潍坊中建三局CLD项目市场研究及定位报告

1、 中国地产商域网中国地产商域网 1 谨呈：潍坊中建谨呈：潍坊中建房地产开发房地产开发有限公司有限公司 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-2 中国地产商域网中国地产商域网 本项目信立怡高所做的工作本项目信立怡高所做的工作 5.13-5.205.21-5.306.02-6.10 第一阶段第一阶段 市场调研 第二阶段第二阶段 市场调研及定位 报告撰写 第三阶段第三阶段 定位沟通 工作内容工作内容 p客户沟通 p地块考察 p收集基础资料 p问卷调研 p典型项目调研 p专业人士访谈 p客户访谈 p确定研究思路 p撰写项目主体报告

2、 p公司评审 p修改调整 工作内容工作内容工作内容工作内容 p汇报 p反馈调整 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-3 中国地产商域网中国地产商域网 我们的逻辑思路我们的逻辑思路 面临的问题面临的问题 目标目标 目标下的战略目标下的战略 项目定位项目定位 实现实现 回答回答 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-4 中国地产商域网中国地产商域网 报告思维导图报告思维导图 客户目标客户目标 项目条件项目条件 宗地价宗地价 值分析值分析 市场竞争市场竞争

3、 市场机会市场机会 分析分析 市场案例借鉴市场案例借鉴 项目整体定位项目整体定位 项目背景项目背景问题判断问题判断 机会与策略机会与策略 整体定位整体定位 主要的研究内容主要的研究内容 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-5 中国地产商域网中国地产商域网 开发背景开发背景 客户目标客户目标 宗地条件分析宗地条件分析 项目条件项目条件 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-6 中国地产商域网中国地产商域网 1. 大量有实力开发商瞄准国内二、三级市场，导

4、致二、三级市场房地产开发企业竞争 激烈。 2. 山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市 城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。 3. 潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。 4. 结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。 5. 潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高， 好的产品将是占领市场的重要条件之一。 6. 项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。 7. 开发商有着强大资金优势，但从是建筑行业，房地产开发经验缺乏。 项目条件项目条件 济南信立怡高物业顾问有限公司 地

5、址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-7 中国地产商域网中国地产商域网 客户目标客户目标 2、如何以相对的低成本投入保证利润、如何以相对的低成本投入保证利润 3、如何打造中建地产品牌、如何打造中建地产品牌 1、大盘如何成功启动、大盘如何成功启动 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-8 中国地产商域网中国地产商域网 p地块南端：潍坊市东西交通主干道宝通街； p地块西端：潍坊市南北交通主干道东方路； p地块北端：潍坊市东西交通主干道樱前街； p地块东端：潍坊市贯通城市南北的过境道路 潍

6、县中路。 p东、南、西、北四面均为城市交通主干道， 交通顺畅。 项目项目区位及四至区位及四至 宗地现状情况宗地现状情况 p 项目地处潍坊市高新技术开发区，紧 靠外环线，地理位置优越，周边环境良好， 交通便利，是潍坊市未来新城区的核心组成 部分。 p 项目地块为潍坊市高新技术开发区的 中心区，距离市政府、人民广场不到一公里 范围。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-9 中国地产商域网中国地产商域网 地块内部场地较为平整。 以地块中部偏东正在施工的 市政道路金马路为界，可将 项目地块分东西两部分。项 目地块中部，金马路两侧

7、以 及项目西侧为村民住宅区， 以居民用房为主。项目地块 内贯穿一条泄洪沟，起点为 地块西北侧结点为地块东南 角；东部靠近潍县中路有高 压电线塔。 地块内部情况地块内部情况 宗地现状情况宗地现状情况 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-10 中国地产商域网中国地产商域网 宗地现状情况宗地现状情况 周边企事业单位及公建设施分布周边企事业单位及公建设施分布 p公共配套：人民公园、 p事业单位及政府机关：潍坊市人民政 府、26军军区、潍坊市军分区、公安边防 总队、潍坊市安全局、三官庙警务室，潍 坊市汽车东站。 p医院：潍坊市第五

8、人民医院、潍坊市 军分区医院，规划有综合卫生服务中心。 周边生态条件分析周边生态条件分析 周边居住人口特征周边居住人口特征 p项目地块地处潍坊市高新技术开发 区，为新城开发地段，周边沿街道路 绿化良好。 p项目地块位于城市规划防护绿地区 域内，规划绿化率较高，为开发居住 环境提供了先决条件。 p项目周边居住人口主要集中在三官 庙社区与山后徐家社区内，大部分均 为当地村民。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-11 中国地产商域网中国地产商域网 宗地现状情况宗地现状情况 项目周边项目周边交通组织及人车流线分析交通组织及人车

