涉县房地产调查分析方案

1、08 年涉县房地产调查报告一 涉县房地产市场环境调查一）涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓，河北省西南部，晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36 17-36 55,东经113 26-114。之间，东西横距 37.5公 里，南北最大纵距 64.5 公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界，与 武安市、磁县比邻；西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界，与山西省黎 城、平顺县相连；南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望；北面 有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤，属深区。全县总面积1509.26 平方公里，耕地 33 万亩，宜林宜牧荒山 157 亩，辖 9 镇8 乡， 3 08 个行政村， 513

2、自然村，个总人口 386,404 人。 2006 年，全县生产总 值完成 110 亿元，增长 20% ，财政收入 11 亿，同比增长 36%，城镇居 民可支配收入达到 7040 元，同比增长 10% ，农民纯收入 3300 ，同比增 长 16.6% 。涉县境内公路通车总里程已达923 公里，其中 :国道一条、省道两条、县道两条、农村公路 143 条。邯长铁路连接邯郸与长治，途经 涉县，阳涉铁路连接阳泉和涉县，邯郸连接京广线；向西南可通长治连 接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一，京广线、邯 长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通，纽连河北、河南、山 西三省七县 市）。因此，涉

3、县可以以邯郸为中转站通往全国各地。涉县 还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一，境内有大型煤炭 转运站 300 余家。涉县素有 “秦晋之要冲，燕赵之名邑 ”之称， “八山半水 分半田 ”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带，占地面积 6.03 平方公 里。交通便利，紧邻高速公路出入口， 309 国道依区而过，邯长铁路穿越 全区，龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 二）涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北，龙山公园周边。原因是这片区域 属于涉县高开区，新建的政府办公机构也比较多，整体空气环境较好， 没有大

4、的厂矿企业分布，特别适合居住条件。在铁道以南，属于涉县的 老城区，由于地区环境的制约，老城区的发展节奏比较缓慢，城市改造 也是从近几年刚刚起步，目前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城 区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院，新建的楼盘较少。 目前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐，他们喜欢小区的整体环 境，生活氛围，物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区 如金源小区和君子居小区）开盘时间不到半年就已售出 85% 以上，从各 售楼部调查发现，目前所剩房源寥寥无几，销售异常火爆。三）房地产市场发展趋势随着 2018 年城区人口由 8 万人增加到 14 万人，城区面积由 4 平方公

5、里 扩大到 23 平方公里，城区规划面积由 9平方公里发展到 45 平方公里， 到 2018 年人均居住面积由 07 年的 30 平方 M 增加到到 37 平方 M ，因此 涉县房产的发展成上升势头，目前在建和将建工程的规模和价格都比往 年有较大的上涨。随着房地产市场的发展，县城土地供应量也较前几年 有很大增加。从市场调查了解到，与此同时，随着房产市场的发展，人 们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也逐渐把投资目光转变到了房产市场上来，一方面用于自己居住，另一方面作为一种长期投资。由 此看来，涉县的房产市场目前正处于一个起步阶段，未来发展的空间很 大。随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地

6、产开发商纷纷把目光投向 了新城区的规划和建设当中。涉县城区发展的主力方向是向北的新城 区，以及向西涉县新一中附近发展。二 涉县房地产市场调查一） 房地产产品调查分析 目前涉县销售的房地产产品主要有以下几个特点：1、开发规模，数量相对较少目前在售最大楼盘如君子居总共 3000 套，其中一期总共销售 1000 户左 右，目前销售量在 90% 以上，空置率较低。金源小区共 586 户，目前已 经售罄，目前正在办理协议签订工作。卧龙居共 300 套左右，目前销售 情况较差，空置率在 40% 以上，销售状况不好，主要原因是工程所在区 域的道路及其它设施不完善。从市场实地调查可以看出，目前涉县所开 发的楼

