健康平稳发展起积极作用； 政策对中低收入者刚

5、需类客户利好明显，但未来政策的执行效果令人堪忧，加重了购房者年终观望情绪。 36 19 22 1817 32 67 28 24 18 23 27 166 125 156 90 65 203 414 126 115 107 131 192 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12 月 成交幅数成交面积（万平）成交均价（元/平） 沈阳土地市场 2013年全年沈阳土地出让，土地总出让金，沈阳土地市场整体走势较为平稳； 2013年房产商拿地积极，竞争激烈

6、，高溢价率地块频出，市场形势较为乐观； 2013年，中海地产一举长白岛，总建，总价，创造年度地王； 2014年，华润置地以总价拍下位于皇姑区北塔钢材市场地块，地块总面积。2014年 首场土拍，为土地市场取得开门红。 中海地产 总建：193万方 总价：46亿 溢价率：0.27% 华润置地 总建：42.7万方 总价：12.31亿 溢价率：0.27% 沈阳房地产市场 25 32 115 118 158 118 154 161 222 105 172 104 48 18 107 153 137 193 168 246 350 123 202 99 29 65 73 68 9293 112 109 11

7、7 113 125 121 87 57 165 129 106 101 124 143 146 128130 110 72747274 76817681 7106710671307130 69646964 67956795 70447044 68076807 71467146 72357235 73467346 72547254 71277127 70667066 74677467 72657265 70237023 72067206 72927292 68456845 72627262 73237323 73927392 67876787 0 1000 2000 3000 4000 5000

8、 6000 7000 8000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2012.12012.1 2012.22012.2 2012.32012.3 2012.42012.4 2012.52012.5 2012.62012.6 2012.72012.7 2012.82012.8 2012.92012.9 2012.102012.10 2012.112012.11 2012.122012.12 2013.12013.1 2013.22013.2 2013.32013.3 2013.42013.4 2013.52013.5 2013.62013.6 2013.72013.

9、7 2013.82013.8 2013.92013.9 2013.102013.10 2013.112013.11 2013.122013.12 供应面积（万平）供应面积（万平）成交面积（万平）成交面积（万平）成交均价（元成交均价（元/ /平）平） 3333 3420 35653776 4157 5293 5961 6790 7189 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 0 500 1000 1500 2000 2500 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年1-12月 上市量成交量成交均价 供求比：1.23供求比

10、：1.29 2013年1-12月商品住宅供应，同比上升，成交量 ，同比上升，供求量同比去年同期，上涨幅度较大； 2013年1-12月普通商品住宅供求比，市场呈现供大于求的 态势； 2013年1-12月成交均价为，同比去年相比 08年，年度成交量基本持平，供求比略有上升，沈阳整体房地产 市场发展平稳 小结 政策大方向呈现利好，市场持“观望”态度； 发展态势平稳，房企积极拿地，激发市场“正能量”； 政策影响有限，成交量呈小步上涨的状态。 板块概述 基本情况：规划范围北至三环高速，东至沈丹高速，西至哈大高铁西侧 规划路，南至桃仙机场，总面积约57平方公里，规划总人口约60万。 规划定位：东北亚智慧新

11、城；国家中心城市门户；沈阳经济区核心城市； 新的行政中心，商务中心，文化中心，科技中心。 规划目标：以人为本，建立高幸福指数，健康、宜居、低碳、生态现代 新城 功能结构：依托十字形结构，建设商务中心、行政中心、文化中心、科 技中心、商业中心、五大功能区。 区域市场格局 项目名称区域板块 成交面积 （平米） 名次 名流印象奥体板块152199top1 首创国际城奥体板块91085top5 清河湾奥体板块65153top10 浑南区域成交面积前十名项目，仅有三个项目位于奥体核心板块，而位于东部板块项目占了七个之多； 奥体核心板块供应逐渐枯竭，客户发生外流，从年度成交数据上看，东部板块为客户流向的主

12、要区域； 全运板块紧邻奥体板块南部，有机会抓住外流客户。但南部全运板块开发时间晚，客户认可度相对较低，竞争力较弱，浑南全年成交 量排名前十并没有全运板块的项目，暂时全运板块成交实力有限； 名流印象 华润奉天九里 万科金域蓝湾 华发岭南荟 荣盛紫提东郡 恒大江湾 地长青湾 金地檀溪 首创国际城 清河湾 板块发展历程 项目名称产品形式 建面 （万平） 201220132014 高层小高 洋房 别墅 高层 小高 洋房 别墅 高层 小高 洋房 别墅 绿城全运村综合体180 华贸中心综合体100 金道城综合体186 月星国际城综合体200 藏陇1620住宅36.3 首创光和城住宅58.2 华新名筑住宅7