9、流线分析 p项目交通路网发达 东靠城市过境交通主干道潍县中路， 北临樱前街，西临东方路，南靠宝通街， 西距潍坊汽车东站约1公里，。 p公交 项目周边公交线路，有18路、58路经 过。 优势：项目地块周边路网发达、路面状况 良好，有利于车行。 劣势：公交系统不完善。通往项目地块的 公交线路极少，人行比较不便。由于紧靠 外环路，其中还包涵过境路，对项目东、 南两边会造成一定的噪声污染。 交通优劣势分析交通优劣势分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-12 中国地产商域网中国地产商域网 宗地价值评价指标宗地价值评价指标 评价

10、指标确定：评价指标确定： p宜居角度（居住氛围、景观、视野等） p地块自身角度（地理环境、内部现状等） p资源共享角度（交通、生活配套等） 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-13 中国地产商域网中国地产商域网 区域分割及使用价值研判区域分割及使用价值研判 a地块以距离城市中心最近、距离地块以距离城市中心最近、距离 市政配套最近、周边环境优越、居市政配套最近、周边环境优越、居 住氛围良好，适宜高密度住宅产品住氛围良好，适宜高密度住宅产品 的开发，为项目较好价值地块。的开发，为项目较好价值地块。 p根据地块不同价根据地块不

11、同价 值区域将地块划分为值区域将地块划分为 a、b、c、d、e五五 个区域。个区域。 e地块紧靠潍县中路，视地块紧靠潍县中路，视 野宽阔，由于潍县中路为野宽阔，由于潍县中路为 过境路线，来往的大型车过境路线，来往的大型车 辆较多，对地块的噪声影辆较多，对地块的噪声影 响较大，地块内部现状有响较大，地块内部现状有 高压电塔，适宜低密度产高压电塔，适宜低密度产 品的开发，为项目一般价品的开发，为项目一般价 值地块。值地块。 b地块紧靠宝通街（南外环），过往车辆较多，西部、南部地块紧靠宝通街（南外环），过往车辆较多，西部、南部 为成熟的居民社区，由于项目由此往东规划为区域商业中心，为成熟的居民社区，

12、由于项目由此往东规划为区域商业中心， 就周边情况来看，能够营造出一定的商业氛围，适宜普通住就周边情况来看，能够营造出一定的商业氛围，适宜普通住 宅产品以及商住综合体的开发，故为项目次好价值地块。宅产品以及商住综合体的开发，故为项目次好价值地块。 c地块位于樱前街与金马路交汇处，北部与地块位于樱前街与金马路交汇处，北部与 东侧均有在建项目，是本项目与外部在建项东侧均有在建项目，是本项目与外部在建项 目的衔接点，将受一定影响，适宜低密度产目的衔接点，将受一定影响，适宜低密度产 品的开发，为项目次好价值地块。品的开发，为项目次好价值地块。 d地块位于地块位于a、b两地块中间位置，两地块中间位置， 相

13、对较封闭，内部环境优越、相对相对较封闭，内部环境优越、相对 较安静，适宜高密度住宅产品的开较安静，适宜高密度住宅产品的开 发，为项目较好价值地块发，为项目较好价值地块 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-14 中国地产商域网中国地产商域网 项目地块价值评估项目地块价值评估 开发价值评估开发价值评估 p土地状况良好。整个项目地块平整，现状建筑物均为低矮平房，无自然条件限 制，便于规模开发。 p日照、采光、通风、防灾等条件良好，适应居民的活动规律，能够创造安全、 卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。 p开发区中心不可再生绝

14、版地段，居民对此地认可度较高，自住需求旺盛，住宅 开发的经济价值高； 延伸价值分析延伸价值分析 p地块住宅的开发是中建地产公司在潍坊的第一个住宅项目，其成功运作，将大大 提升中建地产在潍坊房地产市场知名度。 p项目得到政府部门的支持，会提升在政府部门的信誉，有利于其以后在潍坊房地 产界的发展 机会价值分析机会价值分析 p项目地块位于东部高新开发区，属于居住用地，规模较大，便于规模开发，且地 块开发符合潍坊市近期整体规划思路。 p潍坊城市化水平相对较低，城市发展潜力较大，这将为本项目开发带来极大利好。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:

15、/www.sz-15 中国地产商域网中国地产商域网 项目宗地分析小结项目宗地分析小结 p项目周边路网发达，交通便利。 p潍县中路、宝通街车流量较大，会对地块开发带来影响。 p项目周边商业、教育、餐饮娱乐等配套设施匮乏，为项 目开发商业中心提供了先决条件。 p项目地块整体居住条件良好，地块内部场地平整，居民认可 度高，吸引中高端客户群体的能力极强，住宅开发的经济价值高； p项目成功运作将会大大提升中建地产在潍坊房地产市场 知名度，并巩固其在潍坊地产界的地位。 p项目地块周边近两年内将不会有土地放量，不会影响到地块 的前期开发。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼

