临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报

1、 面临的困局面临的困局 目标目标 目标下的战略目标下的战略 解决核心问题解决核心问题 实现 回答 研究范式研究范式 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快项目核心问题界定：怎么做才能低风险快 速回现，并使市场持续火爆速回现，并使市场持续火爆 我们的一切研究都以客 户的目标为出发点，以市场 为导向。 问题问题2 2 问题问题 3 3 如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势，如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势， 实现快速的销售或租赁？实现快速的销售或租赁？ 怎样能够实现低风险下快速回现，并使市怎样能够实现低风险下快速回现，并使市 场持续火爆场持续火爆 如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾

2、利如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾利 润最大化？润最大化？ 问题问题1 1 如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做 旺？旺？ 项目地块及周遍情况 项目用地面积3.4767公顷，属于商业用地，规划要求容积率 不大于2.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%。项目东 西长约150米，南北长约200米。 项目规模项目规模 地理位置地理位置 本项目地处市西郊老批发市场区域内，周围商业气氛浓厚的 街区，具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范围， 因此道路拥挤，路面相对较窄，交通环境较差，车辆出入不便， 另作为批发市场常用的交通工具机动三

3、轮车，在解放路属于管 制车辆，不允许进入。 解解 放放 路路 青青年年 路路 商商 城城 路路 华华 丰丰 步步 行行 街街 项项 目目 地地 块块 区区间间 路路 地块现状地块现状 地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段，整体较为平整，内部 无明显高差。周围市场混杂，地块周边道路交通较混乱，除南 部解放路现状路况较好外，地块其余三边的道路状况均不尽人 意，成为项目未来经营发展的制约条件。 项目地块现状及周边情况简介项目地块现状及周边情况简介 项目市场定位回顾及市场产品现状项目市场定位回顾及市场产品现状 市场定位回顾与调整 市场定位回顾与调整市场定位回顾与调整 业态定位：服装、小商品、鞋类及针织，四

4、类综合的批零 兼营市场，其中产品档次与周边市场形成一定差异，但不易 过高。 开发规模定位：本项目的市场经营面积需求空间约为3.57 万平米，考虑到规划条件、经营条件的限制和项目定位的需 求，建议本项目的开发面积在4.5万平米以上。 项目价格定位：24800元/平米建筑面积。 客群定位：市内及省内投资者，以及对现状经营状况需要 改善或想要扩大经营的各类经营客户。 项目市场定位回顾及市场产品现状项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 批发市场发展趋势批发市场发展趋势 商业聚合形态“线”型“面”型“点”型 布局模式街市城 优点 一次性投入少, 临街铺 面商业利润高; 多为自然形成, 客户有

5、 一定基础的认同心理; 市场容易启动。 具有集中成片, 容易形成集 聚效应; 资金投入少, 铺面数量增加 快等优点。 集中在一大型多层建筑内, 易形成规 模效应, 具一定广告优势; 组织管理和服务设施相对完善; 人车流线明确; 购物环境较好, 且不 受天气影响。 缺点 在配套服务设施缺乏; 规模不易扩大, 档次不 易提升; 商业活动增加沿路的交 通压力, 影响通行能力; 发展的后续力不足等不 利因素 交通混杂, 环境质量差, 空 间单调乏味、缺乏可识别性; 市场启动较慢; 进深太大, 靠里的商铺生意 较淡; 多为一、两层临时建筑, 室外空间没有盖顶, 受天气影响 大。 项目一次性投入大, 不利

6、于分期建设, 市场启动缓慢; 经营效益随楼层的可达性差而递减。 形成方式 自发形成、没有规划的 “马路经济” 有粗略、简单的规划, 仅满 足防火与疏散要求 有规划, 设计水平较高, 一般是选址 兴建, 配套较齐全 建筑形象 较乱, 没有统一的城市 景观 平淡、兵营式的建筑, 毫无 特色 特色性较强, 通常为该地区的标志性 建筑 备注 这三种模式多以单一形式出现, 也有多形式组合的例子。 项目市场定位回顾及市场产品现状项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 市场现状概况市场现状概况 商业建筑规划商业建筑规划 分析因素分析因素市场现状特点市场现状特点 建筑风格 多数专业市场建筑设计无风格

7、可言，部分市场采用欧式立面， 以及现代风格的入口及建筑设计。 建筑结构 以二层砖混建筑为主，少数新建改建市场及商场采用框架结 构设计，增强了内部铺位划分的灵活性。 整体规划布局 原有市场基本遵循条状规则的常规布局，但也有例外，如澳 龙服装市场，在规划设计中过度追求建筑空间的形式而忽略了市 场的使用性质，不规则的道路网布局不利于后期的商业经营。 外部空间设计 店铺以外空间，交通组织较为拥挤，存在占道经营等不规范 现象，交通流线混乱，与城市道路之间未内很好协调，限制市场 自身经营的同时增加了城市交通的压力。 内部交通流线内部店铺与店铺之间道路狭窄，不利于人行及车行交通。 铺位空间划分 原有旧市场铺

8、位划分较为单一，未能很好根据各市场经营业 态划分铺位面积，而是采用一刀切的模式，铺位大小统一。 市场配套设施市场服务配套设施不健全，如卫生间，仓储空间，餐饮设施 等。 p现状存在市场多数 兴建于90年代甚至 更早时期，多数市场 的兴建没有进行专门 的规划设计，有些经 过规划设计的也存在 不同程度的问题，空 间环境缺乏可识别性， 人流导向不明确； p市场建筑的室内室 外空间处理相对简单， 无太多特色。 p临沂的城市道路规 划规范，但由于区域 内市场众多，导致道 路在人流高峰时期， 易形成堵塞与混乱， 不利于人行交通及货 物的流通。 项目市场定位回顾及市场产品现状项目市场定位回顾及市场产品现状 现