13、 盛融万恒府城铭邸住宅120 信达尚城住宅8 和鸿广场综合体14.7 中海康城住宅56.7 保利紫薇公馆住宅29 裕沁听月轩住宅21.1 万锦红树湾住宅100 星河湾住宅33 绿地项目住宅12.4 新市府 月星国际城 金道城 华贸中心 保利紫薇公馆 中海康城 绿城全运村 星河湾 名仕财富中心 和鸿广场 信达尚城 府城铭邸 万锦红树湾 裕沁听月轩 藏珑1620 首创光合成 绿地项目 华新名筑 2012年入市项目 2013年入市项目 2014年入市项目12年上市13年上市14年上市 2012年至今，大规模项目逐渐减少，“靠近新市府板块大规模综合体开发模式”转向“全运板块北部中小 体量刚需纯住宅开发

14、模式” 10 3 22 21 37 42 20 17 54 13 36 19 1 2 8 25 22 10 14 12 64 27 4 9 3 8 9 10 1313 15 14 1818 22 16 11 9 39 18 17 15 14 16 17 19 17 13 82888278 7919 7350 74817464 7423 7610 7546 7981 7355 77087694 7612 7516 7731 7085 7249 7325 7599 7829 79818022 7674 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0

15、 10 20 30 40 50 60 70 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 2013.8 2013.9 2013.10 2013.11 2013.12 供应面积（万平）成交面积（万平）成交均价（元/平） 区域市场表现 2013年1-12月，浑南新区商品住宅的量价走势较为平稳，区域市场成熟，成交量较比去年同期有所上升； 2013年1-12月，浑南区商品住宅供应

16、量为，同比去年下降，成交量为，同比上升， 供小于；4月新政落地执行，市场经过短暂的“适应期”，； 13年浑南新增供应量较少，以去化12年剩余库存为主； 区域市场表现 ps：数据统计包含别墅和洋房 2013年1-12月，全运板块住宅供应量，成交量，供求比，区域市场供大于求现象明 显，市场供求失衡； 从各产品线市场成交份额上看，的产品是目前区域供销的主力，基本占片区整体成交的44.5%。 0 10 20 30 40 50 60 60以下60-9090-120 120-150 150-180 180以上 供应面积(万平)成交面积（万平） 3.3 0 4.4 0 8.5 12.2 8.8 2.8 13

17、.1 23.9 12.5 6 2.6 1.5 6.4 5.7 3.1 2.5 3.5 1.6 8.9 5.7 5.1 4 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 5 10 15 20 25 30 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 供应面积（万平）成交面积（万平）成交均价 竞争市场详情 项目名称 总建 （万平） 产品类型 主力面积 区间 均价 供应量 （万平） 去化量 （万平） 去化周期 (月) 年均去化 量 (万平) 销售率 供应剩余 体量 （万平） 未供应 量 （万平） 华贸中心100高层、洋房、别墅 高层

18、72-98，洋房130-150， 别墅180-190 高层5200，洋房8000，别墅 14500 13.54.4163.333%9.186.5 金道城186高层、洋房高层60-80，洋房90-110高层5600，洋房800016.83.1162.318%13.7169.2 藏陇162036.3高层、洋房高层78-100，洋房90-120高层5300，洋房85005.31.444.226%3.931 华新名筑7高层、小高、多层小高层75-90，多层60-90小高5600，多层65002.50.724.228%1.84.5 盛融万恒府城铭 邸 120高层、洋房高层60-90，洋房100-130高

19、层5500，洋房70006.73.475.851%3.3113.3 信达尚城8小高、洋房 小高层76-90，洋房120- 150 小高层6500，洋房750050.641.812%4.43 总计 统计：板块年均去化量前三名：月星国际城、绿城全运村、首创光和城 板块内项目主要以高层产品为主，预计在售项目未来约有862万平的供应量，加上未售项目和 已成交土地，区域供应接近1300万方，以今年整个浑南去化速度计算，预计去化需6年以上。 产品类型分析 绿城全运村华茂中心月星国际城华新名筑金道城藏陇1620首创光和城 盛融万恒府城 铭邸 信达尚城 多层 * 洋房 * * * 小高 * 高层 * 别墅 *

