江苏启东电大地块市场定位报告

1、 南京扬子置业咨询服务有限公司南京扬子置业咨询服务有限公司 市场部市场部 2009 启东电大地块市场报告启东电大地块市场报告 基地印象 宏观市场 基地印象 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 竞争分析 板块分析 竞争分析 综合分析 潜在供应 市场结论 项目研判 基地资源 swot分析 核心价值 客群定位 城市消费习惯 竞争项目客群分析 本案客群定位 产品建议 物业建议 户型建议 价格建议 报告目录报告目录 基地印象 核心商业中心核心商业中心 宗地宗地 结合地块特征创造项目核心竞争力结合地块特征创造项目核心竞争力 项目宗地分析项目宗地分析地块指标 项目背景信息：项目背景信息： 本

2、项目地块位于启东主城范畴 内。宗地紧临城市核心商业中 心，北临主要干道紫薇中路紫薇中路， 南面为明珠新村，西侧为启东 市老人院，东侧为社区道路幸幸 一路一路。道路系统完善，交通便 捷。周边各类生活配套较为成 熟。但区域形象一般，属城中城中 北部区域北部区域。项目占地6938， 住宅总建面积为17345，土地 楼面价格高达1199元/ 。 项目经济指标项目经济指标 容积率：2.5 绿化率：30% 建筑密度：28% 土地性质：商业40年 居住70年 地块初步印象带来的疑问：地块初步印象带来的疑问： 1、地块区域未来的定位是怎么样的？、地块区域未来的定位是怎么样的？ 2、根据本案的区位及周边资源，如

3、何定位？、根据本案的区位及周边资源，如何定位？ 3、城市购买力如何？市场竞争怎么样？、城市购买力如何？市场竞争怎么样？ 4、我们能做什么？、我们能做什么？ 宏观市场 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 启东概况启东概况 启东市地处万里长江入海口北侧，三面环 水，形似半岛，是出江入海的重要门户， 被誉为“江海明珠”。全市陆地总面积全市陆地总面积 11571157平方公里，人口平方公里，人口116116万。万。 一、海洋经济海洋经济，启东吕四渔场是中国四大 渔场，也是全国六大中心渔港之一 。 二、机械电子机械电子，启东在外经营电动工具人 员4.5万人，每年交易额达150多亿元，约

4、占全国电动工具市场交易总额的60%。 三、建筑产业建筑产业，启东是江苏省人民政府首 批命名的“建筑之乡”，建筑业历史悠久。 四、医药化工医药化工，具有众多全国著名品牌， 在全国有很高的市场占有率。 五、纺织服装业纺织服装业，启东市是全国最早的纺 织服装出口基地，出口20多个国家和地区， 年出口额超1亿美元。 六、教育产业教育产业， 如启东中学、汇龙中学、 长江中学等。 城市属性城市属性 2008年前三个季度： n地区生产总值247亿元 n城镇居民人均可支配收入12782元 n全社会固定资产投资150亿元，其中房地产投资11亿 元,同比上涨16%。 n城市化率达到47% 本项目所在地启东市，处于

5、长三角经济圈中心地带，被誉为“上海的后花园”。 u08年全国最具投资潜力中小城市百强第二位 u启东位于“长江三角洲”中心地带，与国际大都市 上海隔江相望，直线距离仅50公里，素有“上海的后 花园”之称，是出江入海的重要门户。 u启东开发区是江苏省省级开发区和沿江重点建设开 发区之一，由“一区三园”组成,即开发区中心区、滨 海工业园、滨江化工园和城北工业园。 u08年以来，已有100个投资1亿元以上重大项目落户 启东，总投资529亿元。 教育之乡教育之乡 启东有教育之乡的美名 启东人为了下一代的教 育不惜一掷千金 。启东 的基础教育全国有名， 最著名的当属启东中学、 汇龙中学，而位于本案 周边的

6、长江中学名声紧 随其后。另外启东第一 实验小学，是启东最好 的小学，本案周边的紫 微小学属于片区内的配 套小学。在这些学校周 围的楼盘虽然价格非常 高，但销售仍然较好 启东中学 汇龙中学第一实验小学 第一实验小学第一实验小学 启东中学启东中学 长江中学长江中学 汇龙中学汇龙中学 本案本案 实验小学实验小学 实验幼儿园实验幼儿园 启东中学创办于1928年，现占地 380亩，建筑面积10. 5万平方 米， 现有99个教学班，2003年12月成 为江苏省首批四星级学校 启东市汇龙中学2004年转评为省首 批三星级学校。学校现总建筑面积10 万余平方米，共有119个教学班，学 生7000多名，教职工4

7、60多人。 江苏省启东实验小学创建于1927 年。1981年，被定为江苏省首批 办好的实验小学。1997年被再次 确认为江苏省实验小学。 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 宏观市场 全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长 u启东05-08年连续4年保 持15%以上的经济增长速 度，2008年至今地区生产 总值已超过300亿元大关； u近四年超过15%的 gdp 增长率说明启东经济发展 迅猛，根据国际经验，其 房地产市场处于飞速发展 阶段； u高速发展的经济带动了 启东居民人均收入的稳步 上涨，增强了居民的购买 力 ，积极推

