不动产超额查封禁止缺憾之弥补

1、不动产超额查封禁止缺憾之弥补不动产超额查封禁止缺憾之弥补张倩王宏伟为了保证财产查封权利不被滥用，我国对查封设定了限制条件，超标的额（亦称超额）查封禁止就是其中之一。然而，超额查封禁止制度被某些债务人滥 用以逃避债务，他们快速处置因超额不能查封的不动产，人为制造执行工作困 境。笔者针对不动产超额查封禁止制度中可被利用的漏洞，借鉴行政管理上的 注记手段提出了补漏的措施一一建立不动产限转注记制度。查封是国家公权力实施的一种形态，在保护债权人利益的同时，若对债务人财产的查封没有限 制，不仅影响债务人生存，对于善良风俗及社会经济文化的发展亦有损害。故 此，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻

2、结财产的规定（以下简称查圭寸规定）中明确规定：查圭寸、扣押、冻结被执行人的财产，以其价 额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、 扣押、冻结。对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院 可以查圭寸，但不得拍卖、变卖或者抵债。b5E2RGbCA P然而，实践中却出现了这样一种现象：某债务人有多处房产，在法院查封 其名下一套房产后，债务人遂将其他房产变现，并携款下落不明。而被查封的 房产由其家人居住，并成为债务人家属唯一的生活居所。虽然执行人员可以对 被查封的不动产进行变现，另行安置债务人及其家属。但从执法人员的角度 看，这是一个说来容易，操作复杂的程序：

3、一是对不动产的直接执行存在阻 碍。无论是不动产以大换小、拍卖还是抵债，都涉及现有居住人的迁移问题。 而不动产以大换小受各种因素影响，在实践中成功率很低。拍卖后的钱款往往 又不足以解决原居住人的生活问题，即使租房强迁，还可能出现新一轮的租金 拒付纠纷。二是必须考虑保护性规定的有关内容。虽然 查封规定第七条有关 于“在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生 活必需品后，可予以执行”的变通规定，但什么条件才能符合“保证plEanqFD Pw最低生活标准必需的居住房屋”，却是个模糊的概念。特别在一些城市， 哪怕是“最低标准”也是个不低的标准。加上考虑社会稳定因素等，许多执行 人

4、员宁可选择以“只有一套住房”为理由中止案件的执行，也不愿在没有十足 把握的情况下，轻易改变不动产的居住使用现状。为堵住不动产超额查封禁止的这一可能被人利用的漏洞，笔者建议，尝试以查封 +其他不动产监控的方法 来解决这一问题，即只按照司法解释的规定，查封价值相当的不动产，对其他 不动产动向采用监控方式，监控的关节点设立于登记机关。笔者的这一想法源 于上海市住宅物业管理规定第四十二条第三款规定：附有违法建筑并结构相 连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。在具体操作中， 房地产管理部门经查证认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书， 送达当事人及房地产登记机构。房地产登记机构收

5、到认定书后，在房地产登记 册上予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。违法建筑拆除的，经房地 产管理部门核实后通知房地产登记机构注销不予办理登记的注记。既然违法建 筑未拆除可以作为不动产转移限制的理由，那么，对债务人的不动产也可考虑 采取限转注记的方式，限制其为逃避执行而进行转移。这种限制方法，暂且称 之为不动产限转注记。 DXDiTa9E3d所谓不动产限转注记，就是不禁止不动产买卖，但由房地产登记机构根据 法院出具的不动产限转注记通知，进行不动产限转注记，如果债务人变卖不动 产所有权或将不动产赠与他人、过户他人时，需由房地产登记机构通知法院， 由法院根据债务人可用于执行的不动产数量、不动产

6、变卖的用途及过户的情况 作 出综合判断：对过户不影响执行的不加干涉，撤销限转注记 ; 对由于过户可 能造成以后债务人只有一套住房而使执行不能的，要求债务人以变卖钱款满足 财产保全所需，再对查封的不动产和其他限转不动产予以解封和撤销 ; 对债务 人拒绝提供钱款、无偿进行财产转赠，有恶意造成以后执行困难情形的，法院 有权在执行完毕前禁止进行不动产过户或采取其他更为适当的方式，减少执行 不能的概率。 RTCrpUDGiT设立不动产限转注记制度要关注一些要点：1. 实施功能要点 作为一项新的制度，笔者认为，不动产限转注记与不动产查封具有相通之 处 , 即两者都对不动产的自由处分具有限制功能。但不动产限

