地产类信托融资的主要模式

1、地产类信托融资的主要模式一、贷款型信托融资模式（一）操作流程第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方达成一致第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审第三步，发行信托凭证;第四步，信托投资方将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;第五步，信托公司回收资金。贷款型信托融资模式操作流程图投资者1j信托资金信托投资公司（2）信托贷款4开发商（委托人）（4）信托收益 及本金（受托人）*（3）支付利息！ 偿还本金（项目公司）资产抵押 股权质押 第二方担保（二）特点及优势对公司（项目）要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全自有资本金达到35%二级以上开发资质资产抵押（土地

2、、房 产等不动产）、股权质 押、第三方担保、资偿还贷款本金项目盈利能力强金监管、受托支付、设置独立账户融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的 资金需求及双方的谈判结 果，从几千万到几亿不等以1-2年居多，也存在5年期甚至更长期限的信托计划目前在12 % -20 %居多。优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。股权型信托融资模式这种方式是信托投资方在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺一定期限内以溢价方式将 股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种 方式发挥了信托的特 色，是银行所不能做的（因为银行不能进

3、行实业 投资）。（一）操作流程第一步，信托投资方以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资金。第三步，信托投资方获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利）第四步，信托投资方将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方（最好是关联方）签署股权回购协议。为了确保回购协议 的履行，双方可能需要有一些担保条件第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。第六步，关联方（或原股东）从房地产公司处获得相应的资金，回 购股权，信托融资过程结束

4、。股权型信托融资模式操作流程图股权质押第三方担保（2）特点及优势对公司（项目）要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清 晰、项目盈利能力 强、已投入30%以上的 自有资金、项目可不 要求四证。向（项目）公司委派股东和财务 经理、土地抵押、股权质押、第 三方担保、回购承诺溢价股权回购融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及双方的谈判结果股权性质优势该等股权性质类（1）能够增加房地产公司的般均要求附加回似于优先股，对公资本金，改善资产负债率,购，在房地产公司司的日常经营、人起到过桥融资的作用使房地在会计处理上仍视事安排等没有决产公司达到银行融资的条件为债权；如不附加定权（可能有建议;（2）

5、其股权类似优先股性回购则投资者会要权、知情权、监督质，只要求在阶段时间内取求浮动超额回报,权等）得合理回报，并不要求参与影响开发商利润。以谈判结果为定以1-2年居多，也存在5年期甚至更长期限的信托计划项目的经营管理、和开发商 分享最终利润。上述模式能够增加房地产企业的资本金，信托公司的信托计划募集的资金 进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取 得一个合理回报， 并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满 足了充实开发商股本金的要 求，开发商也没有丧失对项目的实际控制 权。三、混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信 托的基

6、本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。对公司（项目）要求要求的风险控制机制退出方式项目盈利前景良好，向（项目）公司委派贷款偿还及溢价股收一般为大型集团开发项目董事、土地抵押、股权质 押、第三方担保、资金证 照监管、受托支付综合采 用购融资金额融资期限融资成本般在5亿以上以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长固定+浮动优势：（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机 构。（2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部 分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小劣势：交易结构比较复

7、杂， 信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额 等考核的协议四、受益型信托融资模式（一）操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托 投资公司代 为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。受益型信托融资模式操作流程图_ _ 溢价回购优先受益权优先受益权（二）特点及优势对信托财产要要求风险控制机制退出方式（1）业 已（1）通常设置一般受开发商溢价回建成，产权清晰益权和优先受益权，分别由购受益权或追加认购，证件齐全；（开发商和投资者（信托计划次级受益权2）能产生稳定）持有；信托到期后如投资的现金流，如商者优先受益权未得到足额清场、写字楼、酒偿，则信托公司有权处置该店等租赁型物房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益 权则滞后受偿；（2）回购承 诺及第三方担保3）物业抵押、股权质押等融资金额融资期限融资成本视信托财产的般期限不超过3年，视资产质量评估价值，和租但可以通过结构设计实现资金收入等确定金循环使用优势