【房地产策划方案】山水湖滨别墅策划案

1、随心编辑，值得下载拥有!=1LOGObeikezhangYOUR COMPANY NAME IS HERE专业I专注I精心I卓越【房地产策划方案】房地产精品文档山水湖滨别墅策划案Please en ter your compa nys n ame and contentv山水湖滨别墅策划案当我站在我当下就要动身启程， 因为无论白天黑夜， 我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音； 马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。威廉姆巴特勒济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flappi

2、ng the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. William Bartler Jice赛博地产顾问机构前言第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析二、竞争对手分析第二章、 SWOT 分析一、现状分析二、 SWOT 分析 第三章、产品策略一、 产品定位及布局规划二、 独立别墅外立面风格建议其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略一、推广案名、 Logo二、项目核心价值体系的建立三、主题定

3、位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点让 Townhouse 迅速窜红市场六、价格策略七、现场销售策略八、阶段性媒体计划及 SP 活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理、/. 前言。当下，无锡的别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界” 国民收入已达到中等发达国家水平， 城市白领阶层、 中产阶级的形成， 更使居住理念发生了，“优化居住环境，讲深刻的变化。如果说， “扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波” 究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近俩、三年进入“第三波”“追 求回归自然，提高生活品位” 。继多层、 高层、 小高层产品之后， 更

4、接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点 方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说， 别墅物业开发的经验从总体来说且不丰富， 但大多数参和别墅 开发的房产商，都在做着努力让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅 力！ 项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？ 做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎这些都是本策划案所主要阐述的。第一章、市场分析一、 无锡别墅市场分析1、五里湖将成为未来几年无锡别墅开发的焦点 无论在北京、深圳，仍是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀 丽的自然山水附近，如北京的香山周

5、围数十平方 km 内将建成上百万平方米的高档别墅区， 有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。 ”在一马平川的上海，松江的佘山成 为极为珍贵的自然资源， 所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界， 在这里聚集 了国内别墅最高境界的典范紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别 墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。 苏州新推出的俩座古典园林式私家庭院， 每座价格 在 2500 万元左右，也是开盘即被抢购。别墅是一种诗意存在中的乡村， 居住在其中的人们既要享受城市的便捷和舒适， 又要有 乡村的宁静安详， 所以风景区就成为首选。 从历史传统上见， 别墅一般位于城市外面像一个 卫

6、星一样的位置上， 使用者能够方便地到达， 同时也能够方便地回到城市中去。 别墅概念是 和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一， 尤其是五里湖沿岸得天独厚的山 水自然风貌， 成为了别墅建造的上佳风水宝地， 无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里 燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。无锡的别墅物业， 五年的时间， 只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市， 加起来也不到 400 套物业。 这和无锡这个人均 GDP 在全国排名前

7、列的中等发 达城市来讲， 别墅市场的开发无论在数量仍是质量上都严重滞后。 所以市场已经积聚了巨大 的消费空间。 从 2003 年房交会上， 唯一参展的别墅项目金色水岸超旺的人气和只挂了 俩幅效果图的项目湖光山色展为前络绎不绝的询问者来见，无锡别墅物业的稀缺就可 见一斑了。3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅 无锡现有的别墅容积率相当高， 高档别墅形象大打折扣。 威尼斯花园为典型的古典欧式， 但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高， 生活舒适度大大下降。 真正的顶尖级别墅在无 锡是难觅的，可是在未来的一俩年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长， 有以山景见长。如何从这些

8、项目中脱颖而出， 树立自己独特的风格是本策划案的重点， 要通过对项目主 题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。4、别墅市场今明俩年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相 对不需要强有力的推广活动。 可是随着几个大规模的别墅用地推出， 今明俩年的别墅市场竞 争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创 造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的 SP 活动尤其重要。二、竞争对手分析太湖虹桥花园太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的