16、516号 网址:http:/www.sz-16 中国地产商域网中国地产商域网 项目技术经济指标项目技术经济指标 p项目总用地总用地1832亩，其中规划用地1447亩，为潍坊市二类居住用地，分为a 和b两地块项目总容积率控制在2.5以下 a 地块： 总用地面积：792740m 净用地面积：667090m 道路用地面积：64397m 绿化带用地面积：61253m b地块： 总用地面积：428475m 净用地面积：297216m 道路用地面积：74025m 绿化带用地面积：57234m 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-17

17、 中国地产商域网中国地产商域网 市场竞争格局分析市场竞争格局分析 各区域楼盘现状比较各区域楼盘现状比较 竞争楼盘调研竞争楼盘调研 市场现状分析市场现状分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-18 中国地产商域网中国地产商域网 市场现状分析市场现状分析 区域分布特点区域分布特点 潍城区潍城区奎文区奎文区开发区开发区坊子区坊子区 板块特点 传统的政治文化经济中心， 但随着市政府的迁移，该 区域各项发展指标下降。 城市中心区域， 政治经 济文化集中，商贸发展 迅速。 经济发展区域，工厂企业较 为集中。 区域市场发展不 够成熟

18、，配套欠 缺。 市政配套 市政配套相对完善，但各 项配套老化，城区承载压 力过大。 配套完善，发展势头强 劲 新兴发展区域，市政配套有 待加强。 市政配套较差 人文特征 潍坊老住户为主，流动人 口较少 当地居民较多，流动人 口比较多 当地居民较少，多以流动人 口落户居多 当地居民较多， 流动人口较少 自然环境 老城区环境相对较差，交 通状况以及市政绿化情况 均一般，由于历史规划原 因，导致老城区显得很拥 挤，规划杂乱。但有白浪 河沿线景观带。 成熟的区域，道路绿化 环境相对较好，并且有 多处公园市政景观，虞 河沿线景观带效果很好， 给区域带来一定的吸引 力。 开发区属于新开发区域，市 政景观绿

19、化及交通情况均较 好，但是整体环境显得有些 杂乱，区域还尚未建设完整。 坊子区距市中心 相对较远，自然 环境资源一般， 尚有待于进一步 建设发展。 发展前景 前景一般，若加快旧城改 造，该区域前景看好。 发展前景看好，区域各 项指标都均发展到一定 成熟阶段。 崛起的区域，城市各项建设 指标发展迅速，前景看好。 土地资源较丰富， 随着城市的快速 发展，区域前景 看好。 板块认知 度 一般高较高一般 开发楼盘整体状况开发楼盘整体状况 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-19 中国地产商域网中国地产商域网 市场现状分析市场现状

20、分析 各区域楼盘分析各区域楼盘分析 【潍城区潍城区】 楼盘名称楼盘名称 总建面（万总建面（万 平米）平米） 产品产品主力户型主力户型均价均价开盘时间开盘时间销售状况销售状况 白浪金沙8高层55平米一室、100-135平米三室38002007年11月90% 碧水豪廷8小高层、高层130/150平米三室、160/170平四室33002004年10月70% 城市印象2.965多层、高层80/90平米两室、120/140平米三室2780起价预计6月初尚未销售 格调阳光3.8多层、小高层67平米一室、72-103平米两室30002007年10月90% 华景新城（一期）7.5（总16）多层、高层77-10

21、0平米两室、115-140平米三室31002006年9月93% 华实小区（二期）2小高层83/94平米两室、125平米三室28002008年1月19% 鲁发名城（一期）6.5（总93）多层80-100平米两室、100-120平米三室27002005年5月95% 玫瑰国际11多层、高层90-100平两室、95/110-140平三室未定未定尚未销售 名都百盛园3.75（总6）多层、高层92-99平米两室、99-131平米三室30002005年10月90% 润扬新城3（总12）高层40-50平米一室、60-70/91平米两室30002008年6月尚未销售 润泽苑4多层90-110平米三室246020

22、08年5月25% 三友华锦苑（二期）7.65多层80-90平米两室、120-140平米三室29002008年4月85% 万兴隆广场5.5高层47/76平米一室、76/82平米两室未定预计08年7月尚未销售 西城名都（一期）8.7（总11）多层、小高层50-60平米一室、88-98/140平三室34002005年12月70% 鸢都新城（一期）9.76（总40）多层77平米两室、90-100/123平米三室29002007年9月90% 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-20 中国地产商域网中国地产商域网 市场现状分析市场现

23、状分析 【奎文区奎文区】 楼盘名称楼盘名称总建面（万平米）总建面（万平米）产品产品主力户型主力户型均价均价开盘时间开盘时间销售状况销售状况 北国之春9.9高层79-99平米两室、105-120平米三室30002007年8月80% 丹桂里（一期）6.3864（总21.24）高层94平米两室、103-145平米三室36502007年6月92% 帝景湾7.5267高层、多层90/110平米两室、137-152平米三室38002006年12月70% 东方名苑（一期）10（总30）高层80-110平米两室、103-146平米三室34002007年70% 东方明珠13高层80-110平米两室、120/15

