我国工业与住宅用地的比价分析

1、改革开放以来，工业用地一直以低成本、高供给的模式支撑着我 国工业化、城镇化的发展，但也带来用地粗放、用地结构失衡等衍生 问题。由此，党的十八届三中全会明确提出建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格的要求。可见，分析现阶段我国工业与住宅用地的比价现状， 探索提高工业地价 的有效路径具有重要意义。此前，已有学者关注到我国工业地价及工业用地出让市场的相关问题，普遍看法是我国工业用地在土地 竞价机制中的市场化程度低，但占据的城市建设用地份额大，地价水 平偏低。由于研究土地资源绝对价格的意义不大，所以有学者尝试运用区域间、用途间比较的方式描述土地价格， 比价这一相对价 格的概念由此

2、引入。在我国，工业用地相对于住宅用地，市场机制形成较晚，将工业与住宅地价相比，更能体现工业用地在市场条 件下价值显现的程度。比价是针对特定的时期和供需圈而言的，要进一步描述比价的变动情况还应当与其他变量相挂钩。先前已有学者基于不同尺度的地价数据，分析得出城市经济发展水平是影 响工业地价的主要因素，工业地价水平与城市经济发展水平的协调程 度较高，比商业、居住地价更能体现城市的综合竞争实力。所以，本文以作为城市经济发展水平的代表性指标， 着重研究和工业与 住宅用地比价之间的关联性。一、工业与住宅用地比价的变动规律和现状地价是未来若干年期地租的资本化，依据级差地租理论， 级差地租I与土地的肥沃程度、

3、位置差异有关。对于同一年份、 同一城市的工业和住宅用地而言，两者地价由于区位条件的差别存在部分固有的差额， 这部分差额会随着货币价值的变化而变化， 与城市的经济发展形势同向变化。级差地租H则是与土地上追加的投资相关。在同一供需圈内，理想的市场竞争环境下，理性的投资者会将资本投向成本低、预期产出高的部门，进而带动竞争、推 高土地价格。工业用地的投资成本低，相对产出高，随着城市获得的投资增加，其地价水平理应呈现上升趋势。此外，经济发展水平越高， 需求方取得工业用地的机会成本越大， 工业地价与住 宅地价间差距应逐步缩减。所以，经济不断发展，工业与住宅用地比价在理论上应表现为稳步上升， 价格结构趋于合

4、理， 与我国近 年来的运行趋势呈正相关。图1我国 35个大中型城市工业、 住宅平均地价和运行趋势图但图 1 并未显示出上述的理论分析结果， 2003 2014年，我国 35 个大中型城市的住宅地价不断增涨，与的发 展态势基本吻合 ; 工业地价则始终在低位运行， 涨幅较低。2004年我国住宅用地全部采用招拍挂出让， 在总供给一定的条件下， 由于 人口数量带来的庞大的需求、 国民投资途径的匮乏使住宅用地需求端 进一步膨胀，住宅地价不断提升。工业地价由于一方面受到产业发展方向的制约， 另一方面受到地方政府招商引资的压力， 上涨迟 缓。 从我国 35 市地价和的平均水平观察， 工业与住宅地价呈现 出剪

5、刀差，两者价格的结构性偏离逐步加重， 工业住宅用地比价和 在数据上呈负相关。由此可见，实际数据与理论分析呈现的结果有所偏差，但工业与住宅地价差距随经济发展而扩大的结论显然不 合理。那么是否我国所有城市的比价与间均表现为负相关，需进一步探究各市比价与间相关性的方向、大小及成因。 二、实 证分析一指标选取与数据来源从前文的初步分析可知， 工业住宅用 地比价和城市间存在一定相关性。 为考察各市相关性大小，以 相关系数作为衡量指标，表达式如下 =艺=1艺=1 2?艺=1 槡21 其中，表示各市工业与住宅地价之比 ; 表示各市水平 ; 表示比价与 间的线性相关性，的符号表示相关性方向，定义06W | 1