7、盘，规模最大的君子居小区占地 242.3 亩，计划房屋总套数 3000 余户，是涉县目前开发面积最大的小区。其中，它分为1、2、3 期三个阶段开发，目前一期已经全部售完，二期正在销售中，在三期将会有高 层建筑，幵盘价格可能会超过 3000元每平方M。金源小区幵盘时间较 早，目前 3 期也已经全部售罄。金源小区占地 116 亩，其中不包括占地 30 亩的金源广场，由于涉县一中的西迁，给金源小区的开发带来了很大 的机遇，大部分消费者都是考虑到子女以后上学近，而在金源小区购买 房子。其它涉县县城各大队建设的都是小面积的商品住宅和村民自建住 宅，规模不大。2、建筑结构、功能、质量分析 目前，涉县大部分

8、的产品主要是以多层为主，也有极少数的小高层卧龙居的两栋 11 层小高层），户型主要以 120-150 为主，户型偏大。房屋配 套都备有双气，其中煤气 3000 元初装费，暖气采用地暖，价格从 56-96 元每平方 M 不等。相应钱款不包括在房款内。多层绑定地下室，地下室 售价在 1200 元每平方 M 左右，付款方式为一次性付款，不包括在总房 款内。房屋交房为毛坯房，带有防盗门，墙体粉刷，屋内配有有线电视 接口，电话线接口，宽带接口。3、消费者对现有产品的反馈评价 从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需 要，客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住 需

9、要为主。消费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施 等方面都不是很注重，最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后 是配套。消费者对与目前产品最大的反应就是产品价格较高，从一般普 通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的收入来说，还是稍高一些，他 们能接受的房价普遍反映在 2000 元以下，如果超过 2500 元，也就超过 了普通消费者所能承受的范围。二）涉县住宅工程市场价格调查 涉县环境好点的小区主要分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多数都是单位的家属院，具体情况见下表 2-1表 2-1涉县住宅工程调查情况序号 工程名称 位置 规模 开发商 均价元 / m2空置率 开盘时间 户型面

10、积 平方 M)1 君子居住宅小区 龙山大街 龙山宾馆对面) 250000 平方 M 邯郸市君子 居房地产开发有限公司2300 10% 以下 2006 年 901241402 卧龙居住宅小区 商贸城桥西 50M 邯郸市康企房地产开发有限公司 1900地下室 1200 元/ m2 30% 包括两栋高层) 2006 年 8月 951021391493 平安小区 平安大街与青塔路交叉口南 2 栋 72 户 2000 元 / m2 2007序号 工程名称 位置 规模 开发商 均价元 / m2空置率 开盘时间 户型面积 平方 M)4 龙华苑 开元街东 95 套 60 万元 /套 3005 金源小区 振兴路

11、与迎宾街交叉口南部 116 亩 邯郸兴亚达房地产开发公 司 1800 元 / m2商铺 4200 元/ m2 10.42% 2007 年 6 月 86 90112 121133 134135 1381391446 温州商业步行街三期 体育路龙山商场对面 69 户住宅46 户商用 邯郸市恒亚房地产开发有限公司 2118 元/ m2 地下室 1390 元/ m2阁楼 1118 元/ m2 5.8% 2007 年 9 月 65761051211251261571627 龙凤小区 中兴路与龙山大街交叉口东南角 6 栋 180 户 1800 元 / m2 0% 2002 年8 龙城小区 龙山大街与铁道交

12、叉口东北角 5 栋 120 户 城大队开发的 1800 元 / m2地下室 800 元/ m2车库 5 万元/ 个 0% 2007 年 5月 1209 龙西小区 龙山大街与清泉路交叉口西南角 5 栋 144 户 邯郸宏祥房地产 开发有限公司 1900 元/ m2 0% 2002 年10 呈祥小区 保险公司对过老粮食局仓库 4 栋 216 户 粮食局开发的 1600 元/ m2 0% 2003 年 87 100119 12513511 龙祥小区 消防队北边 5 栋 258 户 城关镇建的 2000 元/ m2 0% 2003 序号 工程名称 位置 规模 开发商 均价元 / m2空置率 开盘时间

