楼市上半年总结暨下半年展望

1、09 年、甚至楼市楼市上半年总结暨下半年展望2011 年上半年的楼市真如冰火两重天，春节之前的萧条让人对的命运都噤若寒蝉，而三月份的小阳春突然从天而降，意外的是还能持续走高，到六七月 间，一线城市竟有开发商大摆庆功宴，恰似翻身农奴把歌唱，其大起大落的戏剧性真应了终结者中那句著名的台词： i will be back！ 结论是，楼市从严冬中走出，逐步企稳，量价齐升，官方数据洛阳第二季度的商 品房销售面积 79.7 万平米，与 XX 年年持平。下面我们一起来看看上半年楼市几个特征和 表现：一、新盘、大盘少，存量房唱主角去年的形势，哪个开发商也不敢妄动，今年自然新盘廖廖，只有壹号城邦、云鹏 海天、万

2、达广场几个项目，也都选在 5、6 月份市场回暖已成定局时开盘，果然多有斩获。3 万元，二楼 1.5 万元，三壹号城邦均价 4000 以上，听说月销 套，云鹏 3600 元，户型面积偏大，销售尚未发力，但 咨询甚众。万达广场不用说，刷新了商铺销售纪录，一楼均价 楼 9000 元，总价 40 万起，传说 3.5 小时狂销 2 个亿，业内轰动。上半年的销售数据官方未公布，从网上查到的单月纪录综合看，涧西区的销售额 是最大的，其次新区，西工第三。口碑好的在售楼盘业绩全线飘红，如申泰新世纪广场soho 易居，春节前后两个月成交都在百余套，其 2 栋高层千余套小户型目前已清盘。连新区一度滞销的高端产品中央

3、广场，风闻一天成交过24 套，连售房部都被买去做投资。香港城 3 月份成交 60 套，4、5、6 三个月均与去年同期持平或略高；东方今典、中泰世纪花城4 月份单月销售均在 50 套以上。二、价格止跌略涨，收回失地3300 元涨到 3600 元，城南昌路板块的一线楼盘，均价从年初的3800左右涨到 4000 元以上，代表楼盘如创展、壹号城邦、世纪华阳，二线楼盘，如名都城均价从开盘的 尚城从 3200 涨到 3500 元的涨幅。西工区一线楼盘，从去年滞涨、略降逐渐到谨慎涨价， 最贵的富雅，尾盘均价 4100 元以上。二线的唐宫路中侨铭秀、都市领秀都在 3700 元。今年位列十大名盘的帝豪上院，开盘

4、均价3200 元，近期 3500 元，所谓买房送车，其实是用10 辆 qq 抽奖，绝不是买一送一。新区房价还不敢大胆涨，毕竟配套跟进及建设速度都缓 慢，新区购房者主要是关林商户，或改善或投资，再有就是效县先富起来的矿主、煤老板，所以尊贵如地标项目的泉舜，均价只有 3600 元，最高价 4000，不过比起去年 2988的跳水价，也算找回面子了。总的来看，价格已基本达到XX年的水平。价格上涨的原因，一个是去年压抑的刚性需求在三月份以后集中释放，销售由此峰回路转。第二，大盘托市，如壹号城邦的入市，带动整个房价水涨船高。三是宏观政策 松动，中央要完成“保八”，房地产的拉动是关键，说房地产绑定中国经济不

5、无道理。因 此第二套房贷松绑，70/90政策退市，贷款条件放宽短期看，经济政策应该不会紧 缩。四、对于通胀的预期使各类资金进入房地产行业避险。五，温州炒房团等民间游资的 资本运作。以上种种合力，导致楼市调控中断，迅速回暖。三、商铺一枝独秀：万达广场 万达的成功有目共睹，一扫近年来商业项目一做就死的局面。可以说世纪华阳板块的崛起因万达的加入而如虎添翼。近日更在媒体高调宣布：万千百货、华涧万家、万达 国际影城、大歌星 ktv 、大玩家电玩城、国美电器六大主力店进驻万达。外来地产大牌对10 月底开业，但显本土良好的带动作用再次得以印证。万达无疑担负起重组商业格局的关键作用。这样一来，日渐式微的东区商

6、业又逊一筹，富雅东方银泰百货然没有万达的号召力，欧亚达家居85揭幕，让人担心会否成美凯龙第二。中州国际的商铺从地段、品质都算上乘，只等大品牌商家入驻，跟银泰百货联袂或能打造一个东区商业 巅峰。一般规律，没有这样强势的商家撑着，只能任由市场自由发展，自生自灭。特别是 新区的商业更是不敢追问，宝龙号称百家商户入驻疑似画饼，目前新区零星分布的餐饮、 超市、副食品店，业态初级，日常生活都难以对付，不知何能走出这个怪圏。四、写字楼，这里黎明静悄悄基于前两年写字楼的投资回报基本都低于当初承诺的8，写字楼投资有所回落，09 年写字楼市场一片沉寂，不仅没有新项目推出。连已上市的写字楼销售也很不理 想。29西工

