房产中介的管理与对策

1、关于调解房产中介消费纠纷的难点及对策三水区局 黄浩坚近年随着房地产市场的不断升温，居高不下的房价使消费者纷纷把 目光投向二手房及房屋租赁， 给房产中介机构带来了无限的商机。 以三线城市三 水为例，辖区房产中介机构就由 2008年末实有 47家激增至 2010年末的 91家。 由于开办中介机构的门槛较低等因素， 随之衍生的是涉及房屋和房产中介违规行 为的消费申诉逐年递增： 由 2008年的 5宗上升至 2010年的 16宗，而 2011年仅 上半年就接获相关申诉 12 宗。本文尝试从房产中介消费纠纷的特点入手，分析 基层工商部门调解房产中介纠纷的难点和对策。一、本地房屋中介消费纠纷的特点从日常接

2、到申诉个案进行梳理，发现本地房产中介违规操作侵害消 费者合法权益的招数主要有以下四个：一是虚构房源。 在房产中介的门店通常都贴满了“物美价廉”的优 质房源信息实行渔翁撒网， 待顾客看中上前咨询时， 却屡被告知“已售出”。 随 后，中介就开始推荐别的房源，意在使客户能“顺便”看上推荐的其他房源。二是混淆概念。 部分中介利用客户对合同要约一知半解的情况，制 造出“诚意金”的概念， 并故意模糊“诚意金”和“定金”的概念， 淡化购房协议中“诚意金”会在三五天的一定时间后自动转为购房定金的条款， 只强调客户 交付“诚意金”保留购房权利，但实质是支付购房定金。三是暗吃差价。 部分不法中介通过制造全权代办一

3、切手续、省却售 房者来回奔走的麻烦等理由， 骗得房屋出售方的信任签署授权委托书， 然后瞒着 售房者将房子加价出售，不但赚取中介佣金还赚取房屋的差价。四是“稳赚不赔”。 在接获的申诉中，以此种手段最为常见。在房 产中介使用的合同中， 无论买卖双方哪一方违约导致交易不成， 但中介费都是照 收不误，足额收取。甚至有的协议还规定如一方违约购房不成，所下的定金 50% 归中介所有，房产中介做着稳赚不赔、无本生利的生意。二、基层工商部门调解房产中介纠纷的难点（一）企业准入门槛较低，调解工作开展有心无力。一是房产中介 行业准入门槛较低。 虽然部分中介企业经过发展有一定的规模， 但是“一个门面、 一张办公桌、

4、 一部电话、一个记录本”仍是大部分房产中介的现实写照。 房产中 介被投诉后， 鲜有主动配合工商部门的调解， 更多的是干脆关上店门， 换个地方 开新店， “打一枪换一个地方”， 令工商执法人员无法追查。 二是房产经纪人队 伍整体素质偏低。 根据房地产经纪管理办法规定，国家对房地产经纪人员实 行职业资格制度， 但由于房地产经纪机构实行备案制， 部分房产中介在登记成立 后规避监管， 部分房产经纪人员没有经过专业培训即从事房产中介业务， 导致从 业人员素质参差不齐，增加了监管的难度。（二）法律法规尚不健全，调解工作开展底气不足。 相对于房产中 介服务行业的发展势头而言， 现阶段有关房产中介的法制规范明

5、显滞后。 虽然国 家、地方政府出台了不少有关规范房产中介服务的法律法规，尤其是今年4月1日起施行的国家住房和城乡建设部等三部委发布的 房地产经纪管理办法 ，是 我国第一部专门规范房地产中介行为的部门规章， 在一定程度上弥补了中介市场 管理的空白。但是该办法对未备案的机构仍缺乏处罚依据，没有赋予工商部 门监管的职权，对于领取营业执照从事房地产中介的大量个体经营户难以纳入房 地产主管部门备案监管范围， 对于存在未备案等违规行为的房地产中介机构难以 吊销营业执照， 及时清出市场， 对规范房产中介市场带来不便。 对于普通购房者 来说，由于缺乏相关的法律法规知识， 在与中介机构的接触中， 很容易陷入其“

6、圈 套”；而对于工商执法人员来说， 也由于缺乏相关的法律依据， 对有些交易违规 情况处理底气不足， 有的甚至不属于工商的职责范围无法进行处理， 只能引导申 诉者走法律途径维权，大大增加了消费者的维权难度。（三）房产中介多头管理，调解工作开展难有合力。 目前，直接或 间接从事房产中介监管的部门有房管、物价、工商、税务等，这些管理部门职能 交叉，执法依据各有不同， 部门之间缺乏有效的沟通和协调， 难以形成有效的监 管合力，不利于监管工作的开展。 譬如针对房产中介利用自制合同规避责任、 侵 害房屋买卖双方合法权益等违法行为， 佛山市工商局联合佛山市住建局制订 佛 山市房地产经纪服务合同于 2011年