24、2平米三室未定未定尚未销售 东方御景1.0362多层、高层90/95平米两室、130-170平米三室30002006年底74% 东昊上河园50多层、高层90-110平米两室、140平米三室3500未定70% 恒易星河（二期）5.5高层94-102平米两室、113-178平米三室35002006年11月66% 江南印象潍州（一期）9.3（总15）多层80-86平米两室、120-140平米三室280008年5月底尚未销售 君尚绿世界7多层、小高层77-96平米两室、88/107/130平三室未定预计10月尚未销售 领秀华城（三期）8.7多层、高层98-105平米两室、117/123平米三室3200

25、2008年4月80% 龙泽名郡6高层、小高层90-101平米两室、117-163平米三室35002007年10月70% 玫瑰园（一期）7.6（总12）高层、小高层78/81平米两室、120-142平米三室39002008年5月34% 尚城盛和（一期)2（总15）多层90-120平米两室及三室30002007年底85% 盛世豪廷帝景苑（三期）35多层、高层未定未定未定尚未销售 盛世豪廷观邸（二期）13多层、高层90/114-130平米三室未定预计5月底尚未销售 泰华领域5.8高层39-49平米一室35962007年5月80% 秀水花苑7.8未定未定未定未定尚未销售 新龙橙堡1.01多层90平米两

26、室、115/135平米三室2800起未定尚未销售 新新家园（二期）5.7多层80-100平米两室、127-142平米三室34502008年1月65% 雍和家园1.5小高层95平米两室、123平米三室31802000年5月74% 各区域楼盘分析各区域楼盘分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-21 中国地产商域网中国地产商域网 市场现状分析市场现状分析 【开发区开发区】 楼盘名称楼盘名称 总建面（万总建面（万 平米）平米） 产品产品主力户型主力户型均价均价开盘时间开盘时间 销售销售 状况状况 备注备注 北海公寓7高层87

27、/107平米两室、93-135平米三室29002007年12月63% 鼎邦丽池8.6高层87/102平米两室、110-139平米三室30002007年12月68% 东方春天2.73高层、多层90余平米两室、120-130平米三室 高层3300 多层3500 07年5月（高 层）、07年10 月（多层） 67% 多层已售 完，高层 已售2/3 东方世纪城（一期）8.7（总13）高层、多层90-130平米两室、105-180平米三室27502007年11月95% 泛海城市花园5.2多层、别墅110平米三室、180平米四室40002004年3月90% 高速仁和盛廷14.5869未定未定未定未定未售

28、海信兰郡9.8多层92-108平米两室、130-147平米三室32002006年11月80% 翰林新城（二期）3.78小高层96平米两室、133平米三室33002007年11月80% 和丰城市花园1.9077高层54平米一室、80-90平米两室2880起价2007年10月67% 汇嘉瑞景园23高层140平米以上三室、全部为大户型未定未定未售 金马怡园（一期）2.3（总46）多层77-95平米两室、124/134平米三室32002007年12月82% 锦光公寓4.4918高层170-300平米三室3700未定80% 单位团购 为主。对 外仅40套 九龙山庄（二期）8.6多层、小高层92-162平

29、米三室36002008年4月55% 青青家园4.482小高层68平米一室、128/166平米三室未定未定 尚未销 售 中和香槟花园 3.37（总 6.87） 多层、高层89/96平米两室、100-148平米三室32002007年12月80% 各区域楼盘分析各区域楼盘分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-22 中国地产商域网中国地产商域网 市场现状分析市场现状分析 【坊子区坊子区】 楼盘名称楼盘名称 总建面（万总建面（万 平米）平米） 产品产品主力户型主力户型均价均价开盘时间开盘时间 销售销售 状况状况 华安龙凤花园

30、（一期） 9.25（总22） 多层 80-90平米两室、100- 140平米三室 25002006年85% 天同双羊新城 （一期） 10.8（总56） 多层 90-100平米两室、124平 米三室 2600 2007年12 月 80% 各区域楼盘分析各区域楼盘分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-23 中国地产商域网中国地产商域网 各区域楼盘开发现状比较各区域楼盘开发现状比较 小高层、高层产品随着市场的发育成熟逐步得到市场的认可，消费者的居住习小高层、高层产品随着市场的发育成熟逐步得到市场的认可，消费者的居住习 惯仍

31、以多层为主，市场上还存在大量多层产品。惯仍以多层为主，市场上还存在大量多层产品。 潍城区潍城区奎文区奎文区开发区开发区坊子区坊子区 符合潍城区本地 人及工薪阶层的 基本居住习惯， 目前潍城区住宅 项目仍以多层为 主，同时有少量 小高层项目。 城市的一个中心区 域，并且沿虞河景 观带这个优势资源 而兴起的项目较多， 并且该区域土地资 源比较紧张，主要 是小高层和高层产 品居多。 开发区对于产品 类型来讲比较复 杂，开发区土地 资源较为丰富， 并且与城市中心 区域有段距离， 多层、小高层、 高层产品云集。 该区域市场发展不 够成熟，配套欠缺， 但土地资源也相对 较多，目前在售的 项目基本以多层为

