上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运营思考

1、上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 数字家庭地块与同沙地块开发思路思考数字家庭地块与同沙地块开发思路思考 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 上海苏州北京产业园考察分析 北京北京 上海上海 苏州苏州 北京中关村软件园北京中关村软件园 联东联东U谷产业园谷产业园 上海张江新科技产业园上海张江新科技产业园苏州国际科技园苏州国际科技园 华北片区：以北京为中心，周边分别为河北、天津等大华北片区：以北京为中心，周边分别为河北、天津等大 量工业生产城市。量工业生产城市。 华东片：区以上海为中心，

2、苏浙两省包围。华东片：区以上海为中心，苏浙两省包围。 目前国内运营成功产业园多数集中目前国内运营成功产业园多数集中 在国内四大一线城市（北上广深），在国内四大一线城市（北上广深）， 企业展示面广范，城市之间交通发企业展示面广范，城市之间交通发 达，大量工业集群。达，大量工业集群。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 上海张江高新科技园 张江高新科技园张江高新科技园 张江高科技园区，位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术 园区 ，规划面积规划面积25平方公里平方公里。 2010年园区经营总收入达到年园区经营总收入达到1100亿元，亿元

3、， 年总收入增速达年总收入增速达15%左右，左右，成为中国高科技产业化的龙头区域。目前， 园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家 集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成信息安全成 果产业化（东部）基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国果产业化（东部）基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国 家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。 核心园区核心园区7

4、7大组团：大组团：1 1、创新园；、创新园；2 2、企业孵化中心；、企业孵化中心； 3 3、商住中心；、商住中心；4 4、生物科技研发中心；、生物科技研发中心；5 5、软件园、软件园 ( (电子港）；电子港）；6 6、写字楼配套区；、写字楼配套区；7 7、物流园、物流园 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 创新园区 园区实景园区实景 IBM研发中心研发中心英伟达研发中心英伟达研发中心 园区内规划园区内规划9 9栋单体栋单体15001500方左右单体复合办公楼，方左右单体复合办公楼，3 3栋栋1212层研发写字楼。层研发写字楼。 单体办公楼

5、多为整体出租，部分分散出租。单体办公楼多为整体出租，部分分散出租。3 3栋研发写字楼为分散出租，平均每层三家栋研发写字楼为分散出租，平均每层三家 企业。企业。 园区聚集园区聚集3434家企业，其中两家国际上市企业（家企业，其中两家国际上市企业（IBMIBM、英伟达）、英伟达） 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 孵化中心 孵化中心分为南北区，南区为生物科技；北区以科技智能化企业为主。孵化中心分为南北区，南区为生物科技；北区以科技智能化企业为主。 全区共由全区共由1717栋栋3-43-4层独栋与层独栋与1515栋小高层组成。栋小高层组成。

6、园区由三家国际上市企业为主力（英特尔、英飞凌、通用电气）辅助多园区由三家国际上市企业为主力（英特尔、英飞凌、通用电气）辅助多 家小型研发企业。家小型研发企业。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 写字楼配套区 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 写字楼配套区 园区写字楼主要企业以企业融资、物业托管、股权交易、公议办公、人才培训、信园区写字楼主要企业以企业融资、物业托管、股权交易、公议办公、人才培训、信 息交流、技术持支、专利申请、一站式服务、海关通关、等多项配套服务。息交流、技术持支

7、、专利申请、一站式服务、海关通关、等多项配套服务。 入驻企业多为投资公司及园区物业管理公司及其它配套企业。入驻企业多为投资公司及园区物业管理公司及其它配套企业。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 物流园区 上海菱华仓储服务有限公司是由日本三菱仓库株式会社、三菱 商事株式会社等于1996年在上海共同出资设立，主要提供仓储 服务的企业。 菱华物流园总建面菱华物流园总建面1313万平方米。张江高万平方米。张江高 新科技园内唯一一家物流配套区业。为新科技园内唯一一家物流配套区业。为 园区大型企业（三菱、佳能、索尼）提园区大型企业（三菱、佳能、索