9、状商业建筑分析 典型案例介绍典型案例介绍 p建设较晚的澳龙 物流批发市场，由 于在规划设计上过 度追求建筑及规划 的形式而忽略了经 营业主的使用需求， 从而导致在后期使 用中存在种种问题。 例如，道路设计非 正常的方格网状， 增加了客户弧形商 铺的布置也过多， 不利于商业氛围的 积聚形成。 项目市场定位回顾及市场产品现状项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 p每条建筑之间有 雨棚相连，构成一 个相对封闭空间， 使市场使用不受天 气气候影响。 p各类批发市场多 以砖混结构为主， 二层到三层，有部 分达到四层。 p一般底层做为铺 位，进行商品的展 示和交易，二层及 以上部分做为周转 仓

10、库，如华丰鞋帽 市场，隆达鞋城， 温州服装批发市场 等。 项目市场定位回顾及市场产品现状项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 p框架结构，内部 空间划分方便，铺 位面积受空间影响 限制较小。 p商业经营空间的 设计仅仅停留在建 筑设计阶段，未根 据商铺的经营业态 及具体使用需要来 进行规划设计。 p在商业建筑的空 间、结构、设备、 配套等某些方面不 能满足的经营商户 的需要。 我们的思维导图我们的思维导图 宏观环境分析宏观环境分析 项目开发战略项目开发战略 临沂商业发展现状临沂商业发展现状 项目综合定位项目综合定位 消费者调查消费者调查 商业开发市场供需对比商业开发市场供需对比 产

11、品规划建议产品规划建议 招商策略招商策略 经营管理建议经营管理建议 案例借鉴案例借鉴 通过对其他地 区同类市场的规划 经营研究，以期得 出此类市场成功的 一般经验，对本项 目的规划建筑，及 产品设计的相关部 分提供指导和借鉴。 商业案例借鉴商业案例借鉴 徐州上海国际服饰城徐州上海国际服饰城 商业规划案例借鉴 该项目位于徐州市云龙区建国路与迎宾大道 交汇处，与徐州老批发市场宣武市场毗邻，是 一个以服装经营为主的专业市场，项目规划用 地面积9.2亩，总建筑面积45263，其中地下 建筑面积为8978，地上建筑面积为36285， 地下2层，地上20层。 利用地势条件，采用“双首层”设计，将地下 空间

12、充分利用，扩大商业经营面积。 项目的外立面采用石材装饰，与对面的宣武商 贸城形成对比（其采用涂料装饰），从建筑产品 上提升了项目的形象，所以虽然同为批发市场的 升级换代产品，但从外在形象上档次一目了然。 项目概况项目概况 项目点评项目点评 徐州宣武市场徐州宣武市场 商业规划案例借鉴 该市场由两栋综合经营的主楼、大棚市场及 部分低层店铺组成，市场建有大型停车场及物 流配送中心。其中两栋主楼主要以服装经营为 主，一层为五金百货、二层为服装、三层为品 牌服饰、四层为家纺、五六层做为仓库使用 。 外部通过搭建手扶梯，将人流直接引向二层、 三层，体现了批发市场客流的目的性。 内部由于设置了大量的天井，所

13、以并没有给人很压抑的 感觉，而且天井的设置也增加了内部空间的变化，增强 了市场内部空间的可识别性。 做为垂直交通的手扶梯与货梯的位置选择也都比较讲究， 货梯与消防通道设置在市场边角等人流较不易达到的地 方，顶层等不宜出租空间做为仓库使用，通过垂直货梯 与下面经营商户及外部交通流线贯通。 另将家纺等需要仓库及铺位面积较大的商户布置在较高 楼层，可以从一定程度上降低商户的经营成本，较高楼 层的租金一般较底层低。 项目概况项目概况 项目点评项目点评 北京金开利德国际服装批发市场北京金开利德国际服装批发市场 商业规划案例借鉴 北京金开利德国际服装批发市场位于北京动物园公 交枢纽四达大厦。占据着北京动物

14、园商圈最有利的核 心位置，面积达4万多平米，拥有2500多个商铺。集 休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游等功能于一体的现代 化服装批发市场。 由于本项目所处的独特地理位置，也决定了其建筑的形 式，因为要考虑与公交枢纽大厦和谐融为一体，因此底 层通过一层架空实现公共交通的空间，有十几条线路的 公交由此首发，开往北京各个方向。 本项目并没有浪费其便利的交通优势，而是在建筑形式 中充分利用，在地下直接设垂直交通直达内部，方便顾 客进入市场。 项目概况项目概况 项目点评项目点评 北京大红门福城商贸中心北京大红门福城商贸中心 商业规划案例借鉴 北京大红门福成商贸中心，位于北京市中轴路南延长 线上。总占地面积2

15、.1公顷，建筑面积达7.05万平方米， 地下三层，地上七层，目前经营商户多达2000多家。以经 营高、中、低档各类服装、鞋帽和小百货等为主的大型专 业批发兼零售市场。两面沿街均开有多个出入口，一层沿 街有直接入口直接将人流引入地下，整个市场内部为零售 式批发经营， 在商场远离人流区域布置货物交通及大宗货 物出货口。内部铺位划分与各经营业态相关，建筑内部整 体柱间距较大，内部铺位划分整齐。 本项目同样也为零售形式的综合批发市场，外立面方正 规矩，市场与配套的小型物流中心相靠，地面由于空间 有限，未设置停车位置。 充分利用地下空间，地下设置了三层，除一层用于经营 外其余两层作为仓库及停车空间。 内

