乐平商业广场商业定位及营销提案

1、 乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带 ，乐安河中游地区，九江景德镇南昌市“金三角 ”经济发展核心区域，是鄱阳湖经济圈次中心城市和 是赣东北交通枢纽和商贸中心。 乐平是赣东北区域中心，区位优势凸显。境内乐安河 四季通航，可直达鄱阳湖、长江；皖赣铁路、乐德铁 路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、(南)昌 德(兴)加密高速穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯 通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁 路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3小时经济圈 内有金华、义乌、黄山等城市 n乐平市1992年撤县设市， 为江西省计划单列市，归景 德镇市管辖。 乐平市辖2个 街道办、14个镇、

2、2个乡， 1个农业科技示范园区和1 个大型水库管理局；城区面 积达15平方公里，人口平方公里，人口15 万人；万人； 全市总人口全市总人口80余万余万 人人。 乐平市08年gdp为 106.5亿元，约占景德镇 33.1%。 n乐平大连（城北）新区、东 湖新区的打造及规划，确定 了乐平市后续城市的发展的 方向。由于城北区特殊的地 缘关系，城市的功能定位比 较全面，包括了中央行政区 、中央商务区，是城市的政 治、经济、文化中心，其中 老城区更多地承担了中心商 业区的功能，城北新区则更 多地承担了行政、商务和居 住的功能 乐平商业发展历程乐平商业发展历程 1992年乐平撤县建市，12月乐平市赣东北大

3、市场开发公司和江西省兰 涛房地产开发公司合资兴建“赣东北大市场”。1994年建成，是当时全 省县级最大的商品批发市场； 1994年5月23日乐平市蔬菜批发市场正式开业； 1999年1月1日珠海中路建成，该路首次采取市场运作模式，引进农民 进城建街，乐平商业发展滞后于中国的经济政策。 乐平市场经过多年的发展历程，初步形成了以赣东北大市场、仿古乐平市场经过多年的发展历程，初步形成了以赣东北大市场、仿古 商业长廊、煮山西路商业街为中心区最具人气的商业贸易中心；商业长廊、煮山西路商业街为中心区最具人气的商业贸易中心； 洎阳中路延续了煮山西路商业街的业态；珠海路集休闲娱乐、摩托洎阳中路延续了煮山西路商业

4、街的业态；珠海路集休闲娱乐、摩托 车专卖、建材一体；洎阳南路以装饰建材市场为核心；车专卖、建材一体；洎阳南路以装饰建材市场为核心； 乐平商业发展现状 n商业布局自发形成。商业布局自发形成。乐平市1992年9月撤县建市，94年赣 东北大市场和蔬菜批发市场正式开业，99年珠海中路建成 ，该路首次采取市场运作模式、引进农民进城建街，2008 年聚龙广场电动车一条街建立；无论在旧时代还是新世纪 ，政府都没有大力的主导与重点扶持乐平市商业的发展， 老城的商业街均为自发形成。 n商业业态的层次较低规模较小，硬件条件差。商业业态的层次较低规模较小，硬件条件差。乐平市新兴 商业业态仍处于起步阶段。目前乐平市商

5、业呈线性发展、 以临街店铺为主的层次，经营规模普通较小，没有国际或 国内一线知名品牌；零售业占据市场规模8成以上，餐饮休 闲娱乐业规模较小。商业街道未经改造，存在规划不到位 、硬件条件差、交通流线不畅等问题。 n经营管理水平较低。经营管理水平较低。景客隆超市作为是景德镇的一家连锁 超市，在乐平有2家分店，曾经代表着乐平商业的整体发展 水平，因缺少先进管理经验、经营理念的引入，经营档次 还停留在较低的层次。乐平本地企业存在着管理混乱、服 务意识差、市场意识弱等问题。 n商业过度集中在旧城区，面貌陈旧，交通问题严重，且尚商业过度集中在旧城区，面貌陈旧，交通问题严重，且尚 未形成不同功能多层次商业布

