不动产买卖合同生效

1、不动产买卖合同生效 篇一：房屋买卖合同的成立与生效 房屋买卖合同的成立与生效 案情介绍 本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同 共有房屋。20XX年8月甲、乙委托本市某房地产中介公司上 市出售该屋，同月 29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍 并带至讼争房屋察看，并于次日下午与甲签订协议书。 该协议书订明：甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋）， 价额为30万元人民币；20XX年9月5日去房屋交易所及丁 处交易，丙于20XX年9月22日前把房款30万元交齐；20XX 年8月30日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。协 议书签订后，丙没有依约于20XX年9月5日到中介公司 丁处及交易所交易

2、， 亦没有交纳中介费。20XX年9月6日两 被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议，并于同月18 日到房管局登记备案。 审判结果 一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但 相对人丙有理由相信甲有代理权，因此构成表见代理，协 议书有效。由于原告没有依约于20XX年9月5日到房屋 交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而继续委 托中介公司出售房屋，两被告的 行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同 时履行抗辩权，应予支持。原告认为两被告没有依约将房屋 售予，应承担违约赔偿责任的请求不予支持，由于违约首先 在于原告，两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失， 也应由其自行承担

3、。为此，判决驳回原告的诉讼请求。 二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同 意，其合同依法应为无效。 为此，判决驳回上诉，维持原判。 评析 关于本案的一、二审判决，在理论上都有一些瑕疵。本 文试作探讨。 一、协议书的性质 本案的协议书是房屋买卖合同，其签订即意味着在 当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。合 同法第12条第1款规定：“合同的内容由当事人约定， 一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报 酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八） 解决争议的方法。”这里规定的是合同的一般条款，并不意

4、味着合同必须具备的“主要条款”。“主要条款”说曾被规 定在经济合同法 第12条第1款，在实践中一些地方的法院也会据此认 定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正确。 我国现行法，究其实旨，系采国际通行作法，将无效合同限 定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围 之内。 笔者认为，关于合同条款的讨论，主要是针对合同是否 成立的问题。从上述“主要条款”的角度出发，合同是否应 当有一个“必备条款”的问题呢？这是有的。当事人、标的 及其数量是合同的必备条款。 否则，连谁是交易人都不清楚， 就无法确定权利的享受和义务的承担，发生纠纷也难以解 决；没有标的和数量，合同根本不可能成立。其

5、他的条款则 均仅为一般条款，不是合同的必备条款。从合同成立的角度， 只是合同程序，其事项作如何约定，并不涉及到条款的实质 内容，因而也不决定合同效力。如果已经具备必备条款，则 应认定其为合同，而非预约；此点为两者的基本区别。在本 案中，协议书的内容，可逐项分析如下：第一，当事 人是否具备。买、卖双方分别为丙和甲。 由于只是合同程序， 套用诉讼法上的用语，是“程序上适格”，而不管出卖人甲 是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为能力，即不涉及 其实质内容。因此，协议书的当事人已经具备。 第二，标的和数量是否明确。标的约定为讼争房屋。因 此，协议书的标的和数量均已明确。基于此二点，房屋 买卖合同已经

6、成立。有观点认为其不具备地方规章中规定采 用的格式合同形式，因而不能认为是房屋买卖合同，笔者认 为这种观点拘泥于合同形式，并据此否定当事人的意思表 示，违反私法自治原则，因而是不正确的。 第三，除上述必备条款外，协议书还约定有下列条 款：交易价款为30万元人民币，由买受人丙于 20XX年9月 22日前把房款30万元交齐；出卖人甲不得将该房屋再卖给 别人；具体交易时间为 20XX年9月5日。这些条款均不影 响房屋买卖合同的成立。 二、协议书的效力 合同效力的取得，不是于当事人的约定，而是由法律所 赋予的，反映出法律对该约定的价值判断。所谓合同的生效， 是指只要合同具备一定的要件后，便能产生法律上

