XX资产管理有限公司龙房商道商业街项目

1、北京世纪华夏资产管理有限公司龙房商道商业街项目（四） 全国商品市场体系建设纲要 15 北京市十五”时期商业发展规划 北京市商业利用外资规划（2002-2010年） 31 全国商品市场体系建设纲要 改革开放以来， 我国商品市场建设取得了显著成就。 多元化市场竞争格局已经形成， 多样化的市场流通形式和新型业态不断出现， 流通现代化水平显著提高， 市场的法律制度逐 步完善，初步形成了有形市场与无形市场、批发市场与零售市场、现货市场与期货市场、城 市市场与农村市场共同发展的商品市场体系。 但是，商品市场体系还不适应国民经济发展的要求， 市场总量不足和结构不合理的 矛盾并存， 城乡市场、 区域市场发展极

2、不平衡； 传统的流通组织与经营形式仍然占据主导地 位，流通的现代化水平与发达国家相比还有较大差距； 商品市场法律体系不健全， 信用体系 尚待建立，交易行为不规范，交易成本高；地区封锁、市场分割的问题突出，市场秩序比较 混乱。商品市场在社会经济生活中的重要作用尚未充分发挥出来。 新世纪前十年， 是我国全面建设小康社会的关键时期 , 国内生产总值将比 2000年翻 都需 一番，消费规模迅速扩大，消费结构从温饱向小康升级，国内市场全方位对外开放，新型工 业化迅速推进， 西部大开发、 振兴东北老工业基地及促进农民增收等重大战略的实施， 要加快建立全国统一的现代化商品市场体系。为此，特制定本纲要。 、商

3、品市场体系建设的指导思想、目标和任务 商品市场是现代市场体系的重要组成部分， 是国民经济中商品与服务交换的基本场 所和主要形式。大力发展商品市场有利于引导消费、扩大消费，提高人民群众的生活水平； 有利于引导生产，降低交易成本，加快流通速度，提高国民经济运行的质量和效率；有利于 增加就业，改善居民生活环境，加快城市化进程 , 促进城市繁荣。因此，要从战略高度充分 认识发展和完善商品市场体系的重要意义，采取切实措施抓紧抓好。 商品市场体系建设的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导， 全面落实党的十六大和十六届三中全会精神， 树立和贯彻科学发展观， 坚持服务于国民经济 全局，发挥流通

4、的先导性作用，促进经济增长方式的转变；坚持以人为本，满足人民群众不 断增长的消费需求；坚持市场化取向，充分发挥市场机制的作用；坚持市场的统一性，消除 阻碍全国统一市场形成的各种障碍；坚持城乡、区域、国内外市场统筹发展，更好地利用国 内外两个市场、两种资源。 商品市场体系建设的目标是：按照建立统一开放竞争有序的现代市场体系的要求， 到 2010 年，初步形成布局合理、结构优化、功能齐备、制度完善、现代化水平较高的商品 市场体系，进一步提高商品市场在国民经济中的地位和作用。 商品市场体系建设的任务是： 在优化结构的基础上，努力扩大市场规模，完善市 场功能，建立现代化的商品流通网络；健全商品市场的法

5、律体系，完善市场规则，整顿市场 秩序，建立良好的市场运行机制；打破地区封锁，建立全国统一市场，实现商品在全国范围 内的自由流动；培育市场主体，增强流通企业活力 , 促进市场竞争；转变政府职能，加强对 商品市场的引导和调控，建立适合市场经济要求的管理体制。 二、商品市场体系建设的重点 消费品市场、 生产资料市场和农产品市场是商品流通的主渠道， 是建设的重点。 要 以促进最终消费在国民经济中的比重为目标， 迅速扩大消费品市场的规模， 完善其在引导消 费、拉动需求、扩大内需中的功能；适应我国新型工业化和全球产业分工的要求， 加快生产 资料流通方式创新， 促进经济运行的速度和效率不断提高； 围绕农民增

6、收， 加快农产品市场 建设，健全农产品流通网络。 一）大力发展消费品市场 适应消费需求的发展变化趋势， 搞好城乡零售市场的规划布局。 以增强和完善城市 商业功能为核心，对中心商业区、区域商业中心、社区商业及专业特色街进行合理定位，形 成功能明确、分工合理的多层次的城市商业格局 , 发挥城市在扩大消费中的主导作用。把方 便居民日常生活的社区商业作为发展重点， 不断增强社区商业服务功能， 重视社区商业设施 配套，建设集购物、餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系。合理布局城市商业中 心， 形成具有一定商业特色、 功能相对完善、 能够带动消费升级和创造都市商业氛围的消费 中心。以小城镇建设为依托

7、开拓农村消费品市场， 鼓励各类投资主体投资农村商业设施建设， 支持国内外大中型流通企业向小城镇延伸经营网络， 采取直营连锁和特许经营等方式改造提 升农村集贸市场和代销店， 形成以县城为重点、 乡镇为骨干、 村为基础的农村消费品零售网 络。 重点发展新型零售业态， 改造和调整传统零售业态。 加快发展贴近和方便居民生活 食品、建材等专业连锁 的便利店、折扣店和中小型综合超市。积极发展专业性较强的家电、 超市。重视发展仓储式商场、专业店、专卖店等新的业态形式。在合理布局的前提下，适度 引导中 发展大型综合超市， 力争使其成为城市消费品市场的主力业态。 控制发展大型购物中心。 鼓 励大型百货企业的改造