8、尼）提 供线上包装，线下仓储、中转、出口运供线上包装，线下仓储、中转、出口运 输服务。输服务。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 物流园区服务功能 普通保管普通保管 恒温保管恒温保管（可按规定温度，为精密设备、医用药物等货物提供保管服务。（可按规定温度，为精密设备、医用药物等货物提供保管服务。 ） 流通加工流通加工（提供贴标签、说明书封装作业、贴标记等各种流通加工业务（提供贴标签、说明书封装作业、贴标记等各种流通加工业务 ,还能够提供运还能够提供运 输捆包服务（装箱、边角加固、扎捆包带、缠绕膜加固等输捆包服务（装箱、边角加固、扎捆包带、

9、缠绕膜加固等 ） 配件中心配件中心（提供多达数万最小存货单位（提供多达数万最小存货单位（SKU）的小型电器配）的小型电器配 件等工具的服务件等工具的服务 ） 运输服务运输服务 厂内作业厂内作业（提供从工厂生产线取货，然后负责捆包作业、卡车装 车、运输至本公司以及在本公司仓库进行保管的一条龙业务。 此外，除了本公司的仓库作业外，我们还可以提供客户工厂仓库的仓 库管理服务，以及工厂内物流业务。 ） 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 园区环境 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 园区环境

10、 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 园区知名企业电子科技 通用电气通用电气 英伟达英伟达 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 园区知名企业软件业 惠普惠普 索尼索尼 AMD 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 园区知名企业金融服务 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 园区知名企业文化创意 PPS 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运

11、 营思考营思考 张江高科技园分析总结 1.政府引导，大规模开发；政府引导，大规模开发； 2.产业集群效应明显，各个产业发展均衡；产业集群效应明显，各个产业发展均衡； 3.各园区以数家行业领先企业为主力，形成大企业领头，小企业聚集模式；各园区以数家行业领先企业为主力，形成大企业领头，小企业聚集模式； 4.园区功能划分清晰，研发办公、制造工厂相结合，商业、居住、物流、行政园区功能划分清晰，研发办公、制造工厂相结合，商业、居住、物流、行政 办公配套齐全。办公配套齐全。 5.物业形态多样性，低密度开发，经营模式分整地出售与自建出租为主。物业形态多样性，低密度开发，经营模式分整地出售与自建出租为主。 上

12、海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州工业园 规模：规模：行政区域面积行政区域面积288288平方公里平方公里，下辖三个镇，户籍 人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展 面积80平方公里； 发展目标：发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园高科技工业园 区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区； 建成全国水平最高、竞争力最强的园区之一 中新合作中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术 合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其 他地区工业园发展具

13、有重要示范意义； 交通：交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发 达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各 主要城市相连。 机场：机场： 上海虹桥机场（距苏州80公里） 上海浦东国际机场（距苏州120公里） 南京国际机场（距苏州200公里） 苏州光福机场（距苏州10公里） 铁路：铁路： 京沪铁路京沪高速铁路已列入国家十五计划 海运港口：海运港口： 上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨， 104个万吨级泊位 张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量 800万吨，18个万吨级泊位 太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级 泊位30个 常熟港：距苏州60公里；化工港口

14、，预计年吞吐 量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码 头各1座 苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态 型新城区为发展目标的产业新城。型新城区为发展目标的产业新城。 苏州工业园位置交通图苏州工业园位置交通图 太湖太湖 常州常州 80KM 至杭州至杭州 150KM 无锡无锡 42KM 张家港张家港90KM 常熟常熟 90KM 常熟港常熟港60KM 刘家港刘家港60KM 太仓港太仓港70KM 太仓太仓50KM 昆山昆山50KM 上海上海80KM 虹桥机场虹桥机场 80KM

15、浦东机场浦东机场 120KM 至南京至南京 200KM 苏州苏州 苏州工苏州工 业园业园 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州国际科技园简介 苏州国际科技园是中国科技企业孵化器、国家软件产业基地、国家动画产业基地、国家海外高层次人才创新创业基地、中国科技企业孵化器、国家软件产业基地、国家动画产业基地、国家海外高层次人才创新创业基地、 中国欧美软件出口工程试点基地和中国留学人员苏州创业中心中国欧美软件出口工程试点基地和中国留学人员苏州创业中心，也是国内唯一的“中国服务外包示范基地”骨干成员。 经过十一年发展，国际科技园已形成了以软件开发