7、之效力。 合同法第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成 立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同 的生效。合同的成立必须具备成立要件，前已述及；但合同 成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的 法律效果，则非合同当事人意志所能决定。只有符合生效 条件的合同，才能受到法律的保护。合同法第 8条 和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解 为既具备成立要件、 又具备生效要件的合同。民法通则 第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一） 行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共 利益。”这里规定的是民事法律行为的一

8、般生效要件。在本 案中，就前二项而言，协议书均已具备；就第三项而言， 协议书是否属于具有违法性的合同， 其可能影响的因素， 主要有如下两个方面： 第一，是否经登记。合同法第44条第2款规定： “法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的， 依照其规定。”根据城市房地产管理法第60条第3款 前段规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方 人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。因此，房屋买 卖合同必须经过登记才能生效， 如未登记的，即不生效力（区 别于无效）。这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方 规章中规定采用的格式合同形式的原因，也是为什么双方约 定其具体交易时间的原因。但是，

9、对于未以格式合同形式出 现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同， 在当事人之间是否生其效力，法律并没有为我们指示出 篇二：登记不应是房屋买卖合同的生效要件 登记不应是房屋买卖合同的生效要件 案情 张某一套两室一厅的住房，地处市中心的商业繁华地 段。由于另有住房，决定将房子卖掉。他的朋友王某知道后 愿以50万元的价钱买下此屋，并且购房心切，既不愿再提 高买价，又怕他人将房屋抢先买走， 遂将一份预先拟好的“房 屋买卖协议”拿出，要求张某在上面签字。协议书上载明， 买方愿出50万元的价钱买下此房，卖方不得再将房屋转卖， 王某一周后付款。张某在协议上签了字。等到第三天，邻居 李某也知道了张

10、某要卖房的事情，并且说自己愿意出55万 元购买此房，并说可以立即付款，张某见他出的价钱高，便 同意将房屋卖给他，在交完钱后，双方便到房屋登记管理部 门办理了过户手续。李某一家在办完手续后立刻住了进去。 这时王某闻讯而来，拿出自己手上的“房屋买卖协议”，主 张李某买房在其后，房屋早巳答应卖给他，因而李某的买房 行为无效，要求其搬迁出去。 评析 关于张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效，王某能 主张何种权利，形成多种观点。 一种观点认为，房屋买卖合同签定即生效，办理过户手 续只是房屋所有权转移的要件。王某不能取得房屋，因为李 某已取得房屋所有权，但该买卖协议是有效的，张某应对王 某承担违约责任。

11、第二种观点认为张某与王某房屋买卖合同有效，张某与 李某签订合同有恶意串通的情况，王某可请求人民法院认定 其合同无效，并请求卖主履行交付房屋和办理过户登记义 务。从案件情况看，第二份合同的买受人应当知道第一份合 同的存在。 而以稍高价格取得房屋，应当认定为其与房主系恶意串 通，（后一买受人知道第一份合同存在，卖方也明知第二份 合同的后果及对前一买受人的损害，而双方仍然为之，就能 认定恶意串通）该买受人不是善意取得房屋，侵犯了前一买 受人的债权。前一买受人可以后一买受人与房主恶意串通主 张二者的买卖合同无效。因其依第一份合同只享有债权，不 享有物权，不能直接请求后手买受人向己返还房屋，其欲想 获得

12、房屋，须在法院确认后一合同无效及后手买受人的房产 证被撤销后，才能请求卖主履行交付房屋和办理过户登记义 务，在依法取得所有权后，才可对侵权人行使物上请求权。 第三种观点认为，本案中，张某与王某签订的房屋买卖 合同无效。根据民法通则第 72条：财产所有权的取得， 不得违反法律规定。按照合同或者其他方式取得财产的，财 产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另 有约定的除外。房屋作为不动产，我国民法对其所有权的转 移是采取“登记生效主义”。买卖合同的要义，即在于合同 标的物所有权的转移，或者说没有标的物所有权的转移也就 无所谓买卖，人为将所有权的转移与买卖行为割裂，无疑是 使买卖只余空壳

