公馆市场定位报告

1、code of this report | 1 copyright zhongbang properties, 2012 本报告仅供客户内部使用。在获得中邦地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 南国.悦公馆市场定位报告 武汉中邦地产顾问 wuhan.2012.07 code of this report | 2 copyright zhongbang properties, 2012 报告说明 近年来，随着武汉保利文化广场以及武昌中央文化区两大项目相继落户中南、 中北路，武昌最高档的传统商圈中南商圈地位进一步得到提升。片区品牌高端 项目云集，豪华写字楼成为中南中北一

2、条街最集中的地方。 code of this report | 3 copyright zhongbang properties, 2012 a.片区市场分析 b.项目概况 c. 项目swot分析 d. 项目定位 e.项目规划设计建议 f.总结 4 13 20 29 39 45 报告内容页码 code of this report | 4 copyright zhongbang properties, 2012 片区市场分析part a l 片区概况 l 商业及项目分布 l 片区项目介绍 l 片区小结 code of this report | 5 copyright zhongbang pr

3、operties, 2012 区域概述 范围界定 商业形态构成 中南商圈位于武昌洪山区，为武昌规模最大、最集中、最密集的商业街区。 其核心区域为中南路，延及武珞路路段与中北路。 连接徐东商圈与街道口商圈，与水果湖商业步行街相望 中南商圈主要由百货、大型超市和专业卖场构成。商圈商业气氛浓厚，集中了中南商 业大楼、中商百货、中商广场、银泰百货等百货，家乐福、中商平价、易初莲花等超 市，工贸家电、苏宁电器、国美电器等专业卖场，以及必胜客、永和、麦当劳、肯德 基等餐饮配套。 code of this report | 6 copyright zhongbang properties, 2012 商业及

4、项目分布 中南国际城中建三局 民主路洪山路 中 南 路 中南二路 中南一路 南国悦 公馆 海山金谷 保利文化广 场 中南大楼 中商广场 中商百货 中建广场 银泰百货 （世纪店） 建设大厦 武珞路 家 乐 福 1818中心 武昌中央文化区 中 北 路 华润置地公 馆 洪山 广场 code of this report | 7 copyright zhongbang properties, 2012 区域项目介绍 1.武汉保利文化广场武汉保利文化广场 地理位置地理位置 武昌中南路和民主路交 汇处 占地面积占地面积1.2万方 开发商开发商湖北保利置业有限公司建筑面积建筑面积14.3万方 物业类型物业

5、类型写字楼写字楼容积率容积率8.89 主力户型主力户型绿化率绿化率25% 均价均价总户数总户数 开盘时间开盘时间物业费物业费 销售情况销售情况只租不售停车位停车位地上19、地下656 说明：武汉保利文化广场建筑高度180米，1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等，9层以上为甲级写字楼。另与19层配楼形成 空中连体，构成正对洪山广场的“巨型门”。项目总投资逾11亿，开发周期3年。武汉保利文化广场定位为5a高智能化商务平 台，项目由美国som国际设计公司进行概念设计、中南建筑设计院进行深化设计。 code of this report | 8 copyright zhongbang properti

6、es, 2012 区域项目介绍 2.中南路中南路88号号 地理位置地理位置 武昌中南路二路和民主 路交汇处 占地面积占地面积0.75万方 开发商开发商 湖北阳光世纪置业有限 公司 建筑面积建筑面积4.48万方 物业类型物业类型小高层、高层住宅容积率容积率5.99 户型户型49160m2绿化率绿化率29.59% 均价均价13500（毛坯）总户数总户数486 开盘时间开盘时间2008.9.13物业费物业费1.6 销售情况销售情况在售停车位停车位122 说明：中南路88号地处中南二路，cbd核心区，精致生活样本，集商务、居住休闲、文化科教中心于一体。醇熟的生活配套， 洪山广场、家乐福、中商广场、世纪

7、中商近在咫尺，绝版价值典范。都市坐标，小高层、南北向、纯板式结构，绝佳都市核 心居住区，多种户型面积选择，45165，将多彩生活与空间享受发挥到极至。 code of this report | 9 copyright zhongbang properties, 2012 区域项目介绍 3.海山金谷海山金谷 地理位置地理位置 武昌中北路和水果湖西 路交汇处 占地面积占地面积1.63万方 开发商开发商 湖北长久房地产开发有 限公司 建筑面积建筑面积13万方 物业类型物业类型住宅、写字楼写字楼、商业容积率容积率5 户型面积户型面积 住宅95175m2 写字楼5001200m2 绿化率绿化率30%