13、户型面积 平方 M)12 康达物流商住楼 振兴立交桥北 1 栋 125 户 邯郸向阳房地产开发公司 1763 元/ m2 5.6% 2007 年 8 月 103 121122 12312913 北何建材市场小区 滨河路与贸易街交叉口西北角 2 栋 96 户 滩里村建 的 1700 元/ m2 0% 200614 未命名 迎春街与牌坊路交叉楼口南 3 栋 滩里村建的 刚打地基15 未命名 龙兴大街与中兴路交叉口西南角 4 栋 240 户 北关村建的16 未命名 龙兴大街与中兴路交叉口东南角 48 户 村里建的17 民政局家属院 民政局东农林路北 5 栋 204 户 民政局建的 对内 1500元

14、/ m2对外 2000 元/ m2 0% 2007 100 至 16018 林业局家属院 林业局后 2 栋 24 户 林业局建的 1580 元/ m2 0%200619 别墅区 龙山公园西南角 6 栋 18 户 40 万/ 套 0% 260 数据来源：调查得到从上表可以看出，目前涉县在售楼盘，多层市场均价在 2000 元每平方 M 左右，其中金源小区均价在 1800 左右，目前已经全部售完。君子居小区 均价在 2300 元每平方 M 左右，一期已售出 90% 。卧龙居多层均价在 19 00 元每平方 M 左右，目前空置率较高，高层均价在 2400 元每平方 M。 空置率在 40% 以上，主要原

15、因是地理位置限制，道路配套较差。另外， 从调查得知，君子居的房价在年后每平方 M 上涨了 200 元，主要原因是 钢筋及其它建材的价格上涨比较大。三）涉县商业工程价格调查 涉县的商场主要分布在温州步行街周边，物业经营情况如下表 2-2 所示。表 2-2 涉县商业物业租金情况工程 位置 单层面积 总面积 租金 租期 出租方式金帝大厦 振兴路与龙山大街交叉口西南角 500 m22000 m2 580 元/ 年/层5 年 整层出租奥力商城 振兴路与龙山大街交叉口东北角 1500 m26000 m2 400 元 /年 / m2 1 年 零租龙山商场 温州步行街路北 2000 m28000 m2 833

16、 元/ 年/ m2 1 年 零租 太行商场 贸易街与温州步行街交叉口偏南 400 元/年/ m2 1 年 零租 数据来源：调查得到从上表 2-2 中可以看出，涉县没有大型的商场，面积小形不成一种购物气 氛，动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面的 道路较窄，因此形成一种商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清的虚假繁 华。商场整体的租金比较，繁华地段的租金在60 元/月每平方 M ，一般地段的租金在 30 元/月每平方 M。表 2-3 涉县底商销售价格工程 金源小区 龙城小区 温州商业步行街三期售价 4000 元/ m2 3800 元/ m2 一层 13730 元/ m2 8930 元

17、/ m2 二层 3200 元 / m2数据来源：调查得到从上表 2-3 中可以看出，涉县底商的售价平均在 4000 元/ m2 左右，由于 温州步行街三期处在涉县最繁华商业地段，交通方便，人流量大，配套 设施完善，所以一层临街商铺价格明显高于其它地段临街商铺，但是二 层商铺价格略低于其它地段的临街商铺。四）涉县供给和需求量分析1、涉县 05 年到 07 年土地出让情况 如表 2-4 ）表 2-4 05-07 年土地出让情况一览表拿地单位 用途 面积m2 ）单位地价 元/ m2 ）单位地价万元/亩） 总地价万元） 供地时间龙田贸易公司 商业 489.8 449.73 29.997 220 200