7、区的写字楼尤其集中，在售的纯写字楼有富雅东方、君临商务，金港商务、博大城，还有产权酒店枫叶国际（有一部分作出租写字楼），涧西没有在售的纯写字楼，更多以商住混合的小户型出现，如创展国际贵都，新区则有天元商务、瑞博大厦，博诚大厦等在售。可以说洛阳没有甲级写字楼，硬件达不到，西工租价最高的写字楼是邮政大厦元，知名度最高的的数码 1520 元，但无法实现国际化办公。所以出现两极分化，一方面中小企业选择数码大厦、或小户型等经济型办公环境，一方面也有很多对形象、硬件要求高的公司到酒店租房办公。如国际金融大厦、牡丹城等酒店一平方租金50 60 元，也不乏长租者。所以，能满足这部分用户的高端写字楼应该有市场，

8、只是无人敢涉足，成本太大。五、板块分级呈现马太效应洛阳一贯有西高东低之说，事实是西区经由市场之手越来越成熟。南昌路板块已成当之无愧的楼市风向标，在房价和品质上一马当先。华阳板块随着万达的加盟也快速升级，在楼市的影响与日俱增，这两个板块，各有重量级商圈，一个丹尼斯，一个万达，又都是写字楼、公寓、酒店环绕，在城市功能方面具备规模化、多样化、高端、升值潜力大等特点，未来必将是风云际会的楼市主战场。新区也是投资置业的重要区域，洛阳楼市近一半的成交量（并非销售额）来自新区，而瀛洲大桥通车、西苑桥重建都将为新区注入强心剂，新区的问题是人气，官方没功夫管这个，一门儿心思营造“大新区”概念，扩充可售土地，挂牌

9、增收。西工一向是见缝插针式开发，旧城改造速度毕竟不比新区。再向东老城、廛河，除了恒大以外别无惊喜。也许很多人懊恼房价探底没有出手，那么看看下半年的楼市会有什么亮点和机会：一、大量新项目缤纷出笼基于前景看好，融资放宽，开发商自然抓住商机大干快上，下半年能动工或者入市的项目：涧西，南昌路板块依然领唱，除续建项目世纪华阳、新推项目壹号城邦外，最瞩目的就是名门世家，年底前可入市。同一个板块的中弘金都城，要到明年了。西苑路工学院附近的 旧城改造项目计划年内面世。东方红置业开发地处天鹅堡对面的项目已进入施工。位于银川路的和顺园二期已挖坑，年内亦将登场。河洛路的清华园四期预计九、十月份亮相。高新区依然是山水

10、富地主唱，同时有三个旧城改造项目即将启动，徐家营、苗湾、滹沱。目前正在拆迁。西工区下半年预计开工项目（不含城中村改造项目）将达到20 余个，加上一部分续建项目，建筑规模超百万平方。这些楼盘的体量大都在10 万平方米以内，围绕着王府井商圈、新都汇商圈和百货楼商圈附近。在纱厂南路与汉屯路交叉口，由兴宇公司开发的高层商住楼 4.5 万平方米；在汉屯路南侧，置隆花园二期 5.5 万平方米的体量，已进入实质性开发；汉屯路上还有 1.5 万平方米的都市梦园，在上半年已开始接受咨询；啤酒厂以东，原干休所的中安花园高层项目，建筑面积8万平方米，将在下半年入市；纱厂西路北侧的多层项目荣祥花园 2 万平方米，正在

11、主体施工；下半年，还有健康路与解放路交叉口里侧的银街锦华园二期等。最大的旧城改造项目东涧沟村和西小屯项目110 亩，开始进入拆迁，最近村民堵了王城路，说拆迁条件不合理，看来拆迁阶段开发商是“真差钱”。老城区还有几个大的待动地块：约 165.8 亩的夏风金水园项目；一期 1242亩的城乡一体化项目； 100 亩的都市雅居建材商业广场； 98.74 亩的九都路立交桥钢材市场改造项目；总占地面积 630余亩的中电经济适用住房项目，拟建设成面积约 75万平方米的国家经济适用住房示范园区虽然下半年没戏，不过前景很美好。东部地王恒大绿洲项目已有几幢封顶，下半年或将上市，瀍河回族区将启动的个经济适用房项目翠

12、阜路东侧地块开发项目、鸿安紫云花园项目、熙春花园项目和启明北路东侧地块改造项目，建设规模近 20 万平方米，已陆续开工建设。二、价格，经过盘整后走实对下半年的房价预期，业内多认为会平稳走高，也有人称后劲不足，上涨乏力。如此矛盾的观点，缘于三月份之后，刚性需求即自住型购房比例下降，投资型用户大幅上升，且坊间对房价泡沫的舆论，导致央行开始新的紧缩货币政策，尽管如此，多 数人认为不是针对房地产行业，一线城市已再出拿地风潮，地王频现，说明从业人对市场 预期依然向好。在这个疯狂的年代，一线城市价格趋势的确扑朔迷离，不敢妄言。但洛阳这个一贯不温不火的市场来讲，就简单多了，实际上经过这一轮盘整，夯实了性价比，有限的价格泡沫也被挤掉，对消费者和开发商都是好事。今年房价以螺旋式 上升的方式回归了真实价值，证实世纪华阳等依旧坚挺的楼盘的确物有所值、国宝别墅等 产品可以凭高端定位抗衡价格的波动。三、商业投资有望后期发力 万达广场的商铺销售开启了新一轮商业投资热，如果万达广场开业后经营红火,商铺的赢利能力得以充分