8、与整合， 形成若干以优势品牌为龙头的大型百货业连锁集团； 小型百货商场进行业态调整， 逐步向专业商店方向转变。 规范发展小商品市场、 日用工业品 零售交易市场，引导其向专业化商场、品牌展示中心等新型经营方式转型升级。 加快培育新的消费热点。 加强对汽车交易市场的规范， 发展以品牌为主导， 以特许 经营为主要方式，集展示、销售、维修服务为一体的汽车销售服务体系；加快发展规范的汽 车金融服务、租赁、配件及维修市场。家用电器、电子信息和通讯产品应逐步形成以品牌专 业代理商和专业卖场为主导， 以全面技术服务为支撑的专业化市场格局。 鼓励国内企业引进 国外建材家居超市经营模式， 促进建材装饰和家居用品交

9、易市场向主题购物中心和大型专业 店、专卖店等新型业态转变，增加设计咨询等服务功能。适应居民生活水平不断提高趋势， 大力发展生活服务市场，在推动餐饮、住宿、洗浴等传统服务业升级的同时，加快家政、看 护、快递、家庭设备维护、保洁等新型服务业发展，大力开拓运动、健身、教育、文化、娱 乐等享受发展型的消费市场，倡导健康的休闲方式，努力为居民提供更多的休闲空间。 适应不同层次消费需求发展的需要， 不断完善市场功能。 促进消费品批发企业和批 发市场转型，努力使批发环节成为消费品设计中心、展示中心、信息发布中心和交易中心， 发挥其引导消费、 拉动生产的作用。 要重视发展会展业， 大力发展旧货业， 鼓励发展租

10、赁业， 稳步发展拍卖业，规范发展典当业。 二）推进生产资料市场创新 按照现代生产方式要求， 发展多样化生产资料经营方式。 运用信息和物流技术改造 生产资料的流通链 , 对生产环节集中、标准化程度高的钢材、煤炭、石油等大宗生产资料， 鼓励企业采用以直达供货为基础的多样化分销方式。 对大型工程项目所需原材料和设备， 推 行招标采购制度；推动大型企业建立集中统一的采购中心。整合传统生产资料流通渠道，加 快组织形式和营销模式创新，发挥其规模、网络、设施和人才等优势。鼓励生产资料批发企 业开拓和延伸流通加工、物流配送等服务功能。在进一步推广买断代理的基础上, 积极发展 佣金代理。 加强对生产资料现货批发

11、市场的规范，引导交易方式和交易手段的升级。 东部地区 主要是改造和提升摊位制的专业批发市场，实现批发市场的功能创新；中西部地区重点是加 强对批发市场的规范和调整，更好地发挥商品集散和衔接产销的功能。鼓励生产资料市场建 立信息体系，探索网上交易等新型交易模式，在严格执行国家法律法规的前提下，稳妥探索 生产资料批发市场的电子化交易，拓展交易范围。 大力推广农业生产资料的连锁经营，加强农业生产资料流通网络建设。推动国有农 资企业更多地吸收社会资本进行改组，转变经营机制。鼓励各类投资主体投资农业生产资料 流通，尽快形成多种所有制并存，覆盖面广的农资销售网络。农资经营企业要强化配送、加 工、技术服务及农

12、机具租赁等多样化服务功能，为农民提供产前、产中和产后服务和指导。 下大力气整顿和规范农资市场秩序，建立健全长效监管机制。 推动期货市场和现货市场协调发展。完善现有上市品种的交易制度，强化风险防范 机制，发挥期货市场发现价格、套期保值、规避风险和调节供求功能，促进生产资料的生产 和流通。在做好与现货市场衔接的前提下，审慎推出新的期货交易品种。加强期货市场对现 货流通的预测性和导向性，促进现货与期货市场的联动。 （三）加快农产品流通体系建设 尽快改变农产品流通环节多、流通成本高、市场秩序混乱的状况，建立畅顺高效、 便捷安全的农产品流通体系。大力推动农产品零售市场改造升级，努力提高连锁超市、食品 超

13、市、大型综合超市等新型零售业态中农产品的经营规模, 力争使其销售份额占全部农产品 零售额的三分之一。 规范传统的农产品零售渠道，加快农产品集贸市场的退路进场，改善经 营设施，强化管理，大中城市逐步取消露天摊档式农贸市场。积极鼓励和引导农产品批发市 场和农产品加工企业直接向综合超市、食品超市、社区菜市场、便利店配送产品。鼓励有条 件的大型超市、食品超市和便利店的经营企业直接从产地采购, 与农产品生产基地建立长期 的产销联盟。 大力推行食品放心工程， 抓紧完善农产品流通领域的标准体系和监测体系， 行采购、储存、加工、运输、销售等全过程质量安全控制。 县、乡应加快建设服务 加大对农产品批发市场建设的

14、支持力度， 更好地发挥农产品流通的主渠道作用。 大 中城市应重点培育和完善发挥骨干作用的全国性或区域性批发市场， 于当地农产品生产、 方便农民销售的专业批发市场。 加强批发市场的信息化建设， 使其逐步 竞价式和 成为农产品的信息中心、 咨询中心。 有条件的农产品批发市场要积极探索拍卖式、 对手交易相结合的交易方式， 逐步实行电子统一结算。 农产品批发市场应向上下游延伸经营 链条。一方面建立农产品基地，发展专业化、工厂化生产；另一方面向零售领域延伸，细化 加工和配送功能， 形成农产品批发市场与零售店之间配送 -销售 -消费的有机链条。 加强对农 产品批发市场的监管，尽快出台农产品批发市场管理规定