7、1月 1日正式作为合同示范文本在全市全 面推广使用。 但由于工商部门制定和发放合同示范文本， 仅仅是规范企业签约行 为的一种行政指导性的职能，是合同监管职能中事前介入的一种行政管理手段。 从合同法来说， 合同示范文本不是强制推行的， 房产中介不用， 工商部门也不能 用行政手段进行干预。 由于没有其他监管部门的配合， 此合同至今仍局限于宣传 推广，合同的使用率并不高， 并不能充分发挥对房产中介违规经营行为事前制约 的作用。三、提升基层工商部门维权力度的对策（一）推动立法明确职责分工，促监管维权不越位不缺位。一是建 议完善房地产经纪管理办法。 该办法明确规定“县级以上人民政府建设（房 地产）主管部

8、门、价格主管部门、 人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分 工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。 ”但工商部门作为市场准入的“守 门人”，而且“ 12315”投诉举报电话深入民心已成为消费者心目中的守护神， 在对房产中介的监管和维权工作中如何才能摆正位置，做到“不越位不缺位”， 建议在房地产中介机构资质备案制的基础上， 要求中介机构在进行工商年检时提 交房地产监管机构的批准文件， 便于登记后的监管和维权。 二是建议地方政府制 定房地产经纪管理办法 实施细则， 明确房产中介机构达到相应资质级别所应 具备的条件， 并根据资质等级确定业务范围和市场准入条件， 对不符合从事房地 产中介活动的各种

9、执业限制情形做出严格而明确的规定和处罚措施。（二）加强协管建立长效机制，促消费维权有途径有力度。 通过主 动向当地政府汇报， 促使政府牵头协调各部门发挥职能齐抓共管， 形成合力， 摆 脱以往各部门各自为政的状态， 逐步建立完善房产中介的长效监管机制。 一是建 立沟通协调制度， 构建政府管理网。 通过政府牵头协调各监管部门建立起各司其 职、紧密配合、信息互通的协作机制， 形成齐抓共管的合力。 二是建立责任机制， 构建部门监管网。 坚持“谁主管、谁审批、谁负责”的原则，明确落实行业主管 部门监管责任制。 三是建立信息互通制度， 构建全方位监督网。 对外，相关主管 部门要设立并公布投诉电话，及时受理

10、消费者投诉，构建全面的监督网；对内， 要建立部门间监管与查处工作联动机制，形成多部门的执法合力和执法协作机 制，共同打击房产中介市场中的违法违规经营行为。 同时注重实现资源共享， 对 在日常监督管理中发现的属于其他相关部门查处的案件应及时通报移送有关部 门依法调查处理。（ 三） 指导行业组建协会自律，打造诚信经营好形象好品牌。 规范和 维护市场秩序， 除政府部门要加强管理外， 组建行业协会以加强行业自律也不可 缺少。面对消费者投诉日益增多的中介行业， 组建行业协会加强自律成为首要任 务之一。一是工商部门主动与主管部门联手推动组建行业协会。 通过行业协会的 工作，可以在工商部门及其他部门监管的前

11、沿竖起一道行业自律的“关口”, 实现行政主管部门从主导到指导、 从“孤军奋战”到行业自律、 由行政强制执法变 为行政柔性指导的转变。通过加强行业交流与自律、提供相关行业服务等措施， 引导本行业企业错位竞争，“抱团”发展，促进房产中介行业快速、健康发展。 二是指导行业协会建立健全规章制度和行规。 三水区现有 90 多家房产中介企业， 竞争氛围相当浓厚， 但同时也出现恶意竞争、 无序竞争现象， 这不仅破坏了正常 的市场秩序，更严重的是损害广大消费者的利益。 因此应迅速指导行业组建协会， 并建立健全规章制度和行规，以及完善的考核、激励机制，对参与不正当竞争、 扰乱中介市场的行为， 行业协会按照行规行

12、约的规定， 采取相应的自律性处罚措 施，改变过往仅仅依靠行政主管部门的行政处罚的现状， 通过社会团体的形式自 我规范、自我管理，为维权工作给力加速，实现行业的自我提升。 三是利用行业 协会加强对从业人员的教育和培训。 通过组建行业协会建立有针对性的行业培训 体系，加强对整个行业的人员业务、服务、职业道德、政策法规等的培训，全面 提升行业从业人员的服务水平， 形成房地产中介行业自律的各种规范和促进行业 健康化、合规化、专业化建设， 重新打造出企业诚信经营、 守法经营的良好品牌。（四）严把“四关”净化中介市场，努力营造和谐放心消费环境。 一是把好准入关。 通过完善立法，依法严格审查中介企业设立登记的申请材料， 严格核定经营范围。 同时严查无照、 超范围经营等违法行为， 全面清理规范中介 组织的主体资格从源头把好关。 二是把好年检关。 结合企业年度检验， 对中介行 业的资质备案进行监管， 同时以企业年检、 企业回访为抓手， 加大查处虚报注册 资本、虚假广告等违法行为。 三是