13、，无法落实。民法通则关于不动产所有权转 移的特别规定（登记主义），应当视为对于房屋买卖的要件性 规定，这是合理的扩大解释。一般情况下，合同因双方当事 人意思表示一致而成立，但法律规定采取登记生效主义的合 同，其自登记之日起生效。城市私有房屋管理条例第6 条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所 在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。” 只有完成登记，才发生房屋所有权移转效力。房屋买卖合同 不只是一种简单的要式合同，若缺少过户登记这一法定要 件，合同是无效的。本案中，张某与王某只是签了一份“房 屋买卖协议”，既未付款，又未去登记，当然就无法在法律 上限制田红将房屋卖给后来

14、要来买房的人李某了。并且李某 不仅付了款，且去房管部门登了记，所以李某的买房行为有 效。既然张某与王某的房屋买卖合同不具有法律约束力，当 然就不能要求张某赔偿所谓违约金了。 第四种观点认为，本案属于缔约过失责任。双方当事 人订立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同 的生效。对于不动产物权，我国采取登记主义 原则，不动产物权的买卖合同未经登记，合同无效。合 同无效不能说明合同没有成立。在合同成立与生效之间，由 于某一方当事人的过错，使成立的合同未能实现合同的合 意，这时候可能产生缔约过失责任。本案正是缔约过失责任。 笔者同意第一种观点，过户登记不是是房屋买卖合同的 生效要件。从德国物权

15、理论上讲，房屋买卖实际上存在两个 相互独立的行为：一个是债权行为，即物权变动的原因行为； 一个是物权行为，即物权合意和登记的结合。债权行为（物 权变动的原因行为）自成立时生效，不能产生物权变动结果 的，由违约方承担违约责任。物权行为独立于物权变动的原 因行为，房屋买卖中的物权行为以登记为生效要件，没有登 记不产生所有权的转移。我国法学界不承认不动产物权行为 的独立性和无因性，认为债权行为（物权变动的原因行为） 与登记相结合构成一个所有权移转行为，登记是不动产物权 变动的生效要件。如果承认登记是生效要件，则买卖合同行 为在登记之前就不生效，如果卖方拒绝办理登记，买方只能 主张因缔约过失所带来的信

16、赖利益赔偿，而不能主张合同的 期待利益。但是该理论近年来受到冲击，尤其合同法规定了 除法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的以外， 合同自成立时生效，这一规定将物权变动行为和物权变动的 原因行为区分开来，成为有先后顺序、上下层次的两个行为， 登记不是房屋买卖合同这一物权变动的原因行为的生效要 件，而是房屋所有权变动的生效要件。物权变动的原因行为 具有独立的法律效果，当事人可以依据这一行为的有效性请 求取得不动产物权，在不动产物权消灭时，可以向卖方主张 违约责任。 就本案而言，张某与王某签订的房屋买卖合同作为房产 变动的原因行为有效，由于该房产已经转移他人所有，王某 自然不能依据该合同在取

17、得房屋所有权，但并不妨碍他依据 买卖合同追究张某的违约责任。至于是否有恶意串通的情 况，笔者认为，由于张某与王某签订的房屋买卖合同只是房 产变动的原因行为，而非物权变动行为，此时只具有债权效 力，而不具有物权效力。由于张某和李某的房屋变动行为没 有损害王某的物权，因而王某自然不能以损害其物权为由， 请求法院认定张某和李某物权变动行为无效。 篇三：论房屋买卖合同的生效要件 正文 众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必 须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一 般生效要件-行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容 合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法 规和相关

18、司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。 同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖 合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参 见王家福主编：中国民法学。民法债权，法律出版社， 1991年版， 第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式 合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过 户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：民商法 实务研究（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第 160162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合 同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买 卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注： 对房屋买卖

19、合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。） 一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进 1983年12月27日国务院公布的城市私有房屋管理条 例（下称条例）第九条规定：“买卖城市私有房屋， 卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明 信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位 和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”条例规定的本 意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”， 所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：社会主义市场经 济管理法律制度研究，中国政法大学出版社，1993年版， 第110页。）。 1984年8月30日最高人民法院制定的关于贯彻执 行民事政策法律