15、，完善交易规则。 消除各种影响农民进入市场的障碍，制止乱收费、乱罚款、乱检查，逐步降低税费 负担。 提高农民进入市场的组织化程度。 积极推广公司加农户等贸工农一体化组织形式， 励在自愿的基础上， 建立各类农产品购销合作组织、 行业协会， 发展运销大户和农村经纪人 队伍，为农民提供信息、运销、技术推广等综合性服务。制定并落实对各类农民合作经济组 织的扶持政策。 三、完善商品市场体系的主要措施 一）健全商品市场的法律体系 完善的法律制度是规范交换关系的关键， 是商品市场健康运行的核心。 要大力加强 商品市场的法制建设，进一步清理不符合社会主义市场经济要求和国际贸易通行规则的法 律、法规和规章，促进

16、建立以反对垄断和促进市场充分竞争为核心、与国际市场接轨、内外 贸统一的商品市场法律体系， 重点推进规范市场主体、 市场交易行为和市场监管的立法进程。 在市场管理、行业准入、网点建设、商品质量安全、消费者权益保护等方面，为商品市场的 健康发展提供法律保障。 按照党的十六届三中全会提出的 “加快建设全国统一市场” 的要求， 把打破地区封 锁作为重要任务来抓。 各地要树立大局意识， 强化全国市场的统一性， 认真清理和取消各种 阻碍商品在全国范围内顺畅流通的规定。贯彻依法行政，不得以任何方式阻碍外地企业和产 品进入本地市场，实现区域之间商品的自由流动。 各级商务部门要重视对市场的监督管理，加强与工商、

17、质检、物价等部门的协调合 作，做好与司法和行政执法部门的衔接，建立稳定的工作机制。 建立重要敏感商品的市场准 入制度，切实保护消费者合法权益。加快全社会商务信用建设，大力倡导诚信经营、诚信消 费，强化信用意识和契约意识，为商品市场健康发展提供信用基础。 （二）加快市场主体的改革步伐 加快政府职能转变， 改革和规范行政审批制度，减少对企业的行政干预， 更多地发 挥市场机制的作用。 政府部门应以产业政策为导向，做好商品市场体系的发展规划，为各类 市场主体提供良好的服务，实行有效的市场监控，营造公平竞争的氛围，创造宽松的投资和 经营环境。 进一步深化流通企业改革， 实现投资主体多元化， 加快建立现代

18、企业制度， 支持有 实力的流通企业在市场竞争中做强做大。进一步放开搞活中小流通企业，鼓励民营、私营流 通企业发展，积极推进中小流通企业体制创新，促进其发展“专、精、特、新”经营。推进 垄断行业改革，有步骤地放开行业准入限制，促进不同所有者公平竞争。 加快发展商品市场体系相关的各类行业组织，加强协会的组织建设和功能转换，增 强服务意识、自律意识和市场意识，提高为行业和企业服务的能力，发挥桥梁和纽带作用。 扩大行业协会的覆盖面，加强对会员的协调、服务、监督，强化行业自律，更好地发挥其在 商品市场体系建设中的作用。 （三）加强对商品市场体系建设的宏观管理 根据国民经 各级商务主管部门要会同有关部门加

19、强对商品市场发展规律性的研究, 济和社会发展的变化趋势，提出商品市场发展的方向和建设布局，以及相关政策措施。 各地 要从本地实际出发，制定商品市场发展规划，明确建设重点，加强对投资方向的引导。地级 以上城市要制定和完善商业网点规划，规范商业设施建设、 开业程序，大型商业设施建设应 进行听证，避免重复建设。 各级商务主管部门要积极协调当地有关部门，采取有效措施加大对市场建设的投 入，一方面要将重要商品的储备设施、大型农产品流通设施、社会性物流配送中心、市场信 息网络和电子商务平台等列入基础设施范围, 在资金上重点予以支持。 另一方面，运用财政 贴息、税收调节等措施引导社会资金投向市场建设，重点是

20、农村市场网络和社区商业设施等 的更新改造。 各省（自治区、直辖市及计划单列市）商务主管部门要结合城市商业网点规划，对 流通设施的总量、布局结构和市场需求进行全面调查，并建立商业资源信息系统，为加强商 品市场建设的科学管理提供依据。 建立国内外市场相统一的监测调控机制，加强对重要商品、 重点企业及重点市场的监测分析，适时运用进出口、储备等手段对国内市场进行调控，提高 应对突发事件及市场异常波动的能力和水平。 （四）提高商品市场的现代化水平 大力提高商品市场信息化水平，用信息技术推动交易方式创新，加强流通领域信息 技术的研究、开发和应用。大中型流通企业要逐步实现采购、营销、物流配送、服务管理全 过

21、程的自动化、网络化、数字化；促进中小流通企业应用和普及成熟的商业信息技术。加强 公共信息资源的开发和利用， 建立全国及地方的商品市场信息平台及商业基础数据库、 健全 商业信息采集标准，增强政府的公共信息服务功能。 要高度重视商品市场的标准化建设，尽快改变流通领域标准体系不完善、 标准水平 低的状况，以标准化带动现代化。尽快制订完成各类商品市场的技术标准和技术规范, 并通 过推行普及标准加速市场的改造升级。物流系统应更多地采用国际通行的技术标准, 加速推 进仓储、运输、包装、代码等方面的标准化。加强商品的标准化管理，特别是要对食品等关 系人民群众健康安全的重要商品，加快实施质量安全、质量等级、计