16、部的铺位划分与项目整体建筑外型相类似，同样方正 整齐，无形中规整了旧市场杂乱无章的批发生意。 项目概况项目概况 项目点评项目点评 北京百荣世贸商城北京百荣世贸商城 商业规划案例借鉴 百荣世贸商城，位于北京中轴路与南三环交汇处的木樨 园环岛西北角，是以经营服装、小商品为主的超大型批发 市场。商城一期46万平方米，主体共分8层，其中地上6层， 地下2层；商城二期24万平方米。市场可容纳商家近 10000户，经营品种近100000种。商城内配备现代设施， 配套完善，服务超前，除商品批发零售外，更有品牌发布 中心、物流中心、商务中心、资讯中心等为商户提供全方 位服务。 本项目为体现经营环境的优越与现代

17、化，在内部硬件设 备的选用上，采用一系列质量与使用性能过硬的知名品 牌产品，如中央空调系统与电梯系统。 项目三栋楼每栋近1700平方米的中庭成为商城内的参 照系统，使人们的方向感明确，并从一定程度上消除了 经营死角，也使商场内部基本为一环铺，二环铺较少。 项目概况项目概况 项目点评项目点评 广州白马服装市场广州白马服装市场 商业规划案例借鉴 白马服装市场的前身是白马商贸大厦，项目位于广州火 车站的站南路，项目总建筑面积60000平方米，共10层， 有3层商场、五层写字楼，1层地下停车场、1层仓库。其 中一至三层为商铺，四至八层为写字楼，三层以上的楼层 是在2000年以后扩建，扩建后的三四层商场

18、建有与北座连 通的通道，方便客流进入三、四层商场。 本项目为12年前建造，在规划设计，配套设施等各方面 都相对落后，但经过整修与扩建，以及通过各种管理手 段规避规划上的落后对市场造成的影响。 由于受地块限制影响，在原址进行拓展物流、商流、信 息等业务有诸多限制，因此利用周边地块进行建设，提 高项目的配套功能。 项目随着市场的变动而改变，在规模、经营定位等方面 都根据不同时期的特点进行调整，时刻保持了市场的活 力与竞争力。 项目概况项目概况 项目点评项目点评 广东东莞虎门服装批发市场广东东莞虎门服装批发市场 商业规划案例借鉴 虎门有专业服装批零商场18个，经营服装商铺达8,600 家。在服装批发

19、方面，以中档及中下档女装为主，总销售 额每年超逾100亿元人民币。主要的批发市场有富民商业 大厦、黄河时装城、龙泉商业广场、连卡佛时装批发商场、 金百利时装批发商场、百老汇商场、新时代及金百利。虎 门的服装产品行销全国，而出口市场包括日本、南韩、东 南亚、以及远至欧美地区等。 虎门服装批发市场是典型的产地型市场，虎门镇自 1978年开设首家来料加工企业以来，虎门的服装制造业 发展迅速。目前是国内主要的服装生产基地，全镇具规 模的制衣厂有1,000多家，其中外商300多家，民营厂家 600多家，另外织布、漂染、拉链及刺绣等配套工厂近百 家。 虎门自九六年起开始举办中国虎门(国际)服装交易会。 2

20、001年时的主会场就有600多个展位，进场总人次达60 万，总成交额达20.2亿元人民币。 市场简介市场简介 项目点评项目点评 济南泺口服装大厦济南泺口服装大厦 商业规划案例借鉴 泺口服装有限公司自2000年实施品牌战略专业经营以来， 完成了由市场型向商场型的转化。泺口服装市场位于济 南泺口商圈，这个商圈经过16年的培育已经非常成熟， 集中了高、中、低档服装、箱包、鞋业、纺织、外贸等 近10个专业的批发市场，形成专业批发群，货源、供货 方向、货物集散、运输等方面都已经形成非常稳定流畅 的渠道。 泺口服装市场的发展，离不开产权式商铺的出现，随着市 场经济的发展，社会消费观念的变化，一批投资型的服

21、装专 业市场业主，将服装市场的商铺买下来，租给对商铺有需求 但无力购买的经营户。这些炒卖商铺的投资型业主的出现， 也大大推动了批发商圈内商铺的需求。 服装大厦所从事的业态既不是传统意义上的批发行业，也 不是狭义上的普通商业流通行业，而是作为一种商业物流服 务中枢平台，是服务软件的提升配合商场商铺硬件的提升， 这也是成为项目运作成功的关键。 市场简介市场简介 项目点评项目点评 济南海鲜大市场济南海鲜大市场 商业规划案例借鉴 济南海鲜大市场位于中光明街和经十一路交汇处，占地 积90余亩，总建筑面积10万平米，项目分两期建设，一 期总建筑面积约6万平米 。采用国际标准水产市场规划 模式、双首层设计，

22、整个项目分为下沉式广场、批发交 易区、零售交易区、地下及顶层停车场；地下一层，地 上三层、 局部四层，地下一层建筑面积11000平方米， 地上三层每层约15000平方米。 项目在东西南侧特设下沉式广场，形成独具特色的双首层 形式，极大方便了客户的交易； 在外围设计有宽达的11米环形车道，满足各种运货车的通 行，使得车辆能够直达交易区； 设有车辆的垂直通道，满足竖向的交通，使整个市场的立 体交通网络更加完善，市场交易更加便捷。 总面积达5万平米地下和顶层停车场，可同时容纳1500辆停 车，与交通立体网络共同组成项目高效运营系统。 市场简介市场简介 项目点评项目点评 案例借鉴总结案例借鉴总结 将地

23、下一层纳入经营范围，通过建筑外在形式的处理，提高地下一层的可达性， 增加可经营面积。 通过一定数量的天井，中庭等空间，减弱大体量整体建筑的空间压抑感，增强 内部的通风采光，另外此类空间的设置也可以使店铺的布置更加灵活，减少铺位 死角。 充分利用地下空间，将停车位设置在地下，双首层设计结合下沉式广场，扩大 项目经营空间，提升项目档次。 合理处置城市公共交通与市场的关系，便于将人流引入市场内部。 地下空间的处理，应注意停车空间与市场的垂直交通关系，使人们停车后方便 到达市场内部，另外货物的运输和卸货区域也应与垂直货梯紧密相连。 建筑形式上应为未来的发展预留一定空间，便于市场今后的扩大经营。 作为升