32、主。 产品比较产品比较 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-24 中国地产商域网中国地产商域网 各区域楼盘开发现状比较各区域楼盘开发现状比较 各区域产品户型面积基本同属一个范围段之内，没有在产品户型各区域产品户型面积基本同属一个范围段之内，没有在产品户型 上上形成差异化。形成差异化。 潍城区潍城区奎文区奎文区开发区开发区坊子区坊子区 该区域户型多以 两室两厅80-100 和三室两厅 110-140为主。 与维城区类似，但 该区域大户型产品 要多一些，有部分 项目三室两厅户型 面积达到140-160。 户型面积以满足根本

33、居住的中、小户型为 主，主力户型面积在 90-110之间。 该区域主要以80-100 平米的两室居多，三 室户型的面积也相对 其他区域较小。 户型比较户型比较 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-25 中国地产商域网中国地产商域网 各区域楼盘开发现状比较各区域楼盘开发现状比较 随着消费者消费意识及消费理念的提升，结合城市规划配套的跟进，除坊子区外，其他三个随着消费者消费意识及消费理念的提升，结合城市规划配套的跟进，除坊子区外，其他三个 区域的房价差距不是很大，尤其是开发区和奎文区。（注：各区销售价格也非整个区域的均价，区

34、域的房价差距不是很大，尤其是开发区和奎文区。（注：各区销售价格也非整个区域的均价， 而是所选择的调研项目的分析价格。）而是所选择的调研项目的分析价格。） 潍城区潍城区奎文区奎文区开发区开发区坊子区坊子区 目前该区域 的整体房价 相对偏低低， 均价大约在 3000-3300元 左右。 该区属于潍坊城市中心区 域，是新一轮的重点发展 区域，市政配套完善，市 民认知度比较高，该区域 的商品住宅档次也比较高， 代表潍坊较为先进的地产 市场，目前区域销售均价 约在3400-3700左右。 开发区是潍坊正在崛起的区 域，在各类产品竞争中都处 于一个比较领先的地位，市 政府的落座对于该区域的房 价在近几年内

35、得到迅速提升， 目前该区域房屋均价约在 3300-3600左右。 该区域市场发展不 够成熟，配套欠缺， 房价较市区整体偏 低，在售楼盘数量 也较少。目前区域 销售均价约在 2500-2600左右。 销售价格比较销售价格比较 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-26 中国地产商域网中国地产商域网 各区域楼盘开发现状比较各区域楼盘开发现状比较 根据销售状况的比较，四个区域的销售状况差距不是太大，结合消费者调查看出，潍坊市民置业根据销售状况的比较，四个区域的销售状况差距不是太大，结合消费者调查看出，潍坊市民置业 没有绝对的地域

36、青睐性，各区域都将置业群体进行分流。没有绝对的地域青睐性，各区域都将置业群体进行分流。 潍城区潍城区奎文区奎文区开发区开发区坊子区坊子区 潍城区在售项目约15 个，占调查总量的28 。该区域销售速度 比其它区域相对较慢， 多层产品销售速度较 快，小高层、高层产 品的销售状况不为乐 观。在售项目的整体 销售率能达到60-80%。 奎文区目前在售楼 盘比较多，约21个， 占调查总量的40。 项目档次也相对较 高，由于位置的优 越性，该区域的销 售状况比较好。在 售项目的整体销售 率能达到70-80%。 开发区在售楼盘比 较多，约15个，占 调查总量的28。 就目前现状来讲， 开发区的商品房销 售速

37、度还是比较快 的，大多数项目于 去年年底开盘，目 前在售项目的整体 销售率能达到70- 80%。 由于坊子区市场发 展不够成熟，配套 欠缺，在售楼盘数 量也较少。由于价 格较市区明显偏低， 销售情况尚可，目 前在售项目的整体 销售率能达到80%左 右。 销售状况比较销售状况比较 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-27 中国地产商域网中国地产商域网 各区域楼盘开发现状比较各区域楼盘开发现状比较 通过上图得知，目前市场上供应最多的面积区间为通过上图得知，目前市场上供应最多的面积区间为90-110平米，占供应总量的平米，占供

38、应总量的33.23。其次是。其次是110-130 平米，占供应总量的平米，占供应总量的24.95%。再次是。再次是70-90平米，所占比例为平米，所占比例为21.38。从销售情况来看，销售量最多的。从销售情况来看，销售量最多的 也是也是90-110平米，消化率达将近平米，消化率达将近80。其次销售量第二的是。其次销售量第二的是110-130平米，消化率达平米，消化率达63.5。销售量第。销售量第 三的是三的是70-90平米，消化率达平米，消化率达68.7。 各面积区间供应销售情况各面积区间供应销售情况 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http