22、量、包装标识的标准化。 根据我国居民消费的发展趋势，研究采用新型营销方式和营销手段，刺激消费、扩 大消费。商业企业要加强与银行的合作，发挥现代金融在商品流通中的重要作用，普及现代 支付、结算和交割方式，大力推广消费信贷，发展信用消费。制定融资租赁政策，鼓励租赁 消费。稳步推进无店铺销售。以加快流通速度、提高流通效率为目标，整合物流资源，培育 物流市场，加强物流体系建设。针对农产品流通的特殊要求，加快建设以冷藏和低温仓储、 运输为主的农产品冷链配送系统。 五）有序推进商品市场扩大开放 进一步扩大商品市场对外开放的广度和深度， 全面引进、 消化、 吸收和嫁接国际先 进的商品流通模式、 经营理念和营

23、销方式， 加强对国际先进流通技术的跟踪研究， 并结合我 国国情开发创新， 实现商品市场的交易规则、 交易方式和交易手段与国际市场接轨， 使我国 商品市场体系建设融入国际市场的发展潮流。 建立符合国际规范的商务环境， 不断提高我国 商品市场的国际化水平。 促进国内商业与国际商业的合资合作， 在竞争中提高国内商业的竞争力， 加速我国 商品市场现代化进程。 不断优化商业利用外资的布局和结构， 东部地区要加强商业利用外资 的规划，保持适度规模，促进内外资企业协调发展，避免盲目引进，重复建设。引导和鼓励 外商到中西部地区发展，促进中西部地区和农村的商品市场建设。 支持 两种 要抓住机遇， 促进国内流通企

24、业走向国际市场， 在参与国际竞争中发展壮大。 国内大型流通企业在境外建立营销网络， 带动国内商品出口， 提高企业利用两个市场、 资源的能力和水平。 支持跨国零售集团设立出口采购中心， 促进国内生产企业与跨国零售集 团建立直接的长期稳定供货关系，通过其全球营销网络扩大出口。 城市商业网点规划编制规范 1 总则 为提高城市商业网点规划编制的质量和水平， 根据国家关于规划编 制工作的有关规定，特制定本规范。 城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求， 在充分反映城市商业发展规律的基础上， 对城市未来商业网点的商业功能、 结构、 空间布局 和建设规模所做的统筹设计。 编制规划必须广泛征

25、求各方面意见，提高透明度和社会公众参与 度。 各地城市商业网点规划要根据本城市的商业定位， 体现本城市商业 特色。 城市商业网点规划要与城市总体规划相衔接，服从城市总体规划。 编制规划除应符合本规范要求外， 还应符合国家、 行业和地方有关 标准的要求。 城市商务主管部门为城市商业网点规划的编制单位， 会同有关部门 负责城市商业网点规划的制订工作。 本规范适用于全国地级以上城市 (含县级市) 商业网点规划的编制。 2 规划程序 编制规划按照调查研究、规划文件编写以及规划论证的程序进行。 调查研究 编制规划必须深入实际，搞好商业网点调查，并充分调查研究城市经济 与社会发展、交通、人口分布等情况，取

26、得准确的基础资料，并进行深入研究。 规划文件编写 在对基础资料进行分析研究的基础上，进行规划文件的编写工作。规划 文件的编写应符合本规范条款 3 的规定。 规划论证 规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，并解释规划的具体 内容，听取专家和公众代表的意见。 规划修改、完善 论证结束后，要根据论证意见进行修改和完善，对未采纳的意见， 应作出书面说明。 规划上报 规划编制完成后，应当按法定程序上报市政府批准，发布施行。 3 规划文件 规划文件包括规划文本、规划说明、基础资料研究、规划图则四个 部分。 规划文本 规划文本是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件。要点 包括： 总则 (a) 规划

27、的作用; (b) 规划的依据; (c) 规划的对象、范围; (d) 规划的期限。 a) 规划的指导思想 贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序” 商品市场体系的总方针; b) 反映优化市场布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高 c) 资源配置效率的主导思想; 体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式， 改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。 规划的原则 a) 以人为本，远近结合，协调发展的原则; b) 结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则; c) 大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则; 坚持可持续发展的原则; e) 规划的调控功

28、能与市场机制的基础作用相结合的原则; 技术进步的原则。 发展目标 结合城市实际情况，分别按照近期与远期提出。 总体目标 (a )城市商业网点的总规模、结构与布局方面的目标; (b)城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或 零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标; (C)城市商业对当地经济的贡献指标; (d)城市商业在区域商贸发展中的地位与功能目标。 a) 具体目标 城市商业中心、区域商业中心、社区商业的总规模、商业街、 结构与布局方面的目标; b) 农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标; c) 生产资料批发市场建设、调整与改造的目标; 其他商品交易市场建设、调整与改

29、造的目标； e) 物流基地布局、特色与产业服务功能的目标； 城郊商业发展的目标； 商业网点建设管理制度建设的目标。 规划布局 规划布局的总体概括 城市商业中心的规划布局 a) 名称、区位； 在城市商业中的地位和功能； c) 消费服务定位、主力业态与特色要求； 总规模和大型零售网点的数量； e) 业态结构调整的重点。 区域商业中心的规划布局。其要点参考。 社区商业的规划布局 a) 优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型、组织形式、 千人拥有的零售与生活服务网点面积； (b)主要零售与生活服务业网点的商圈半径。 商业街的规划布局 a) 名称、区位(含长度) b) 商业历史与人文环境特征； c)