20、 产品 项目 统计：项目皆为复合产品形式，产品线较丰富。4个项目有3种产品形式，5个项目有2种产 品形式。6个项目有高层和洋房产品。多层和别墅产品比较稀缺 产品价格分析 17000 9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 5500 5000 绿城全运 村 华茂中心月星国 际城 华新名筑金道城藏陇1620首创光和 城 盛融万恒府 城铭邸 信达 尚城 高层 小高层 多层 洋房 别墅 主力面积分析 绿城全运村华茂中心金道城月星国际城藏陇1620首创光和城华新名筑 盛融万恒 府城铭邸 信达尚城 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-

21、160 160-180 180-200 高层洋房小高 别墅多层 面积段 项目 高层：60-90 洋房：100-140 小高层：60-90 19# 12# 9# 8# 1# 20# 21# 2013年12月7日，项目首次认筹，放出85-142产品 410套（ 实际放出房源位置与数量以开盘为准）； 认筹价格，当天认筹约。截止 ，认筹约。开盘时间未定； 项目目前优惠为入中海会员享受，电商联动 。 洋房 8960534013% 12556700017% 小高层 851521292031% 10576798019% 11438433210% 项目区位：沈中大街与白塔河一路交汇处

22、 项目占地：23.6万方 项目总建：56.7万方 容积率：2.0 面积区间：小高层85-125，洋房89-142 销售单价： 交房时间：2015年6月 中海康城 洋房 （7层） 45m a户型89二室二厅一卫 阳台6赠送一 半面积 3.9m3.3m南北通透 b户型125三室二厅二卫无4.1m3.6m双阳南北通透 c户型142三室二厅二卫飘窗4.4m3.7m双阳南北通透 小高层 （19层） 55m a户型85二室二厅一卫 阳台6赠送一 半面积 3.6m3.0m南北通透 c户型105三室二厅一卫 阳台6赠送一 半面积 3.6m3.2m南卧+东卧 d户型114三室二厅二卫 阳台6赠送一 半面积 3.

23、6m3.2m双阳南北通透 中海洋房7层，首层赠送20-30花园，顶层7跃8，部分户型赠送30-40的“空中花园”；无退台设计，整 体景观效果和品质感较差，与多层产品无异； 其最南侧洋房会被首创光和城北区地块高层产品严重遮挡， 客户抗性较大； 中海康城 南北布局，采光良好，格局方正； 入户玄关设计，增大收纳空间； 餐厅与厨房相连，生活便捷，且为明厨设计，增加 采光面； 阳台约6，赠送一半面积； 虽为南北通户型，但整体通透性一般； 赠送空间较小 中海康城 南北布局，通透与采光良好，格局较为方正； 入户玄关设计，增大收纳空间； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连， 生活便捷； 东向次卧转角窗设

24、计，采光效果优秀； 阳台约6，赠送一半面积； 东向次卧通风效果不理想； 进深长，北卧到南卧走廊存在浪费空间； 赠送空间较小； 中海康城 114 南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理， 格局紧凑方正； 入户玄关设计，增大收纳空间； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连， 生活便捷； 双厅连接南北双阳台，增加采光通风面； 双南卧设计，舒适性较强； 北卧入户走廊存在浪费面积，同时客卫做到干湿分离， 但是近7过于“奢侈”； 客厅开间小，同时餐厅面积狭小，安排位置尴尬； 南向主卧、次卧距离过近，私密性差； 中海康城 南北布局，采光和通透性良好，格局方正； 餐厅与厨房相连，生活便捷； 明明卫厨设

25、计，增加采光面； 阳台约6，赠送一半面积； 进深长，双厅连接位置，存在浪费空间； 无花园设计，赠送空间较小； 中海康城 南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理， 格局紧凑方正； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连， 生活便捷； 主卧开间3.6m，且是套卧设计，舒适度较好； 次卧空间狭小，南向主卧、次卧距离过近，私密 性差； 无赠送空间； 中海康城 南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理， 格局紧凑方正； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连， 生活便捷； 客厅开间4.4m，观景效果和采光效果佳； 主卧开间3.7m，较舒适，显大气 ； 南向多出空间做阳光房，增添户型观景性； 南