18、7.1.22宏祥房地产 住宅 10235 933.01 62.232 955 2007.2.1宏达房地产 已退） 住宅 45960 630.98 42.086 2900 2007.3.26 向阳房地产 综合 4285.2 606.74 40.470 260 2007.6.8 君子居房地产 综合 162360 538.93 35.947 8750 2006.4.7 亚兴达房地产 综合 9634 662.24 44.171 638 2006.4.19 康企房地产 住宅 28016 242.72 16.189 680 2006.8.15 恒亚房地产 综合 5070 3313.61 221.017 1

19、680 2006.10.25 陵园管理处 综合 9654 450.56 30.052 435 2005.8.27 森杰房地产 住宅 7233.4 445.16 29.692 322 2005.1.18 安福房地产 综合 1269.53 1269.53 84.678 650 2005.7.6 中道房地产 住宅 230000 131.4 8.764 3022.2 2005.2.2 数据来源：涉县国土局 从上表可以看出，自 05 年到 07 年，涉县城区内供应的土地量正在逐渐 减少，可供房地产商开发的土地也越来越少。另一方面，从上表也可以 看出，涉县土地出让的价格也逐年上升，如现在由康企房地产公司开

20、发 的卧龙居工程，地块原始价格合 16.189 万元/亩，而 07 年出让的土地每 亩已经上升到了 40 万元以上。从实地工程调查得知，目前城区内可出让 的土地地荣地貌好的也很少， 07 年出让的土地地况较差，这样就给开发 商前期地基处理带来了很大的困难，无形中也就增加了开发企业的成 本。 另外，我们从涉县国土局未来土地利用的总体规划了解到，未来涉县土 地面积日趋减少，人地矛盾日益突出。目前人均耕地为 0.65 亩，仅为建 国初期的 1/3 。由于地理条件的制约，生态环境较差，抵御自然灾害的能 力也比较弱。从现有的土地情况来看，土地资源利用不充分，土地生产 力较低。但是，后备土地的资源较多，主

21、要后备资源类型为荒草地和滩 涂，共计 34302.28 公顷，占全县土地总面积的 22.86% 。涉县人口高峰 年将出现在 2018 年，高峰期人口 44 万人，对耕地及住房条件将有更高 的需求。为了满足消费者的生活和经济发展对土地的需求，就要求对未 来开发的土地进行合理的规划和利用。2、房地产市场供给和需求分析 涉县房地产市场的供给量主要是近期开发的几个小区如：君子居小区、金源小区、卧龙小区等），供给量在 50 万平方 M 左右。 需求量主要是城区人口增长量乘以人均居住面积的增加量，到 2018 年根 据政府规划，城区人口由 8万增加到 14 万人，人均居住面积达到 37 平 方 M ，加上

22、城区现有人口 8 万人，人均增加的居住面积 7 平方 M ，但是 考虑到消费者购买力，会有部分消费者没有经济能力购买商品房，按 2 4%有购买能力算 222万*24%+56万= 109.28万平方M，因此住宅需求量 在 109.28 万平方 M 左右。从供给和需求分析，到 2018 年涉县房地产市场供给的缺口很大，将有 5 0 万平方 M 的缺口。五）二手房市场情况 涉县几乎没有二手房市场，通过这几天的调查没有发现房屋中介，对这 一现象的思考有以下几点：1、通过实地走访调查得知，目前城区普通家庭的人均收入水平相当较低，月平均收入都在 600 元左右，除去基本生活费用，人均可支配收入 就所剩无几

23、，根本就没有多余的闲散资金来改善他们的居住条件。做个 体生意的经商人员，他们的平均收入也在 1200 元左右，除去基本的费 用，所剩余的钱也没有多少，所以，他们也没有足够的资金来改善自己 的居住条件。2、城区新建的商品房楼盘供应量也相对较少，缺少足够的市场支撑。有 些资金比较充裕，想改变自己居住条件的一些消费者，在市场上找不到 足够供他们选择的房源。目前在建和将建的商品房为什么会销售的比较 快，就是因为他们能满足了一部分想改变居住条件人的住房需求。但 是，也仅仅是满足他们的住房需求，还没有到达能够带动房产投资意识 的目的。3、由于区域环境的限制，城区消费者对于房产投资的意识相对不够充 足。涉县

