地下车位房产税论点

1、地下车库房产税争议 自人民防空法公布实施以来，新建居民小区都配建有地下建筑。 这些地下建筑平时一般作为车库使用，按照权属不同区分为人防 地下车库（即人防工程）和非人防地下车库。由于都具备房屋功 能，皆为房产税的征税对象。然而，在实际征管中，由于相关税 收法规不够细致，业界存在诸多争议。对此，笔者认为应该结合 相关法规判定房产的真正权属，准确作出税务处理。 各种观点 第一种观点认为，非人防地下车库应视为开发企业开发的商品房， 售出前不征房产税，除非提前实际使用; 第二种观点认为，非人防地下车库和人防地下车库与地上商品房 视为一体，根据地上商品房的征免情形来决定是否征收房产税; 第三种观点认为，非

2、人防地下车库和人防地下车库应自建成之日 起，视为开发企业的固定资产，从价或者从租征收房产税; 第四种观点认为，人防地下车库只对从租行为征收房产税。 争议焦点 要解决地下车库房产税如何征收的问题，首先需要厘清两个争议 焦点。 焦点一：地下车库是否为商品房。国家税务总局关于房产税、 城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号， 以下简称89号文件）规定，房地产开发企业开发的商品房在出 售前，对房地产开发企业而言是一种产品。因此，对房地产开发 企业建造的商品房，在售出前不征收房产税。由此可见，是否对 地下非人防设施和地下人防设施征收房产税，判断基础之一在于 其是否属于商品房。 89号文件

3、未对商品房作出具体界定，相关法规也不够明确。 种比较普遍的说法是，商品房特指经政府有关部门批准， 是， 由房地 产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋， 包括 住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造， 是自用的住宅或者其他建筑物不属于商品房范围。同时， 商品房 是开发商开发建设的供销售的房屋，能办房屋所有权证 和国 有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。 基于此，参考其他税种（如土地增值税）的征管实际，地下非人 防车库发生的成本在清算审核中不予扣除， 相应建安成本作为折 旧在企业所得税前列支，与固定资产的处理方式一致。据此，笔 者认为地下非人防车库的产权属于开发商

4、，由于不计入容积率， 不能办理国有土地使用证，依据现有法律，不能在市场上正 常销售，只能自持，应认定为非商品房，不能作为商品房适用 89号文件之规定。 人民防空法第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用 管理，收益归投资者所有。开发企业作为投资者，平时拥有使用 权和收益权，根据物权法规定，完整的物权包括“占有、使用、 收益和处置”四个方面，开发企业并不拥有完全产权。并且，同 地下非人防车位一样，地下人防车库不能办理 国有土地使用证， 不能在市场上自由流通，应认定为不属于商品房，属于人防工程， 焦点二：地下车库是否可与地上建筑物视为一体。财政部、国 家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收

5、房产税的通知 （财税2005181号，以下简称181号文件）规定，对于与地 上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的 地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上 房屋建筑的有关规定计算征收房产税，其余应视为完全建在地面 下的建筑。 居民小区的人防工程和非人防地下车库结构上通常与地上建筑 相连，但权属却不尽相同，有的同属一个主体，有的分属不同主 体。关于181号文件的上述规定，如果仅指结构上相连，则应视 为一个整体按地上建筑物有关规定计征房产税；如果考虑到权属 的一致性，则存在一定争议。地下非人防车库权属归开发企业， 人防地下车库权属不明，而地上房屋随着售卖，权属大

6、部分已经 转移至个人业主。值得注意的是，地上房屋既可卖给个人，也可 卖给纳税单位，那么地下建筑是否也因此区分为免税部分与纳税 部分？税务机关又如何才能及时、 准确掌握相关交易信息？这些 实际问题在实践中都很难解决。 因此，仅从结构上判定人防工程和非人防地下车库是否与地上建 筑物“相连”，不但法理不通，实际征管也行不通。在权属一致 的前提下，从结构上判断地上、地下建筑比较合乎法理，且易于 操作。比如说，除上海、重庆两个试点地区外，对居民个人独栋 别墅的地下室而言，地上、地下建筑权属一致，可以明确判断其 所有人不具有房产税纳税义务。 对于以普通住宅为主的居民小区 的地下非人防车库，由于地上住宅属于居民个人， 地下非人防车 库属于开发企业。在这种情况下，非人防车库应视为完全的、独 立的地下建筑，需要缴纳房产税。 基本结论 笔者认为，地下车库是否缴纳房产税应分别作出处理。 一是非人防地下车库。虽然非人防地下车库权属归开发企业， 不能作为开发企业的商品房， 应视为开发企业的固定资产， 在建 成之日的次月，即办理竣工备案的次月申报缴纳房产税。在考虑 权属是否一致和结构是否相连的前提下，按照181号文件的规定 处理。 二是人防地下车库。人防地下车库权属并不明确， 不能作为开发 企业的商品房，适用 89号文件的减免规定。根据房产税暂行