宁晋西城嘉园Ⅰ期项目策划推广方案

1、西城嘉园西城嘉园期期 策划推广方案策划推广方案 宇达工作室宇达工作室 2010年年7月月22日日 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 宁晋市场概况宁晋市场概况 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 1、目前市场上推出的城中村改造项目包括：书香江南城，紫金名苑，晋福苑两栋，水墨庭院， 上元南都。即将推出的项目有东南汪和南塔庄新民居项目，两个项目各占地50亩左右。 2、近期受宏观调控政策影响，以及随着宁晋市场销售淡季到来，各楼盘到访量明显下降，出 现观望趋势。 3、小产权房所具有的独特的价格优势以及规模优势，可能会对市场产生一定的冲击。 4、宁晋市场缺乏规模性的娱乐游乐场所和特色商业

2、街。 5、小产权房虽然没有独立产权，但由于价格便宜，所以很多客户在多方对比后宁愿选择小产 权房，其对房屋转为大产权充满信心。 6、明年可能会再次推出23个城中村改造或新民居工程，应考虑其对市场的影响度。 7、该区域楼盘在建楼盘为天山水榭花都和水墨庭院，其中水墨庭院是城中村改造项目，距本 案最近。 8、中等及中等偏下层面消费者的需求在80-120平米，单价在1500-2200元/平米的中低档的多 层普通住宅，特点是只要价格合适其他因素会考虑少一些。 9、区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款 接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群购房

3、属于刚性需求。 10、认可朋友间的介绍，比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。 11、购房群体主要包括事业单位人员，企业厂矿员工，私营业主，外出务工人员，下属乡镇人 群。 12、宁晋市场今年的投放量较大，明年的市场可能会出现供大于求的局面。 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 区域内竞争楼盘分析区域内竞争楼盘分析 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 水墨庭院水墨庭院晶龙街晶 龙集团对 面 河北岳 峰房地 产开发 有限公 司 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 961291960-2130首付50%享受 9.7折，全款享 受9.5折 认购阶段该项目为谷家庄城城

4、中中 村改造村改造项目，占地 380亩，一期33栋， 主要为多层储藏室 15001600元/平 米 项目名称项目名称位置位置开发商开发商户型结构户型结构面积区间（）面积区间（）均价（元均价（元/平方米）平方米）优惠活动优惠活动销售状态销售状态备注备注 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 亚威领郡亚威领郡宁晋天宝 东街51号 河北润 龙房地 产开发 有限公 司 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 91-137起价1880 均价2200 北卧室、花园、 露台均有赠送， 最大赠送面积 5.5平米 认购阶段两栋小高和一栋高 层 （12层，17层，24 层），一梯两户， 两 个单元 项目名

5、称项目名称位置位置开发商开发商户型结构户型结构面积区间（）面积区间（）均价（元均价（元/平方米）平方米）优惠活动优惠活动销售状态销售状态备注备注 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 书香江南城书香江南城宁晋县城 东天宝街 东头 两室两厅一卫 三室两厅两卫 85-120均价1700一次性13万购 三居10万购两 居 认购一期 720户 八里庄改造项目八里庄改造项目， 分 三期开发，共 40万方 项目名称项目名称位置位置开发商开发商户型结构户型结构面积区间（）面积区间（）均价（元均价（元/平方米）平方米）优惠活动优惠活动销售状态销售状态备注备注 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室

6、数据分析：数据分析： 1、通过对宁晋房地产市场的调研分析，可以看出，宁晋县商品房价格浮动空间为21002600元/平方米， 其中最低1700元/平方米，最高3200元/平方米. 2、市场上推出的优惠活动主要包括:团购优惠，面积优惠，房款优惠。 3、小产权房户型以两室两厅和三室两厅为主，面积以80100平米和110140平米两个区间为主。 4、区域范围内楼盘的分布状况与宁晋城市空间发展趋于一致，大多集中在开发区或城区边缘，老城区范围 内楼盘较少。 5、外地开发商开始进入宁晋市场，并且各楼盘一般都有专业的代理机构参与设计、营销，市场竞争性趋于 明显。 6、区域内户型结构以三室两厅为主，兼有部分两室

7、和四室户型，主力户型面积维持在130160平米之间。 7、各楼盘价格与市场行情对比趋于理性化，与当前市场价格较为接近。 8、宁晋区域内目前仍以多层为主，兼有部分高层和小高层，多层西楼头和顶楼销售情况不太理想，而高层 中高楼层（一般为顶楼往下46层范围内）不太受购房者的青睐。 9、近期，在售项目中，三个楼盘已进入尾盘期，其他项目多数处于新推房源的认购时期。 10、各楼盘的价格或认购参考价格较以前并没有较大的浮动，采用低开高走策略的可能性较大。 11、新民居及城中村改造放量较大，可能对在售楼盘有较大压力。 12、除了传统的两室和三室户型，市场上开始出现一室的小户型和200平米左右的跃层户型。 西城

8、嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 本案客观现状本案客观现状 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 一、位于新兴路与晶龙路交叉口，交通方便通畅。一、位于新兴路与晶龙路交叉口，交通方便通畅。 二、位于重工业区。二、位于重工业区。 三、项目附近有一大型在建公园。三、项目附近有一大型在建公园。 四、紧邻水墨庭院和天山水谢花都两大社区。四、紧邻水墨庭院和天山水谢花都两大社区。 区位现状：区位现状： 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 一、位于重工业区，整体环境差。一、位于重工业区，整体环境差。 二、工程进度慢，工地形象差。二、工程进度慢，工地形象差。 三、户型设计没有亮点。三、户型设