8、均价均价住宅16000，写字楼17000总户数总户数436 开盘时间开盘时间2010.10.30物业费物业费2.2 销售情况销售情况在售停车位停车位758 说明：海山金谷项目定位“洪山广场国际资源集成体”，涵盖国际级5a写字楼、ceo行政官邸、高端商业、精品私人会所多 元业态，以可再生能源为基础，广泛采用地源热泵、末端净水系统、24小时置换新风、石材外维护保温、中央生活热水等建 筑科技，实现健康、舒适、节能、环保的低碳绿色物业。 code of this report | 10 copyright zhongbang properties, 2012 区域项目介绍 4.1818中心中心 地理位

9、置地理位置 武昌中北路和公正路交 汇处 占地面积占地面积4.96万方 开发商开发商湖北博瀚置业有限公司建筑面积建筑面积33.89万方 物业类型物业类型住宅、写字楼写字楼、商铺容积率容积率5.57 户型户型公寓50125m2绿化率绿化率31% 均价均价总户数总户数1268 开盘时间开盘时间酒店式公寓将7月开盘物业费物业费 销售情况销售情况待售停车位停车位1564 说明：武汉1818中心项目是正在建设的34万平米的集高端百货、超五星写字楼、公寓、酒店、时尚商业街区、住宅为一体的 城市综合体项目。其标志建筑物高度达181.8米，为武昌区地标性建筑，建筑面积约6万平米，共41层，建筑风格为新典雅式双

10、塔结构，建筑外立面采用石材与玻璃幕墙。地下负一层与武汉地铁四号线连通，形成地铁商业。超五星写字楼部分位于双塔 塔楼的8-26层，单层建筑面积约2000平米，建筑面积约3万平米，层高达到4.2米。私人酒店公寓位于2839层，建筑面积约为 2.2万平米。40、41层为天幕会所。办公楼及住宅全部采用瑞士恒温、恒湿、恒氧技术。 code of this report | 11 copyright zhongbang properties, 2012 区域项目介绍 5.万达时代中心万达时代中心 地理位置地理位置武昌中北路117号占地面积占地面积82.2万方 开发商开发商 武汉万达东湖置业有限 公司 建筑

11、面积建筑面积50万方 物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率 开间面积开间面积1201700m2绿化率绿化率 均价均价18000总户数总户数 开盘时间开盘时间2011.11.19物业费物业费12 销售情况销售情况在售停车位停车位500 说明：万达时代中心，是万达集团完全按照低碳、智能的标准设计的8栋世界级的5a级写字楼，地上建筑面积约50万平方米， 首创集群式办公，聚合产业力量，成为世界级企业总部中部战略布局的新焦点。项目建筑设计由加拿大bh公司亚洲区总裁 david stavros施岱珞主笔完成，建筑外形取自中国灯笼，结合lowe玻璃幕墙，彰显挺拔大气。拥有武汉唯一的千平水景星 级大堂，1

12、0米挑空气度非凡，独具奢华气派。10部三菱高速电梯，创造快捷交通。公共空间奢华装修。 code of this report | 12 copyright zhongbang properties, 2012 区域项目介绍 6.广泽中心广泽中心 地理位置地理位置武昌中北路108号占地面积占地面积1.35万方 开发商开发商湖北瑞狮置业建筑面积建筑面积5.79万方 物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率4.77 开间面积开间面积800m2绿化率绿化率30.6% 均价均价总户数总户数 开盘时间开盘时间待定物业费物业费12 销售情况销售情况在售停车位停车位365 说明：广泽中心雄踞武昌公司总部区，包

13、含2栋写字楼及5层裙楼商业，兴业银行已选择广泽中心双塔楼其中一栋，用于兴业 银行湖北省分行总部。广泽中心以5a标准打造，近揽“楚河汉街”独特景观，营造舒适的生态商务、花园办公环境模式。 code of this report | 13 copyright zhongbang properties, 2012 区域项目介绍 7.湖北省科技创业大厦湖北省科技创业大厦 地理位置地理位置武昌中北路108号占地面积占地面积1.35万方 开发商开发商湖北瑞狮置业建筑面积建筑面积6.23万方 物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率4.77 开间面积开间面积6991170m2绿化率绿化率30.6% 均价均价