30、消费服务定位的特点； d) 主力业态与配套的商业设施； e) 打造特色商业街品牌的重点。 农产品批发市场的规划布局 a) 相对均衡的布局要求； b) 主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径； c) 主要农产品批发市场改造的重点； d) 主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。 生产资料批发市场的规划布局 a) 主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功 能； 主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地 域； c) 主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区； d) 主要生产资料批发市场改造的重点。 其他商品交易市场的规划布局 a) 商品交易市场在城市商品流通

31、中的地位与作用； b) 主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色； c ) 主要商品交易市场改造的重点。 物流基地的规划布局 a) 城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求； b) 主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点； c) 主要物流基地之间的互补与配套； d) 主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向； e) 城市物流体系与区域性物流体系的关联。 城郊商业的规划布局 (a )重点发展的商业网点; (b)发展现代流通方式的主要任务; (C)利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。 其他类型商业网点的规划布局 旧货、 汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。 附则 a) 规

32、划成果的构成; b) 规划解释权的规定; C) 其它需要说明的事项。 规划说明 规划说明是对规划文本的具体解释和对规划工作的补充叙述。要点 包括： 规划文本的详细说明; 规划的过程说明; 商业网点的现状分析； 术语和若干问题的说明。 基础资料研究 基础资料研究是对引用资料的归纳性说明。要点包括： 调查资料汇编； 参考资料的说明。 规划图则 主要规划图则包括： a) 商业网点现状分布图； 城市商业中心、区域商业中心规划图； c) 商业街规划图； d) 农产品批发市场规划图； e) 生产资料批发市场规划图； f) 其他大型商品交易市场规划图； 物流基地规划图； 营业面积 5000 平方米以上零售网

33、点规划图； i) 其它需要的规划图纸。 规划图应在城市规划图基础上绘制， 条件不具备时， 也可在其他形 式底图基础上绘制，图幅一般为A4(297mm 210mm。 4 术语说明 商业网点 指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营 统一经营或统一管理的综合商业 和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、 经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及 其他生活服务业设施等。 零售商店 指 GB/T18106-2000 中规定的业态类型， 其中大型零售商店一般指营 业面积在 5000 平方米以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储商店

34、、专业店、家居 中心和购物中心。 商品交易市场 指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场 经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农 产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等 类型。 物流基地 指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一 定规模和综合服务功能的场所。 它面向社会提供专业物流配送服务， 对城市或区域商业流通 具有骨干作用。 现代流通方式 指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具 有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。 业态结构 指在一定范围内的

35、业态组合比例情况。 优化市场布局 指根据城市总体规划对商业网点空间布局的合理化引导，重点是对 城市商业中心、区域商业中心、社区商业、城郊商业和专业特色街布局的统筹调整；对商品 交易市场、物流基地布局和其他商业服务设施的统筹调整。 调整市场结构 指以满足居民消费需求变化和服务于城市产业发展为主要目的，兼 顾市场资源存量改造和增量建设， 注重投入产出效率， 对商业网点分类比例与功能结构的优 化调控。 5 附则 本规范从发布之日起施行。 本规范由商务部负责解释。 北京市“十五”时期商业发展规划 北京商业 （包括批发零售贸易业、 餐饮业和生活服务业） 是首都城市功能得以充分发挥 的重要保证， 是首都经

36、济的重要组成部分。 根据 中共北京市委关于制定北京市国民经济和 社会发展第十个五年计划的建议 ，为适应首都城市功能和经济发展的需要， 适应人民生活 水平提高的需要， 进一步促进北京商业的持续发展， 特制定北京市 十五 时期商业发展规划 及十年远景规划。 商业发展现状 自 1990 年以来，北京商业以前所未有的速度迅猛发展，在流通规模、设施建设、经营 管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高， 缩小了与国际先进商业的差距， 已成为首 都经济中具有相当规模和水平的重要产业之一。 1、商业在首都社会经济发展中的作用显著增强 商业的迅速发展对首都经济发展起到了重要作用， 为市民生活质量的提高和党政军

37、首脑 机关工作的正常开展创造了有利条件。 年增长倍；商业增加值为亿元，比 2000年全市实现社会消费品零售额 1443亿元，比 1990 1990年增长 4 倍，净增亿元；商业税收已成为财政收入 的一个重要来源；商业从业人员约 130万人，比 1990 年增加了近 1 倍。 2、竞争性商业网络结构初步形成 各类商业网点快速增长，网点严重不足的问题已基本解决 零售贸易业网点数量由 1990 年的万个发展到 2000 年的约 18 万个，餐饮和生活服务业 网点数量由 1990 年的万个增加到 2000 年的约 7 万个，网点分布也从城市中心区向边缘区和 农村城镇扩展。 多种所有制商业竞相发展， 竞

38、争日趋激烈， 结构不断优化非公商业在社会消费品零售额 中所占份额已由 1990 年的%上升到 2000 年的 50%左右。以非公经济为主体的各类市场在全 七五 和 八 市社会消费品零售额中的份额达到20%以上。 发展速度已趋于稳定，商业增长方式出现新的转变社会消费品零售额已由 五时期年均分别递增 口 %逐渐稳定到12%左右；商业增加值在全市 GDP中所占份额基本 稳定在 9%以上，商业增长方式开始由规模扩张为主向质量效益为主转变。 3、新型商业成为新的经济增长点 商业经营方式发生巨大变革， 超市、 便利店、 仓储式商场等多种国际先进的新型商业业 态在北京商业中都有较大发展。 2000 年，以连