8、动着启东房地 产市场的快速发展。 宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15% 房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退 稳定发 展 高速发 展 飞速发 展 城市化进程的加快带动房产内需的增长城市化进程的加快带动房产内需的增长 u启东05-08年城市化水平稳步提高，08年城市化率达到47%，处 于城市化高速发展阶段； u城市化的高速发展必将刺激房产内需，从而带动启东房地产市场 的快速发展。 良好的投资环境促进了房地产的发展良好的投资环境促进了房地产的发展 u启东固定资产投资自05年 以来，虽受国际及国内低迷 经济形势的影响，虽呈现下 降趋势，但始终维持在每年 15%以上的增长水平，对启 东

9、房地产的发展起到了良好 的拉动作用； u启东房地产投资从05年开 始呈现快速上涨趋势，从今 年开始，受整体经济调控的 影响呈略微下调的局面，但 是整体房地产市场发展较为 稳健。 宏观市场 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 土地使用土地使用七个片区功能七个片区功能 中心城片区 为启东主城区，功能定 位为全方位、人口密集之现 代城市，综合了 政、住居、 文化、教育、工作、主要产 业发展等功能 阳澄湖休闲片区 主要功能在休闲旅游，结 合大闸蟹餐饮、高尔夫球、 渡假、商务会议等多样化活 动，其余则维持小镇风貌、 农田及水源保护功能 东北向货运轴片区 主要功能系提供经济技术 开发区东北

10、轴向之货运运输走 廊，利用公路接苏通大桥往苏 北、华北或由公路至太仓港利 用长江水路运输。 东向运输廊片区 产业主要有加工分装、仓储 物流、并结合安亭地区发展汽 车机械零件产业，惟陆家及花 桥同时可结合大专学校与新社 区开发。 生活新镇片区 位置居于南北向之长江路及东西 向之机场路十字交叉口，功能定位在 生活新镇，可提供中心城区、郊区化 人口居住或苏州工业园区及经济开发 区就业人口之卫星城镇。 生态、观光农业片区 定位为外向型现代农业开 发，促进该区之经济发展。未 来可朝向生态有机农业，或转 向第三级产业之观光农业发展。 水乡旅游片区 充分利用环境优势，结合 水路旅游路线，串连用直、周 庄、锦

11、溪古镇，淀山湖滨村落 或新型休闲及开发，发展绿色 观光及修学、教育等产业。 本案位于主城中心片区本案位于主城中心片区 本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域 中央核心区中央核心区 打造约一平方公里的核心发展区。以 长江路南北向干道为优势，结合娄江 风情，形塑水岸城市魅力，凝聚商务、 金融、零售消费、商住、文化活力， 为启东之心。 商业用地商业用地 商业用地由核心区向外辐射支援人民 路、前进路等沿街商业轴带。再扩及 邻里社区商业中心，除了传统条状商 业街，新区可形成聚集式商圈，构成 层次分明，机能完善之城市商业发展 环

12、境。 居住用地居住用地 集中于市区中心及西侧，北 侧，将以往往工夹配置的负 面影响减至最低。 工业用地工业用地 在致维持经济技术开发区的 架构，以城区东侧、东北角 及铁路以南为主，其中沿黄 浦江路二侧重点划设这工业 用地，突显北向边续发展的 意义。同时滨海工业园区的同时滨海工业园区的 建设，使得城市的产业将北建设，使得城市的产业将北 移移 重要景观道路重要景观道路 轴线连续的空间体验。构成 了指认城市空间秩序之基本 架构。包括长江路、震川路、 柏路、马鞍山路、白马泾路、 朝阳路、萧林路、新浦路等 本案本案 主城区功能划分主城区功能划分 城市向西北方向发展 建立三纵三横二环一高的绿色公路网 三纵

13、 黄浦江路（可通往千灯与周市） 长江路（南北向大动脉） 柏庐路（可连接高铁车站） 三横 萧林路（城区北侧主要道路） 前进路（连接主要商业区） 朝阳路（旧国道312） 二环 城区外环道： 北为省道324，东沿夏架河， 南为312国道，西为江浦路 所围绕 内环（货车限制区） 东为长江路，南为合兴路， 西延至西界之白马泾路， 北为马鞍山路跨太仓塘昆 太路。 一高 沪宁高速公路穿越城南 规划一纵二横一环捷运化公交路线 城区运输以捷运化公路线为主 要动脉，规划成一纵二横一环 之路线，除服务城区外，并可 结合高铁及铁路车站、经济技 术开发区间之客运服务。 配合捷运动化公交路路线， 于重要节点设置转运站达到

14、 下列功能： 作为公交调度场所。 作为城际与城区公转运地。 站区交通之整顿。 站区交通发展之促进。 交通可及性之提升。 本案本案 通达的路网，使得本案与周边区域联系紧密通达的路网，使得本案与周边区域联系紧密 启东与上海的直线距离仅50公里 启东至上海浦东国际机场路程约95公里 启东至上海浦东外高桥港区路程约68公里 启东至上海市区路程约80公里 启东至南通市区约85公里 启东至南通兴东机场路程约90公里 崇启大桥崇启大桥：南起上海崇明岛陈家镇，与在建的上海崇明越江通道 相连；北至江苏启东市汇龙镇，与宁启(南京-南通-启东)高速公 路相接。包括跨江大桥和连接线在内的项目全长约五十二公里， 全线按

