唐山万达广场项目

1、唐山万达广场唐山万达广场 物业产品确定及开发建议物业产品确定及开发建议 谨呈：万达集团 2009-01-16 本体。 项目区位项目区位 位于城市成熟核心区，紧邻两大城市主干道位于城市成熟核心区，紧邻两大城市主干道 项目位置：项目位置： n项目位于唐山市核心区，抗震纪 念碑东侧，紧邻城市主干道新 华道与建设路。 建设路：建设路： n唐山市的迎宾景观大道，全长 10.38公里，是唐山市首条实行 “绿波”管理的道路 。 新华道：新华道： n1985年完成建设，路面宽50米， 全长9.55公里，也被称为“唐山的 长安街” 。 抗震纪念碑：抗震纪念碑： n位于建设路与新华道交汇处，建 成于1986年唐山

2、抗震10周年之际， 原为无人认领的地震遇难遗体安葬 地，现为唐山人文化娱乐活动的重 要场所。 新华道新华道 建设路建设路 抗震纪念碑抗震纪念碑 项目交通项目交通 多条城市干道及公交线路，便捷连接城市内各个区域多条城市干道及公交线路，便捷连接城市内各个区域 n项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅500 米，交通快速便利； n项目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公 园，7路、28路等多路公交均可到达； n项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定 程度上增加了噪音及粉尘污染。 城市主干道 其他道路 建设路建设路 西山道西山道 国防道国防道 文化路文化路 增盛路增盛路 新华道新华道 铁路铁路 铁路 n商业：商业：

3、主要沿新华道分布的百货大 楼、三利购物中心、尚座商 业街等 n医疗：医疗： 妇幼医院、老年病医院、同 济医院、工人医院及中医医 院等 n教育：教育： 西山路小学、市八中、警察 学校、河北理工大学等 n绿化：绿化： 大钊公园、凤凰山公园等 n政府：政府： 市委、市政府、市人大市政 协等 资源配套资源配套 步行尺度内，各种配套设施完善，以西侧及北侧为主步行尺度内，各种配套设施完善，以西侧及北侧为主 北新华道北新华道 新华道新华道 南新华道南新华道建设路建设路 凤凰山公园凤凰山公园 冀东冀东 烈士烈士 陵园陵园 大钊公园大钊公园 纪念碑纪念碑 广场广场 尚座商业街尚座商业街 市委市委市政府市政府 市

4、人大市人大 市政协市政协 三利三利 购物购物 中心中心 百货百货 大楼大楼 广场广场 河北理工河北理工 大学大学 新街新街 小吃小吃 城城 妇幼妇幼 医院医院 同济同济 医院医院 工人医院工人医院 中医中医 医院医院 西山路西山路 小学小学 新天地新天地 国美店国美店 开滦开滦 一中一中 市八中市八中 老年病老年病 医院医院 255 医院医院 警察警察 学校学校 项目四至项目四至 道路状况较佳，周边商业氛围成熟，西侧景观资源良好道路状况较佳，周边商业氛围成熟，西侧景观资源良好 区域四至：区域四至： n东至增盛路 n南临国防道 n西至文化路 n北至新华道 项目项目 地块地块 抗震抗震 纪念纪念

5、碑广碑广 场场 新华电影院新华电影院 新文化广场新文化广场 交通事故处理中心交通事故处理中心 华盛超市华盛超市 唐山科技馆唐山科技馆 国防道国防道 文化路文化路 增盛路增盛路 新华道新华道 新华大酒店新华大酒店 地块现状地块现状 地块内部拆迁接近尾声，前期准备情况平稳进行地块内部拆迁接近尾声，前期准备情况平稳进行 地块内部的原生树地块东部未拆迁商铺地块南部的锅炉建筑 西侧文化路西侧文化路 南侧拆迁楼南侧拆迁楼南侧国防道及铁路南侧国防道及铁路 东侧增盛路东侧增盛路 内部内部：主要部分基本拆 迁完毕，剩余部分为南 侧建筑及东侧少量商铺， 地块由北至南形成一定 坡度，内部有一定数量 的原生树木； 周

6、边周边：南侧一面的建筑 及东侧的部分住宅较破 旧，西侧大钊公园的绿 化度较高，北侧与其他 三侧形成鲜明对比； 未来回迁的长青小学 北侧新华道及百货大楼广场北侧新华道及百货大楼广场 经济指标经济指标 大规模商业开发模式大规模商业开发模式部分回迁住宅、教育及商业配套部分回迁住宅、教育及商业配套 经济技术指标：经济技术指标： n可建设占地面积：21.27万平方米 n总建设面积总建设面积：104.6万平米（地上 88.6万，地下16万） n容积率：4.17 n商品住宅建筑面积商品住宅建筑面积：41万平米（地 上33万，含3万底商，地下8万） n商业综合体指标：21万 n写字楼：14万 n酒店：5万 n

7、回迁区：23.6万（不含回迁书店） 回迁住宅回迁住宅 回迁商铺回迁商铺 商品住宅商品住宅 及回迁商及回迁商 铺铺 商品住宅及商铺商品住宅及商铺 五星级五星级 酒店酒店 回迁回迁 小学小学 及幼及幼 儿园儿园 回迁商业回迁商业 及写字楼及写字楼 商业广场商业广场 本体总结本体总结 l城市核心区，高度认知的城市核心区，高度认知的成熟区域成熟区域； l居住氛围相对一般；居住氛围相对一般； l道路系统完善，公交系统成熟；道路系统完善，公交系统成熟； l基础建设跟进不足，周边配套基础建设跟进不足，周边配套完善完善； l项目项目紧邻景观资源紧邻景观资源，环境相对优越；，环境相对优越； l南侧及东侧部分建筑