6、局的新格局未形成不同功能多层次商业布局的新格局。因乐平商业主 要集中在西街广场、珠海路、洎阳路一带。由于本身城市 规划上相对滞后，加上商业的过度集中，交通问题日益严 重，特别是西街广场这样的传统商业老街，因道路狭窄、 客流量大。同时随着私家车拥有量逐年提高，交通问题将 会更加严重。 乐平市目前呈现单核商业中心独霸局面，乐平市目前呈现单核商业中心独霸局面， 市中心商业网点集中，目前已形成由西街、洎市中心商业网点集中，目前已形成由西街、洎 阳中路、珠海路环绕的区域核心商圈阳中路、珠海路环绕的区域核心商圈 n目前商业主要集中在西街、洎阳中路、珠海路围 合及其外延区域。 n煮山西路连接西门广场、赣东北

7、大市场组成了乐 平市最繁华的商业区域（以下统称西街）。煮山 西路主要以经营服饰为主，辅以家电，餐饮小吃 等业态。品类齐全，但品牌数量有限。 n珠海路分不同路段呈现不同业态，珠海东路与昌 平路交接处集中了乐平市主要的休闲娱乐，餐饮 业态。珠海中路主要有摩托车专卖店，家俱城， 社区店，宾馆等。 n洎阳中路经营业态主要是对珠海路业态进行补充 n人民路、安平路、迎宾路的经营业态主要有建材 、修理厂、宾馆等，聚龙广场电动车一条街对市 核心商圈进行补充。 单一核心的商业格局，商业结构面临升级单一核心的商业格局，商业结构面临升级 的需要；随着城市发展，向外扩展延伸，预期的需要；随着城市发展，向外扩展延伸，预

8、期 形成一核一副的商业格局。形成一核一副的商业格局。 乐平市目前呈现单一乐平市目前呈现单一 核心的商业格局，随着城核心的商业格局，随着城 市发展，商业结构面临升市发展，商业结构面临升 级的需要。未来商业区域级的需要。未来商业区域 将不断向外延展，东湖新将不断向外延展，东湖新 区形成的社区配套性商业区形成的社区配套性商业 将于现有的核心商业连成将于现有的核心商业连成 一片，城北新区可能形成一片，城北新区可能形成 新的商业副中心；未来乐新的商业副中心；未来乐 平的商业将形成中心强化，平的商业将形成中心强化， 区域开拓的一种局面区域开拓的一种局面 。 当前乐平市商业中零售业态比重占据当前乐平市商业中

9、零售业态比重占据8成成 ，经营状况较好，经营状况较好,发展层次低。发展层次低。 n目前乐平商业的零售业主要集中在西街广场、洎阳中路、 珠海路等商业街区，并组成了乐平市核心商圈，初具规模 ，发展层次低。 n零售商圈主要集中在西街广场洎阳中咱珠海路，环绕 的区域，主要零售企业有家得福购物中心，家佳旺超市， 景客隆超市，专卖店等等。西门广场人气最旺，其中又以 煮山西路最为繁华、经营状况最好、租金最贵；由于乐平 市并没有大规模的进行过老城的改造，商圈的商业业态以 街边铺为主，形象展视面较差，硬件设备上极易被超越。 n另一个全市甚至全省都具影响力的是赣东北大市场，作为 西门广场的一部分、其对西门广场商业

10、的发展乃至乐平市 商业的发展都立下了汗马功劳，该市场主要以百货、日杂 、小商品批发为主。吉利商业广场（仿古长廊，女人购物 中心）由于其规划设计的局限性，根据当前的经营状况， 很难走出其经营低档产品市场的形象 n除以上商业街和专业市场外，另有部分街道、专业特色街 正在形成，但远没达到成熟阶段，对项目定位不具备研究 价值。 n鉴于乐平市消费层次，本项目应规避强劲对手，做出特色 ，合理定位品牌大超市品牌大超市+高端百货商场。高端百货商场。 零售业发展现状呈现规模大，档次低的特零售业发展现状呈现规模大，档次低的特 点，主要由中档超市和商业街组成点，主要由中档超市和商业街组成,商业结构面商业结构面 临升