15、双向六车道高速公路标准设计建设。预计于2010年建成通 车。崇启大桥的建成，将进一步加强启东与长三角核心城市的联 系。 城市区位城市区位 随着崇启大桥的建成，本案将在一年内进入上海1小时都市经济圈！ 强化的联外系统一五高速强化的联外系统一五高速 沪宁高速公路 苏州绕城公路 苏州绕城接太仓港高速公路 苏州绕城接青浦高速公路 吕四港 崇启大桥 吕四大港的开发建设，促进了启东 海洋经济的发展，加速了大型临港 产业的集聚。同时使得启东的发展 潜能加快释放，发展能级迅速提升。 大港开发将吸引更多海内外的企业 前来投资，启东的投资优势将在短 期内迅速放大。 崇启大桥 崇启大桥的通车，使得崇启大桥的通车，使

16、得 启东距离上海的直线距离启东距离上海的直线距离 仅为仅为50公里，将真正成为公里，将真正成为 上海的后花园，真正进入上海的后花园，真正进入 上海上海1小时都市经济圈，小时都市经济圈， 届时，启东高速低位发展届时，启东高速低位发展 的经济将吸引众多上海的的经济将吸引众多上海的 投资客群。投资客群。 崇启大桥的通车，带来城市南扩契机崇启大桥的通车，带来城市南扩契机 距离上海距离上海50公里公里 距离南通距离南通85公里公里 从现有规划可以得出，本案在区位上将是属于主城区中心区域北部主城区中心区域北部，可以 受到居住规划和商业规划双重辐射居住规划和商业规划双重辐射。 但从长远规划及发展潜力看，启东

17、未来的城市发展方向是西北、和南部， 而本案的位置处于北不靠居住新区，南不临产业区，并不属于重点发展地段， 也不是未来发展的方向，同时距离城市核心区域仍有一定的距离，因此启示本，因此启示本 项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。 未来区位规划对本案的影响未来区位规划对本案的影响 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 宏观市场 u受08年经济形势、国家调控等因素的影响，启东商品房市场的成交虽有所下降， 但商品房价格仍保持上涨的趋势，08年1-6月商品房价格达到3500元/平米。 u从整体来看，目前启

18、东的房地产市场发展良好，均价稳步上升。 商品房均价呈现逐年稳步上升的趋势商品房均价呈现逐年稳步上升的趋势 城市gdp（亿）房价 启东238.593500 如皋180.274000 海门261.084200 东台194.7 3400 江都2304000 相比周边县级市房价，投资价值较大相比周边县级市房价，投资价值较大 在同等级别城市的比较中，启东的在同等级别城市的比较中，启东的gdp属于较高位，但是房价相对于其他属于较高位，但是房价相对于其他 城市，还呈现较低的水平，因此启东的房价更具发展潜力。城市，还呈现较低的水平，因此启东的房价更具发展潜力。 u07年启东住宅供求比为1.25，为近几年供求比

19、的最低点，表明当前启东住宅市场供销趋于平衡 u受国家政策和市场观望情绪的影响，08年启东商品住宅的上市面积与销售面积都出现了下降，根据房 管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量仅有4.2万左右。 根据房管局的数据显示，根据房管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量在年启东市上半年的销售总量在4.2万左右，其中第一季度万左右，其中第一季度1.3万，第二季度万，第二季度 2.9万。宏观大势对于启东的影响还是有的万。宏观大势对于启东的影响还是有的.但大势对于城中楼盘的影响并不是太大。而且从目前的楼盘但大势对于城中楼盘的影响并不是太大。而且从目前的楼盘 价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出

20、现下降或促销的活动价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出现下降或促销的活动 受大势影响较小，供求比趋于平衡受大势影响较小，供求比趋于平衡 基地印象 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 u06年为土地成交高峰期，07年开始受整体调控影响成交减少了三成，08年1-10月份土地成交幅数 和面积只有去年全年水平的一般，表明当前土地市场陷入了低迷。 u虽然08年成交的土地基本以底价成交，但是50.54万/亩的单价从表面看来已经回到05年以前的水平， 但是从地块位置看来主要分布于城东和城北较偏远的区域，因此导致每亩均价水平的下降； u从07年至今出让的土地，按照1.5的综合容积率计算，未来

21、将有超过120万平方米的商品房上市量。 全市未来全市未来2-3年内将有约年内将有约120万平米的商品房供应万平米的商品房供应 启东启东08年房产市场发展总结年房产市场发展总结 当前启东房地产市场的供求基本平衡，市场发展较为健康，但随 着07年、08年成交地块项目的上市，未来的上市量将超过100万， 按照07年全年57.29万的销售水平，为未来上市量需要2-3年才能消 化完毕。因此未来2-3年内启东市场供求将可能被改变，市场竞争压 力也将进一步加大。 因此启示本项目应该采取差异化竞争的策略，从市场需求出发，因此启示本项目应该采取差异化竞争的策略，从市场需求出发， 规划高性价比产品，以避开这样的局

22、面。规划高性价比产品，以避开这样的局面。 竞争分析 板块分析 竞争分析 综合分析 潜在供应 市场结论 楼盘分布图 各板块综述各板块综述 城中板块城中板块: 处于启东城市核心区域，聚集了第一实验小学、实验小学、实验幼儿园、启东中第一实验小学、实验小学、实验幼儿园、启东中 学初中部等众多优质教育资源学初中部等众多优质教育资源以及以及城市的核心商圈城市的核心商圈，其区位及配套是其他板块远远不能比的， 所以价格也是出于全市的最高位价格也是出于全市的最高位。城中供应物业多以高层高层为主，但多处于尾盘阶段，后续供 应量不大 城东板块城东板块:位于城中板块的东面，以汇龙镇为主，未来定位为工业和居住区域工业和