26、向主卧、次卧距离过近，私密性差； 赠送空间小； 中海康城 11 43 32 9 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 投资自住首置自住首改自住再改 客户年龄其中在21-40岁，意向客户整体年龄偏小； 首置和首改客户居多，投资类客户较少，说明项目客户首要目的为自住需求； 3 39 29 16 6 2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20岁以下21-3031-4041-5051-6060岁以上 中海康城 注：针对中海康城首批认筹的95组客户进行分析 以浑南为主，来自和平、皇姑和沈河的客户居次位； 客户工作区域主要在浑南新区，和平区和沈河区次之； 0 5 1

27、0 15 20 25 30 35 40 大东 东陵 和平 皇姑 浑南 沈河 铁西 苏家屯 于洪 省内其他城市 外埠 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 大东东陵和平皇姑浑南沈河铁西 苏家屯 于洪外地 中海康城 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 电商(腾讯) 地铁广告牌 围挡 call客 户外广告牌（led） 短信 中海老业主 报广 房交会 网络 外展 朋友介绍 中海康城 中海康城 中海康城开始认筹，当天认筹，截止至 2014年1月10日，共计认筹，由于蓄客不足，项目迟迟 不开盘； 小高层产品户型设计中规中矩，无赠送。洋房产品品质感呈 现力较弱； 认筹客

28、户较年轻，年龄集中在， 认筹客户生活和工作区域以； 认知比例最高的途径为，其次为， 中海老业主介绍、房交会和朋友介绍也为比较有效的途径。 5300146730010%116580017% 55002241523220%1531009822% 55003422620434%2071552530% 56001281113615%108939616% 58001451464519%96988814% 63001720912%56151% 100% 60-80产品去化情况良好，占整体去化的52%； 项目目前优惠交纳一万元，即可成为月星汇会员，购房 全款97折，商贷99折，老带新奖励1500元； 即将推

29、出 a5#新品，68、70、78三种户型，目前 蓄客20组左右，暂未销售。 项目区位：浑南新区沈中大街一号(地铁2号线白塔河路站) 项目占地：70万方 项目总建：200万方 面积区间：高层50-103，小高层103-123 销售单价：高层5400-6100元/平，小高层6100-6400元/平 交房时间：2014年12月 月星国际城 项目区位：东陵区全运北路70号 项目占地：25万方 项目总建：100万方 面积区间：高层42-98，洋房130-180 销售单价：高层5200元/平，洋房8000元/平； 交房时间：2014年8月 50-70产品去化情况良好，去化率86%； 项目目前优惠全款和商贷

30、96折，公积金贷款98折， 周末到访再享折上99折，老带新老客户减免一年物 业费，新客户99折；新推10套特价房，价格约为表 价打9折； 当前无大型营销动作，以去化库存为主； 60平以下52005126184%5126189% 60-7052007345888%63409514% 70-8052002131658027%119892531% 90-10052002652623543%1081026035% 130-15080003548489%1013505% 180-190145003157159%1018446% 100% 华茂中心 项目区位：浑南新区白塔河南路和沈本大道交汇处 项目占地：

31、42万方 项目总建：186万方 面积区间：高层74-108，洋房100-130 销售单价：高层5600元/平，洋房8500元/平； 交房时间：2014年6月 70-80产品去化相对较好，13年项目整体去化率 不足30%，销售业绩较差； 项目目前优惠全款97折和商贷98折，另有一成首付 优惠政策； 当前无大型营销动作，以去化库存为主； 60平以下4324084%63362% 60-70142923016%127805% 70-802722040036%115862554% 80-904437407%21701% 90-1001121064019%21199513% 100-11064672012

32、%22231015% 110-1203034506%14161010% 金道城 项目区位：白塔河2路和智慧4街交汇处 项目总建：29万方 面积区间：小高、高层65-100 销售单价：未定 规划：1栋公寓，1栋写字楼，21栋17-24的高层和小高层 初定案名“保利紫薇公馆” 预计2014年8月首开北区 ，7万平住宅 注：规划未最终确定，释放信息为初步规划 保利紫薇公馆 重点项目2014年推售预判 金道城 华茂中心 月星国际城 中海康城 预计2014年上市3栋小高4栋洋房及已推房源剩余部分，面积 85-142，约650套房源 2栋高层1栋小高，68-123，约760套房源 1栋高层1栋小高，68- 123，约300套房源 预计2014年上市2栋高层,2栋洋房42-99，约500套房源，预计首次加推在3月 14年预计上市2栋高层,12栋洋房，面积74-130，约4