7、转注记与不动产 查封亦不相同：一是数量上无限制。即可以对债务人的所有不动产进行注记而 不论其价值。二是对不动产处分权限制的程度不同。对于查封而言，其目的在 于对债务人财产进行有效的控制，与此目的相应，必然要求查封具有禁止处分 的效力。而注记的作用更多地体现在对不动产动向的监控和执行不能的预防方 面。因此，它不属于严格意义上的强制措施，也不影响债务人对不动产行使占 有、使用、收益的权利。债务人亦可对不动产进行处分，只要执行法官认为不 足以造成执行不能，法院对之仍不加以干预。 5PCzVD7HxA2. 法院权能要点不动产限转注记是超额查封禁止的补遗措施，它应当是法院的纯职权行 为，即执行法官在得知

8、更多不动产线索时，只要有不动产已被查封的前提，对 其他不动产可以自由裁量是否适合进行限转注记 ; 在不动产权利进行变更时， 由执行法官自由裁量是否需要加以干预。既然是补遗措施，该种制度旨在为超 额查封禁止制度打开一个缺口，提供一种额外的执行保障，为恶意逃债设置司 法程序上的阻碍，因此，允许多家法院同时就某一不动产进行限转注记，但却 不是必为的职责要求和必经的程序，也不能变相成为一种超额查封。因此，人 民法院无需受理债务人关于不予进行限转注记的异议，且在审查要求解除撤销注记申请时，宜宽不宜紧，以避免给债务人的正常生活带来不必要的影响。 jLBHrnAILg3. 注记范围要点 不动产限转注记针对的

9、对象应当为负债未清的债务人，因此，被限转注记 的不动产也应当是其名下的不动产，不论其财产是否共有或具有抵押权。对隐 名共有的不动产，实践判断上存在难度，原则上限转注记审查不涉及此类不动 产。但对夫妻共同共有、权利人登记为另一方的不动产，则可视情进行限转注 记。 xHAQX74J0X4. 公示步骤要点 不动产限转注记制度应当以法律法规、司法解释或地方法规的形式出现， 向社会公示该项制度的存在。进行不动产限转注记应当告知不动产权利人，并 向社会公示，第三人亦可通过查询获知该情况。进行与不动产权利变更有关的 民事活动之前，应当向作出限转注记决定的人民法院申请撤销注记。 LDAYtRyKfE5. 注记

10、效力要点 一是自注记之日起，不动产权利变动在进行实体权利处分前，应事先向法 院提出申请。法院认为该变动可能引发执行困境的，可不予同意进行注记撤 销。未获法院同意擅自实行交易，带来的经济损失由当事人承担。二是注记不 得对抗其他强制措施。经注记的不动产仍可被法院查封或被国家其他强制力处 分，自强制措施实施之日起注记失效 ; 已被查封或施以其他强制力的不动产不 得注记。 Zzz6ZB2Ltk6. 适用期限要点原则上注记的期限不应超过不动产查封期限， 查封规定 明确规定对不动 产查封的期限为两年，因此，不动产限转注记最多也不应超过两年。查封到 期，人民法院未能执结的，申请执行人可以申请续行查封，但不得

11、超过一年。 此时，限转注记也可继续登记。 dvzfvkwMI17. 司法干预要点 一是善意第三人权利保护优先原则。这一原则适用于不动产限转注记前， 第三人已向债务人出资购买不动产的情况。如果第三人已经全部付清房款只是 未办理变更登记手续的，应当撤销注记，以保护交易安全 ; 如果第三人部分出 资或尚未出资的，可以要求其将其余钱款按应当查封的标的额交至法院。满足 执行所需的，撤销所有不动产限转注记和查封措施 ; 如果第三人无正当理由拒 绝将钱款交至法院的，法院视情可以拒绝撤销注记，由此产生的后果风险由第 三人承担。二是基本生存保障原则。如果债务人对不动产的处分是为了满足基 本生活、医疗、教育等需要，法