23、居住区域。配 套比较欠缺，但汇龙中学的存在，使得城东板块的学区项目比较抢手。目前板块 在售量不大，但后续的供应较大 城北板块城北板块:位于城中板块的北面，未来定位为居住区域以及滨海工业区居住区域以及滨海工业区，目前仅有 1个大盘太阳城在售，从土地市场来看，后市的供应量不大 城西板块城西板块:位于城中板块西侧，是继城中板块之后的第二大居住区域第二大居住区域，目前区域的 居住氛围相对成熟，但配套欠缺，后市的供应量将超过城中 城南板块：城南板块：是城中地块南面一河之隔的板块，主要定位为工业区域工业区域。该板块目前 的供应量较小，而后续的供应量也比较小 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论

24、 高层项目 多层项目 别墅项目 景都小区景都小区 项目地址：紫薇路与和平路交界处西侧 物业类型：小高层、高层 建筑体量：1栋小高层2栋高层约3.5万平米 总 套 数：1栋小高层66套，2栋高层221套 （4#119套，5#102套） 开盘时间：07年7月（小高层）08年6月（4#高层） 08年10月（5#高层） 面积区间：103-142平米（4#高层户型） 103-129平米（5#高层户型） 主力面积：114两房（4#高层）、129三房（5#高 层） 价格区间：小高层2900-3500元/平米（07年7月） 高层3200-4400元/平米 销售均价：小高层3300元/平米（07年7月） 高层3

25、800元/平米 主力总价：44万（4#高层）、49万（5#高层） 销 售 率：约50%（小高层07年底销售完毕，高层 4#销售59套，高层5#销售19套） 城中板块城中板块 分析分析 项目位于城北板块，周边新老小区汇集，居 住氛围成熟，拥有实验小学和实验幼儿园等 学区。但区位相对本地块距主城区较远，项 目品质一般使其售价受到制约而上不去。项 目产品总价较低保证了该项目的销售进度 项目卖点：学区资源项目卖点：学区资源 面积配比：面积配比： 4#楼（多层） 103-117两房55% 121三房15% 142三房30% 主力户型主力户型114114两房两房43%43% 5#楼（高层） 107-117

26、两房35% 129三房65% 畅销户型：畅销户型： 114、121、129 114114两房两房 121121三房三房 129129三房三房 明天广场明天广场 项目地址：人民中路708号 物业类型：高层 建筑体量：12栋高层约20万平米 总 套 数：12栋高层1270户 开盘时间：06年元旦 面积区间：70-160平米（另有50套400平米左右的大户型） 主力面积：130平米左右三房 销售均价：5000元/平米 主力总价：65万 销 售 率：约86% 代理公司：上海凯安 城中板块城中板块 项目卖点：楼盘规模、大规模主题景项目卖点：楼盘规模、大规模主题景 观、优质学区、智能化系统观、优质学区、智

27、能化系统 分析分析 项目是城市中稀缺的大规模社区。采用纯高层设计，临近第一实验小学、启东中学初中部等启东最 优质的学区，同时项目产品较好，总价较低，销售一直火爆，目前已进入尾盘 面积配比：面积配比： 70-95两房10% 110-120三房30% 120-140三房40% 140以上20% 主力户型：120-140三房 畅销户型： 95、115 永安广场永安广场 项目地址：人民中路787号 物业类型：高层 建筑体量：3栋高层约5万平米 总 套 数：3栋高层372户 开盘时间：07年10月 面积区间：82-169平米 主力面积：160平米左右四房 销售均价：5100元/平米 主力总价：82万 销

28、 售 率：约80% 城中板块城中板块 项目卖点：城市中心地段、学区资源、自项目卖点：城市中心地段、学区资源、自 身商业商业身商业商业 分析分析 项目毗邻城市核心的地段，同时临近实验小学、实验幼儿园及启东中学。虽然项目户型偏大，总价 较高，但依然销售较好 面积配比：面积配比： 82两房22% 110-120两房23% 120-14435% 144以上20% 主力户型： 123三房 畅销户型：畅销户型： 82、129 8282两房两房129129三房三房 169169三房三房142142三房三房 东方银座东方银座 项目地址：河南中路与公园中路交界处西南侧 物业类型：高层精装修酒店式公寓 建筑体量：

29、1栋高层约3万平米 总 套 数：372户 格 局：5-6层办公，9-19层带租约酒店式公寓，20-24 层自住酒店式公寓 开盘时间：06年10月（办公及带租约公寓）07年5月（自 住公寓） 面积区间：40-95平米 主力面积：50平米 装修标准：1000元/平米（硬装） 价格区间：5400-6400元/平米 办公 7800-8800元/平米 带租约酒店式公寓 5400-6800元/平米 自住酒店式公寓 销售均价：5800元/平米（办公）8200元/平米（带租约） 6000元/平米（自住） 主力总价：29万（办公）41万（带租约）30万（自住） 销 售 率：82%（总体）70%（办公）90%（带