39、锁经营为代表的新型业态的市场份额已达到 12%左右。 4、商业现代化水平与国际先进商业的差距进一步缩小 现代化商业设施大量增加。 具有现代化设备的商业网点已相当普遍， 一些大中型网点现 代化程度已接近或达到国际先进水平。 现代化的商业理念和经营管理方式已不同程度地引入 企业，商业企业管理水平和服务水平有了较大提高。 北京商业虽然发展很快， 但从整体上看， 与国际一流城市相比还有较大差距， 存在着 所有 都需 些影响进一步发展和提高的突出问题， 如商业设施的规模、 布局结构和商业业态结构、 制结构等不够合理；商业经营理念、管理方式、服务体系、人员素质等软件建设与商业的硬 件发展不够协调； 企业的

40、组织化程度不高， 集约化进程与发展方式的转变不够适应等， 要认真加以解决。 商业发展思路 发展机遇和资源优势 商业发展的环境将日益优化。 进入二十一世纪， 经济的进一步发展， 西部大开发战略的 都会为北京商业带来前 实施，我国将加入世贸组织和越来越多的大型国际活动在北京举行， 所未有的发展机遇，进一步改善商业发展的环境。 商业发展的基础条件将进一步改善。 北京在信息、 交通、 基础设施等方面的快速发展和 人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为商业发展提供了非常有利的条件。 商业发展的市场需求将进一步扩大。 随着经济的不断发展， 居民购买力逐步提高， 市场 将进入新的消费升级阶段， 商品更

41、新进一步加快； 假日消费、 文化教育消费和其它服务消费 的增长，将为北京商业提供更广阔的发展空间。 指导思想和基本原则 十五 期间及今后十年北京商业发展的指导思想是：以邓小平理论和十五大精神为指 针，认真贯彻中央关于加快首都经济发展的重要指示，进一步实施北京城市总体规划， ，坚持市场取向与适当发挥政府调 落实北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 控作用相结合， 以创建有北京特色的现代化商业为目标， 以调整、 提高、 创新、 发展为主线， 以发展网络型商业为主导， 积极推进商业信息化、 国际化进程， 不断增强服务功能和辐射功 能，加快实现商业现代化，为早日赶上国际一流大都市商业水平创造条件

42、。 基本原则是： 1、以人为本 充分体现商业为人服务的功能， 以满足不同人群的不同需求作为商业发展的出发点和落 脚点。 2、发挥优势 充分发挥北京 首都、古都、国际大都市 三方面的优势，发展与之相适应的多功能、多 层次、多样化商业。 3、适度超前 积极利用国际商业发展成果，把近期需求同中长期发展趋势结合起来，保持发展后劲。 4、优化结构 优化所有制结构， 加快国有商业体制改革， 进一步鼓励多种所有制经济共同发展， 完善 具有多元市场竞争主体的商业体系。 优化布局结构，形成整体适当分散，局部相对集中，布局合理的商业网络结构。 优化规模结构，形成大中小结合，以中小型网点为主的规模结构。 优化业态结

43、构，以发展新兴业态为重点，实现新型商业与传统商业有机结合。 商业发展目标 发展总目标 到 2005 年初步形成布局合理、结构优化、管理规范、服务优质的商业体系，为实现商 业现代化奠定基础；到 2010 年率先基本实现商业现代化，总体上接近世界中等发达城市商 业水平，部分骨干商业在国内处于领先地位，在国际上接近或达到一流先进水平。 基本指标 商品流通总规模年平均增长 10% 社会消费品零售额 2005 年达到 2330 亿元，年平均增长 10%；2010 年达到 3700 亿元， 比 2000 年增长倍。 商品购销总额与社会消费品零售额基本保持同步增长。 网络商业的份额达到 30% 包括连锁商业

44、和电子商务的网络商业实现零售额占社会消费品零售额的份额， 2005年 达到 30%（连锁商业网占 27%左右，电子商务网占 3%左右），比 2000 年提高 18 个百分点； 2010 年达到 48%（连锁商业网占 40%，电子商务网占 8%），比 2000年提高 36 个百分点。 人均拥有零售商业网点营业面积达到平方米2005 年零售商业营业面积从 2000 年的 840 万平方米增加到 1000 万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积平方米左右。 2010 年 零售商业营业面积达到 1200 万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积平方米左右。 商业企业基本实现管理信息化 2005

45、年 100%的大型商业企业、 连锁企业， 40%的中小商业企业建立管理信息系统； 2010 年 100%的大型商业企业、连锁企业， 70%的中小企业实现与外界信息无障碍交换。 四、 商业发展重点 商业发展的重点是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即 提高城市中心区（包括王府井、西单、前门 - 大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建 国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三 环路周边以零售商业为主的商业圈， 四环路周边以大型专业市场、 批发市场和新型零售业为 主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的

46、商业圈； 开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；培育十街， 即培育十条左右各具 经营特色的商业街 （区） ；完善 400 社区，即完善市区和郊区城镇 400 个左右社区商业中心； 加快发展四类商业， 即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、 旅游休闲商业、 科技文化商 业和绿色生态商业。 总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三圈十城十街 400社区 为骨干 的商业网络新格局； 以四类发挥北京优势的商业为龙头、 以突出北京特色的辐射型、 服务型 商业为主体的现代大都市商业体系。 顺应商业发展新趋势，大力促进新型网络商业的发展 1、 加快连锁商业网的发展 继续以超市、便利店