16、、集成电路设计、数码娱乐和行业应用高新科技等为主的四大特色产国际科技园已形成了以软件开发、集成电路设计、数码娱乐和行业应用高新科技等为主的四大特色产 业群，业群，并先后建设了较为完善的公共技术平台体系。截至2010年底，园内累计注册企业达到1034家，实际入驻办公 437家，集聚各类高科技人才23000多名。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州国际科技园整体规划 一期一期 二期二期 三期三期 四期四期 苏州国际科技园共分苏州国际科技园共分4期开发，建筑面积期开发，建筑面积27万平米。万平米。 其中其中1-2期共分期共分13栋栋5层建

17、筑，规划为科技企业孵化层建筑，规划为科技企业孵化 中心、人才培训中心。中心、人才培训中心。 3期规划为科技研发总部，底层为员工食堂。期规划为科技研发总部，底层为员工食堂。 4期由期由2栋高层与附属楼组成，高层规划为酒店及企栋高层与附属楼组成，高层规划为酒店及企 业研发中心。附属楼则规划为以餐饮为健身为主业业研发中心。附属楼则规划为以餐饮为健身为主业 态商业。态商业。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州科技园一期 一期综合楼一期综合楼 人才培训基地人才培训基地 科技园产业管理科技园产业管理 中心中心 上海苏州北京产业园考察分析及数字家

18、庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州科技园一期 一期主要进驻企业以软件开发，电子科技开一期主要进驻企业以软件开发，电子科技开 发为主。物业结构普通，园区内整体形象一发为主。物业结构普通，园区内整体形象一 般。般。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州科技园二期 二期园区整体物业结构与一期相似，多为软件研发及电子科技企业。二期园区整体物业结构与一期相似，多为软件研发及电子科技企业。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州科技园四期 四期园区主要功能为整个

19、科技园区配套。布局一栋商务酒店及裙楼商业及部分公寓。研发四期园区主要功能为整个科技园区配套。布局一栋商务酒店及裙楼商业及部分公寓。研发 大楼为大型软件开发企业研发中心。大楼为大型软件开发企业研发中心。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州国际科技园产业 软件研发外包软件研发外包 主要集中在行业应用和系统集成领域，并在2005年成 为七大“中国软件欧美出口工程”基地之一，在2009 年获授“中国服务外包示范基地”分园。2010年，科 技园软件离岸外包全年产值达到2.34亿美元，同比增长 26.3%。 集成电路集成电路 国际科技园是苏州地

20、区IC设计企 业的集聚地，汇聚了全市90% 的IC设计企业，60%的设计销 售收入，汇集了金科集成电路 (苏州)有限公司、豪雅微电子 (苏州)有限公司、苏州科山微电 子科技有限公司等众多知名的IC 设计企业。 数码娱乐数码娱乐 苏州国际科技园共聚集了30多家以神游科技、蜗牛电子等 为代表的游戏研发骨干企业和以士奥动画、欧瑞动漫为代 表的动画设计骨干企业。2009年，14部动画片和动画电影 获得发行许可，原创动画近1000分钟，获国家广电总局推 荐的原创优秀国产动画片数量和产量均居占全省第一； 高新科技高新科技 注重集成各方面的科技创 新资源，引导企业提高技 术创新能力、积极申报国 家和地方火炬

21、计划、“863” 计划和国家科技型中小型 企业创新基金等项目，目 前园内已有38家企业通过 国家高新技术企业认定。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 公共技术服务平台 软件评测平台软件评测平台 江苏风云科技服务有限公司是苏江苏风云科技服务有限公司是苏 州软件园公共技术服务平台的建州软件园公共技术服务平台的建 设和运营单位，设和运营单位，提供云软件平台提供云软件平台 的研发和运营、软件评测、软件的研发和运营、软件评测、软件 人才培训、动漫游戏等服务。公人才培训、动漫游戏等服务。公 司的目标是通过国际化、专业化司的目标是通过国际化、专业化

22、的优质服务的优质服务 集成电路设计测试平台集成电路设计测试平台 苏州中科集成电路设苏州中科集成电路设 计中心计中心提供提供EDA平台平台 服务、物理设计服务、服务、物理设计服务、 硬件测试服务、人才硬件测试服务、人才 培训服务等一系列的培训服务等一系列的 IC服务项目。服务项目。 a.知识产权服务知识产权服务 b.知识产权举报投诉知识产权举报投诉 c.国际专利技术（苏州）展示交易国际专利技术（苏州）展示交易 d.知识产权中介代理：专利代办，文献查新、商标代理，知识产权中介代理：专利代办，文献查新、商标代理， 著作权代理，著作权代理， 法律事务代理，代缴专利年费和提醒时限，知识产权海关备案代理，