39、:/www.sz-28 中国地产商域网中国地产商域网 市场现状分析市场现状分析 对配套费的专项调查发现，潍坊市场绝大多数在售楼盘都向客户收取配套费，且在支对配套费的专项调查发现，潍坊市场绝大多数在售楼盘都向客户收取配套费，且在支 付首付款时必须缴纳。付首付款时必须缴纳。但早在2001年中央有关部门就曾明文规定，“基础设施配套费不 得向业主收取”（计价格2001585号），潍坊市人民政府潍政发199534号文件也 做出明确规定，“新建项目的供热、燃气配套费计入房价，任何部门和单位不得向业主 收取”。2007年8月9日，潍坊市物价局与财政局又联合下发了潍坊市人民政府关于调 整城市基础设施配套费标准

40、并加强征收使用管理的通知（潍政发200749号），对 基础设施配套费的征收与缴纳进一步做出了明确规定“新建项目的城市基础设施配套费 全部计入房价，任何部门和单位不得再另行收取”。 关于配套费的收取问题关于配套费的收取问题 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-29 中国地产商域网中国地产商域网 市场供应总结市场供应总结 本项目位于快速发展的开发区，区域整体环境较好，且正处于一个快速发展的阶段， 这为本项目的成功入市提供有利条件。 随着市政府落座开发区等因素，区域房价整体上升较快，因此开发区住宅市场的发 展空间较大，对本项目

41、也是一个优势所在。 通过调查发现开发区住宅市场与其他区域相比，整体销售情况较好，这也证明了客 户对该区域的认可度。 通过对本区域市场的调研得知：通过对本区域市场的调研得知： 市场现状分析市场现状分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-30 中国地产商域网中国地产商域网 竞争楼盘调研竞争楼盘调研 【九如山庄九如山庄】 项目位于市区东南部九龙山，由潍坊市城市建设开发有限公司开发。总建筑面积26万平米，属于中 档楼盘。共分两期开发，一期为金水苑，总建面为11万平米，由26栋多层组成，已交房。目前在售 的为二期，共15万平米。

42、由16栋多层和9栋小高层组成，开盘时间为2008年4月8日。目前均价为 3600元/平米。 项目简介项目简介 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-31 中国地产商域网中国地产商域网 项目周边配套设施尚待完善。只有小区自身服务配套， 小区内部结合商业群房布置社会会所，功能包括老年 活动室、健身房。北部临街沿街商业，功能包括：便 利店、美容美发、服装店、洗衣房等。小区内配套建 设幼儿园，向北有新华幼儿园。附近有中日友好小学、 樱园小学和北海学校。 户型配比及销售情况户型配比及销售情况 户户 型型比比 例例主力面积主力面积 两

43、室两厅约882m、89m、91m、94m、98m、113m 三室两厅约9096m、99m、103m、107m、114m、118m、133m、135 m、147m、153m、156m、162m 四室两厅约2173m、 目前剩余房源主要是面积较大的三室两厅户型，根据 现场销售情况及项目销售人员得知，该项目中小户型 以及100-130m的三室户型较为畅销。项目总量为700 余套，项目由于区位较好，且价位较低，整体销售情 况较好，4月8日开盘至今，已销售约为55。 户型配比及销售情况户型配比及销售情况 配套分析配套分析 【九如山庄九如山庄】竞争楼盘调研竞争楼盘调研 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:

44、济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-32 中国地产商域网中国地产商域网 营销诉求点营销诉求点 以“得山之势、依水之邻、伴花木之香”为营销诉求点，充分展示自然环境的 优势，地处市区东南部地势最高处九龙山，南临大型园林、天然氧吧潍坊 市植物园，西临水景名胜虞河，向北步行十分钟即是潍坊市最大的园林广 场人民广场。 客户构成客户构成 本项目主要周边区域客户较多，拆迁居民购置住房。也有其他区域的客户，职 业类型较为分散。从客户置业目的来看，以自住客户居多，投资客较少。 优劣势分析优劣势分析 优势1：自然环境较好。地处市区东南部地势最高处九龙山，南临大型园林、 天然氧

45、吧潍坊市植物园，西临水景名胜虞河，向北步行十分钟即是潍 坊市最大的园林广场人民广场。 优势2：教育配套设施完善。项目内部建有幼儿园，向北有新华幼儿园。附近 有中日友好小学、樱园小学和北海学校。 优势3：规划、设计、施工等优势。项目由上海同济城市规划设计研究院规划 设计，小区内形成“一心、一环、两轴”的整体规划，中央休闲水景公园和两 条绿化景观带。由曾获得“鲁班奖”的优秀施工队施工。 劣势：目前价格相对较高。在整个开发区在售楼盘中，价格相对其他楼盘较高。 良好的资源景观资源及教育配套设施完善是本项目吸引客户最大的亮点，尤其良好的资源景观资源及教育配套设施完善是本项目吸引客户最大的亮点，尤其 是该