30、租约） 40%（自住） 城南板块城南板块 分析分析 项目位于城南板块，距离城市核心地段 只有一河之隔，也是启东唯一的精装修 酒店式公寓项目。该项目带租约的公寓 产用4年半，每年6%的返利方式，目前 已做成酒店。不带租约的去年5月销售， 目前销售不佳，产品自身居住功能欠佳、 高单价是主要因素 项目卖点：临近核心商圈、自身大型商业项目卖点：临近核心商圈、自身大型商业 配套、投资回报、住宅性质配套、投资回报、住宅性质 面积配比：面积配比： 41一房25% 50一房70% 95三房5% 主力户型：50一房 5050一房一房 4040一房一房 9595三三 房房 名仕豪庭名仕豪庭 项目地址：和平中路与人

31、民中路交界处东北侧 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量：3栋多层1栋小高层4栋高层约7万平米 总 套 数：3栋多层60户，1栋小高层60户、4栋高层300户 开盘时间：07年6月开出小高层、高层，07年上半年开出多层 面积区间：140-178平米（多层） 84-154平米（小高层） 109-167平米（高层） 主力面积：168左右四房（多层） 147左右三房（小高层） 141 左右三房（高层） 价格区间：4200-4900元/平米左右（多层、小高层） 4000-5400元/平米左右（高层） 销售均价：4500元/平米（多层、小高层） 4900元/平米（高层） 主力总价：76万（多层） 66

32、万（小高层） 68万（高层） 销 售 率：90% 城中板块城中板块 项目卖点：城市中心地段、三学区重项目卖点：城市中心地段、三学区重 叠、大型集中式商业配套叠、大型集中式商业配套 分析分析 项目位于城市中心地段，拥有实 验小学、第一实验小学、实验幼 儿园三个启东优质的学区资源， 同时与沃尔玛隔街相望。虽然项 目户型偏大，但销售依然较好。 目前在售小高层和高层的高楼层 大户型，项目整体尾盘销售阶段 高层（257套） 110-120两房10% 141-143三房30% 151-155三房25% 161-167四房15% 181-194四房15% 218五房5% 小高层（54套） 85两房35% 1

33、23两房35% 147三房15% 152三房15% 123123两房两房 116116两房两房 155155三房三房 147147三房三房 车城公寓车城公寓 项目地址：人民西路与西欧路交界处 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量：2栋多层2栋小高层3栋高层约7万平米 总 套 数：600套 开盘时间：06年元旦 面积区间：74-158平米 主力面积：多层90平米左右二房 销售均价：3900元/平米（高层） 主力总价：37.8万（高层） 销 售 率：约99% 城西板块城西板块 学区资源学区资源 分析分析 项目位于城西板块，属于城市副中心，临近启东分校高中部，定位为陪读式公寓。产品品质较好， 智能

34、化配置全面，价格较低，目前基本销售完毕，处于尾盘状态。 多层（60套） 89-95两房90% 129三房10% 小高层（54套） 113-114三房10% 146三房90% 高层（486套） 47-51两房15% 74-82两房40% 112-121两房25% 139三房5% 151-158四房15% 面积配比：面积配比： 高层综合分析高层综合分析 项目名称体量 （万平米） 总套数开盘时间总销售率当期销售 （套） 当期销售率月均去化套数 （套） 明天广场20127006年元旦86%127086%34 永安广场537207年10月80%37280%23 景都小区3.528708年6月50%221

35、35%16 车城公寓760006年元旦99%60099%17 东方银座311507年5月82%11040%3 名仕豪庭736007年6月90%36084%19 城中高层物业大部分已经进入尾盘的销售阶段。但从之前的销售可以看出，高层在当地并 没有销售抗性，而几个学区项目尽管户型较大，总价较高，仍然比较热销。东方银座的自 住型精装修酒店式公寓由于居住功能欠佳、房型不太好、单价较高，市场接受度较低 高层无抗性，学区房普遍热销高层无抗性，学区房普遍热销 高层面积分布区间（单位：）高层面积分布区间（单位：） 项目名称80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-1441

36、44-160160-180180 以上 明天广场两房两房三房三房三房三房三房 永安广场两房三房三房三房三房三房 名仕豪庭两房两房三房三房三房四房四房 五房 景都小区两房两房三房三房 车城公寓一房两房两房三房四房 东方银座一房三房 城中市场高层产品较为丰富，供应以120-140的三房供应较多。在市场上出现的110-120的小三 房和大两房供应量并不大，反而144-180左右的大三房、四房因为明天广场、永安广场、名仕 豪庭三个学区盘的过大供应而导致所占比例不小。180以上的供应量很小 120-130的三房成为主流供应的三房成为主流供应 高层均价分布区间（单位：元高层均价分布区间（单位：元/） 项目

37、名称3500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000 明天广场5000 永安广场5100 景都小区3800 车城公寓3900 东方银座6000 名仕豪庭4900 城市中心靠近学区的高层均价集中在4900-5100之间，周边集中在3800-3900之间，因地段 和学区而异。东方银座因其是精装修酒店式公寓且距离城市核心区域仅一河之隔而卖到了 6000的高单价 高层均价分布在高层均价分布在4900-5100及及3800-3900两个区间两个区间 高层总价分布区间（单位：万元）高层总价分布区间（单位：万元） 项目名称30以下30-4040-5050-6060-