24、级换代产品，内部经营管理及硬件配套设施应相对于市场现状应提升一 定档次，在软硬件配套上不仅要考虑满足现在经营使用的需要，还应为未来的发 展做一些超前考虑。 通畅的交通以及便利的仓储物流也有利于市场的经营，项目主体建筑外部应预 留更多空间，用于安置停车位及人流交通。 通过出售部分楼层回笼资金，并为后期经营提供现金流，开发企业自行持有剩 余楼层进行统一经营，在另一方面也可以提高人们对项目市场的信心。 商业规划案例借鉴 我们的思维导图我们的思维导图 宏观环境分析宏观环境分析 项目开发战略项目开发战略 临沂商业发展现状临沂商业发展现状 项目综合定位项目综合定位 消费者调查消费者调查 商业开发市场供需对

25、比商业开发市场供需对比 产品规划建议产品规划建议 招商策略招商策略 经营管理建议经营管理建议 案例借鉴案例借鉴 产品规划建议产品规划建议 项目总体规划项目总体规划 业态空间组合业态空间组合 建筑风格与环境设计建筑风格与环境设计 配套设施建议配套设施建议 项目总体规划设想项目总体规划设想 项目总体规划思路 作为一个从集散型专 业批发市场向销地型专 业批发市场转变的市场， 其发展趋势将会向大型 连锁超市、仓储式商场、 大型购物中心等方向转 型;不转型的专业批发市 场或者成为大型零售巨 头属下的物流配送点, 或者改善其硬、软件设 施以加强其竞争力。本 市场的做为更新换代的 新兴市场，势必要在建 筑规

26、划设计，软硬件配 套方面进行加强，以适 应市场的竞争，并为未 来的发展趋势做考虑。 可考虑吸取百货商场经 营的优点，在整体设计 中，兼顾批发与零售客 户的使用。 项目总体规划设想项目总体规划设想 项目总体规划思路 总体规划设想：主体 建筑分为两栋，南北分 立，均为地下2层，地 上5层；由于建筑单体 的体量过大，容易在空 间上给人造成压迫感， 因此建议建筑四周不压 建筑控制线进行建设， 而适当再向内侧后退， 留出更多空间解决与周 遍环境交通的融合。其 中地下一层考虑作为经 营空间使用，因此建议 采用“双首层”设计，使 人流在市场外部可直接 到达市场地下一层。 项目经济技术指标项目经济技术指标 项

27、目总体规划思路 根据我司对项目地 块判断，以及市场供 需调研，对项目技术 指标做以下预估。 用地面积 （公顷） 容积率建筑密度（%）绿地率（%） 总建筑面积 （万平方米） 停车位 （个） 3.47672.751.77%35% 12.6 （9.0+3.6） 700 区域功能组织建议区域功能组织建议 专业市场功能分析专业市场功能分析 专业批发市场的 功能组成包括经营设 施、辅助设施、交通 设施、服务设施、后 勤设施、公共设施六 部分。在对国内专业 批发市场功能布局实 例的研究分析的基础 上, 发现目前专业批 发市场的功能出现了 以下变化: 经营设施: 批发销售区逐渐摆脱行列式的单调设计模式, 购

28、物环境得到改善。 辅助设施: 除了保留原来的设备用房设施与技术用房设施之 外, 增加了主题会展设施,包括会展中心(展馆) 、商务办公、 主题公园、主题广场等。而技术用房设施则增加了网络信息中 心、技术开发研究中心等。 交通设施: 增加了物流配送中心、场内交通专线等部分。 服务设施: 出现了高级酒店, 而邮电通讯设施、金融、娱乐 等设施日益完备。 后勤设施: 门卫保安与市场管理部已经是专业批发市场不可 缺少的配套设施。 公共设施: 逐渐被重视并日益体现“以人为本”, 包括路灯、 公共绿化、导向地图、坐椅、步行道、无障碍设计、垃圾箱、 公共厕所等等。 区域功能组织建议区域功能组织建议 城市空间与批

29、发城市空间与批发 市场空间关系市场空间关系 由于批发市场自身的特 点，决定其入口空间不同于 商场、购物中心等其他类型 的商业建筑，批发市场与商 厦入口空间的模式区别见图 4-2，批发市场的入口空间 为城市空间与批发市场空间 的过渡空间，以入口空间为 媒介，城市空间有机地渗透 到市场空间中，市场内部空 间是城市空间的延续，而百 货大厦的入口空间表现为城 市空间与商厦建筑空间的对 立与不相容性, 由城市空间 领域直接进入商场空间领域。 项目总体规划思路 区域功能组织建议区域功能组织建议 入口广场空间入口广场空间 入口广场空间应考虑停 车、休憩等功能，将人流与 车流进行合理组织。本项目 所处区域已由

30、此前的城市西 郊转而变成了城市繁华商业 地段。因此，入口广场空间 除考虑以上功能外还应注意 绿化与小品的布置，丰富城 市景观，美化城市环境，提 高环境品质，另建议结合地 下空间设计下沉式小型主题 广场，在建设良好环境的同 时，营造未来项目亮点，吸 引人流。 项目总体规划思路 区域功能组织建议区域功能组织建议 市场经营空间市场经营空间 根据两栋建筑的 分布将市场的经营空 间自然分割为南北两 部分，两栋建筑之间 通过连廊结合，底部 通道入口处以及通道 内部做景观设计处理， 形成良好的人流延续。 项目总体规划思路 区域功能组织建议区域功能组织建议 中庭开敞空间中庭开敞空间 中庭开敞空间的设计， 有利