20、若干问题的意见第五十六条规定：“买卖 双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和 管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的， 应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一 解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户 登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效 的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管 理了房屋。 1987年12月10日，最高人民法院关于如何具体适用 最咼人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意 见第五十六条规定的批复规定：“ 意见第五十六条 规定的精神，只适用于解决条例实施前的历史遗留问题； 条例实施后，人民法院审

21、理这类案件应严格按照条例 的规定办理”。此批复将意见第五十六条规定仅适用于 条例实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办 理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8 月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适 用意见第五十六条规定，而该批复却规定适用条例， 显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩 序不应有的混乱状况。 1988年1月26日最高人民法院发布的关于贯彻执 行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行） （下称民法通则意见）第 85条规定：“财产所有权合 法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协 议转移，一方翻悔并无正当理由，

22、协议又能够履行的，应当 继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负 赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据 该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行 为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿 用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件 为判案原则。如1990年2月17日最高人民法院关于私 房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函强调：“签 订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移 登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔 是允许的”。1992年7月9日最高人民法院关于范怀与郭 明华房屋买卖是否有效问题的复函答复：

23、“房屋买卖系要 式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、 中人证 明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契 税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定 买卖有效”。 二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件 我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房 屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误 解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华： 二重买卖的法律问题研究，载中国法学，1995年第 5期。）房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产 那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须 通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度

24、在国 外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采 登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义 的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不 将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见 郭明端、王轶著：合同法新论。分则，中国政法大学出 版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度 范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并 无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要 件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理 论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。 1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同， 产权过户登记只是房屋

25、产权转移的必备要件。买卖合同是双 务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种， 同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同 属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段， 即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧 华：也谈城镇私房买卖合同的生效问题，载律师世界 1995年第1期。）。其实，主张房屋买卖合同属实践性合 同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要 件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移 不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、 主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生 效要件，便在订约当事人之间发生

26、法律效力，双方当事人依 合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出 卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人 前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向 出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自 己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动 债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的 履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并 不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认 为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物 权转移的合同无效，在理论上是不正确的。 当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同

27、（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双 方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产 物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互 统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无 效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合 同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有 权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效 性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变 动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物 权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效 力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。 2、房屋买卖合同

28、成立在前，产权过户登记在后， 登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理 解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合 同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请 求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协 助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的 结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身 就成为无源之水、无本之木了。条例第七条关于私房所 有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有 有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则， 无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发 放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产

29、权过户 登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更 无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4 月3日公布的契税暂行条例第十一条明确规定：“房屋 买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交 纳者，除照章补税外，每月加收税额的20%，不足一月者以 一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契 约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据条例 第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户 登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事 人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、 契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办 理产权过

30、户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人 随意翻悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登 记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要 件的做法，是与条例和契税暂行条例相冲突的。 3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用， 并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、 法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关 系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一 登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行 干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。 篇四：产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件 产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

31、签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产 权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要 件-行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行 为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关 司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法 学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生 效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王家福 主编：中国民法学。民法债权，法律出版社，1991年版， 第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书 面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖 合同无效。（注：参见杨振山主编：民商法实务研究（合 同卷），山

32、西经济出版社，1994年版，第160162页。） 笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观 点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履 行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对房屋买卖合同 的一般生效要件，因无争议，本文不述及。） 一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进 1983年12月27日国务院公布的城市私有房屋管理条 例（下称条例）第九条规定：“买卖城市私有房屋， 卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明 信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位 和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”条例规定的本 意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖

33、为“私买私卖”， 所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：社会主义市场经 济管理法律制度研究，中国政法大学出版社，1993年版， 第110页。）。1984年8月30日最高人民法院制定的 关 于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条规 定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并 实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手 续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖 手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办 理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买 卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实 际使用和管理了房屋。1987年12月10

34、日，最高人民法院 关于如何具体适用最咼人民法院关于贯彻执行民事政策 法律若干问题的意见第五十六条规定的批复规定：“意 见第五十六条规定的精神，只适用于解决条例实施前的历史 遗留问题；条例实施后，人民法院审理这类案件应严格按照 条例的规定办理”。此批复将意见第五十六条规定仅适 用于条例实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分 未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984 年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应 适用意见第五十六条规定，而该批复却规定适用条例， 显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩 序不应有的混乱状况。 1988年1月26日最高人民法