11、级临升级 n乐平市零售业经营格局较为落后，仅中档超市和初级 商业街经营较为繁荣，尚未出现真正的购物、餐饮、 娱乐一体化的大型综合性消费场所。商业结构面临升 级与调整，未来商业将向集中式规模方向发展，符合 项目的初步的“一站式集购物，休闲娱乐、餐饮的时 尚生活中心”的定位 n商超规模以中小型为主，均采用以生鲜超市 + 百货 搭配销售组合模式。商品业态较丰富,基本可以满足 乐平居民一般性起居及日常性生活需求，商超配套欠 完善，尤其是停车位较为短缺。经营方式均采用代销 +出租为主形式，由于各大商超所处地段优越、人流 量充沛，经营状况普遍较好，由此可见乐平市商超的 市场份额尚未饱和，具有广泛的发展空间

12、，项目商超 业态规划应走差异化路线，区分于当前的市场。 n商铺硬件设施陈旧，缺乏规划布局。 n目前乐平市初具规模的超市大多集中在洎阳中路核心 商业街内，集中度较高，购物方便，成为乐平城区居 民最为便利的日常购物场所. 核心商圈地位将继续保持，外围项目对核核心商圈地位将继续保持，外围项目对核 心商圈竞争有限。商业结构面临升级，各业态心商圈竞争有限。商业结构面临升级，各业态 均存在较大的发展空间均存在较大的发展空间 n目前乐平市整体商业零售业发展仅停留在相对低极 的层次，表现为传统的超市+临街店铺模式，缺乏 集中式商业，商业提升的空间很大，没有强势竞争 对手，多种先进商业业态缺位，存在一定的市场机

13、 会。 n乐平市酒店整体档次较低，有提升空间。中高档（ 3星-4星）商务性酒店还存在一定市场空间。 n乐平市娱乐业市场的不健全与发展的局限性。业态 单一，以ktv、足浴、按摩为主，酒吧、舞厅、影 城欠缺。市场机会较大。 n目前乐平市并无大型商业地产项目，更多的是社区 配套商业；竞争性商业主要集中在东门区域，能否 吸引东湖新区的客源是项目成功的关键因素之一。 n项目业态规划应区别于当前市场，向集购物、餐饮 、休闲娱乐为一体的功能复合性商业方向发展 n各业态细分应根据市场现状，区别对待。如购物还 是走传统的服饰路线，风险极大。 本项目商业功能定位主要有三个方向本项目商业功能定位主要有三个方向 关于

14、抚州商业大环境的思考关于抚州商业大环境的思考 关键点： 1、没有一家操作成功的商业百货项目； 2、没有一般城市的各大商圈的概念； 3、缺乏特色商业，除服装业外其他各种业态发展混乱 ，零星分布、不成规模； 4、商业环境凌乱、缺乏专业的运营管理； 5、缺乏站在商业经营高度上的专业的建筑规划，多数 商业项目为住宅底商，不利于交通动线的串联，更 不利于经营； 由于目前乐平市尚缺乏运作成熟的商业体，仍以传由于目前乐平市尚缺乏运作成熟的商业体，仍以传 统的街铺小店等零售业态为主；本案的定位与诞生将彻统的街铺小店等零售业态为主；本案的定位与诞生将彻 底改变乐平市传统落后的商业模式，同时也提升了乐平底改变乐平

15、市传统落后的商业模式，同时也提升了乐平 市的商业档次与城市形象以及开发商的知名度与美誉市的商业档次与城市形象以及开发商的知名度与美誉 度；度； 本案位于乐平传统核心商圈，地处洎阳路与珠海路本案位于乐平传统核心商圈，地处洎阳路与珠海路 交汇处，四面临街，是乐平最具投资和商业运营潜力的交汇处，四面临街，是乐平最具投资和商业运营潜力的 绝佳区域。分商业和住宅两部分，其中商业面积约绝佳区域。分商业和住宅两部分，其中商业面积约 30000平米（不计负一层），规划五层，一至四层，每平米（不计负一层），规划五层，一至四层，每 层面积约层面积约7500平米，规划上有着天然优势。平米，规划上有着天然优势。 本案