47、为重点，向其他零售业态、餐饮及各类服务行业推进连锁化经营。 突破所有制和行政区划的束缚， 扶持有条件的优势连锁企业向大规模发展， 形成 1-2 家年销 售额 100 亿元以上、 3-5 家年销售额 50 亿元以上的连锁龙头企业。支持发展大型零售企业 包括大型百货店、 大型综合超市） 的连锁经营。 鼓励中小型店铺通过各种途径加盟连锁企 业。积极推进超市和生活服务连锁企业向社区和农村居住点延伸， 发展方便居民日常生活消 费的 大企小店 和特许连锁网。引导连锁企业加强规范化、标准化建设，发展现代化、社会 化的配送中心，为连锁企业发展服务，建立低成本、高效率的运营体系。 2、 推进电子商务网的发展 充

48、分利用北京信息网络的优势， 使北京成为全国领先的电子商务区。 支持高科技企业发 展电子商务， 鼓励商业企业与高科技企业联手， 快速进入电子商务实施阶段。 鼓励有实力的 商业企业及其它社会资本投资电子商务。扶持优势企业做大规模，形成 2 家年销售额 50 亿 元以上、 5家年销售额 10 亿元以上，网络与实体相结合的电子商务龙头企业。推动传统商 业企业逐步实现商务电子化， 扩大电子商务规模。 支持建设电子商务发展所必需的物流配送 系统， 支持建设面向全社会提供虚拟贸易空间的虚拟商店、 虚拟购物中心， 为企业和消费者 提供完善的电子商务环境。到 2005 年，争取使电子商务实现的零售额占社会消费品

49、零售额 的比重达到 3%， 2010 年达到 8%，使其成为北京商业经济新的增长点。 适应国际化大都市的需要， 大力提高城市中心区、 商务中心区和中关村科技园区商业 的现代化水平 1、 城市中心区的王府井、西单、前门 - 大栅栏三个传统商业中心，共同形成了北京城 市中心商业区，具有巨大的发展潜力。要进一步改善环境，调整结构，提高档次，在行业齐 全、综合配套的基础上，形成不同的特色，塑造现代化一流商业街区的整体形象。 明确定位，突出特色。王府井商业中心、西单商业中心以满足市内外中高档消费为主， 突出中高档的大众化商品和精品、名品、新品经营。前门 - 大栅栏商业中心要全面规划，整 体改造，重点发展

50、餐饮、旅店、文化娱乐、旅游商品等旅游服务商业，突出老、名、小、专 的京味传统商业文化色彩，形成传统和现代结合的全新的文化旅游商业街（区）。 控制规模， 防止过度膨胀。 王府井商业中心主体部分南起王府井大街南口， 北至灯市口， 营业面积总规模控制在 45 万平方米左右。西单商业中心主体部分以西单北大街南段（至灵 境胡同）为主，向南延至绒线胡同，营业面积总规模控制在 40 万平方米左右。前门 - 大栅栏 商业中心主体部分以珠市口以北的前门大街北段和大栅栏街为主，营业面积总规模控制在 20 万平方米左右（不包括旅店业）。 2、商务中心区的建国门外大街、朝阳门外大街等商业中心，要进一步提高经营水平，

51、逐步形成与具有国际水平的高档商务中心区功能相协调的高标准、现代化商业体系。 3、中关村科技园区要大力发展适应现代科技发展需要的国际一流水准商业，以二十 世纪中国最高的商业区水平为目标，塑造最新商业形象。要突出两个服务，即：服务于园区 高新技术产业， 实现高新技术产品流通 无障碍 ，对中关村科技园区的发展起拉动作用； 服 务于园区居民， 确保商业环境和服务与国外高科技园区 无差异 ，对中关村科技园区的发展 起保障作用。 适应城市发展和人口分布变化的趋势， 逐步发展三、 四环路和公路一环周边的骨干商 1、调整提高三、四环路周边市级、地区级商业中心的布局和水平 50%位于这一地带，大 城市发展和住宅

52、郊区化的趋势， 使三环路和四环路周边地区成为北京商业最有发展潜力 的地带。北京城市总体规划中规划的市级、地区级商业中心约有 部分已基本形成或正在形成。要区别不同情况，加快发展和进一步完善功能。 翠微路（公主坟）、木樨园、马甸等市级商业中心分别位于三环路西、南、北方向，主 要为周边的居民及部分流动人口服务，网点设置以完善功能为主，营业面积总规模分别在 10-20 万平方米之间。其中翠微路商业中心主要以档次齐全、大众化为特征，木樨园商业中 心、马甸商业中心要加快发展成为综合性的商业中心。 - 大钟寺地区商业营业面积总规模 大钟寺地区商业的批发功能已不适应城市发展趋势，应逐步调整为发展零售商业为主，

53、 与双榆树地区商业共同组成新型现代化商业中心，双榆树 在 20 万平方米左右。 三环路和四环路周边原规划的地区级商业中心， 已经基本形成的要进一步完善功能； 尚 未形成规模的要加快发展， 如酒仙桥、丰台镇、卢沟桥、望京、丰台桥南、 西三旗、五路居、 芍药居、六里屯、南八里庄、南磨房、北太平庄、五道口等；尚未建设的要与周边住宅的开 发建设同步发展，近期不能开发建设的要保留商业规划用地。如角门、毛家坟、大红门、万 泉寺、二里庄、太平桥、西八里庄等。其中，万泉寺、二里庄为新增地区级商业中心。 新发展的居住区， 10-15 万人要规划建设一个地区级商业中心。 根据周边地区人口数量， 营业面积总规模为