23、其法律事务代理，代缴专利年费和提醒时限，知识产权海关备案代理，其 它相关咨询它相关咨询 e.中外专利信息检索中外专利信息检索 f.集成电路行业专利专题数据库集成电路行业专利专题数据库 知识产权一站式服务中心知识产权一站式服务中心 数据服务平台数据服务平台 数据中心将产品与服务分数据中心将产品与服务分 成以下五个层次，从最底成以下五个层次，从最底 层到最高端分别为：层到最高端分别为：资源资源 租赁中心、通信服务中心、租赁中心、通信服务中心、 集成系统管理中心、数据集成系统管理中心、数据 服务中心、云计算服务中服务中心、云计算服务中 心。心。 游戏动漫服务平台游戏动漫服务平台 a.渲染服务：配备高

24、性能渲染集群，提供渲染服务：配备高性能渲染集群，提供3D渲染等服务渲染等服务 b.视频服务：提供实拍及动画宣传片、广告片制作，视频剪辑，以及后期特效等服视频服务：提供实拍及动画宣传片、广告片制作，视频剪辑，以及后期特效等服 务务 c.音频服务：拥有专业录音房及录音设备，提供配音，配乐，音乐制作和录音等服音频服务：拥有专业录音房及录音设备，提供配音，配乐，音乐制作和录音等服 务务 d.虚幻虚幻3D游戏引擎服务：提供学习培训，研发和技术支持，商业授权等游戏引擎服务：提供学习培训，研发和技术支持，商业授权等 e.展会活动服务：提供专业展会、发布会、论坛等活动策划、实施服务展会活动服务：提供专业展会、

25、发布会、论坛等活动策划、实施服务 信息化信息化(SAAS)平台平台 为企业提供基于互联网的高为企业提供基于互联网的高 品质的在线信息化外包服务品质的在线信息化外包服务 （SaaS模式）。可提供服模式）。可提供服 务：务： a.云软件产品及解决方案服云软件产品及解决方案服 务。务。 b.云软件孵化服务。云软件孵化服务。 c.云服务平台合作。云服务平台合作。 技术培训平台技术培训平台 苏州软件园培训中心是全国计算机专业人才培训基地，文化产苏州软件园培训中心是全国计算机专业人才培训基地，文化产 业人才培训示范基地，苏州软件，动漫，业人才培训示范基地，苏州软件，动漫，BPO与电子商务人才与电子商务人才

26、 实训基地，苏州市紧缺人才培养基地。可提供以下服务：实训基地，苏州市紧缺人才培养基地。可提供以下服务： a.软件及服务外包人才培养软件及服务外包人才培养 b.电子商务人才培养电子商务人才培养 c.动漫人才培养：包括动画，游戏，影视后期合成，工业设计动漫人才培养：包括动画，游戏，影视后期合成，工业设计 以及资质认证等以及资质认证等 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 苏州科技园分析总结 1.片区以产为为主导打造全新产业新城。片区以产为为主导打造全新产业新城。 2. 科技园以软件及电子科技相关产业为主。物业及园区公共空间一般。科技园以软件及电

27、子科技相关产业为主。物业及园区公共空间一般。 3.科技园区整体规划清晰，经营进入成熟区，行政办事及公共技术服务机构健科技园区整体规划清晰，经营进入成熟区，行政办事及公共技术服务机构健 全。全。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京中关村软件园 中关村软件园规划总占地面积中关村软件园规划总占地面积139公顷，公顷， 总建筑面积总建筑面积60余万平方米，容积率余万平方米，容积率0.44， 平均建筑层数平均建筑层数3层。层。园区由商务区和自 然形态的研发区组成。商务区设在园区 东、南两侧，建筑平面布置以街区的形 式排列，建筑之间以庭园绿地相