16、率先抢占了核心商业中心，成为乐平市第一家本案率先抢占了核心商业中心，成为乐平市第一家 大型高端商业广场，也铸定了乐平未来商圈的核心地位。大型高端商业广场，也铸定了乐平未来商圈的核心地位。 通过准确的商业定位与专业的营运管理，来达到提升项通过准确的商业定位与专业的营运管理，来达到提升项 目商业地位与价值。目商业地位与价值。 项目商业定位的原则项目商业定位的原则 1、与城市的文化及消费水平相协调； 2、与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争； 3、定位后的产品，更利于实现销售价格及速 度上的双突破； 4、商业定位与项目中住宅产品实现价值互动 ， 以良好的商业形象推进项目整体价值的提 升； 一般集中

17、商业物业运作主要有二种模式：一般集中商业物业运作主要有二种模式： 1、针对成熟的品牌百货、家电卖场整体招租，以出租的模针对成熟的品牌百货、家电卖场整体招租，以出租的模 式合作，保留少量的自主招商铺面，自主招商业态与品式合作，保留少量的自主招商铺面，自主招商业态与品 牌如：影院、牌如：影院、kfckfc、味千拉面、美食广场等。、味千拉面、美食广场等。 优势：优势：此合作模式可免除商业营运管理投入，以物业管 理为主；成熟品牌知名度较高，减少物业培育 期，前期投入资金少。 劣势劣势：租金收益有限；租期过长，需长期持有，无法把 握依靠商业营运提升物业价值的必然性与可控性。 不利于开发公司短期套现，收回

18、成本。 2 2、组建招商、营运管理团队，进行品牌招商，以部分主力、组建招商、营运管理团队，进行品牌招商，以部分主力 店吸引客户，大部分以品牌商户以出租（或联营）模式店吸引客户，大部分以品牌商户以出租（或联营）模式 合作，开业后自主经营管理。合作，开业后自主经营管理。 优势：优势：收益较广，可掌握商业经营主动权以及庞大的营 业收入。物业自有，销售、租赁自主掌控，能在最物业自有，销售、租赁自主掌控，能在最 短的时间内回收现金流。短的时间内回收现金流。 劣势：劣势：此合作模式前期投入资金数额、人员、时间精力 较大，物业须有一定时间的培育期。 结论：结论： 上述二种方式中第一种，以十万方以上超 大体量

19、商业物业较常用，以长期持有部分物业 （二四万方），租金优惠为代价，吸引成熟 的品牌百货进驻，提升剩余物业的自身价值.而 本项目明显不属于此范畴之内。 第二种模式第二种模式业态优化、概念领先、主力店业态优化、概念领先、主力店 招商、统一管理。营销促动市场神经，妥善解招商、统一管理。营销促动市场神经，妥善解 决了投资三要素：安全性、收益性、流动性。决了投资三要素：安全性、收益性、流动性。 让经营户和投资客都让经营户和投资客都 没有高枕无忧，全速进场！没有高枕无忧，全速进场！ 只有严格执行定位规划先行，实现真正的只有严格执行定位规划先行，实现真正的 商业商业“五统一法则五统一法则”，即：统一定位、统

20、一规，即：统一定位、统一规 划、划、 统一招商、统一管理、统一推广。统一招商、统一管理、统一推广。 同时在商铺销售的过程中注意把握产权销同时在商铺销售的过程中注意把握产权销 售比例以及返租关系。售比例以及返租关系。 才能实现招商和销售的价值互动，才能实现招商和销售的价值互动， 前期由前期由 招商的品牌力来带动项目价值，后期以项目价招商的品牌力来带动项目价值，后期以项目价 值的提升，带动租售二旺的良好态势！值的提升，带动租售二旺的良好态势！ a a、分区销售，部分区域设置为自营区域，部分区域必、分区销售，部分区域设置为自营区域，部分区域必 须回租给开发商，进行统一规划、统一经营。须回租给开发商，