31、于增加项目内部的 通风采光，同时成为商 场内部的参照系统，使 进入商场的顾客方向感 明确，并且在一定程度 上消除了死角，方便了 内部铺位的划分。 项目总体规划思路 区域功能组织建议区域功能组织建议 地下停车入口位置建议地下停车入口位置建议 地下停车由于要将 车辆引入地下二层， 因此需要通道较长， 考虑将入口放置在地 块北部，以减弱对东 西两侧店铺影响，而 将更多人流从南侧干 道向市场北侧吸引。 项目总体规划思路 交通动线组织交通动线组织 城市批发市场与其他类型 的商业建筑不同，人流、物流、 车流流量均很大，市场的各种 流线组织在整体规划设计中尤 为重要，左图显示了市场流线 的组织结构。市场内部

32、流线组 成非常复杂，主要分为人流、 货流、车流。内部流线的合理 组织，首先避免三大流线相互 干扰，合理组织人流，即工作 人员流线、服务人员流线与购 物人流之间的关系，合理组织 带货客流与载货车流以及机动 车与非机动车之间的关系。在 市场内部流线的组织中也应注 意，对于不同的经营业态，其 内部的流线也有所差异。 项目总体规划思路 人流动线引导人流动线引导 建议考虑将中庭直接开到地下二层，通 过手扶电梯将人流引入地上空间，方便驾 车人士停车后顺利进入商场。 项目总体规划思路 地下人流地下人流 整个市场的出入口不宜过多，防止人流过早流失。主入口考虑设在临解放路 位置，方便从人流最旺的路段直接引入人流

33、。另外在与华丰国际服装市场相邻区 域，应处理好入口及外观的设计，通过具有特色的外观设计吸引人流，与华丰服 装市场形成良好互动。北部由于环境过于混乱，考虑到项目整体形象关系，建议 初期设置绿化阻隔，形成视线上的遮挡，但要留有人行入口，方便人流的互动。 地面人流引入地面人流引入 内部交通组织内部交通组织 手扶电梯设在中庭外围，令到搭乘手扶电梯 的人流外露于中庭，显示一种人流旺盛的场面； 另外，手扶电梯的朝向对购物者的流动应具有 一定的指引作用，引导购物者均匀分布于场内， 达到利用一台手扶电梯带活一个区域的目的。 另外手扶电梯的目的性也应该注意，满足批发 客户的直达性与便利性。电梯以及普通楼梯的 数

34、量应达到充分满足人流及货运的上下交通， 尤其是人流电梯的可达性和引导性以及货梯的 方便性。 项目总体规划思路 垂直交通组织垂直交通组织 对于人流的引导及输送， 务必要形成一个循环的布局， 避免出现死角位。 平面交通组织平面交通组织 物流输送路线物流输送路线 不同行业经营者对仓库存在不同的需求情况，利用较 高楼层或商场偏僻位预留作仓库，以解除经营客户对仓储 空间的需求。 项目总体规划思路 仓库的预留仓库的预留 商场内设置货梯是必不可少的，货梯的位置应选择在 市场内部较偏僻位置，但又能使货梯出口到市场各个铺位 有一个适中的距离，以满足各商户对于货梯的使用需求。 货梯的设置货梯的设置 卸货区域卸货区

35、域 地下车库应预留一定的卸货位，并且卸货区应接近商 场货梯，另外在户外露天亦应留有卸货区域，以方便大型 运输车辆的停放及卸货。 产品规划建议产品规划建议 项目总体规划项目总体规划 业态空间组合业态空间组合 建筑风格与环境设计建筑风格与环境设计 配套设施建议配套设施建议 业态空间划分建议业态空间划分建议 在综合考虑一 般市场规律以及 前期市场调查的 基础上，根据前 期业态的综合定 位，建议业态空 间划分如下。 业态空间组合规划建议 地下一层小商品 一层服装 二层服装、针织 三层鞋 四层餐饮、仓储 五层仓储 商铺面积区间划分对比分析商铺面积区间划分对比分析 在商用物业的规划过程 中，商铺间隔是整体

36、规划的 一个重要步骤，商铺间隔的 合理与否在很大程度上影响 到商铺的销售进度，也会影 响到物业自身的经营和管理。 商铺如何间隔须从市场的需 求出发，从开发到配套都严 格遵循市场发展的态势，站 在商家、经营者和管理者的 角度考虑问题，力求能够使 商场商铺的间隔更加适合市 场的需求，适合各种商家开 展经营活动和其他的商务活 动，这样所开发出来的物业 才会适销对路。 业态空间组合规划建议 小商铺间 隔 1. 商铺销售总价降低， 能适应更多投资者购买， 加快销售进度，迅速回笼 开发资金。 2. 商铺小租值低，便于 小商户招商。 1. 业主太多，业主的经营主导性、 随意性过大，管理机构难以统一 招商、统

37、一管理，难以主导商场 经营状况。 2. 商铺分散，难以引进大型商家 或知名商户驻场经营，商场以散 户经营为主，对消费者缺乏吸引 力。 3. 小商场用家以个体户为主，商 场整体档次降低。 大商铺间 隔 1. 适合大型商户要求， 便于引进主力店。 2. 便于统一管理。 3. 大商场大流通格局， 商场档次较高。 1. 投资门槛增高，阻碍了销售进 度。 2. 商铺大，租金额则高，中小商 户进驻经营成本则大，招商有难 度。 商铺面积划分的相关建议商铺面积划分的相关建议 商铺面积区间的划分，应 从后期经营者的需求面积出发， 根据所需面积区间确定建筑的 柱间距离，以便于后期内部面 积的细分。 我司根据市场经