28、互连接。 该区孵化器、公共技术支撑体系、信息 中心、人才培训中心、宾馆等已建成使 用。国际会展中心、体育场馆即将建成 投入使用。软件研发区的研发中心以组 团的形式，中关村软件园已有入园企业中关村软件园已有入园企业 300余家。余家。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 园区规划 中关村软件整体规划分四片区：云计算创新中心、国际合作与技术转移中心、国际服中关村软件整体规划分四片区：云计算创新中心、国际合作与技术转移中心、国际服 务外包中心、孵化企业加速中心务外包中心、孵化企业加速中心 园区物业基本按照企业需求自建，一企一栋。外围规划少量公寓

29、以及部分园区办公配园区物业基本按照企业需求自建，一企一栋。外围规划少量公寓以及部分园区办公配 套办公部门。套办公部门。 孵化企业加速中心 国际服务外包中心国际合作与技术转移中心 云计算创新中心 公寓 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 云计算创新中心 云计算创新中心主要功能、中小云计算创新中心主要功能、中小 科技企业孵化、云计算基地、园科技企业孵化、云计算基地、园 区企业配套（酒店、行政办事中区企业配套（酒店、行政办事中 心、技术培训中心、软件出口服心、技术培训中心、软件出口服 务中心、企业展示中心、检测中务中心、企业展示中心、检测中 心

30、）企业研发总部心）企业研发总部(汉王科技、东汉王科技、东 软科技）软科技） 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 云计算创新中心 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 国际合作与技术转移中心 园区企业 国际合作与技术转移中心聚集大量国际国际合作与技术转移中心聚集大量国际 知名软件科技企业。知名软件科技企业。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 国际合作与技术转移中心 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及

31、数字家庭运 营思考营思考 国际服务外包中心 园区企业 国际服务外包中心规划国际服务外包中心规划19栋单体建筑，聚集栋单体建筑，聚集21家国内知名软件外包企业。家国内知名软件外包企业。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 孵化企业加速中心 园区企业 孵化企业加速中心聚集孵化企业加速中心聚集6家国内大型软件科技家国内大型软件科技 公司。目前处于建设阶段公司。目前处于建设阶段 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京中关村软件园分析总结 1.中关村软件园规划面积大，容积率低。园区由国际一线

32、软件产业及部分中小中关村软件园规划面积大，容积率低。园区由国际一线软件产业及部分中小 企业组成。企业组成。 2. 园区由政府引导开发，定位高。整体规划清淅。园区由政府引导开发，定位高。整体规划清淅。 3.园区多数以企业租地自建，部分由中关村自建出租。每个分园区由数家国际园区多数以企业租地自建，部分由中关村自建出租。每个分园区由数家国际 企业为主力。企业为主力。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京金桥联东U谷简介 联东集团与政府达成协议，至联东集团与政府达成协议，至2011年完成年完成 联东联东U谷的开发谷的开发 位置：位置：北京中关

33、村科技园区金桥科技产业园 区（原通州北京国家环保园）内,另在通州光机电 一体化基地还和当地管委会合作开发了一个“光 联工业园”，开发了30万平方米厂房，还剩2万 平方米没有租出去。 占地：占地：开发面积开发面积1500 亩，规划建筑面积亩，规划建筑面积 120 万平方米万平方米，土地成本约15-20万/亩，拿地 时间为2003-2004年，2001年在光机电拿的地 成本更低，8万/亩。 投资：投资：自称25亿元人民币，集制造、研发、 中试、营销、物流、总部办公于一体。 政策：政策：享受中关村高科技园区（国家级开发 区）政策。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数

34、字家庭运 营思考营思考 北京金桥联东U谷规划 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京金桥联东U谷产业规划 产业产业说明说明 高新技术产业 重点发展以软件、研发、信息服务业为主的 高技术服务业，和以电子信息产业、生物、 新医药产业为主的高新技术企业。 现代制造业 重点发展以下领域：汽车零配件产业、装备 制造、光机电产业、现代医药和生物产业。 生产性服务业以营销、研发、物流为主的高端服务业。 总部产业国内外企业总部。 研发办公区 生态型总部集群花园，六个建筑组团以围合式院落布置单体，分为独栋和双拼 两种建筑形式，建筑面积900至1800平方