8、较破旧；南侧及东侧部分建筑较破旧； 区域层面区域层面 区域认知度高区域认知度高 产品层面产品层面 居住氛围一般居住氛围一般 交通交通/配套完善配套完善 l相对集中的高层规划排布；相对集中的高层规划排布； l具备一定面积的中心景观资源；具备一定面积的中心景观资源； l万达的万达的成熟商业模式引进成熟商业模式引进，五星级酒店及写字楼；，五星级酒店及写字楼； l大规模项目；大规模项目； l配套的小学、幼儿园及部分商铺；配套的小学、幼儿园及部分商铺； 产品形式多样产品形式多样 大规模大规模 自身配套完善自身配套完善 城市核心城市核心/ /一线品牌实力打造一线品牌实力打造/ /大规模城市综合体大规模城市

9、综合体 开发商对本报告的成果需求：开发商对本报告的成果需求： 1.1.住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果） 2.2.商铺的产品设计要点；商铺的产品设计要点； 3.3.公建部分的产品定位方向选择。公建部分的产品定位方向选择。 第一步：第一步：在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。 1.1.对唐山的经济发展如何认识对唐山的经济发展如何认识为了寻找唐山的真实消为了寻找唐山的真实消 费力所在费力所在 2.2.对唐山的城市发展如何认识对唐山的城市发展如何认识为了判断本区域地段的为了判断本区域地段

10、的 价值变化价值变化 第二步：第二步：分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和 设计建议。设计建议。 唐山。 认识唐山的经济发展认识唐山的经济发展 认识唐山的城市规划发展认识唐山的城市规划发展 ngdpgdp表现表现 唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前， 连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，但07年 整体gdp增速有所回升情况。 唐山市07年gdp总值2779.14亿元，稳坐河北省的头把 交椅，在全国各城市排名中位列第20，领先于济南、哈 尔滨、长沙、长春等二线城市 看指标看指标gdpgdp总额增速快，指标位居全

11、国领先水平，甚至超越一些省会城市总额增速快，指标位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市 数据来源：唐山市统计年鉴 【07年全国各城市gdp总额总额统计排名】 gdp总额总额增长率增长率 省内排名省内排名 ngdpgdp表现表现 唐山市人均gdp增幅自02年-05年有较大提升，06年增 幅开始下降趋势， 07年gdp总额的增速有所回升，说明 城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较 快。 唐山市07年人均gdp38351元，稳坐河北省的头把交椅， 但由于人口较多，在全国各城市排名中位列第39，仍领 先于武汉、乌鲁木齐、太原、长沙等二线城市 看指标看指标人口数量较大，导致人均人口数量较大，

12、导致人均gdpgdp增速减缓，但仍超越一些省会城市增速减缓，但仍超越一些省会城市 1996-20071996-2007年唐山市人均年唐山市人均gdpgdp年增长变化趋势年增长变化趋势 数据来源：唐山市统计年鉴 人均人均gdp人口人口省内排名省内排名 【07年全国各城市人均人均gdp统计排名】 07年唐山市人均gdp为38351元（约合5612美元） 唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主， 数量与质量并重数量与质量并重 房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均gdpgdp关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准 发展阶段发展阶段启动期启动期发展期

13、发展期快速增长期快速增长期稳定发展期稳定发展期 人均gdp （美元） 1000 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求为 主 改善需求为 主 发展特征发展特征 超速发展 单纯数量型 平稳发展 以数量为主 ，数量与质 量并重 快速发展 以质量为主 ，数量与质 量并重 缓慢发展 综合发展型 看指标看指标 根据唐山当前根据唐山当前gdpgdp增速及人均增速及人均gdpgdp水平判断，房地产市场进入高速水平判断，房地产市场进入高速 增长期，城市化进程处于加速阶段增长期，城市化进程处于加速阶段 数据来源：唐山市统计年鉴 城市化率

14、时间 20% 40% 60% 80% 初期阶段 加速阶段 后期阶段 唐山城市化 的阶段位置 世界城市化进程阶段性规律图世界城市化进程阶段性规律图 gdpgdp增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 gdpgdp与房地产发展模式与房地产发展模式 看指标看指标 唐山市人均可支配收入不断提高，位列全国唐山市人均可支配收入不断提高，位列全国5050强；但整体社会财富强；但整体社会财富 在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构 n人均可支配收入表现人均可支配收入表现 唐山市06年人均可支配收入为1237

15、6为，全国排名第46位 2007年，唐山人均可支配收入14235元，较上年增长15%， 04年以来，人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。目 前已经超过武汉，位列全国50强。 数据来源：唐山市统计年鉴 【0606年全国各城市年全国各城市 人均可支配收入排名人均可支配收入排名】 看结构看结构 典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构 导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差 第一产业增加第一产业增加 值值 增长率增长率 第二产业增加第二产业增加 值值 增长增长 率率 第三产业增加第

16、三产业增加 值值 增长增长 率率 20052005年年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3% 20062006年年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7% 20072007年年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2% 第二产业占据绝对主导第二产业占据绝对主导 05-07年，三大产业比重分配无明显变化，二次产 业始终占经济总量将近60%的比重，其中工业产值 占90%以上，是唐山主要经济收入来源； 第三产业比例不断提高第三产业比例不断提高 05年以来，农业产值比重不断下降，在保证第二产 业良性发展的基础上，第三产业比例