38、7070-8080-9090以上 明天广场两房两房三房三房三房、四 房 永安广场两房三房三房三房三房 名仕豪庭两房三房四房四房、五房 景都小区两房两房、三 房 三房 车城公寓一房两房两房三房、四 房 东方银座一房一房三房 城中市场上目前主流总价集中在50-60万之间的三房和40-50万之间的两房，明天广场、永安广 场、名仕豪庭三个项目的户型较大，导致部分大户型总价超过了60万。但有50万以下产品供应 的除了东方银座之外和景都小区的少量房源外，供应量比较少 三房总价集中三房总价集中50-60万，两房总价集中万，两房总价集中40-50万万 项目名称价格（元/平米）价格支撑因素 明天广场5000楼盘

39、规模、大规模主题景观、优质学 区、智能化系统 永安广场5100城市中心地段、学区资源、自身商业 商业 景都小区3800学区资源 车城公寓3900学区资源 东方银座6000临近核心商圈、自身大型商业配套、 住宅性质、精装修交付 名仕豪庭4900城市中心地段、三学区重叠、大型集 中式商业配套 学区、地段成为大部分项目的价格支撑关键所在学区、地段成为大部分项目的价格支撑关键所在 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 高层项目 多层项目 别墅项目 万豪花园万豪花园 项目地址：和平路与民乐路交汇处西北侧 物业类型：多层、高层 建筑体量：36栋多层8栋高层约23万平米 总 套 数：一期推出7栋

40、多层共190户 开盘时间：08年元旦 面积区间：80-147平米 主力面积：134平米左右三房 价格区间：4200-5300 销售均价：4700元/平米 主力总价：63万 销 售 率：约86% 城中板块城中板块 分析分析 项目位于城中偏西的区位，拥有23万平米的界面，目前一期推出的多层由于户型设计较好且面积适 中，销售较好。头兴港河以及小区内部的景观资源比较丰富；临近实验幼儿园、实验小学也是其优 势之一 项目卖点：楼盘规模、产品、景项目卖点：楼盘规模、产品、景 观资源、学区资源、品牌开发商观资源、学区资源、品牌开发商 面积配比：面积配比： 一期第一组团（190套） 80-100两房20% 10

41、0-110三房15% 120-14035% 140以上30% 主力户型：134三房 畅销户型： 87、98、104 、108 8787两房两房108108三房三房 134134三房三房 147147三房三房 太阳城太阳城 项目地址：长兴西路与和平路交界处东北侧 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量：23栋多层3栋小高层4栋高层约17万平米 总 套 数：23栋多层400余套，小高层、高层未知 开盘时间：07年10月开出23栋多层 面积区间：84-126平米 主力面积：102三房 价格区间：3800-4300 销售均价：4100元/平米 主力总价：42万 销 售 率：约80%，共销售320余套

42、代理公司：上海明仁 城北板块城北板块 分析分析 项目位于城北板块，临近较大规模的新小区紫微三村，地段相对较偏，配套也较少。但项目自身规划 的临街商业将会弥补自身配套的缺失。同时规划的叠翠中轴景观公园也会丰富项目的景观资源，该项 目也是启东为数不多的聘请知名代理公司。目前开出23栋多层销售较好，其经济实用的产品也受到了 市场的欢迎。 项目卖点：楼盘规模、景观公园、临街项目卖点：楼盘规模、景观公园、临街 商业、品牌代理公司、产品经济商业、品牌代理公司、产品经济 面积配比：面积配比： 多层（400多套） 84两房30% 102-106三房40% 114-118三房15% 122-12615% 畅销户

43、型： 84两房、102-106三房 8484两房两房102-106102-106三房三房 114-118114-118三房三房122-126122-126三房三房 名仕豪庭名仕豪庭 项目地址：和平中路与人民中路交界处东北侧 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量：3栋多层1栋小高层4栋高层约7万平米 总 套 数：3栋多层60户，1栋小高层60户、4栋高层300户 开盘时间：07年6月开出小高层、高层，07年上半年开出多 层 面积区间：140-178平米（多层） 84-154平米（小高层） 109-167平米（高层） 主力面积：168左右四房（多层） 147左右三房（小高层） 141左右三房（高

44、层） 价格区间：4200-4900元/平米左右（多层、小高层） 4000-5400元/平米左右（高层） 销售均价：4500元/平米（多层、小高层） 4900元/平米（高层） 主力总价：76万（多层） 66万（小高层） 68万（高层） 销 售 率：90% 城中板块城中板块 项目卖点：城市中心地段、三学区重项目卖点：城市中心地段、三学区重 叠、大型集中式商业配套叠、大型集中式商业配套 分析分析 项目位于城市中心地段，拥有实 验小学、第一实验小学、实验幼 儿园三个启东优质的学区资源， 同时与沃尔玛隔街相望。虽然项 目户型偏大，但销售依然较好。 目前在售小高层和高层的高楼层 大户型，项目整体尾盘销售阶