35、米，0.88低容积率，35%绿化率， 总建筑面积18万 中试研发区 总建筑面积16万，绿化率36%，提供开放式空间，满足企业中试、生产、物 流、研发等需求，组团式围合院落布置，组成半“回”型格局，每个单体建筑 配置独立地上停车位，建筑面积1300至3966平方米 生产制造区 建筑面积1500至12000平方米，满足企业制造、物流、办公等需要，厂办一 体，可分割组合使用，拥有良好的采光和通风 企业定制区域 根据企业需要，量身定做，定制建厂。 服务中心 建设商务酒店、企业会所、体育中心等设施，引进金融、律师、邮政、工商、 税务等服务机构，充分满足企业会展、培训、咨询、餐饮休闲娱乐等需要。 产业园区

36、主要产产业园区主要产 品品 标准厂房 通用厂房 定制建厂 研发中试楼 总部办公楼 组合园区 金桥联东金桥联东U谷整体物业以出售为主，出售均价为谷整体物业以出售为主，出售均价为7000元元/平米，独栋出售拥有楼宇冠名权。平米，独栋出售拥有楼宇冠名权。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京金桥联东U谷内部环境 中试研发区工厂区 中试研发区总部研发区 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京金桥联东U谷内部环境 研发办公区 中试研发区研发办公区 研发办公区 上海苏州北京产业园考察分析及

37、数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京金桥联东U谷入园从企业 序号公司名称 1宝马（中国）汽车有限公司 2北京阿赛洛首钢钢结构有限公司 3海德鲁建筑材料（北京）有限公司 4德国DURA Swiss AG 5天合富奥汽车安全系统有限公司 序号公司名称 6赛德思环境模拟测试（北京）有限公司 7北京万方天汇商贸有限公司 8北京东原能源再生科技发展有限公司 9常熟市汽车饰件有限公司 10伟翔环保科技发展（上海）有限公司 11北京京邮货运服务有限责任公司 12北京西门森宝电子科技有限公司 13北京同益中特种纤维技术有限公司 14北京美利经贸有限公司 15北京麦克菲精密电子工

38、程有限公司 16深圳惠程电气股份有限公司 17北京华博安石降解材料有限公司 18英泰克环境模拟测试（北京）有限公司 19北京飞达捷能气体分离技术有限公司 20北京东一法特自动化技术有限公司 21纳博克自动门（北京）有限公司 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 北京金桥联东U谷分析总结 1.园区以产业地产模式开发，开发模式单纯。基本以出售为主。园区以产业地产模式开发，开发模式单纯。基本以出售为主。 2.入驻企业整体质量一般，多为中小研发企业为主。整体入驻率不高。入驻企业整体质量一般，多为中小研发企业为主。整体入驻率不高。 上海苏州北京产业园

39、考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 p办公场所的提供商：犹如市场上写字楼物业的正常买卖或租赁，只提供正常的物业管理服务。办公场所的提供商：犹如市场上写字楼物业的正常买卖或租赁，只提供正常的物业管理服务。 企业招商只需要一个招商部门即可。企业招商只需要一个招商部门即可。 p产业地产的运营商：在写字楼物业的正常买卖或租赁的基础上，建立自身的企业孵化器或加产业地产的运营商：在写字楼物业的正常买卖或租赁的基础上，建立自身的企业孵化器或加 速器，打造产业创新服务平台，提供专业的产业创新配套服务，如人员招聘、法律咨询、教育速器，打造产业创新服务平台，提供专业的产业创新

40、配套服务，如人员招聘、法律咨询、教育 培训、金融融资、知识产权办理等一揽子系统服务。这对公司部门架构与运营能力有更高的要培训、金融融资、知识产权办理等一揽子系统服务。这对公司部门架构与运营能力有更高的要 求。求。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 p孵化器本身是一个系统，是专门为扶持新创的科技型企业而设计和孵化器本身是一个系统，是专门为扶持新创的科技型企业而设计和 运作的体系，是一个以运作的体系，是一个以“制度性框架制度性框架”和和“中介性体系中

41、介性体系”为根本特征为根本特征 的智能服务产业。的智能服务产业。 基础配套服务； 人力资源服务； 技术转移和支持服务； 市场开发服务； 投融资服务； 法务咨询服务； 财会服务； 运营服务； 基本商务服务：工商、税务、专利申请、商标注册、报关等； 培训服务； 信息咨询服务； 建立企业加速器信息服务体系； 申报推荐服务； 等等 p孵化器一般服务内容如下： 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 企业孵化器的一般组织架构： ：招商引资，项目洽谈，企业进驻审批，收集各类科技、经济信息和市 场 情报，推荐投资合作项目，文件翻译，三资企业工商注册服务等。