9、计没有亮点。 四、缺少大型商业生活配套。四、缺少大型商业生活配套。 五、楼盘没有清晰的定位。五、楼盘没有清晰的定位。 六、销售人员消极。六、销售人员消极。 楼盘现状：楼盘现状： 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 销售很不好！销售很不好！ 销售现状：销售现状： 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 为什么销售不好？为什么销售不好？ 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 一、位于重工业区，整体环境差。一、位于重工业区，整体环境差。 二、工程进度慢，工地形象差，烂尾楼印象很深。二、工程进度慢，工地形象差，烂尾楼印象很深。 三、付款方式单一，只能一次性付款。三、付款方式单一，只能

10、一次性付款。 四、产权不明晰，占用工业用地。四、产权不明晰，占用工业用地。 五、楼盘口碑不好。五、楼盘口碑不好。 六、客户心里存在担忧问题，怕交不了房干脆不买，导六、客户心里存在担忧问题，怕交不了房干脆不买，导 致销售搁浅，资金链断裂。致销售搁浅，资金链断裂。 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 目标客户群分析目标客户群分析 富豪阶层富豪阶层 高收入阶层高收入阶层 中高收入阶层中高收入阶层 中等阶层中等阶层 中低阶层中低阶层 低收入阶层低收入阶层 他们年龄在他们年龄在2535岁之间。岁之间。 他们长期生活或工作在本案周边，区域依赖性较他们长期生活或工作在本案周边，区域依赖性较 高高 他

11、们更愿意选择原有住区或工作场所的周边置业，他们更愿意选择原有住区或工作场所的周边置业， 以享受近距离的便利以享受近距离的便利 他们不一定很有钱，但有自己的想法他们不一定很有钱，但有自己的想法 他们愿意选择自己喜欢的居住方式，但不愿意承他们愿意选择自己喜欢的居住方式，但不愿意承 担过多的经济压力担过多的经济压力 他们不愿意浪费太多的时间在琐事上，一站式的他们不愿意浪费太多的时间在琐事上，一站式的 服务更适合他们服务更适合他们 他们是典型的时尚主义者，买东西更看重个性他们是典型的时尚主义者，买东西更看重个性 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 我们应该怎么做？我们应该怎么做？ 西城嘉园西城

12、嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 对楼盘进行重新定位对楼盘进行重新定位 渴望自由、挣脱束缚的年轻人，渴望自由、挣脱束缚的年轻人，奋斗奋斗中的中的“青年城青年城” 精品两室 年轻人有更多的自由空间，挣脱父母的臂膀，展翅 翱翔，向自由招手，打拼自己的天地。 菜单式装修 装修的烦恼交给我们，一站式服务，节省更多的 时间畅想diy式的精装住宅。 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 拓宽宣传渠道，加大宣传力度拓宽宣传渠道，加大宣传力度 使用宣传炸弹，对目标人群进行狂轰滥炸。使用宣传炸弹，对目标人群进行狂轰滥炸。 户外投放 主要街道路口，人群聚集处的户外展位。 d m广告 将“西城嘉园”直接送到客户

13、手上。 组织活动 吸引人群，聚集眼球。 联动策略 联合餐饮、商场、影楼等进行折扣活动。 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 组织进行团购，刺激销售组织进行团购，刺激销售 锁定周边企业厂矿，进行联合，组织团购，给予优惠，促进销售。锁定周边企业厂矿，进行联合，组织团购，给予优惠，促进销售。 项目位于工业区，本地及外地年轻务工人员特别多，但购房经 济负担较重。因此： 1、联合企业，将房款作为员工福利。 2、以企业为单位，团购优惠。 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 从付款方式下手从付款方式下手 付款方式多样化，一次性和分期并举，满足不同人群。付款方式多样化，一次性和分期并举，满足不

14、同人群。 采取一次性和分期两种方式，分期有优惠，一次性优惠更多， 两相对比，突出一次性付款价格优势，可以迅速回笼资金，保 证后期工程进度。 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 从产品本身下手从产品本身下手 创新创新diy设计，菜单式装修，让年轻人有自己的想法空间。设计，菜单式装修，让年轻人有自己的想法空间。 提供多种装修方案，采取客户自选的装修模式，把主动权交给 他们，让他们diy一下自己的住宅。 备注：1、普通优惠现已不能吸引更多的客户，采取购房送装修的模式来吸引年轻群体。 2、联合装饰公司共同参加优惠活动，实现双赢策略。 3、装修成本控制在200元/每平米，平均每套住房在18000元22000元之间。 西城嘉园西城嘉园期期 宇达工作室宇达工作室 树立良好的企业形象树立良好的企业形象 组织、倡导或参加公益性活动，迅速提升企业形象，增加美誉度。组织、倡导或参加公益性活动，迅速提升企业形象，增加美誉度。 在节假日或其他适宜时间组织公益性质的活动，例如现在全球 倡导的低碳活动，支援灾区奉献爱心的活动 提前