6、为强相关， 03 | V 06为一般相关，0 | V 03为不相关；下标表示第年。 本文选取的地价数据为中国地价动态监测数据，20032013 年各城市的数据来源于中国统计年鉴， 2014 年的数据根据各市统计局 发布的公告及增长趋势，通过模型拟合估算获得。二结果分析由于工业用地在 2007年被纳入招拍挂出让范畴，土地出让方式的变 化可能对地价存在影响， 出于政策作用滞后性的考虑， 分 20032007 年、20082014年两个时段分别计算相关系数， 其结果如表 1 所示。 由表 1 可知，多数城市工业住宅用地比价和之间呈负相关， 2003 2007年间表现为强负相关的城市 24 个，一般负

7、相关的城市 3 个共 占比 77；20082014年间表现为强负相关的城市 28个，一般负相关 的城市 1 个共占比 83。 此外，有个别城市的比价与表现为不相 关，但从变化趋势上观察，前期表现为不相关的城市在 2008 年后均 趋向负相关，各市比价从上下波动变为趋降。可见，工业用地采用招拍挂方式出让后， 市场机制的作用没有充分发挥， 工业与住宅 地价的结构性偏离没有明显扭转， 并且这一现象在经济发达、 市场发 育较完善的北京、上海、广州和经济相对落后、市场发育不完全的西北各市同样存在，城市间的差异不显著。 究其原因，政府作为我国土地一级市场的唯一供给方， 地方政府偏好会直接影响土地价格，地方

8、政府依靠寻底竞争争夺投资的情况还普遍存在于经济发达与欠 发达地区。 多数城市在市场化出让工业用地后，底价成交成为 主流，工业地价仅在 2007 年前后出现阶梯性抬升，后期上涨依然乏 力。20082014年间有 5个城市的比价表现出与正相关， 较 2008年以前的城市数有所增加。5 个城市的比价水平在 2008年后趋于稳定并有缓步上升的趋势， 原因来自于两方面第一， 在房地产调控 的关键时期，土地市场需求受到一定抑制， 住宅地价增速放缓， 杭州、 南京等城市出现了负增长 ; 第二，在市场化出让工业用地的基础上， 部分城市逐渐意识到工业地价的不合理， 出台了一系列地方政策， 将 国家规定的工业用地

9、出让最低价水平提高。 例如，南京市在 2012 年将工业用地出让最低价标准提高至少 30。在以上正反两个作用力下，比价与的走势趋于相同，但这一现象仅在极个别城市出现。 三、结论与展望本文将工业与住宅用地比价和相关联， 说明现阶段我 国比价的变动趋势及成因， 主要结论有以下几点第一、 我国多数城市 工业与住宅用地比价和该市呈现负相关， 比价水平趋降， 与理论分析 的结果相悖。 第二、工业用地出让的市场机制未完全成形，地 方政府偏好依然对地价存在影响， 随着城市经济发展， 工业与住宅地 价的偏离有扩大趋势。 根据以上研究结论，本文对党中央提出 的建立工业和居住用地的合理比价机制提出以下几点展望第一

10、、 建立 合理比价机制的重点是正确估计工业地价水平。 目前，比价与 经济发展趋势呈负相关的主要原因是工业地价涨幅远远低于住宅地价，工业地价并未体现出市场均衡价格，并且现有的成本法、市场比 较法等估价方法都可能低估工业地价，所以找到测算合理工业地价的 方式是关键。第二、应当以市或市以下行政单位作为建立比价机制的区域尺度。从现有的数据分析可以看出比价水平与城市间经济发展程度并不存在规律性，通过借鉴其他城市的比价结果估算 本市比价水平的科学性不强，应当因地制宜，根据当地土地市场的发 育程度、经济社会状况等进行测度。第三、在建立合理比价机制的同时，应充分发挥市场在工业用地配置中的作用。目前工业用地尚未

11、实现真正的市场配置，这也是工业地价、工业与住宅用地 比价不合理的重要成因，所以进一步规范政府在工业用地出让中的行 为，让市场配置发挥决定性作用也是建立合理比价机制的重要基础。 作者金雪婷吴群单位南京农业大学公共管理学院PEP 小学英语五年级下册Unit four When is Easter? 教学设计教学内容 : PEP 小学英语五年级下册 Unit four When is Easter ？ Part A: Let s spell 。教材分析 :unit4 的主题是 When is Easter? 主题是东西方节日及个人的生日。主题图通过学生们在教室里谈论母亲节、中秋节和生日的情境，呈现出