42、 ：企业生产、科研、市场营销、财务管理、知识产权、标准化等全过程服务， 内资企业工商注册、税务登记“一条龙”服务，进驻企业毕业认定，协助高新技术企业、 产品和各类项目的申报，研究企业发展模式，指导和培训进驻企业进行现代化管理，做 好企业数据统计和科技中介机构的管理等。 ：对外宣传、接待、文秘、档案、内部财务管理、信息调研、内部管理等。 ：孵化基地的水、电、设备、环境卫生、保安。企业策划等一系列物业后勤 配套服务。 ：孵化基地计算机网络管理及相关专业技术信息服务等。 成功的企业孵化器离不开的6大要素： 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 上

43、海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 “不以盈利为主要目的”是孵化器早期行为思想。 科技企业孵化器在中国享有特别的法律地位，从中央到 地方政府支持和保护科技企业孵化器优先发展。 孵化器是中国“制度性框架”，是中国政府意志的体现。 完成社会公益性目标：即“创造并维持一个高效率、低成 本的创业环境；迅速推动科技成果转化和产业化；批量生 产企业、批量提供就业”三大目标。 产业地产运营商的成功打造不仅为东莞产业升级发展作 贡献，而且可能是我司对外扩张与规模圈地的有力工具。 根据2011年中国百家孵化器调查报告的统计结果显示： 营利模式的演变： 早期传

44、统孵化器的营利模式 场地租金场地租金+增值服务盈利增值服务盈利 孵化器孵化器+孵化基金孵化基金+产业化基地（加速器）产业化基地（加速器） 为确保高新园区孵化器健康持续的发 展，现构建起一个切合高新园区的新 型营利模式 孵化器：以“创业导师+专业服务+天使投资”发展方向，做强做大孵化 器主营业务，稳步提高综合服务在总收入的比例。 孵化器孵化器+孵化基金孵化基金+产业化基地（加速器）产业化基地（加速器） 创新营利模式： 孵化基金：采取孵化基金投入、租金转股等方式投资参股在孵初创期科 技企业，与在孵科技企业建立以产权为纽带的互动发展机制，大力培育 新的经济增长点，使投融资服务迅速发展成为一项核心业务

45、和收入增长 新一极。 孵化器孵化器+孵化基金孵化基金+产业化基地（加速器）产业化基地（加速器） 创新营利模式： 产业化基地（加速器）：采取建立与孵化器配套的产业化基地（加速器） 方式，为从孵化器的高成长型科技型中企业提供充裕的物理发展空间， 更专业化、规模化的生产经营和投融资服务，借助这种接力式企业孵化 流程的再造，留住并掌握这些优质科技企业资源，再继续采取孵化基金 投资入股、租金折股等方式进行投资。在时机成熟时，再以企业上市、 股权转让、企业并购等方式变现退出，获取满意的投资回报。 企业孵化器企业孵化器 （小学）（小学） 企业加速器企业加速器 （中学）（中学） 资本运作平台资本运作平台 （大

46、学）（大学） 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 p 投资商：由香港志鸿控股集团 牵头，引入深圳联合金融服务 集团有限公司共同合作 p 运营商：中天万城，中天集团 旗下产业园投资管理公司 p 项目投资：约20亿元 p 占地面积：约17万平方米 p 建筑面积：约32万平方米 p 建筑容积率：1.8 p 建筑密度：29% 创投大厦创投大厦 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 p 项目分成四个地块，

47、按照功能定位，分别建设成粤港金融服务外包基地、 金融孵化中心、金融创新中心、金融IT研发中心。 粤港金融服务外包基地：面向各大银行、保险等金融机构的后台处理、数据中心、业务流程 外包等服务外包业务。 金融创新中心：打造股权交易、黄金交易、金融衍生品交易等金融交易平台，各大金融机构 金融创新产品研究与推广中心。 金融IT研发中心：打造金融信息技术外包与研发的聚集中心，金融及信息技术人才的培训中 心。 金融孵化中心：结合创投资本，培育中小型各类金融服务企业、软件开发企业 、科技服务企 业。 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运 营思考营思考 p企业入园的优惠政策与 松山湖科技资金扶持政 策相当，摘选如下： 上海苏州北京产业园考察分析及数字家庭运上海苏州北京产业园考察分析及