17、不断上升，三 大产业结构逐步优化，满足城市化要求。 数据来源：唐山市统计年鉴 矿主，能源业主矿主，能源业主 钢材业主钢材业主 私企业私企业 主，国主，国 企高层企高层 公务员、教公务员、教 师、大型钢师、大型钢 企中高层企中高层 普通工人等普通工人等 支付力支付力 高高 低低 n“沙漏型沙漏型”结构结构 由于唐山的重工业发展与资源 占有息息相关，唐山呈现典型 的沙漏型财富特征，第三产业 发展迅速，中产阶层开始出现， 但是力量相对薄弱。 看结构看结构 整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构；顶级财富整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构；顶级财富 人群受经济危机影响严重，社会

18、投资需求被严重打压人群受经济危机影响严重，社会投资需求被严重打压 n三大产业结构变化三大产业结构变化 第二产业发展速度最快；第三 产业呈现良好的发展势头，发 展速度与第二产业相当，但经 济总量远低于第二产业； 第二产业就业规模达到 153.65万人，占总就业人数 的37.97%，近40%的就业人 口贡献超过60%的产值。 看人口看人口 地震之后首个人口增长高峰支撑当前大量刚性首置需求；二套房贷地震之后首个人口增长高峰支撑当前大量刚性首置需求；二套房贷 政策推进刚性首改需求的实现政策推进刚性首改需求的实现 人口自然增长率 70年代末至80年代初，唐山出现地震之 后人口增长的高峰，到1981年出生

19、率达到 20.3%，自然增长率达到14.4%，而76年以 来城市平均自然增长率仅为6.1%； 此年龄段人口至2009年正值婚龄，婚房 需求（刚性首置）成为主力购房需求之一。 6.16.1 “已利用银行贷款购买首套自住房的家庭， 如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平， 再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套 自住房贷款政策执行” 关于加强商业性房地产信 贷管理的补充通知 22.4422.44 07年唐山人均居住面积为22.4422.44平米平米 低于平均居住面积 比例达到55%以上 95年至07年12年间，唐山市户籍人口变化极小，增长率低于10%； 城市人口05年出现明显增长，但从05年至

20、07年城市人口几乎无变化， 增长速度较小，说明城市流动人口数量较少； 看人口看人口 0505年开始唐山城市化进程开始加快，但近几年增长速度缓慢，且人年开始唐山城市化进程开始加快，但近几年增长速度缓慢，且人 口流动数量较少，以本市人口为主口流动数量较少，以本市人口为主 唐山。 认识唐山的经济发展：认识唐山的经济发展： 1.1.看指标：看指标：gdpgdp高企，高企，三线城市领跑三线城市领跑； 2.2.看结构：第二产业绝对主导，看结构：第二产业绝对主导，风险防空能力弱风险防空能力弱，社会，社会财富财富 在在少数人手中富集少数人手中富集； 3.3.看人口：城市内看人口：城市内刚性改善刚性改善及及刚性

21、首置刚性首置需求旺盛需求旺盛 认识唐山的城市规划发展认识唐山的城市规划发展 十年重建十年重建 唐山的震后重建规划应用唐山的震后重建规划应用“有机分散有机分散”的思想，使得城市基本生活的思想，使得城市基本生活 配套资源分配相对均衡配套资源分配相对均衡 两大片区两大片区三足鼎立三足鼎立 唐山震后城市总体规划应用了唐山震后城市总体规划应用了“有机分散有机分散”的思想，主城区适当的思想，主城区适当 扩展，北部建设了新区，保留东矿区并适当发展，从而形成了南、北、扩展，北部建设了新区，保留东矿区并适当发展，从而形成了南、北、 东三足鼎立的格局，使唐山形成了东三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的组团式布局结构

22、典型的组团式布局结构。三个组团。三个组团 中间，是环保绿地中间，是环保绿地( (陡河水库风景区陡河水库风景区) )。 唐山震后规划也考虑了唐山与北唐山震后规划也考虑了唐山与北 京、天津、燕山山脉的空间关系，将京、天津、燕山山脉的空间关系，将 恢复建设新唐山的规划同整个恢复建设新唐山的规划同整个冀东地冀东地 区的经济发展区的经济发展结合起来，具有了成熟结合起来，具有了成熟 的区域规划视角。的区域规划视角。 19941994年的规划年的规划 城市格局城市格局 由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐 百区域为目前城市唯一核

23、心区，但属于城南区域，客户存在一定程百区域为目前城市唯一核心区，但属于城南区域，客户存在一定程 度的购买抗性度的购买抗性 新华道新华道 建建 设设 路路 市政府市政府 唐百唐百 三利三利 凤凰新城凤凰新城 规划的未来商务金融中心规划的未来商务金融中心 目前以中高档住宅项目为主目前以中高档住宅项目为主 城东工业区城东工业区 污染较为严重，污染较为严重， 居住环境较差居住环境较差 城南塌陷区城南塌陷区 以低端居住为主以低端居住为主 城市核心城市核心 n唐山的商业、商务、政务三重中心唐山的商业、商务、政务三重中心 n城市主干道交汇城市主干道交汇 远洋城远洋城 唐山人的看法：唐山人的看法： “城南那边