24、处于一个山区环境，和发达地区的接触相对较少，投资房产市 场意识淡薄，人们对于房产投资缺少一定的投资观念，这在一定程度上 也影响了房产市场的发展。4、买方市场和卖方市场都相对比较薄弱。一方面买房市场不够活跃。买 商品房的是一些有经济基础的政府机构人员或者是个体商户，普通居民 较少，而且对于这种买房消费者来说，他们的主要目的也只是用于自己 居住。由于这种情况的存在，所以目前市场上推出的楼盘规模较小，价 格也相对较低。另一方面卖方市场存在空缺。已拥有住房的消费者他们 没有多余的住房来出售，就算有多余的房子出售，也缺少买家，所以几乎也就没有二手房市场 三 消费者分析一）消费者构成、分布、及消费者需求的

25、状况 通过实地走访和问卷调查得知，涉县目前收入较高的目标客户主要有以 下几类人：天津铁厂、龙山电厂、政府工作人员、行政事业单位人员、 教师、个体工商户及部分工薪阶层。这几部分人构成涉县目前房地产市 场的核心消费者。核心消费者的人数及收入情况如下表3-1 。表 3-1 目标客户群目标客户群 人数 平均月收入 元/月） 备注天津铁厂 正式员工与合同工 7 万人，临时工 5000 人 普通员工 2700车间主任 3000管理层 4000临时工 600 天津铁厂的效益很好，该厂有自己的家属院，每套住宅 4 万 5 万元。龙山电厂 1000 人 4000 龙山电厂没有自己的家属院，在一五零电厂家属院住，

26、有 78 公里的路程，是主力客户。公务员 2000 一般都有自己单位建设的家属院，是主力客户。老师 在职 4300 人离、退休 800 人 在职 1800离职 1500 涉县各乡镇的老师是主力客户。工薪阶层 750 非主力客户个体工商户 5000 多户 2500 主力客户数据来源：调查得到从表 3-1 中可以看出，有购买能力的目标客户占全县总人口的24% ，其特征有以下几点：1、由县财政支出的人员。主要包括政府机构人员、教师、以及政府下属 行政机构。他们的总数大约为 10000 人左右，平均工资在 1800 左右， 相对与普通消费者来说，他们的收入比较高，有一定的经济基础。2、县城的个体商户。

27、他们在县城从事商业行为，有一定的经济基础条 件，平均月收入在 2000-3000 元不等。3、龙山电厂将会是主力购买群体，但是考虑到 2018 年的规划，龙山电 厂西北部将开发，因此本工程必须先于其开发。4、县区个乡镇个体人员。在县城下属的乡镇及农村中有部分有经济实力 和投资意识的个人，他们会选择在县城城区购买住房，尤其是从事教育 行业和乡镇政府的人员。二）消费者消费行为分析消费者喜欢的户型面积 90 m2 130 m2 占 76% 。其中 90 m2 110 m2 占 46% ； 110 m2 130 m2 的占 30%。计划 12 年购房的消费者占 12% ； 3 5 年购房的消费者占 38%； 56 年购房的消费者占 25% ；不打算购房的消费者占 24%。 选择两室一厅的消费者占 5.2% ；两室两厅的消费者占 10.4% ；三室一厅 的消费者占 48% ；三室两厅的消费者占 23% ；四室一厅的消费者占 4. 1%；四室两厅的占 3.1% ；其它户型的占 5.1% 。消费者选择三室一厅和 三室两厅的占 81% ，因为 84.5%的消费者选择买房后 3到 5人居住，因 此消费者比较青睐三室一厅和三室两厅的房子。消费者获得房产信息的途径其中电视占 15% ；报纸占 12.3% ；网络媒体 占 9.6% ；户外广