12、本单元要学习的核心词汇和句型及其语用环境，拉开了本单元学习的序幕。为学习单元 A.B部分的各个板块做好准备。而Let s spell板块为我们呈现了字母组合th在单词中发/ 0 /和/ e /的规则。通过听音圈词活动，强化记忆 th 的发音规则，巩固学习 th 的音形拼写对应关系。第三部分通过选择单词写句子，帮助学生按照发音规则拼写句子。这些设计符合英语新课程标准的要求，有效的突出了英语核心素养。学情分析 :五年级学生学习英语已经有二年半的时间了，对于教材的特点和结构都比较熟悉。此阶段的学生活泼好动、好奇心强、勇于尝试，具有一定的逻辑思维能力和语言表达能力，并 有很强的自尊心和求知欲，对于学习

13、英语的兴趣已经逐渐显示出自己独特的个性。设计理念： 根据英语新课程标准的要求以及突出英语核心素养，本节课我设计以情境教学为支撑，以学生小组合作为方法，在合作学习的基础上经过老师的点拨轻松掌握th 的发音规则，并能在不同形式的练习中巩固学习 th 的音形拼写对应关系。发展学生的自主学习能力以及引导学生进行发现式的学习，观察，感知体验并自己归纳，突出以教师为引导，学生为主体的教学理 念。教学目标 :1. 学生能够掌握字母组合 th 在单词中发 /0 /和 / e /的规则。2. 学生能够根据 th 的发音规则读出生词。3. 学生能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力

14、。4. 引导学会发现、观察、体验学习的学习方法。教学重难点 :重点 ：学生能够掌握字母组合 th 在单词中发 /0 /和 /e /的规则。难点： 学生能够根据 th 的发音规则读出生词 。学习方法： 情境学习法、小组合作法。教具准备 : 多媒体教学课件、单词卡片、评价奖章等。教学过程 :一、Warm Up1 绕口令游戏。口舌之争。【设计意图】拉近师生距离，愉悦学生心情。增进对彼此的认识，以便让课堂顺利开展，同时锻炼学生的齿舌灵活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.二、lead-in设计意图】 : 通过情境图的展示，

15、让学生在情境中发现问题，思考问题，引出课题。三、Presentation1. 出示学习目标，明确本节课的学习任务。2. 继续看情境，小组合作读句子，说说你发现了字母组合 th 有几种不同的发音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老师解疑，出示 th 在单词中的两种正确发音。清辅音：/ 9/舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带不振动。浊辅

16、音： /e /舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带振动。教师示范，学生模仿。学生以各种形式自由练习发音，展示学习成果。【设计意图】 : 通过仔细观察发现疑问，提出疑问。带着疑问学习新授，主题突出，学生的学习中心地位明显。由教师直接给出答案，打消疑惑，直奔主题，明确th 的正确发音。4. 拆音法读单词。师生一起读。【设计意图】 : 教给学生明确的学习方法，让学生理解知道单词的拼读规则。5. 小组合作分一分。给单词正确的归类。【设计意图】 : 及时了解学情，以便于掌控课堂。同时考察学生对知识的运用能力，突破重点。6. 质疑引导，发现规律。教者做简单的提示，引导学生自主归纳规律。清辅音：

17、 /9/1. 单词是数词。2. 以 th 开头的单词。3. 以 th 结尾的单词。浊辅音： /e /1. th 后有 er 的单词。2. 单词是代词，冠词的单词。【设计意图】 : 及时总结归纳规律，以便在后面的学习中能举一反三。同时也是对前面知识的巩固，对学情的再次回查，突破难点。四、Practice1. 继续来到情境图，三只小猪又遇到了问题，家谱图。怎么读呢 ？2. 三只小猪想送鲜花给妈妈。师生一起拍手说【设计意图】 : 通过情境，既可以培养学生口头表达能力，又可以提高学生对单词的熟练掌握程度。朗朗上口的 chant 再次让学生巩固体会 th 的发音。五、ProductionChoose ， write and say.【设计意图】 : 能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。 通过挑战天气预报员，熟练运用知识在日常