14、16500总户数总户数 开盘时间开盘时间2011.7.10物业费物业费 销售情况销售情况在售停车位停车位400 说明：项目总建筑面积约6.2万多平方米，由a、b两栋组成。其中，a座25层，b座23层，地下2层均为停车场，总车位数达400 余个，车位比高达100：1，远超国际标准。a、b两座13层裙楼为高端商业配套，塔楼按照5a甲级写字楼标准建造。 code of this report | 14 copyright zhongbang properties, 2012 该区域是武昌传统成熟商圈，百货扎堆，业态也比较丰富，其辐射区域遍布整个武昌， 而且周边区域政府机构居多，消费潜力无限。 1 该

15、区域有洪山广场、洪山体育馆等公共休闲运动设施留住消费人群，商圈餐饮娱乐配套 都比较完善。东沙连通工程和中北路延长线的竣工，地铁2、4号线在中南路交汇（分设洪山 广场和中南路站），使得区域交通得到显著改善。 2 该区域高端项目云集，是武昌地区的豪宅集中营。各大商业银行总部、高端写字楼在中 南中北沿线耸立，未来该区域极有可能成为武昌金融一条街。 3 区域小结 code of this report | 15 copyright zhongbang properties, 2012 项目概况part b code of this report | 16 copyright zhongbang pro

16、perties, 2012 项目概况 项目项目内容内容项目项目内容内容 名称南国悦公馆容积率3.5 开发商 武汉南国洪广置业 有限公司 用地性质商业 地理位置中南路洪山广场西周边配套相当成熟 占地面积0.61万方建筑面积3.46万方 工程进度外立面绿化率35% 南国悦公馆南国悦公馆 洪山体育馆洪山体育馆 保利文化广场保利文化广场 洪山广场洪山广场 说明：南国悦公馆建筑总面积约3.46万方。其中地上30层，约2.13万方； 地下3层，约1.33万方。建筑总高度约94.8米。 432套2783高品质 精装小户型，建筑1层为酒店大堂，结合架空层营造良好的建筑空间 景观，2层以上为精致一房和二房的铂金

17、公寓和大开间景观套间。 code of this report | 17 copyright zhongbang properties, 2012 项目swot分析part c code of this report | 18 copyright zhongbang properties, 2012 项目swot分析 项目优势1项目劣势2 项目机会3项目威胁4 优势弥补劣势，机会解决威胁优势弥补劣势，机会解决威胁 进出不便：项目入口道路坡度高。 建筑设计形象差。 不临街：巷子里面。 地块面积小。 交通优良：十字路口旁，地铁、公交直达。 丰富景观资源：洪山广场、东湖风景。 配套齐全：商业百货、银

18、行、餐饮酒店。 开发商实力品牌：上市公司、品牌实力强。 区域高端项目众多、供应量大、竞争激烈。 片区发展向北倾斜，总部经济区崛起。 住宅限购，商业地产迎来黄金发展期。 地处繁华商圈、片区商业气氛浓厚，易形成规模 效应。 高端写字楼成群，中低端写字楼是市场空白点。 code of this report | 19 copyright zhongbang properties, 2012 项目swot分析总结 项目最大优势：地段一流、周边配套成熟。项目最大优势：地段一流、周边配套成熟。 典型的商业项目典型的商业项目 1.1.小户型公寓式酒店小户型公寓式酒店2.2.商务办公楼商务办公楼 code o

19、f this report | 20 copyright zhongbang properties, 2012 项目定位part d l 市场定位 l 客群定位 l 产品定位 l 价格定位 l 形象定位 code of this report | 21 copyright zhongbang properties, 2012 市场定位 市场最终 定位 市场定位 支撑点 1.周边高端写字楼成群，竞争激烈，中低端写字楼有市场空间。 2.创展型商务办公中心：针对中小企业设立的商务办公楼，地段好，办公配 套相对5a级商务中心稍差。 中南路首席创展型商务办公中心中南路首席创展型商务办公中心 市场背景：对

20、那些员工较少、实力较弱，以为大公司提供配套技术和服务，赚取附加值利润为主的 小型企业来讲，大型写字楼昂贵的租金和各种开支是他们所难以承担的。同时受“住宅禁商”政策 的影响，住宅办公的“孵化器”功能也大受影响，因此这些小公司纷纷把落脚的目光投向灵活度更 高、成本更低又不受注册限制的办公场所，创展型写字楼应运而生。 code of this report | 22 copyright zhongbang properties, 2012 客群定位 客户需求 特征 客户不认 购原因 客户对物业的需求是什么？ 1. 1.中小企业中小企业：高端商务区位置、使用成本低、面积适中、总价低、百变互享 办公空间