35、院发布的关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见（试行）（下 称民法通则意见）第 85条规定：“财产所有权合法转 移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转 移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续 履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿 责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条 规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并 非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条 规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案 原则。如1990年2月17日最高人民法院 关于私房买卖的 成立一般应以产权转移登记为准的复函强调

36、：“签订 房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登 记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是 允许的”。1992年7月9日最高人民法院关于范怀与郭明 华房屋买卖是否有效问题的复函答复：“房屋买卖系要式 法律行 为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人 证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税 或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买 卖有效”。 二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件 我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房 屋买卖合同的生效要件的传统观 点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度 混为一谈。（注：参见耀振

37、华：二重买卖的法律问题研究 载中国法学，1995年第5期。）房屋作为不动产，具有 不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社 会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实 向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。 在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗 主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为 物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本 身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：合同法新论。 分则，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即 认为登记制度属物权制度范畴， 对债权关系（房屋买卖合同） 成立与否、有效无效并无影响。

38、我国现行立法和有关学说关 于登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相 逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文 分述之。 1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产 权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双 务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种， 同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同 属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段， 即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧 华：也谈城镇私房买卖合同的生效问题，载律师世界， 1995年第1期。）。其实，主张房屋买卖合同属实践性合 同的观点混淆了不动产物权转移合

39、同与不动产物权变动要 件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移 不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、 主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生 效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依 合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出 卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人 前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向 出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自 己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动 债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的 履行行为。既然过户登记是合同的履行行为

40、，则在本质上并 不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认 为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物 权转移的合同无效，在理论上是不正确的。 当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同 （即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双 方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产 物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互 统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无 效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合 同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有 权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效 性。当事人未履

41、行法定的登记手续，只标志着物的所有权变 动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物 权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效 力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。 2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登 记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解 释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同 有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求 出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地 负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务 相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立， 则登记本身就成为无源之水、无本之木了。条例

42、第七条 关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就 已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手 续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据 此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户 登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更 无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4 月3日公布的契税暂行条例第十一条明确规定：“房屋 买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交 纳者，除照章补税外，每月加收税额的20%，不足一月者以 一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契 约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据条例第六 条

43、第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显 然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能 完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取 得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权 过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻 悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登记作为 1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做 法，是与条例和契税暂行条例相冲突的。 3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用， 并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、 法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关 系国计民生，保护交易安

44、全，国家介入房屋买卖，进行统一 登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行 干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必 然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符 合法律规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机 关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件，则势 必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合 同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。而 事实上，此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某 些情况下，迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成 的，这些情况更不能影响合同的效力。 4、 将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在实践中

45、将 会遇到一些无法解决的问题。违反诚实信用原则，鼓励 滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成 立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房 价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约 责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不 法行为人规避法律甚至欺诈的行为。 不利于对无过错方利益的保护。 难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和 商品房预售合同。 不适用于拍卖形式。拍卖成交，房屋买卖合同即为有 效成立。应买人必须履行合同与出卖人办理房屋买卖手续。 若未经登记房屋买卖合同无效的话，则在登记之前，该应买 人可以拒绝登记而使合同归于无效。这显然与拍卖法

46、相 违背。 三、结语 房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转 移的生效要件。登记是房屋产权转移的 必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。房屋买卖合 同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违 反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，双 方当事人必须信守。房屋买卖合同签订后未办理产权过户登 记手续前，一方无正当理由的，应责令其继续履行：买受人 没有支付房款，应责令其支付；出卖人没有将房屋交付买受 人使用或管理的，应责令其交付；未依法完纳契税办理契证 的，应着其纳税办证；未办理产权过户手续的， 应着其补办。 同时任何一方不履行合同义务，都将构成违约，承担违约责 任；若合