45、段 面积配比：面积配比： 多层（60套） 140三房35% 162-168四房50% 178五房15% 140140三房三房 168168四房四房 多层项目综合分析多层项目综合分析 项目名称体量 （万平米） 总套数开盘时间总销售率当期销售 （套） 当期销售率月均去化套数 （套） 太阳城1740007年10月/40080%24 名仕豪庭76007年上半年（07年 下半年之前结束销 售） 90%60100%10 万豪花园2319008年1月/19086%16 多层在启东城中市场的供应量比较小，在太阳城和名仕豪庭两个项目的多层基本进入尾盘 之后，市场上就剩下万豪花园还有29栋多层将分几个组团上市，可

46、以说多层在城中是比较 稀缺的物业。从销售情况来看，市场接受度也较高，名仕豪庭项目具有一定特殊性，因其 户型过大，总价均在60万以上，相对来说去化速度一般 城中多层稀缺物业销售较好城中多层稀缺物业销售较好 多层面积分布区间（单位：）多层面积分布区间（单位：） 项目名称80以下80-100100-120120-144144-160160以上 太阳城两房三房三房 名仕豪庭三房四房、五房 万豪花园两房两房三房三房 市场120-144的三房供应量较多。太阳城的户型较小，主力户型以103的三 房为主，兼有84平米的两房和114-120的三房；名仕豪庭的面积偏大，主 力户型为168 的四房，其余为140的三

47、房和176的五房；万豪花园主力户型 为134三房，其两房户型从87-107平米，三房户型在134-147平米之间 市场中舒适型三房和两房供应较多市场中舒适型三房和两房供应较多 多层均价分布区间（单位：元多层均价分布区间（单位：元/） 项目名称4000以下4000-43004300-46004600-49004900以上 太阳城4100 名仕豪庭4500 万豪花园4700 市场上多层均价集中在4100-4700之间，其中太阳城位于城北，区位 较差；名仕豪庭也早在07年下半年就销售完毕了 多层均价分布在多层均价分布在4100-4700之间之间 多层总价分布区间（单位：万元）多层总价分布区间（单位：

48、万元） 项目名称40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上 太阳城两房三房三房三房 名仕豪庭三房四房五房 万豪花园两房两房两房三房三房 市场多层总价大部分集中在40-55万之间，户型为两房或三房，名仕豪庭 的户型偏大，总价较高，太阳城面积经济，市场接受度较高 40-55万成为市场主流总价供应区间万成为市场主流总价供应区间 项目名称价格（元/平米）价格支撑因素 太阳城4100楼盘规模、景观公园、临街商业配套、 品牌代理公司、户型 名仕豪庭4500城市中心地段、三学区重叠、大型集 中式商业配套 万豪花园4700楼盘规模、产品、景观资源、学区资 源、品牌开

49、发商 学区、景观、配套是价格重要支撑因素学区、景观、配套是价格重要支撑因素 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 高层项目 多层项目 别墅项目 启秀花园启秀花园 项目地址：长江路与建设路的交界处 物业类型：独栋、双拼、叠加 建筑体量：100套叠加 91套双拼 51套独栋 约7万平米 容 积 率：0.45 总 套 数：242套 开盘时间：04年元旦（中断销售1年） 面积区间：独栋330平米 叠加260-289平米 双拼220-268平米 主力面积：独栋330平米 叠加260平米 双拼268平米 销售均价：叠加3000元/平米 叠加8000元/平米 独 栋12000元/平米 主力总价：

50、叠加80万 双拼200万 独栋400万 销 售 率：约79% 城东板块城东板块 项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独 栋产品、品牌开发商、学区资源栋产品、品牌开发商、学区资源 分析分析 启秀花园是品质较高的纯别墅社区， 项目自04年起销售，独栋、叠加 卖的比较好，双拼销售一般。目前 项目采取口碑宣传、自然去化，没 有做任何的广告和宣传 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 未来城中区域还有未来城中区域还有27.6万平米存量房竞争万平米存量房竞争 从目前市场的项目来看，真正有供应的项目只有景都小区、万豪花园、太阳城三个项目，供应量达到了 32.3万平米

51、，其中城中只有27.6万平米的供应量。剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪 花园后续还有供应。花园后续还有供应。其余项目均已进入尾盘销售阶段，剩余户型过大，总价过高成为他们的销售难点。 项目名称总供应体量 （万平米） 销售体量 （万平米） 剩余体量 （万平米） 景都小区3.51.71.8 明天广场20173 永安广场541 东方银座32.40.6 万豪花园232.520.5 太阳城17710 名仕豪庭76.30.7 合计78.540.937.6 主城区土地严控，城北城东放量供应主城区土地严控，城北城东放量供应 07年启东土地市场没有出让一

52、块城中位置的土地，距离城中最近的一块年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块702地块现已面世（太地块现已面世（太 阳城）。阳城）。08年城中只出让了一块地年城中只出让了一块地825地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞 争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机 07年重点土地情况 编号编号地块位置地块位置 占地面占地面 积（积（m2） 规划用规划用 途途 容积容积 率率() 起价起价 （万元）（万元） 成交价成交价 （万元）（万元） 每亩地价每亩地价

53、（万元（万元/亩）亩）竞得人竞得人 635-1 南苑路北、 腾飞路东23335 商业、 居住 1820 万 元1820 万元52 启东市中超房地产开发有限 公司 635-2 635-1北 侧23344 商业、 居住 1820 万 元1820 万元51.98 南通金海浪房地产开发有限 公司、启东翔鹰房地产有限 公司 644 汇龙镇东 郊村39030 商业、 居住 3220 万 元3260 万元55.68启东市枫达置业有限公司 658 开发区富 源路北35073 商业、 居住 2105 万 元2845 万元54.08 启东市银海房地产开发有限 公司、启东市鑫磊城市综合 开发有限公司、南通市华通 房