24、地质条件不好，是地震时候损毁最 严重的” “南湖公园就是因为地震形成的湿地公园” “知道政府要迁过去，可是城南是塌陷区，盖 房子恐怕有问题吧” “广场（抗震纪念碑）那绝对是城市核心，但 毕竟是路南，感觉盖不了高楼” 未来发展未来发展 南北两个新城的规划将分流城市核心的商务和政务中心功能，但建南北两个新城的规划将分流城市核心的商务和政务中心功能，但建 设时间的不确定，使得原核心的地位在短期内不会动摇。设时间的不确定，使得原核心的地位在短期内不会动摇。 凤凰新城规划凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的 商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。商

25、务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。 1.商务中心。着眼于大总部、大商业。大力发展高档商业区，全力打造唐山的中央商务区。已确定 项目：德龙凤凰假日五星级酒店、香港嘉里集团五星级酒店等项目，规划用地面积约280亩，总建 筑面积约20万平方米。启动时间不确定。 2.金融中心。吸引各大金融机构入驻，打造唐山的金融一条街。 3.总部基地。面向京津唐区域，统筹打造总部基地。先期将启动冀东物贸集团、唐山三友集团有限 公司科学技术研发中心、宝业集团、冀东石油基地、质检中心及农村信用社联合社大厦、名仁大厦、 新合作大厦7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约30万平方米。 4.高科技产业基地。结合北部

26、高教产业园区建设，建成高科技产业基地。 南湖生态城规划南湖生态城规划9191平方公里，将成为唐山新的政务中心。平方公里，将成为唐山新的政务中心。 未来的南湖生态城功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主 要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区，以景观绿化、湖面拓宽为契机， 着力打造休闲度假胜地、文化创意园区、国家城市湿地公园牞推动景观地产开发，更新城市结构。 西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心。南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发 建设，“十一五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大 规模进

27、行高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。 唐山。 认识唐山的城市规划发展：认识唐山的城市规划发展： 1.1.从住宅居住属性角度，城市核心的地段优势不突出从住宅居住属性角度，城市核心的地段优势不突出 2.2.城市核心的功能属性在短期内不会动摇城市核心的功能属性在短期内不会动摇，长期或被，长期或被 城市新区分流部分实际功能城市新区分流部分实际功能 3.3.路南的地质条件会带来一定的路南的地质条件会带来一定的市场抗性市场抗性 认识唐山的经济发展：认识唐山的经济发展： 1.1.看指标：看指标：gdpgdp高企，高企，三线城市领跑三线城市领跑； 2.2.看结构：第二产

28、业绝对主导，看结构：第二产业绝对主导，风险防空能力弱风险防空能力弱，社会，社会财富财富 在在少数人手中富集少数人手中富集； 3.3.看人口：城市内看人口：城市内刚性改善刚性改善及及刚性首置刚性首置需求旺盛需求旺盛 开发商对本报告的成果需求：开发商对本报告的成果需求： 1.1.住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果） 2.2.商铺的产品设计要点；商铺的产品设计要点； 3.3.公建部分的产品定位方向选择。公建部分的产品定位方向选择。 第一步：第一步：在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。 1.

29、1.对唐山的经济发展如何认识对唐山的经济发展如何认识为了寻找唐山的真实消为了寻找唐山的真实消 费力所在费力所在 2.2.对唐山的城市发展如何认识对唐山的城市发展如何认识为了判断本区域地段的为了判断本区域地段的 价值变化价值变化 第二步：第二步：分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和 设计建议。设计建议。 住宅。 唐山宏观市场容量及未来趋势研究唐山宏观市场容量及未来趋势研究 市场趋势市场趋势 从反应时间上看：由南向北递进式发展从反应时间上看：由南向北递进式发展 从影响程度上看：由上往下波及式传导从影响程度上看：由上往下波及式传导 从反应时

30、间上看从反应时间上看由南向北递进式发展由南向北递进式发展 从影响程度上看从影响程度上看由上往下波及式传导由上往下波及式传导 珠三角珠三角长三角长三角 环渤海环渤海 2 20 00 07 7年年1 1月月- -2 20 00 08 8年年2 2月月一一线线城城市市商商品品房房销销售售量量走走势势 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.10 07.11 07.1208.108.2 单位：套 北京上海深圳 全国主要二、三线城市商品房成交面积走势全国主要二、三线城市商品房成交面积走势 单位

31、：万平米单位：万平米 天津天津 沈阳沈阳 重庆重庆 长沙长沙 西安西安 东莞东莞 0 50 100 150 200 250 300 07.107.207.307.407.507.607.707.807.9 07.10 07.11 07.12 08.108.308.608.808.1 0 一线城市一线城市三四线城市三四线城市二线城市二线城市 北京北京 上海上海 深圳深圳 西安西安 成都成都 沈阳沈阳 长沙长沙 天津天津 南京南京 长春长春 太原太原 郑州郑州 贵阳贵阳 环渤海环渤海 珠三角珠三角 长三角长三角 一线城市中深圳和上海从20072007年年6 6月月开始进入深度调整 期，北京市场的反

32、应慢于深圳、上海北京市场的反应慢于深圳、上海，从20072007年底年底进 入深度调整期，主要表现在成交量的明显下滑； 二、三线城市的反应慢于一线城市二、三线城市的反应慢于一线城市，从20082008年年3-43-4月月 开始进入调整期，且受影响程度明显小于一线城市受影响程度明显小于一线城市。 趋势研究趋势研究 至至0909年初，紧随一、二线城市，典型三线城市进入房地产市场调整年初，紧随一、二线城市，典型三线城市进入房地产市场调整 的第一阶段的第一阶段 “ “暗降保量暗降保量” 案例：案例： 市场表现：市场表现： “业内人士称，春节前楼市低迷，一些大开发商明着不降价，却都在暗中降价。而中小开发