38、营者的问 卷调查结果以及批发市场经营 的一般规律给出以下业态经营 面积建议。 业态空间组合规划建议 铺位划分中，对于服装的面积可考虑适当增大12平方米， 以满足零购顾客的试衣需求。 业态业态店铺面积店铺面积 服装 25m2 鞋 45m2 小商品 20m2 针织 45m2 各业态商铺组合建议各业态商铺组合建议 各楼层业态按照业态分 布组合，地下一层建议做 小商品，地上一层全部为 成衣服装类；二层南侧建 筑为针织类，北侧为服装 类；三层集中为鞋类市场； 四层南侧建筑一部分做为 餐厅配套整体经营，另一 部分做办公空间，为有办 公需求的经营商家提供场 所，北侧为集中仓库；五 层全部作为仓库使用。其 中

39、店铺比例预估如下： 业态空间组合规划建议 楼层业态 主力经 营户比例 零散经营户 比例 经营面积（m2） 地下 一层 小商品40%60%9000 一层服装10%90%9000 二层服装80%20%5000 二层针织80%20%4000 三层鞋40%60%9000 产品规划建议产品规划建议 项目总体规划项目总体规划 业态空间组合业态空间组合 建筑风格与环境设计建筑风格与环境设计 配套设施建议配套设施建议 建筑设计风格建议建筑设计风格建议 综合性批发市场作为一种商业物业， 其建筑设计方案必须与项目的市场定位 与功能定位相符合，充分满足商铺的销 售与招租的需要，并适合商户的经营活 动，这是市场对商业

40、物业建筑设计提出 的要求。商业物业无论以何种形式出现， 其外在形象设计，都要充分考虑到本地 的文化背景、消费特性和审美观，才能 得到市场认同。通过访谈与问卷中对意 向商户及消费者的选择调查，主要倾向 还是现代类型的建筑，外立面的色彩稳 重而大气。因此建议本项目建筑风格采 用现代主义风格，简约大方，注重功能 在建筑中的作用；外立面色彩以灰色调 为主、建议采用石材装饰，以提升项目 档次，与周遍项目所区别，增强项目的 可识别性。可考虑与新宇地产汽车站项 目建筑外观相统一，使两个项目遥相呼 应，增强地产品牌的归属感。 建筑风格与环境设计建议建筑风格与环境设计建议 外部空间环境设计外部空间环境设计 建筑

41、风格与环境设计建议建筑风格与环境设计建议 主题广场主题广场 下沉式广场结合地下一层 入口，设计主题广场，为后 期市场经营吸引人流，做为 区域小型公共空间，小型广 场的建设也更利于本项目得 到政府的政策支持，同时成 为项目招商亮点。 外部细节空间外部细节空间 建筑风格与环境设计建议建筑风格与环境设计建议 道路铺装道路铺装 外部空间的建设， 还应通过道路铺装、 休息座椅、小型雕塑、 路灯等细节环境处理， 为项目营造一个良好 的经营空间。 室外休息座椅室外休息座椅 外部细节空间外部细节空间 建筑风格与环境设计建议建筑风格与环境设计建议 小型城市雕塑小型城市雕塑 路灯的设计路灯的设计 内部空间环境组织

42、内部空间环境组织 建筑风格与环境设计建议建筑风格与环境设计建议 铺位展示设计铺位展示设计 铺位设计上， 原则上由各经营户 独立设计，但应当 给于一定规范，以 方便统一管理。特 别是铺位与通道相 连的空间。另在服 装铺位的划分上， 考虑预留一定的试 衣空间，方便为零 售顾客服务。 内部空间环境组织内部空间环境组织 建筑风格与环境设计建议建筑风格与环境设计建议 内部细节设施内部细节设施 在市场内部 设置指示牌，方 便来此的客户寻 找要到达的商家、 品牌，从而提升 商场的便利性与 人性化。 产品规划建议产品规划建议 项目总体规划项目总体规划 业态空间组合业态空间组合 建筑风格与环境设计建筑风格与环境

43、设计 配套设施建议配套设施建议 商业物业的主要配套因素商业物业的主要配套因素 配套设施主要包 括设备设施的硬件配 套和软件配套，硬件 配套是本项目的一个 重要亮点，是继区位 因素之后，在建筑产 品的可感性方面能直 接让目标客户感知的 内容。 配套设施建议 硬件配套 载货电梯、大型物流停车场、智能化保 安系统、消防系统、电子商务平台、电 子通讯系统、大型仓库等 软件配套 物业管理、商业管理、运输管理、商务 服务、组织行业协会商会等 规划配套设施的原则建议规划配套设施的原则建议 配套设施并不是 越多越好，过多配套 只会造成开发成本上 升、经营成本上升， 导致项目的售价上升、 租金上升；配套不足 显

44、然又不足以支持项 目的营运。建议在规 划配套设施时，应认 真考虑以下几点要求： 配套设施建议 各种类型的商用物业对于配套设施的要求不同，设施的配套应符合 项目的档次水平及市场功能定位，每一个类型的项目要配套与之相适合 的设备设施。 适度性原则适度性原则 要使项目经营能够持续兴旺，并在一段时期内保持在市场的竞争水平， 设施配套必须具有一定的超前意识，应在未来几年商用物业市场的发展 趋势作出准确预测的基础上，制定适当的超前策略，在项目配套设施的 规划配置上，给予一定的超前考虑。 实用性原则实用性原则 超前性原则超前性原则 设施配套要遵循适用、适量原则，避免无谓的浪费，专业市场除了 需要考虑人流之外

45、，更多的还要考虑物流所需要的配套，如货梯的设置、 辅助性配套设施的配置等等。 主要配套设施及服务建议主要配套设施及服务建议 通过考虑以上三 项原则，及我司对同 类市场的考察，建议 本项目在配套设施的 规划配置上，主要考 虑以下几个方面： 配套设施建议 为在此经营的高端客户提供办公空间，营造良好的商务交流氛围，提供完 善的服务设施。 办公空间办公空间 主要配套设施及服务建议主要配套设施及服务建议 配套设施建议 客户服务中心 为经营客户提供 良好的咨询、管 理及其他经营服 务。 客户服务中心客户服务中心 地面考虑设置部分 停车位，建议在地下二 层设置停车场，停车场 入口设在建筑主体边侧， 开设通道