47、同规定了定金和违约金责任，一方违约后也应当承 担定金和违约金责任。因此，民法通则意见第85条规 定内容是合理的。我国正在制定的统一合同法和物权法关于 房屋买卖合同有效成立和房屋产权过户登记关系之规定，应 采纳民法通则意见第 85条规定，明确产权过户登记在 房屋产权变动中的公示作用，规定过户登记是房屋买卖合同 的履行行为，而非其生效要件；应赋予当事人基于房屋买卖 合同的债权请求权，即使产权未经过户登记，出卖人翻悔却 无正当理由，买受人有权请求出卖人协助其办理产权过户登 记手续。 篇五：论房屋买卖合同的生效要件 【分类名】民商法学【复印期号】 199908【标题】【作 者】伍治良【作者简介】作者单

48、位：湖北省人民检察院【正 文】众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必 须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一 般生效要件一一行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内 容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政 法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生 效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房 买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注： 参见王家福主编：中国民法学民法债权，法律出版社， 1991年版，第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合 同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户 之房屋买卖合同无效。（注：参见杨

49、振山主编：民商法实 务研究（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第160 162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同 生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖 合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对 房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。） 一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进1983 年12月27日国务院公布的城市私有房屋管理条例（下 称条例）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持 房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份 证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都 不得私买私卖城市私有房屋。”条例规定的

50、本意显然是： 未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同 无效（注：参见梁慧星主编：社会主义市场经济管理法律 制度研究，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。 1984年8月30日最高人民法院制定的关于贯彻执行民事 政策法律若干问题的意见第五十六条规定：“买卖双方自 愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了 房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认 为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释 确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记 为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限 制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使

51、用和管理了 房屋。1987年12月10日，最高人民法院关于如何具体适 用最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意 见第五十六条规定的批复规定：“ 意见第五十六条 规定的精神，只适用于解决条例实施前的历史遗留问题； 条例实施后，人民法院审理这类案件应严格按照条例 的规定办理”。此批复将意见第五十六条规定仅适用于 条例实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办 理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8 月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用 意见第五十六条规定，而该批复却规定适用条例， 显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩 序不应有的混

52、乱状况。1988年1月26日最高人民法院发布 的关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的 意见（试行）（下称民法通则意见） 第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的， 不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正 当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能 履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条 规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记 只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生 效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过 户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2 月17日最高人民法院关于私房买卖的成立一

53、般应以产权 转移登记为准的复函强调：“签订房屋买卖协议以后，提 出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事 法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月 9日最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问 题的复函答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋 买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房 款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方， 还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。二、产权 过户登记不是房屋买卖合同的生效要件我国法学界和司法 界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件 的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权

54、制度混为一谈。 （注：参见耀振华：二重买卖的法律问题研究，载 中国法学，1995年第5期。）房屋作为不动产，具有不 可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公 示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社 会公开。 篇六：不动产物权的变更和合同效力的分析 不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、 变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文， 希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效 力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李 效力规定

55、。 物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设 立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定 或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合 同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动 产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断： （1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则 应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束 力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权 变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即 除法律另有规定或者合同另

56、有约定外，物权登记不是订立有 关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除 法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记 不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登 记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设 立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地 发生不动产物权变动的效果。：根据物权法第9条规定， 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效 力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登 记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权 变动结果的原因行为即产生不动产物权

57、变动的合同已经生 效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动 效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关 系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变 动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物 权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的 法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认 定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在 商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发 生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履 行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利 变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房

58、买卖合同所 产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事 人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思 表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。 但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。 若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门 办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此 时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果 双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户 登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如 果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他 违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转

59、让与善 意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先 占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开 发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款 两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘 女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜 不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后， 非常气愤，将公司告上了法院。 【评析】依据上述物权法的分析，西门和房地产公 司办了房产过户，依据物权法第9条，物权发生了变更，西 门先生取得该套房屋的所有权。 但是依据第15条，潘女士购买房屋的购买合同有效 同时依最高人民法院关于审理

60、商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释（法释20XX7号）第八条规定：“具 有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无 法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及 利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款 一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告 知买受人又将该房屋抵押给第三人。（2）商品房买卖合同订 立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”一一根据这些规 定，潘女士可以请求解除合同、返还已付购房款8万元及利 息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一 倍（8万元）的赔偿责任。 篇七：不动产物权变动的生效要件 在物权法之前，我国的司