33、商则抓紧时机 明降，每平方米较去年底下降200元至1000元不等，一些二环内的期房楼盘甚至开出每平方米2000元左右的价 格。同时，延续“购房即赠精装修”、“特价房”等促销模式，楼市低靡背景下，大小开发商均在采取自己的 方式降价突围。” 搜房 北北 京京 天天 津津 杭杭 州州 深深 圳圳 广广 州州 东东 莞莞 惠惠 州州 西西 安安 武武 汉汉 佛佛 山山 上上 海海 石石 家家 庄庄 石家庄：石家庄： 三线城市 房地产市场：房地产市场： 08年下半年开始 出现房地产市场转淡 的迹象，成交量有所 下降，至09年初，石 家庄市场进入“暗降 保量”的阶段 趋势判断趋势判断 此次经济危机中，作为

34、唐山支柱产业的煤炭、钢铁行业遭受重创，此次经济危机中，作为唐山支柱产业的煤炭、钢铁行业遭受重创， 导致财富人群支付力下降，购房信心受挫导致财富人群支付力下降，购房信心受挫 唐山实体经济遭受重创，支柱产业进入快速下滑期，导致钢材、煤炭行业支付力下滑唐山实体经济遭受重创，支柱产业进入快速下滑期，导致钢材、煤炭行业支付力下滑 案案 例：梧桐大道例：梧桐大道城市高端项目 销售情况：销售情况：08年上半年实现项目一期（6万平米左右）全 部售罄，下半年转入淡市以后，尤其10月煤炭、钢铁行 业开始下滑以后，项目二期转签出现严重问题，且出现 10%的退房，目前转签不足50%。 “11月7日，国家能源局召集相关

35、部门、行业协会和公司座谈，与会人士普遍认为，煤炭相关产业链受整体 经济影响明显。” “中国钢铁工业协会表示，10月份，钢铁行业已进入全行业亏损，减产幅度明显，预计全年粗钢产量为5亿 吨，与去年基本持平，甚至有减少的可能；全年煤炭消耗亦与去年持平，或将有所减少。” “在河北，现在钢铁限产幅度已达30%-40%，直接减少了对焦炭的需求” “中国重化工业已进入快速下滑期，明年钢产量恐有深幅回落，造成煤炭、电力需求急剧萎缩，预计明年煤 炭产量将减少3亿至5亿吨。” “煤炭价格已经跌破国家限价水平，港口现货销售价格则已经全线跌破国家限价水平。” （山西）公路煤炭物流信息网，08年11月 作为唐山主力购房

36、人群，高端财富人群购买信心严重受挫、购房热情明显下降作为唐山主力购房人群，高端财富人群购买信心严重受挫、购房热情明显下降 取决于对经济前景预期取决于对经济前景预期 是否加大力度取决于是否加大力度取决于 经济恢复的难度预期经济恢复的难度预期 恢复取决于实体经济恢复取决于实体经济 的真实支撑与信心的真实支撑与信心 基本支撑面基本支撑面 我们当前对未来楼市的观点：我们当前对未来楼市的观点： 未来影响楼市的关键面将是未来影响楼市的关键面将是实体经济面实体经济面，经济复，经济复 苏才能推动楼市彻底解冻。苏才能推动楼市彻底解冻。 趋势判断趋势判断唐山房地产市场转暖需等待实体经济复苏，淡市将持续唐山房地产市

37、场转暖需等待实体经济复苏，淡市将持续 供销统计供销统计 据不完全统计，据不完全统计，0808年唐山市区总体消化年唐山市区总体消化7272万，消化率超过万，消化率超过60%60%； 中高端项目支撑市场，消化量占总体消化中高端项目支撑市场，消化量占总体消化47.2%47.2% 景泰翰林景泰翰林 宏扬香木林宏扬香木林 瑞景国际公馆瑞景国际公馆 梧桐大道梧桐大道 鹭港鹭港 凤凰世嘉凤凰世嘉 供应供应12万，消化万，消化9万万 供应供应18万，消化万，消化16万万 供应供应4万，消化万，消化2.7万万 供应供应3.1万，消化万，消化3万万 供应供应28万，消化万，消化10万万 供应供应10万，消化万，消

38、化5万万 高端高端 消化率消化率72%72% 供应供应12万，消化万，消化8万万 尚品名都尚品名都 供应供应0.5万，全部消化万，全部消化 金洋旺座金洋旺座 中高端中高端 供应供应4343万万 消化消化3434万万 消化率消化率80%80% 中端中端 供应供应6262万万 消化消化2929万万 消化率消化率47%47% p从消化率上看，在售中中 高端以上项目高端以上项目整体消化率 较高，平均达到77%77%，中中 端项目端项目消化率较低，仅为 47%47%； p从供应量上看，中端项中端项 目目供应量最大，达到6262万万 平米平米，而高端项目高端项目供应量 较少，仅为1313万万 p在售项目整