54、3-5 万平方米左右。 2、调整提高四环路周边各类专业市场和批发市场的布局和水平 要逐步解决现有专业市场和批发市场 小、散、乱 的问题，逐步达到合理布局、规范管 理、完善功能、提高水平的目标。 调整专业市场和批发市场布局。 现有三环路附近的农产品批发市场， 多数将不适宜继续 发展， 要逐步调整转变功能。 今后十年重点在四环路外的适当地区发展规模较大的永久性大 型农产品批发市场和各类工业品专业市场。 除新发地、 玉泉路等原有的农产品批发市场根据 1 个占地 30 4 个规范化的汽车贸易 具体情况适当发展外，在东北和东南四环路外交通比较便利的地方，各发展 40 万平方米、管理规范的大型农产品批发市

55、场，使农产品批发市场布局更加合理。 在四环路外逐步形成 10个左右大型工业品和原材料市场， 10 个左右规范化的大型再生 资源集散市场， 3-5 个规模化、规范化的旧货交易市场和租赁市场， 服务园区。 提高专业市场和批发市场的规范化、 现代化水平。 进一步健全市场管理体系， 形成适应 市场经济发展要求的市场组织制度、准入规则、交易规则、运行规则、标准化经营等系列管 理规则。新发展的专业市场和批发市场要具备信息化、标准化管理条件，提高规范化、现代 化管理水平。 积极引入连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式，鼓励探索仓单交易、电子商务等现 代交易方式， 使专业市场和批发市场从传统的交易方式、 管理

56、手段向现代化信息管理、 物流 管理发展，实现有形市场与无形市场有机结合。 3、在公路一环以外发展大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区 参照国外经验， 选择公路一环以外交通方便、 接近旅游风景区和新建居住区的适当地点， 在条件具备的时候，鼓励投资商或大型商业集团投资建设集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游 功能为一体的大型多功能购物中心。 根据市场需求和实际条件， 结合城市边缘集团建设， 可 依次在城市西北、 东南、东北和西南方规划建设 4 个风格各异的大型多功能购物中心， 每个 建筑面积 20 万平方米左右。 综合考虑交通、 用地等条件， 在公路一环以外京石快速路附近、 京津或京沈高速公路附 近

57、以及靠近京沪或京九铁路附近地区， 规划三至四个大型物流配送区， 每个占地面积分别为 2-5 平方公里，根据市场发展需要逐步建设现代化的物流配送区。鼓励中外企业到物流配送 区投资建设各类物流配送设施， 开办物流配送中心。 鼓励现有四环路以内有条件的仓储企业， 优化资产经营， 调整到物流配送区投资重建。 鼓励大型连锁公司在物流配送区建设配送中心， 或依靠大型物流配送区发展属于第三方物流的配送中心，逐步实现物流配送的社会化。 以方便居民日常生活、 提 适应提高市民生活品质的需要，大力发展和完善社区商业 社区商业要充分体现以人为本的原则和商业发展规律的要求， 在提高传 高生活品质为中心，以小型网点为主

58、，大力发展食品、日用品、餐饮、文化等各类日常生活 需要的商业和服务业， 尤其要大力适应家务劳动社会化和日常生活现代化的趋势， 统服务业的基础上，积极发展符合社区特点的大众餐厅、社区茶馆、洗衣保洁、美容健身、 家政服务、老年服务、修理服务、电话购物、网上购物等现代生活服务业，不断提高生活服 务水平。 社区商业的重点是规划、 建设好配套齐全的社区商业中心， 全市市区和郊区城镇大体形 成400个左右。距离市级、地区级商业中心 1公里以外的居民区， 原则上居住人口 1-3 万应 有一个综合性的社区商业中心， 营业面积总规模一般应为 0 平方米， 以一家经营食品、 日常 生活用品为主的大中型综合超市和一

59、家经营蔬菜等鲜活商品、摊商集中的社区菜市场为骨 干，同时发展餐饮、美发、洗染、修理、回收、代办等各类小型生活服务及金融、邮政等配 套网点， 使之基本满足周边居民日常生活的多方面需要。 已经建成的城市居住区及平房保护 区，商业服务功能不够完善的，应通过调整结构、置换房屋用途等办法，按社区商业中心的 要求逐步加以完善。 新建居民区和危改区要按照社区商业中心配置标准进行配置。 在老年人 居住较集中的地方， 适当发展为老年人服务的经营网点。 少数民族聚居地区， 适当发展符合 民族消费习惯的商业服务经营网点。 在规划、 建设好社区商业中心的同时， 鼓励居民区内有条件的沿街楼宅底层居民开办无 污染、不扰民

60、的连家店，积极发展特许连锁等微型便利店、专业店，方便居民生活。 适应消费和流通的新变化，培育发展特色商业街（区） 特色商业街（区）是指某类专业店或具有一定经营定位的商业集中的街（区）。要按照 市场经济规律， 对具有特色商业街 （区） 雏形和发展趋势的街 （区） ，因势利导， 鼓励发展。 目前， 已经初具规模或正在发展的餐饮街、 茶叶街、文化街、 图书街、建材装饰街、 服装街、 电子街、酒吧街、古玩街（区）等，要进一步改善环境，促进发展。根据已经出现的趋势和 可能，在进行充分的可行性分析和发展趋势论证的基础上，今后几年还可规划发展美术街、 老年用品街、 女士用品街、 汽配街、 电讯电器街等。 条