46、直接与主要交 通道路相连。这样两部 分停车空间结合，可以 满足本项目的停车需求。 停车场停车场 辅助性服务设施建议辅助性服务设施建议 配套设施建议 休息区设置的目 的是缓解进入市场 人群的劳累感，延 长购物者在商场的 逗留时间，一般设 在中庭旁宽阔的通 道或设备房旁。市 场的餐饮区同样也 起到休闲区的作用。 休息区休息区 辅助性服务设施建议辅助性服务设施建议 配套设施建议 洗手间的设置应充分考虑经营商家及来此进货和消费的人 群的需求，建议设置明显的导向系统，考虑到消费人群中女性 的比例较大，以及女性使用洗手间的时间较长，建议将女性使 用空间适当增大。洗手间具体数量配置建议按一般市场需求设 计，

47、具体见下表。 洗手间洗手间 辅助性服务设施建议辅助性服务设施建议 配套设施建议 方便市场内部 客户使用，建议 在主要公共通道 上设置，增加市 场的便利性，尽 量消费者离开市 场的因素。 自动取款机自动取款机 辅助性服务设施建议辅助性服务设施建议 配套设施建议 公用电话公用电话 随着手机的普 及公用电话的作 用也越来越小， 但作为一项方便 顾客及经营业主 的设施，还是有 必要配置的。 我们的思维导图我们的思维导图 宏观环境分析宏观环境分析 项目开发战略项目开发战略 临沂商业发展现状临沂商业发展现状 项目综合定位项目综合定位 消费者调查消费者调查 商业开发市场供需对比商业开发市场供需对比 产品规划

48、建议产品规划建议 招商策略招商策略 经营管理建议经营管理建议 案例借鉴案例借鉴 招商策略招商策略 海鲜大市场海鲜大市场 项目所在区域济南建设路 项目定位“一站式”海鲜批发中心 业态分布 负一层：海鲜水产品一层：海鲜调料等干货 二层：酒店用品；三层：电动车四层：酒店 招商对象 在此经营的老商户 经营情况开业一年以来，海鲜产品经营情况较好 招商措施 以商户未来的持续经营为工作的指导原则； 和老商户进行多次沟通，了解其真实需求； 在原海鲜市场的基础上建立，负一层与一层的商户全部为老商户； 为保持市场的持续经营，仅部分原商户在此经营； 未到外地进行招商； 为吸引大商户来此经营，达到以大带小的效果，向大

49、商户在商铺价格、未来经营的 收费用等方面优惠； 招商策略招商策略 招商措施 对VIP客户减免半年至一年的物业管理费； 为营造开业的火爆场面，规定经营商户必须在开业当天营业； 商户先交一年租金，以免在开业后的持续经营期有撤柜现象的发生； 聘用商业运营公司，增加商户的信心； 持有二、三层的商业物业，保持对市场管理的主导权； 建立项目网站，搭建项目平台； 通过报纸、网站等渠道对项目进行宣传，使商户对未来有较好的预期。 借鉴之处 以商户的持续经营为工作的指导原则； 与商户进行多次沟通，了解其真实需求； 向大商户提供各种优惠，吸引其到市场经营； 有效的运营管理； 建立网站，搭建项目平台； 通过各种渠道宣

50、传本项目。 招商策略招商策略 上海国际服装城上海国际服装城 项目所在区域徐州 项目定位服装批发市场 业态分布一至五层全为服装 招商对象 以徐州服装批发商户为主，无锡、浙江等外地商户约占20% 经营情况项目处于销售完毕，招商的准备阶段 招商措施 留有三、四、五层为自有物业，保持对市场经营的主导权，同时增加商户 经营的信心； 建立与对面新建服装项目的地下通道，形成规模效应； 到无锡、常州等地招商，以此提升项目的形象； 搭建外地服装厂商与本地代理商户的平台； 开发商经营上海七蒲服装批发市场，经营管理经验丰富； 对项目进行统一管理，分散经营； 与业主约定，如让度前两年的经营权，给予业主15%的价格优惠

51、，即为保 证后期的商业运营，采用变相的售后返租形式； 以预期收益一半的价格出租给经营商户（承诺给业主的收益为每年8%,向经 营商户收取的仅为3%左右）。 招商策略招商策略 借鉴之处 外地招商，提升项目的形象； 为本地代理商户搭建平台； 与附近项目建立联系的通道，以形成规模效应； 项目统一管理，分散经营； 变相的租后返租。 招商策略招商策略 百荣世贸百荣世贸 项目所在区域 北京大红门 项目定位 国际化的市场交易中心 业态分布 服装、儿童用品、文化办公用品、体育休闲用品、日用品、家居用品、 食品、汽车用品交易中心 招商对象 批发商业：国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营 者、国外批

52、售中心 零售商业：食品超级市场企业、行业专营店（国美）、品牌专卖店、主 题商店（汽车用品）、商业街等方面的投资企业 辅助商业：仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、商务 中心、会所、娱乐和休闲项目、拍卖 经营情况 较好 招商情况 整合企业自身资源，在自身网络中消化部分产业机构； 在中国服装行业的龙头性区域进行推广招商，如浙江、江苏、福建、广 东等地； 引入服装行业的强势企业； 家居用品交易中心招商重点客户为行业巨无霸或行业领头羊上，如欧培 德、宜家家居、家世界等。利用其带动作用，吸引中小企业和个体经营 户进入 超市：在已有的和新找寻的客户中选择最符合项目市场状况和条件最优， 品牌效应