46、项目地处潍坊之龙头，风水较佳。可见潍坊客户对居住环境和氛围有一定是该项目地处潍坊之龙头，风水较佳。可见潍坊客户对居住环境和氛围有一定 的要求，本项目若能充分挖掘自然景观资源的优势，将明显增加客户的认可度。的要求，本项目若能充分挖掘自然景观资源的优势，将明显增加客户的认可度。 【小结小结】 【九如山庄九如山庄】 竞争楼盘调研竞争楼盘调研 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-33 中国地产商域网中国地产商域网 鸢都新城位于潍坊市潍城区北宫街 与友爱路相接处，西南朝向89医院、 潍坊长途西站，南向正对清平花园， 东北角朝向潍坊

47、幼教特教师范。占 地面积210000平方米，规划建筑面 积为410000平方米，一期总共34栋 多层，1000余套。 项目简介项目简介 （位置图示） 户型配比及销售情况户型配比及销售情况 户户 型型比比 例例主力面积主力面积 两室约10约80m（77.42m、76.78m、78.59m、79.32m） 三室约9090-120m（91.99m、97.61m、119.50m） 项目于2007年9月26日开盘，目前一期剩余 10%-15%左右，从销售状况来看，90100 平方米左右的中间单元销售速度较慢，平 均在10套/月左右，120左右较大户型目前 剩余较多，据估计约在80套左右，项目一 期部分被

48、一职专和房管局团购。 【鸳都新城鸳都新城】竞争楼盘调研竞争楼盘调研 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-34 中国地产商域网中国地产商域网 配套分析配套分析 小区内部配套有会所、超市、健身广场、幼儿园、小学、社区医院、400米商业步行 街等。周围有八九医院、康复医院、市立医院、脑科医院等公共医疗配套。 客户构成客户构成 客户多为项目周边区域人群，其中年轻人多为一次置业，企事业单位客户有很多为改 善居住环境为目的的二次置业。在项目客户中，团购客户占有一定比例，据了解二期 尚未开盘已有部分被潍城工商局团购。 营销诉求点营销诉

49、求点 以40万平方米超大人文社区领衔西城生活品质新境界，“新潍坊、新区划、新中心”， 突出项目区位升值潜力，便捷的交通优势，以及以人为本的设计理念与现代建筑的完 美融合。 优势1：项目规模大，户型面积区间范围也较大，扩大了项目整体客户群体。 优势2：在潍坊外围大盘中，拥有相对便利的区位优势。 优势3：超前的规划理念，统一规划统一设计，规模化效益显著，居住成本节省。 优势4：全面的配套 劣势1：建筑产品方面鲜见创新与亮点，单从产品方面在潍坊市场不具备竞争力。 劣势2：周围没有小学，而项目自身小学正在审批中，结果未知。 优劣势分析优劣势分析 小结小结 项目邻近市体育中心，周边三条道路（友爱路、清平

50、路、卧龙西街）已列入2008年城 建改造规划，具有一定升值潜力。项目为潍坊大型人文社区，从设计、配套上均略领 先与市场，楼盘的宣传也重点突出 “大”。在产品设计方面，无突出的亮点与特色。 项目通过团购方式解决部分销售问题，有效缓解了销售压力。 【鸳都新城鸳都新城】竞争楼盘调研竞争楼盘调研 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-35 中国地产商域网中国地产商域网 项目位于奎文区胜利街以南文化路以西，由潍坊家豪置业开发，属于中 高档楼盘。共分三期开发，一期已交房，二期即将开盘，三期已奠基。 目前在售的为二期（观邸），总建面为1

51、3万平米，由4栋多层和6栋高层 组成，预计6月份开盘，价格未定，预计3800-4000元/平米。三期为帝 景苑，总占地为170余亩，总建面为35万平米，由19栋多层和4栋高层组 成。 项目简介项目简介 （位置图示） 户型配比及销售情况户型配比及销售情况 社区内部配套包括：幼儿园、医疗所、篮球场、 羽毛球场、游泳池、多功能会所。周边有实验 小学、日向友好小学、奎文区实验中学、潍坊 二中、潍坊医学院、市直机关幼儿园等配套教 育资源；商业配套有：中百佳乐家、沃尔玛、 盛世商业公园等；以及人民医院、第二人民医 院、潍坊少年宫、市博物馆等公共配套。 户户 型型比比 例例主力面积主力面积 三室两厅一卫约1

52、0 91.83m、106.23m 三室两厅两卫约90 114.76m、124.56m、126.95m、129.34m 配套分析配套分析 【盛世豪庭盛世豪庭】竞争楼盘调研竞争楼盘调研 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-36 中国地产商域网中国地产商域网 客户构成客户构成 营销诉求点营销诉求点 以“私藏一座城市的奢华”为营销诉求点。靠近虞河，透过自己窗户便可将虞 河美丽风光随时尽收眼底，这便是“私藏的奢华”。 盛世豪廷依仗虞河这只 “手”，将潍坊的房子和房价，很轻松地提升了一个台阶。 优势1：景观较好。项目靠近虞河，自然景