21、。 2. 2.投资客：投资客：总价低、出租率高、租金回报高、风险小、升值潜力。 办公配套不全、价格不合理、物业费高。 项目需求客户项目需求客户 中小企业：投资客中小企业：投资客 = 6：4 code of this report | 23 copyright zhongbang properties, 2012 产品定位 甲级写字楼甲级写字楼 案名：洪广案名：洪广国际中心（国际中心（i 楼）楼） 保利文化广场（保利文化广场（h楼）楼） code of this report | 24 copyright zhongbang properties, 2012 形象定位 形象包装定位 享受国际性总

22、部商务空间， code of this report | 25 copyright zhongbang properties, 2012 价格定位 code of this report | 26 copyright zhongbang properties, 2012 code of this report | 27 copyright zhongbang properties, 2012 code of this report | 28 copyright zhongbang properties, 2012 thanks for your attention wish you a goo

23、d day! code of this report | 29 copyright zhongbang properties, 2012 r-24 g-130 b-135 r-192 g-0 b-0 r-114 g-191 b-197 r-127 g-127 b-127 报告中使用的基准色报告中使用的补充色 r-16 g-136 b-218 r-253 g-138 b-59 r-191 g-191 b-191 ? r-? g-? b-? 我们严格限定报告所采用的基准色，可以通过设定色块的rgb值 来实现 code of this report | 30 copyright zhongbang

24、properties, 2012 本项目 本项目 同样是一个典型的左右分栏描述说明页面，有色块的标题下面一 般用来进行文字说明 code of this report | 31 copyright zhongbang properties, 2012 11 11 11 这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充模 块，有色块的标题下面一般用来进行文字说明 code of this report | 32 copyright zhongbang properties, 2012 11 11 11 说明说明说明 这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充模 块，横线的标题下

25、面一般用来进行数据的罗列和演绎 code of this report | 33 copyright zhongbang properties, 2012 第一点结论1 第二点结论2 第三点结论3 第四点结论4 code of this report | 34 copyright zhongbang properties, 2012 单击输入主标题 part 1 code of this report | 35 copyright zhongbang properties, 2012 单击输入副标题part c.1 code of this report | 36 copyright zhon

26、gbang properties, 2012 two factors(1) 2222 因素2 因素1 . . code of this report | 37 copyright zhongbang properties, 2012 two factors(2) code of this report | 38 copyright zhongbang properties, 2012 three factors(1) 因素2 . 因素1 . 因素3 . . . code of this report | 39 copyright zhongbang properties, 2012 three

27、 factors(2) 因素2 因素1 因素3 . . . code of this report | 40 copyright zhongbang properties, 2012 three factors(3) 因素1 因素3 因素2 . . . code of this report | 41 copyright zhongbang properties, 2012 three factors(4) . 因素1 因素2 . . 因素3 . code of this report | 42 copyright zhongbang properties, 2012 three factor

28、s(5) code of this report | 43 copyright zhongbang properties, 2012 three factors(6) code of this report | 44 copyright zhongbang properties, 2012 three factors(7) . . 1 . 2 . 3 . . . . code of this report | 45 copyright zhongbang properties, 2012 three factors(8) .1 .2 .3 . . . . code of this report

29、 | 46 copyright zhongbang properties, 2012 three factors(9) code of this report | 47 copyright zhongbang properties, 2012 four factors(1) 因素1 因素2 因素3 因素4 . . . . . code of this report | 48 copyright zhongbang properties, 2012 four factors(3) code of this report | 49 copyright zhongbang properties, 2

30、012 four factors(4) code of this report | 50 copyright zhongbang properties, 2012 four factors(5) code of this report | 51 copyright zhongbang properties, 2012 five factors code of this report | 52 copyright zhongbang properties, 2012 step by step(1) 第一步 第二步 第三步 1 2 3 . . . code of this report | 53

31、copyright zhongbang properties, 2012 step by step(2) code of this report | 54 copyright zhongbang properties, 2012 step by step(3) code of this report | 55 copyright zhongbang properties, 2012 step by step(4) 1 2 3 4 . . . . code of this report | 56 copyright zhongbang properties, 2012 step by step(5) code of this report | 57 copyright