53、最好的客户介入。 招商策略招商策略 百荣世贸百荣世贸 招商情况 零售百货：主要以产品不与主导项目商品品项和档次矛盾的为前提，照顾周 边居民生活密切之百货商业介入。 银行：多半会主动上门洽谈，为公关策略考虑可选择与物业密切之银行。 专业机构：网版设计公司、广告营销策划公司、美工平面设计机构、橱窗招 牌等的设计制作、展览会场设计布置等机构。 在北京、香港、上海、三北地区做推广。 借鉴之处 利用项目独特的区位 项目分期开发，分期招商 对不同的业态采用不同的招商方式 与项目的营销推广紧密配合 招商策略招商策略 澳龙澳龙华丰成衣市场华丰成衣市场万博泓万博泓 招商对象本地商户，国内各地商户未进行招商省市级

54、品牌服装代理 招商范围 一期招商：成衣、牛仔、 内衣、衬衫、童装、床上 用品、鞋帽等 未进行招商男装、女装、休闲装、 牛仔、羽绒服 老客户情况无安置部分老客户安置部分老客户 经营户租赁情况 可以免费入驻至少两年以市场价格收取房租一二楼以市场价格租赁， 二楼以上租赁优惠 持有物业情况 持有物业，出售使用权 持有60%的经营面积 产权形式 出售产权出售15年的使用权一二层出售产权 二楼以上出租 借鉴之处 本项目应以原有部分老客户为基础进行招商； 开发商应持有部分物业； 开发商应在养市期减少商户的经营成本，在租金方面给予经营商户一定的优惠； 本项目可出售产权或使用权。 招商策略招商策略 先形象、后规

55、划先形象、后规划 阶段阶段宣传对象宣传对象宣传主题宣传主题目的目的 招商筹备期 商户及广大市民整体形象使商户及广大市民对本项目的市 场形象有一个清晰而深刻的印象 招商进行时 商户内部功能规划使商户认同本项目的“一站式” 的形象及其发展前景 先大户、后散户先大户、后散户 先将各目标商户群体中具有号召力的大商户引入本项目，对此部分商户应 尽量将租金条件放宽，让其先落实进驻意向，再利用他们的号召力带动其 他散户进场，从而逐渐使本项目做旺 先收紧、后放松先收紧、后放松 对商户需要的经营面积、代理的品牌等入场条件适当抓紧，但对目标主力 商户可以从降低租金或购铺价格、减免前两年的管理费用等方面适当放松，

56、而到了开业前阶段则应当对所有商户适当放松，力争在一开业就能达到商 户满场的效果 招商策略招商策略 招商对象（服装、针织内衣、小商品和鞋） 项目周边市场的意向客户 市区其他区域意向客户 九县服装针织批发经营客户 省内其他地区批发市场经营客户 省外批发市场经营客户 招商范围 临沂市及周边县区 山东省内各城市，重点为临沂周边地市 江苏、浙江、福建等其他省份 招商策略招商策略 招商方式招商方式 对小商品、针织、服装和隆达鞋城的大商户进行当面洽谈，以大商户 带动其他商户 在上述地区相差的经营场所发放宣传单，重点大商户当面洽谈 召开招商大会，宣布招商优惠政策，吸引经营商户入驻，迅速启动市 场 建立项目网站

57、，宣传项目优惠措施，发布项目信息，利用网络平台吸 引外地投资者 在省内主流媒体投放招商广告，吸引省内投资者 对知名的大商户，采用定点邮寄广告的方式进行招商宣传，并通过电 话营销达成初步的招商建议 招商策略招商策略 为便于招商和项目的启动，第一年根据项目的具体情况制定租金策略， 第二、第三年根据市场情况确定租金。 本项目一层的租金可定为11元/平米/天，建议第一年的租金水平为5.5 元/平米/天 根据我司经验，二层的租金一般为一层租金的60%左右，建议二层的 租金水平为3.3元/平米/天 负一层由于有地下广场，其租金水平要稍高于二楼，建议租金水平为 4.0元/平米/天左右 根据鞋业可以承受的租金

58、，及三层的位置，建议第一年的租金水平为 1.5元/平米/天左右。 租金策略 确定实际招商租金水平从以下三个方面考虑。 第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信 心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。 第二条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也 比较容易接受； 租金偏高，即使可以招满并开业，商场亦很难长久兴 旺。 第三条：如果租金定的高，我们就没有招商的竞争优势，很可能出 现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。 层数层数负一层负一层一层一层二层二层三层三层 租金（元/平米/天）4.05.53.31.5 招商策略招商策略 项目拓商与销项目拓商与销

59、售节奏控制售节奏控制 阶段阶段时间时间主要工作主要工作招商策略招商策略招商完成百招商完成百 分比分比 销售完成百销售完成百 分比分比 项目 前期 1.经营商户调研通过商户访谈，了解商户意向、要求， 为招商方案制定提供依据，同时积累 部分客户 启动期 距开业约 半年至八 个月的时 间 1、商业管理公司成立 2、招商调研及方案制定 3、招商文件及物料准备 4、商户的积累及进一步沟 通 5、内部管理文件制定 1、以招商人员定向商户拜访招商为主， 通过与目标商户的进一步沟通，与商 户签订初步经营协议 2、与国内有意向开拓山东市场的品牌 生产厂家联系，建立厂家与潜在代理 商之间的桥梁 20%30% 客户

60、 储备 阶段 距开业约 五个月的 时间 1、积累商户资源。 2、确定购铺客户意向 3、落实部分商户意向 4、根据商户要求及时提出 进一步工程建议 1、以招商人员定向商户拜访招商 2、与销售配合，一定量的广告推广招 商40%30% 签约 阶段 距开业三 个月 1、确定入驻品牌商户，为 销售提供支持 2、对前期客户继续推进 3、根据商户要求及时提出 进一步工程建议 1、对商户入驻举行隆重仪式，结合销 售进行推广 2、结合销售进行大规模推广 3、通过入驻商户招商 30%30% 招商策略招商策略 项目持续招商项目持续招商 内容组 织 招商说明推介招商说明推介 通过多方位展示本项目的优势、规划、设计经营