53、观较好。 优势2：户型设计合理。双观景阳台设计，部分户型有三房全南向布局、超面宽 南向卧室，方正实用、功能全面、布局紧凑。 劣势：价格较高，在整个奎文区乃至潍坊市在售楼盘中，价格相对其他楼盘明 显偏高。 优劣势分析优劣势分析 小结小结 本项目是靠近虞河，同样是依托景观资源促进了项目的推动和价格的提升。且 该项目定位明确，产品设计符合目标客户群的需求特征。因此，在资源景观较 好的同时，产品是否符合市场需求也是取决于项目能否顺利成功运作的关键因 素之一。 目前认购的客户中以个体私营业主、经商户为主，也有部分企事业单位的公务 员。购房目的主要是改善居住条件的二次置业。 【盛世豪庭盛世豪庭】竞争楼盘调

54、研竞争楼盘调研 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-37 中国地产商域网中国地产商域网 竞争楼盘调研竞争楼盘调研 【市场供应总结市场供应总结】 潍坊客户对居住环境和氛围有一定的要求，本项目若能充分挖掘自然景观资源的优 势，将明显增加客户的认可度。 通过对目前鸢都新城的分析得知，其完善的区位配套和良好的规划设计是项目销售 较好的重要因素。同时项目作为40万平方米的大型社区，具有明显的大盘规模效应，且 价格与所在区域的其他楼盘相比偏低，即该项目产品的性价比较高。可见大盘的魅力和可见大盘的魅力和 景观资源在潍坊客户购房决策中起

55、到的重要助推作用。景观资源在潍坊客户购房决策中起到的重要助推作用。 通过对盛世豪廷的分析得知，在资源景观较好的同时，项目定位是否明确、产品是项目定位是否明确、产品是 否符合市场需求也是取决于项目能否顺利成功运作的关键因素之一。否符合市场需求也是取决于项目能否顺利成功运作的关键因素之一。 通过对可比竞争楼盘的调查发现：通过对可比竞争楼盘的调查发现： 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-38 中国地产商域网中国地产商域网 市场机会分析市场机会分析 消费者市场调查及访谈消费者市场调查及访谈 市场供需对比分析市场供需对比分析 宏

56、观市场影响分析宏观市场影响分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-39 中国地产商域网中国地产商域网 经济因素(economic) 主要经济指标 产业结构 gdp及增长情况 人均可支配收入 年末人均储蓄余额 固定资产投资 社会因素(social) 主要人口增长情况 城市化率 项目周边情况 技术因素(technological) 新技术 新工艺 新材料 政策因素(political) 国家的政策、法规 城市总规划 片区发展规划 城 市 化 因 素 （civilization） 宏观市场分析宏观市场分析 济南信立怡高物业顾

57、问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-40 中国地产商域网中国地产商域网 经济因素经济因素 宏观市场总结宏观市场总结 政策因素政策因素 社会因素社会因素 技术因素技术因素 宏观市场分析宏观市场分析 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-41 中国地产商域网中国地产商域网 房地产新政效应分析房地产新政效应分析 1、国家在、国家在08年将进一步加大调整力度年将进一步加大调整力度 2、房价涨幅趋缓是大势所趋、房价涨幅趋缓是大势所趋 3、08年全国房地产市场将进入一个持续较长时

58、间的调整期年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期 4、二三级城市的机会与市场竞争的白热化、二三级城市的机会与市场竞争的白热化 5、房地产市场进入门槛增高。、房地产市场进入门槛增高。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-42 中国地产商域网中国地产商域网 潍坊将成区域经济中心潍坊将成区域经济中心 1、根据半岛城市群总体规划，潍 坊处于半岛城市群的地理中心， 占据绝对的地理交通枢纽要塞之地理交通枢纽要塞之 地地。 2、半岛城市群中具备铁路、高速 公路、机场和海港的四个城市之 一，能方便地与省内主要城市建与省内主要城市

59、建 立直接经济联系立直接经济联系。 3、潍坊城市定位：以海洋化工、 机械、食品加工为主导的综合性综合性 制造业城市，制造业城市，连接山东半岛与鲁 中、鲁西的交通枢纽。 工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业 的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-43 中国地产商域网中国地产商域网 “东扩西延、南控北展东扩西延、南控北展”的发展战略展的发展战略展 重点发展物 流业，努力 成为全省乃 至华东地区 重要的物流 节点 重点发展先 进制造业， 承担起全市 经济发展重 头戏任务 重点发展高新技术产 业，形成高新技术发 展的高地和一流平台 重点发展服务业，满 足商贸、文化、教育、 经济运行和居住生活 等方面的需要 南部山区经济带为重 点保护区域，控制重 化工业向南扩张，实 施保护性开发，发展 特色、生态农业和轻 型工业，做大做强生 态旅游业 本项目位于中心城区、东部高新技术开发区和南 部山区控制区三角地带，受中心成熟配套的影响， 也可尽享南部生态环境