21、进行统一规划、统一经营。 优势：优势：1、利于吸纳更多买铺者，满足自营和投资的双 重需要； 2、较之方法b，因为涉及返租的面积变少，所 花的人力成本和时间成本也相较少一些； 3、能够进行统一的运营管理，利于商业街以后 的发展，客户信心有保障。 1、前期策划定位难度加大，必须反复和开发商 、建筑施工单位商讨合理性及可行性； 2、返租时间过后的商业运作。 b b 、铺位全部切割，返租销售、铺位全部切割，返租销售 优势：优势：1、铺位面积小，便于销售； 2、帮助经营商户度过培育期，统一管理，统一 运营，有利于维持商业街的正常运作。 ：1、模式被滥用，返租期后的经营没保障，客户 信心不足。 2、小业主

22、的成本压力大；后续经营容易出现问 题。 3、招商和销售工作同时进行，难度也随之增大。 4、产权和经营权完全分离，对商户的控制力被 削弱、风险和经营难度大，商户和投资客信心没 保障。 c c、常规销售，使用权和产权完全分离，由市场自行调、常规销售，使用权和产权完全分离，由市场自行调 整。整。 优势：优势：1、省事省心，不涉及招商的实质性工作，由市 场自发调节； 2、大块切分销售，不需要做铺位划分、等多项 复杂的工作； ： 1、业态不经过实质的统一规划，商业很难 存活； 2、没有后期商业运营公司的运营和管理，商 业氛围很难有所保障； 3、销售不均衡，往往是临街商铺抢光，楼上 及地下基本没有任何价值

23、。 结论：结论：上述三种方式中，方案c明显是不用考虑的。事 实证明，商业前景不明朗的物业，不论是投资客还 是经营户都不敢冒然进入。 而方案b更适合1万平米以内的小型商业物业， 和本项目定位的“乐平市第一家大型高端商业广场乐平市第一家大型高端商业广场 ”，乐平未来商圈的核心乐平未来商圈的核心地位明显不各个地方符， 不利与项目价值的提升。 那么选择那么选择a方案就是必然的了。该方案即能保方案就是必然的了。该方案即能保 障本项目统一规划、统一管理给客户以信心，提升障本项目统一规划、统一管理给客户以信心，提升 项目的档次。又可以灵活分区，根据项目的招商进项目的档次。又可以灵活分区，根据项目的招商进 度

24、和比例对项目的销售予以调控。度和比例对项目的销售予以调控。 2f 次主力店次主力店：肯德基、大娘水饺、韩美味料理； 女装女装：teenie weenie、e-land、only、vero moda、艾 格、欧时力、圣迪奥、g2000、播、淑女屋、自然元素、拉夏贝 尔、珂罗娜 、浪漫宣言、曼娅奴 、天恩，爱情鸟、卡路约翰、艾 维拉、秋水伊人 、江南布衣、红绣、浪漫一身、珊尔丽雪、华丽 转身、bvc、采轩、style women、声雨竹，木兰、欧尼雅、 美景、米兰、意大利米兰、姬奴、yiner影儿、贝特如、泰莲娜 、邓皓、歌尔丽、kuo、艾维、迪菲纳、马天奴、格丽罗娜、红 迪丝、红人、金凯恩、斯尔

25、丽 ； 内衣：内衣：黛安芬、爱慕、曼妮芬、芬狄诗、芬怡 ； 3f 男装：男装：金利来、劲霸、柒牌、利郎、七匹狼、梦特娇， 雅戈尔、忘不了、圣得西、罗蒙、莱克斯顿、鄂尔多斯、啄木鸟 ，鄂尔多斯、袋鼠、虎都、杉杉、报喜鸟、威迪龙、九牧王、金 狐狸 ； 运动运动休闲装休闲装：elle、汤尼威尔、佐丹奴、金利来、马克华菲 、汤尼俊士、苹果牛仔、杰克琼斯、esprit、增致牛仔、耐克、 阿迪达斯、卡帕、匡威、彪马、李宁、安踏、鸿星尔克、特步、 匹克、以纯、美特斯邦威、森马、唐狮； 箱包、皮鞋、配件：箱包、皮鞋、配件：zippo、沙驰、fion、梦特娇、金利来 、美国骆驼、play boy； 童装童玩：童装童玩：米奇、史努比、巴布豆、安奈儿、阿迪达斯、迪 斯尼、乐高、奥迪； 少儿点读机少儿点读机：好记星、万虹、快易典、文曲星、背背佳； 4f 中影影院 华纳