39、体供应量约在售项目整体供应量约 118118万，消化万，消化7272万，整万，整 体消化率超过体消化率超过60%60% 东方银座东方银座 供应供应4.2万，全部消化万，全部消化 德誉馨苑德誉馨苑 供应供应13.4万，消化万，消化8万万 紫御山庄紫御山庄 供应供应4.7万，消化万，消化2.2万万 盛泰庄园盛泰庄园 供应供应7.2万，消化万，消化3.5万万 供应供应1万，消化万，消化3300 天元国际公寓天元国际公寓 市场指标市场指标 0404年至年至0808年，唐山市商品房销售面积走势平稳，始终维持在年，唐山市商品房销售面积走势平稳，始终维持在200200万万 平米以下水平。平米以下水平。080

40、8年以来，金融风暴使楼市疲软，逐渐开始下行，年以来，金融风暴使楼市疲软，逐渐开始下行， 9-109-10月为各项目主要集中开盘期，月为各项目主要集中开盘期，6500-75006500-7500为主力价格区间。为主力价格区间。 p2004年以前，唐山市商品房消化面积逐年保持上升趋势，至04年已经上升为224万平米； p至07年，唐山市商品房销售面积有所下降至167万平米； p08年前三季度，唐山商品房销售面积为万平方米，同比增长27.7；完成销售额38.48亿元，同比 增长。实现销售均价3030元/平米，与上年同期相比，平均销售价格每平方米下降元。 数据来源：唐山城乡规划局网 8000 7000

41、 6000 5000 07年年 6月月 07年年 12月月 08年年 6月月 08年年 12月月 鹭港大户型鹭港大户型 鹭港精装小户型鹭港精装小户型 梧桐大道梧桐大道 一期一期 梧桐大道梧桐大道 二期二期 宏扬香木林宏扬香木林 一期一期 瑞景国际瑞景国际 公馆公馆 景泰翰林景泰翰林 凤凰世嘉凤凰世嘉 尚品名都尚品名都 市场指标市场指标 20082008年年-2012-2012年，年，中心城区（中心区、开平）中心城区（中心区、开平）为主要用地供应及住为主要用地供应及住 宅建设面积的供应区域，其中宅建设面积的供应区域，其中普通商品房普通商品房为用地供应及建设面积的为用地供应及建设面积的 主要用途。

42、主要用途。 p2008年-2012年，中心城区 （中心区、开平）为住房用地主 要供应区域 ，占总体用地供应 的49%； p2008年-2012年，中心城区 （中心区、开平）为住房建设 面积主要供应区域 ，占总体 住房建设面积的51%； 数据来源：唐山城乡规划局网 市场指标市场指标 2008-20122008-2012年的土地放量主要集中在年的土地放量主要集中在0808及及0909年，且用地的容积率年，且用地的容积率 呈现增长趋势呈现增长趋势 p未来五年的普通商品房建筑 面积在逐年减小逐年减小，意味着容积容积 率提高率提高、高层产品比例增大比例增大 数据来源：唐山城乡规划局网站 p未来五年的普通

43、商品 房用地放量，主要集中主要集中 在在0808年与年与0909年年 市场盘点市场盘点 后续供应量主要集中在路北区，凤凰新城板块内，以商品房为主；后续供应量主要集中在路北区，凤凰新城板块内，以商品房为主； 路南区域以平改项目为主要供应。路南区域以平改项目为主要供应。 260万万 150万万 410万万 p已知项目后续供应主要集主要集 中中在路北区路北区，路南区以整 改项目为主力供应，平均 容积率在2.0-2.52.0-2.5； p路北区路北区后续供应做主要集 中 在 凤 凰 新 城凤 凰 新 城 板 块 ， 约 114.8114.8万平万平米 p按照“拆、规、建”并举的原 则，统筹安排拆违拆迁

44、、规划 设计及城市建设改造。20082008年年 1010月底前月底前完成拆违拆迁；20092009 年年6 6月底前月底前完成相关规划设计， 20092009年下半年年下半年建设改造全部展 开；20102010年底前年底前建设改造基本 完成，城乡面貌三年大变样的 目标基本实现。 唐山市政府网唐山力争唐山力争 三年实现城镇面貌大变样三年实现城镇面貌大变样 p拆违拆迁进展顺利：今年全市拆违拆迁已完成已完成481481万平方米万平方米，其中10月份 拆违拆迁完成136平方米。加上去年拆违拆迁294万平方米，我市已累计完累计完 成拆违拆迁成拆违拆迁775775万平方米万平方米，占任务总量1000万平

45、方米的77.5%77.5% p住房保障稳步推进：已开工安置住房231231万平方米万平方米，占任务总数的57%57%， 年底前竣工5757万平方米万平方米。0808年安排经济适用住房项目年安排经济适用住房项目2424项，年底前竣工经项，年底前竣工经 济适用住房济适用住房31.831.8万平方米万平方米。 摘自唐山市三年大变样工作汇报唐山市三年大变样工作汇报 供应井供应井 喷喷 政府出于自身政绩要求，大幅批出土地和项目，造成市场的供应井喷政府出于自身政绩要求，大幅批出土地和项目，造成市场的供应井喷 唐山的拆迁安置方式为低价出售的原址配建回迁房，唐山的拆迁安置方式为低价出售的原址配建回迁房， 因此

46、因此拆迁不会增加新的市场需求；拆迁不会增加新的市场需求； 近年，唐山并未发生大规模的外来人口迁入及人口近年，唐山并未发生大规模的外来人口迁入及人口 结构变化，结构变化，刚性需求基本稳定刚性需求基本稳定 200520052006200620072007 20082008 20092009 2010201020112011 消化面积消化面积 （万平米）（万平米） 300.00300.00 350.00350.00 总总 结结 200.00200.00 当前市场当前市场消化能消化能 力：力：200200万平万平 米米/ /年年 0909年年-12-12年市场年市场 的的放量：放量：300300 万平