54、地产有限公司 702 紫薇三村 北、和平 路东侧73755 居住、 商业 8630 万 元 12650 万 元114.34 上海润福房地产开发有限公 司 704 中央河北 侧、江海 北路西侧10000居住 300 万 元300 万元20启东市开来房地产有限公司 721 汇龙镇医 院北侧33194 商业、 居住 1.3 5 5500 万 元5530 万元111.06南通西欧房地产有限公司 723 汇龙镇台 角村21435 居住、 商业 1.8 2090 万 元3010 万元52 启东市中超房地产开发有限 公司 07年总共出让土地47.5万平（建面），其中城中只有 一块地块（17万平米）。 08年

55、共出让土地8块，共43.5万平（建面），其中与 本案临近的825地块，近4.4万平（建面）。 08年重点土地情况 编号编号地块位置地块位置 占地面积占地面积 （m2） 规划用规划用 途途 容积率容积率 () 起价起价 （万元）（万元） 成交价成交价 （万元）（万元） 成交地价成交地价 （元（元/）竞得人竞得人 823 长龙家具城 西侧660.7居住1.65427427 南通银洲房地产开 发有限公司 805 原电大（幸原电大（幸 一路西侧）一路西侧）6938 商业、商业、 居住居住 1 2.5156020802998 海安县建宇实业有海安县建宇实业有 限公司、陈龙限公司、陈龙 806-2 华银紫

56、薇苑 北侧36755居住 1 2507250721380 东市新世纪交通建 设投资有限公司 806-1 华银紫薇苑 北侧36789居住 1 2524552451426 上海方德信置业有 限公司 724 车城公寓北 侧49426 商业、 居住 1 1.62595 807 原顺天纺织 地块37565.1 商业、 居住 1 36720 830长龙苑北侧40242 商业、 居住 1 2.518000 825 原电大(幸 一路东侧)17393 商业、 居住 1 2.56500 从近两年土地出让可以看出，启东政府有意将居住区域向西、北、东部从近两年土地出让可以看出，启东政府有意将居住区域向西、北、东部 三

57、个方向扩散，而主城区在近两年只有两块地出让，唯一出让的一块三个方向扩散，而主城区在近两年只有两块地出让，唯一出让的一块805地地 块，地价更是竞拍上升了块，地价更是竞拍上升了25%。随着主城区项目的逐步去化，主城区的房。随着主城区项目的逐步去化，主城区的房 源将显得更加稀缺。源将显得更加稀缺。 未来区域市场潜在竞争对手未来区域市场潜在竞争对手 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 结论结论 1、主城区项目基本趋于尾盘销售，城市供应向东、西、北扩散；、主城区项目基本趋于尾盘销售，城市供应向东、西、北扩散； 2、市场上的物业供应以高层为主，多层后续供应量较少；、市场上的物业供应以高层为

58、主，多层后续供应量较少； 3、主城区高层价格集中在、主城区高层价格集中在4900-5100之间，本案周边高层均价在之间，本案周边高层均价在3800-3900之间；主城区多层均价之间；主城区多层均价 在在4700左右，周边多层均价左右，周边多层均价4100；（注；（注:多层均价较低的原因是多层公开时间较早）多层均价较低的原因是多层公开时间较早） 4、高层主力户型集中在、高层主力户型集中在120-130的三房，多层以的三房，多层以120-144的三房及的三房及80-100的两房供应居多的两房供应居多 5、高层三房主力总价集中在、高层三房主力总价集中在50-60万之间，两房在万之间，两房在40-50

59、万之间；万之间； 多层总价集中在多层总价集中在45-55万之间的三房和万之间的三房和40-45万之间两房；万之间两房； 6、学区成为影响楼盘销售最主要的因素，地段和配套也占据比较重要的地位、学区成为影响楼盘销售最主要的因素，地段和配套也占据比较重要的地位 7、从东方银座及学区房的投资情况可以看出，启东存在不小的投资客群、从东方银座及学区房的投资情况可以看出，启东存在不小的投资客群 8、受大趋势影响明显，启东、受大趋势影响明显，启东08年上半年成交明显萎缩；年上半年成交明显萎缩； 项目研判 基地资源 swot分析 核心价值 地块方正平整，周边存在部分原生树木，但利用价值不高。地块方正平整，周边存

60、在部分原生树木，但利用价值不高。 内部资源分析内部资源分析 地块外部环境（四至）地块外部环境（四至） 区位交通配套区位交通配套 北北 南南 西西东东 项目宗地项目宗地 地块正北侧为紫薇中路，来 往车辆较多，存在一定程度 的噪音、粉尘和尾气污染。 西北侧为启东重点中学长江 中学，东北侧为老小区长龙 花苑。在路的北边有条小河。 地块东南侧为明珠新村的 小区道路，南与幸一路相 接，另有一块挂牌的土地 位于本地块东侧。文峰超 市在东边200米。 地块西侧为启东市老人院， 和小区住宅。沿路边有零 星的商铺。 地块南侧为房改房老小区明 珠花园，形象较为陈旧。 外部资源分析外部资源分析 居住氛围成熟，商业配