土地使用权转让涉及的增值税汇总

1、土地使用权转让应区别对待 根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知 （财税 201636 号）附件 1：营业税改征 增值税试点实施办法规定，纳税人转让土地使用权，增值 税税率为 10%。具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、 小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也 应区别对待。 适用一般计税方法的情形 般纳税人转让 2016年 4月 30日前取得的土地使用权，可 选择适用一般计税方法， 一般纳税人转让 2016年5月1 日后 取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。 案例 1 A 公司为一般纳税人， 2016 年 1 月取得土地使用权，价款 1000万元

2、， 2016年 4月取得转让收入 2220万元，如何计算 增值税？ 般计税方法下计算销项税额=2220+ （1 + 10%） X 10% = 220（万元） 案例 2 A 公司为一般纳税人， 2016年 12 月取得土地使用权，价款 增值税？ 般计税方法下计算销项税额=2220+ （1 + 10%） X 10% = 220（万元） 问题：上述采用一般计税方法可否扣除土地价款呢？（国家 税务总局公告 2016年第 18 号）规定，房地产开发企业中的 般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法 计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地 产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这

3、里并未规定 转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。认为应当 全额计算纳税。 适用简易计税方法的情形 根据财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营 改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的 通知 （财税 201647 号）第三条规定，纳税人转让 2016年 4月 30日前取得的土地使用权， 可以选择适用简易计税方法， 以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原 价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。 案例 3 承案例 1，A 公司为一般纳税人， 2016年 1 月取得土地 使用权，价款 1000万元， 2016年 4 月转让取得收入 2220万 简易

4、计税方法下应缴增值税=(2220-1010) + (1+5%) X 5%=52.86（万元）。 如果 A 公司转让 2016年 5 月 1 日后取得的土地使用权， 则不能选择简易计税方法，只能适用一般计税方法，增值税 税率 10%，例如案例 2。 小规模纳税人适用简易计税方法的情形 小规模纳税人无论转让 2016年 4月 30日前或 2016年 5 月 1 日后取得的土地使用权，既可以适用3%的征收率全额 计税，也可以根据财税 201647 号文件规定适用 5%的征 收率差额计税。 案例 4 B 公司为小规模纳税人， 2016年 1 月取得土地使用权，价 款 200万元， 2016年 4月转让

5、取得收入 500万元，如何计算 增值税 ? 全额计税情形下应缴增值税=500 + (1+3%) X 3%=14.56(万 元)。 简易计税方法下应缴增值税=(500-200) + (1+5%) X 5%=14.29（万元 ）。 案例 5 B公司为小规模纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款 值税? 此时不能选择适用差额计税方式，只能全额计税。 应缴增值税=500 + (1+3%) X 3%=14.56(万元)。 免征增值税的情形 根据财税 201636 号文件附件 3营业税改征增值税试点 过渡政策的规定，下列土地使用权转让行为免征增值税。 1. 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。 2. 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 家庭财产分割， 包括下列情形： 离婚财产分割 ;无偿赠与配偶、 父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟 姐妹 ;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或 者赡养人 ;房屋产权所有人死亡， 法定继承人、 遗嘱继承人或 者受遗赠人依法取得房屋产权。 3. 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归 还给土地所有者。 不征收增值税的情形 根据财税 201636 号文件附件 3营业税改征增值税试点 过渡政策的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、 出售、置换等方式，将全部或