47、米万平米/ /年年 1212年以后，随城市发展，年以后，随城市发展， 市场的放量有可能超过市场的放量有可能超过 300300万平米万平米/ /年年 住宅。 唐山宏观市场容量及未来趋势研究唐山宏观市场容量及未来趋势研究 1.081.08年以来，全国房地产市场受到危机影响年以来，全国房地产市场受到危机影响走软走软，唐山在风暴冲，唐山在风暴冲 击下，击下，支付力下滑支付力下滑，市场回暖需要经济复苏支持，市场回暖需要经济复苏支持 2.2.近近5 5年，市场容量基本稳定在年，市场容量基本稳定在200200万平米万平米/ /年年以内以内 3.3.未来未来5 5年，市场年放量将远超目前的消化能力，年，市场年

48、放量将远超目前的消化能力，市场风险加剧市场风险加剧 竞争区域细分市场研究竞争区域细分市场研究 保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素 凤凰新城凤凰新城 城东工业区城东工业区 城南塌陷区城南塌陷区 城市核心城市核心 凤凰新城：凤凰新城：拥有较好的地质 景观资源条件，及城市规划 利好，是城市未来发展的第 二核心区域；目前市场上中 高端项目主要集中在该区域， 是本项目主要竞争区域本项目主要竞争区域。 重工业区：重工业区：城市污染最为严 重的区域，在售项目较少， 且均为低端项目。 核心区：核心区：项目所在区域为城 市最为核心地段，具有较高 的认知度，区域发

49、展成熟， 拥有城市最高端配套，本项 目必然定位于高端， 打造城城 市标杆项目市标杆项目。 塌陷区：塌陷区：地质条件较差，是 地震时受影响最严重区域， 区域认知度较低，目前几无 在售项目。 非竞争区域非竞争区域 非竞争区域非竞争区域 凤凰新城为本项目主要竞争区域，该区域在售产品特征对本项目未来发展和规划凤凰新城为本项目主要竞争区域，该区域在售产品特征对本项目未来发展和规划 具有指导和借鉴意义具有指导和借鉴意义 区域竞争区域竞争凤凰新城作为唐山城市的未来发展方向对传统城区形成巨大挑战凤凰新城作为唐山城市的未来发展方向对传统城区形成巨大挑战 日趋没落：日趋没落：随着新区项目关注度逐渐提 高，传统区项

50、目老旧，关注度逐渐走低。 timetime cognitivecognitive 城市城市 新区新区 传统传统 城区城区 区域引爆区域引爆 的关键性的关键性 事件事件 快速崛起：快速崛起：政府规划利好 引导，市场放量集中，成 为置业关注焦点； 区域复兴：区域复兴：大规模城市重建项目进驻， 原住民迁出，高支付力人群占据城市核 心资源，与之相应的城市各类配套实现 更新换代，老城注入新活力； 初期实现：初期实现：先期项目客户入住，整体基 础配套尚不完善，现实与想象的差距带 来区域整体的信任度滑坡，区域价值下 跌； 新城稳定：新城稳定：随着基础配套逐步落实，与 人口进驻，新城规划实现，进入成熟阶 段，

51、区域价值重获认可并稳步提升。 没落阶段没落阶段重新建设及提升阶段重新建设及提升阶段 快速崛起快速崛起新区发展阶段新区发展阶段趋于稳定趋于稳定 世联模型世联模型城市化过程中，城市新区与传统核心的区域发展曲线城市化过程中，城市新区与传统核心的区域发展曲线 唐百区域唐百区域作为城市核心，随着作为城市核心，随着凤凰新城凤凰新城（城市（城市 新区）建设逐渐失去市场关注，但是，一旦出新区）建设逐渐失去市场关注，但是，一旦出 现区域引爆的关键性事件，如现区域引爆的关键性事件，如万达广场万达广场的进驻，的进驻， 将会带来内城的更新，即一次将会带来内城的更新，即一次传统城区的复兴传统城区的复兴； 财富阶层掌握城

52、市核心资源，整个区域面向财财富阶层掌握城市核心资源，整个区域面向财 富阶层消费习惯，全面富阶层消费习惯，全面升级城市配套，城市核升级城市配套，城市核 心被加强心被加强，区域进入新的发展阶段。，区域进入新的发展阶段。 传统城区复苏之初，对应新区蓬勃发展的激烈竞争，安排传统城区复苏之初，对应新区蓬勃发展的激烈竞争，安排安全性产品安全性产品，满足刚性客户为主；满足刚性客户为主； 后期随区域价值拉升，实现项目产品面积及品质升级，安排后期随区域价值拉升，实现项目产品面积及品质升级，安排奢侈户型，奢侈户型，满足高端客户需求满足高端客户需求 宏扬宏扬香木林香木林 7500元元/平米平米 6900元元/平米起

53、平米起 鹭港鹭港 天元国际公寓天元国际公寓 12800元元/平米平米 梧桐大道梧桐大道 8000元元/平米起平米起 凤凰世嘉凤凰世嘉 6000元元/平米平米 瑞景国际公馆瑞景国际公馆 6500元元/平米平米 凤凰凤凰 新城新城 新华道新华道 建设路建设路 尚品名都尚品名都 5600元元/平米平米 景泰景泰翰林翰林 6700元元/平米平米 翡翠城翡翠城 7500元元/平米平米 景泰景泰怡景文园怡景文园 荷花上院荷花上院 盛泰庄园盛泰庄园 5400元元/平米平米 嘉元嘉元六合六合 5800元元/平米平米 龙湖豪庭龙湖豪庭 香槟蓝湾香槟蓝湾 宏达宏达高第花园高第花园 6000元元/平米起平米起 龙王