9、成熟配套， 有着相当的优势， 可是规模 不大， 而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。 因为量体小和部分内部消化的原因， 估计此项目不会有太大的市场炒作， 所以不会对本案构成严重的 威胁。太湖明珠苑项目（湖光山色）和太湖虹桥花园仅几百米之隔， 也处于旅游风景区， 有着难得的太湖山水自然资源， 而 且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎” 。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非 凡的物业价值。当下本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约 110 万元 /亩 的地价拿下， 按照民生一贯的开发理念， 肯定会造成高档的别墅区。 2003 年秋季房交会上， 此项目

10、已经亮相， 案名为湖光山色， 建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅， 原规划中 的 165 幢也缩为 94 幢， 是容积率下降了仍是分期开发，仍有待考证，作为本项目最为强劲 的竞争对手， 我们应继续密切地关注此项目的发展， 包括台湾三福福祯的整体包装及销售策 略。宝界山庄地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面 湖，南面倚山，和其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以 120 万元/ 亩拍得，拟建造 56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/怦之上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的， 聚江公司计划建造传统和现代相结合的类似于上海云顶别

11、墅的风 格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。太湖威尼斯花园二期金马地产把地块转让给了益都开发， 地块和本案距离较远， 从五里湖的地形来分析， 属 于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计 仍有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目九溪玫瑰园，采用欧 式的建筑， 日式景观， 若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话， 其以后的营销策略也应 该密切关注。蠡湖新城 1 号地块2003 年 9 月阳光集团以 16.71 亿拍得蠡湖新城 1 号地， 如此高昂的价格和 1.2 的容积 率，开发商一定会采用别墅、 To

12、wnhouse 、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划 方案， 该地区的独栋别墅和 Townhouse 估计会采用现代式风格。 有政府宣传作为其项目的 有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。太湖金色水岸地处马山太湖十里明珠堤俩侧，有 241 套别墅，分三期开发，首推 73 户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积 230 m2）,是目前无锡最大的别墅群落。由 于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。当下此项目一 期以 4000-6500 元的市场价格已经销售一空，因为其定位和本项目有很大的差异性，故不

13、会对本案造成太大的竞争压力。 上海新联康的营销策略也没有很大的突破， 作为 2003 年秋 季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。马山檀溪村地块本地块为供电局拍下，占地 1200 亩，当下正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工， 一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。巨大中高档楼盘对本案的冲击之上的竞争对手都是别墅物业， 但本案不是纯粹的别墅社区， 仍有相当的 townhouse 、 叠加式别墅和电梯洋房， 所以， 整个无锡市场今明俩年的中高档物业都将给本案带来巨大的 市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的 townhouse 和叠加式别墅

14、部分、构 件厂地块很大量体的 townhouse 、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡 湖新城内即将推出的其它地块， 也会对本项目形成巨大的市场冲击， 而当下无锡各大楼盘都 越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。第二章、 SWOT 分析一、 现状分析无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源， 无锡近几年来在经济和城市建设上都取 得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府打太湖牌， 唱运河歌， 建山水城” 理念的逐渐深入， 五里湖将成为众多购房者关注的焦点。本地块位于五里湖之畔，无论是到市区仍是太湖风景区都非常便捷

15、，西侧的蠡湖新城当下 已经初绽芳容， 而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心， 所以本地块是建设高 档住宅的理想用地。二、 项目 SWOT 分析优势 ：1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的 滨湖高尚社区。2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹 码，本项目建筑面积 22 万多平米，也是市民心目中最理想的规模。3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生 活可成为现实。6、无锡楼市一路高

16、走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位 置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。8、苏锡路和美湖路交叉口， 正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便， 易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。9、规划中金城路将和长江路贯通，届时本物业和新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。劣势：1 、 目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。 （随着政府规划不断进展，配套会 逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）2 、 目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。 （建议利用泰德学校超前而气派 的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）3 、 地块的保留建筑为 94 年建造的，无论是外观立面、整体布局，仍是当下的居住人群素 质，都影响社区的整体品质感。 （能够在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面和 绿化景观作整体调整）4 、 地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。 （随着规划不断进展，政 府重金打造的金色港湾将很快启动， 这些都将得到彻底改善， 销售说辞和销售道具中应 充分体现这些规划的优势）5 、 市民对本地块仍比较生疏， 要认识其价值， 除靠政府规划宣传外， 仍需要较长时间的导 入。（全面导