54、庙平改龙王庙平改 军创军创凯旋城凯旋城 6800元元/平米平米 紫御山庄紫御山庄 4800元元/平米平米 君瑞花园君瑞花园 金洋华城金洋华城 富丁堡富丁堡 n市区内的项目供 应绝大多数位于路 北区，其中又以凤 凰新城的项目为主， 并在价格上占据最 高水平，聚集市场 主要中高端项目 n本项目周边项目 较少，且价格相对 较低 即将入市项目即将入市项目 在售项目在售项目 重工重工 业区业区 路南塌路南塌 陷区陷区 市场扫描市场扫描凤凰新城作为发展热点，同时成为市场供应热点凤凰新城作为发展热点，同时成为市场供应热点 项目项目产品类型产品类型开盘时间开盘时间 实际成交均价实际成交均价 （元（元/ /平米

55、）平米） 供应量供应量消化量消化量 主力户型主力户型 （平米（平米) ) 天元帝景 高层、酒店式公 寓 2008.01 住宅8000，部分 稀缺户型二手房 10000，酒店式 公寓12800 一期1082套，二 期600余套。目前 在售酒店式公寓 高层售罄，酒店 式公寓售出1/3 产品面积区间在50平米- 200平米不等，主力产品 为150平米，100平米以 下占到1/4，200平米占 到10%。酒店式公寓30- 80平米 梧桐大道 高层、小高层、 洋房 一期2008-4-26；二期 2008-10 高层8000；多层 11000 总户数2800，一 期340套。 一期售罄；二期 换签不足50

56、% 165-170 宏扬香木林高层、小高层2008年3月6700-7200 共3000户，一期 16栋共1700余户 剩余为一二层及 顶层产品 高层以60、70平米产品 为主，小高层以135、 158平米大户型为主 金洋旺座高层06年中70007600326套售罄70-100 鹭港高层、小高层二期08年5月10日 6900（毛坯）； 7500（精装） 二期200套 大户型消化50%； 小户型剩余 6070% 117-143；49-92 瑞景国际公馆 别墅、高层08年1月16日开盘高层 别墅11000，公 寓6500 别墅54套；高层 286套 高层产品仅剩3套， 别墅剩余50% 83一居、10

57、2、117两居 及106三居 景泰翰林高层、小高层08年9月27日5600-60001400余售出1/380-120 凤凰世嘉7层、9层及16层2008年9月 一次性5700 7层洋房6660 一期1000-1200户售出50% 70-100两居，90-134三 居 单价：元单价：元/ /平米平米 8000800070007000 高端高端中高端中高端中端中端 高端项目高端项目 中高端项目中高端项目 中端项目中端项目 n市场变化前，热销产品为市场变化前，热销产品为165-170165-170平米三居及平米三居及200200以上大户型产品，以上大户型产品，8989平米两居滞销；平米两居滞销； n

58、目前，金融危机影响市场变化明显，大户型销售放缓。目前，金融危机影响市场变化明显，大户型销售放缓。 梧桐大道梧桐大道 产品概况：产品概况： n主力产品165-170平米三居，占80%以上； n定位高端项目，热销产品集中在主力户型165-170平米三居，及 200平米以上洋房产品；89平两居销售较差。 主力客群：主力客群： n高端支付力强客户，一次性付款为主; n约60%与钢材、煤炭行业打交道，另外为政府官员及其他买卖人; 自住为主； n丰润新区的客户较多，均是煤炭等工业的，另有一部分迁安的客 户. 金融危机影响本地钢铁及煤炭业，导致财富人群观望财富人群观望 情绪浓厚情绪浓厚，目前项目出现订房后转

59、签难转签难现象； 曾经热销的以165-170平米为主的大户型产品大户型产品目前成 为难销产品难销产品，客户主要考虑其总价高，购买风险大； 小户型产品量较少，也存在一定的滞销现象 价格：价格： n100平米户型销售价格为8300元/平米； n160-170平米三居价格在8000元/平米； n170、180和200平米四居为9500元/平米； n7层的电梯洋房产品，户型面积在300平米左右，价格在11000元/ 平米； n高层的顶层为楼王产品，为600平米左右的跃层，均价15000元/ 平米。 销售情况销售情况： 1.项目一期08年5月开盘，1月开始蓄客，10万订金， 集体转签，100%销售； 2

60、.二期10月开盘，受金融危机影响，集体转签难，有 10%的退房率，目前转签不到50%； 户型分析户型分析165平米三室两厅两卫，细节体现价值的舒适型三居产品平米三室两厅两卫，细节体现价值的舒适型三居产品 l第二入口设计，与厨 房联通，充分考虑业 主的功能使用，减少 买菜归来的入户动线， 避免影响屋内整洁 l主卧明卫设计 l步入式衣帽间， 体现尊贵感 l主卧观景飘窗设 计，增加附加值 l南向客厅连接阳台， 保证景观与采光 l南向次卧连接阳台， 做到景观入户 天元帝景天元帝景 n项目销售时处于市场变化前，项目销售时处于市场变化前， 以以150150平米产品为主力户型；平米产品为主力户型； n200