连云港市海威房地产拟开发项目可行性研究报告

1、连云港市海威房地产拟开发项目可行性研究报告连云港市海威房地产开发有限公司二00七年三月二十日目 录第一章 总论第一节 概论第二节 项目提出的背景第三节 项目建设的必要性第四节 可行性研究的范围第二章 市场需求与市场分析第一节 区域概况第二节 市场需求与市场分析第三章 建设规模及总图布置 第一节 建设规模及内容第二节 总平面布置第四章 建 设 条 件第一节 地质状况第二节 气象条件第三节 交通条件及社会条件第四节 供电、通讯、给排水条件第五节 资金条件第五章 环境保护与安全卫生第一节 环境保护第二节 消防、卫生及安全第六章 公用工程第一节 供、排水第二节 供 电第三节 电视、电话、宽带第四节 供

2、热、供气第七章 项目建设程序第八章 实施进度计划第九章 总投资估算和资金筹措第一节 总的投资估算第二节 项目流动资金第三节 资金来源和投资计划第四节 资金回笼计划第十章 经济评价第一节 评价依据第二节 销售收入、销售税金及附加第三节 销售总成本第四节 利润及其分配第五节 财务盈利能力分析第六节 敏感性分析第七节 投资风险分析第十一章 结论第十二章 附件第一章 总 论项目名称： 海州秦王府小区项目性质： 房地产开发建设单位： 连云港市海威房地产开发有限公司建设地点： 连云港市海州区公司住所： 海州区新海南路163号开发资质： 暂定叁级注册资本： 800万元整法人代表： 陈昌元项目负责人： 俞鸿亚

3、第一节 概 论一、项目概况：1、基地概况： 本项目基地位于连云港市海州区的西南部，东面是40米宽的锦屏路，西面的规划道路宽16米，南面是60米宽的东风路，北面为16米宽的规划道路，周边交通便捷，市区3路、5路、6路、7路、11路、27路公交车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约35分钟车程，到白塔埠机场，不足20分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足800米，到市第二人民医院、海州小商品市场不足1.5公里，到省重点中学海州中学不足1公里，到省重点小学海师附小不足1公里，用地东面有白虎山，东南面可见石棚山，西面又有蔷薇河，两山一河使得该地的自然景观优势不言而喻。整个用地大致呈长方形，建设

4、用地总面积178.65亩。2、用地使用性质：商业、居住用地3、规划主要经济技术指标：总占地面积178.65亩建筑占地面积113.25亩绿地面积15.45亩道路面积18.3亩其他面积31.65亩总建筑面积：19.48万平方米 住宅建筑面积：15.1万平方米 公建建筑面积：0.94万平方米 车库建筑面积：2.35万平方米阳台建筑面积：0.58万平方米阁楼建筑面积：0.51万平方米建筑密度： %容积率： 1.68 停车率 ： 绿地率：31% 建筑间距系数：小区停车位： 663辆其中： 公建停位： 45辆 住宅停车位：618辆 室外停车位：110辆 室内停车位：438辆住宅停车率： 42.45% 住宅

5、建筑净密度：32.5% 总建筑密度：27.73% 绿地率：31% 建筑间距系数：1：1：464、项目开发周期：30个月二、连云港市海威房地产开发有限公司简介：连云港市海威房地产开发有限公司于2007年3月成立，公司位于海州区新海路163号，公司注册资本800万元，由连云港市海威房地产开发有限公司投资700万元，陈勇投资100万元，共同组建。公司主要经营范围房地产开发，房屋租赁、销售、物业管理等业务，公司可充分利用连云港市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优势。第二节 项目提出的背景 连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市

6、，是2006年省重点开发市区，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。“九五”期间是本市改革开放以来发展较快、变化较大的时期，国家“十五”规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。“十五”期间，该市进一步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，大力实施开放兴市、科教兴市、以港兴市3大主战略，加快推进市场化、工业化、信息化、城市化、经济国际化和农业产业化进程，“十五”期末，市区人口将达到73万人，城区建成区面积为75万平方公里，燃气气化率达到95%，人均公共绿地8.5平方米，人均道路面积12平方米，人均居住面积14平方米。目前该市着重从修订城市规划入手，加快了城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县

7、城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。“十五”期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业优势。为了更好地改善人民居住条件，“十五”期间，该市进一步结合旧城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积600万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从2000年开始，城区改造地快和

8、新建小区，一律由连云港市规划局统一规划，连云港市国土资源局对土地使用权公开进行进竞标、拍卖。第三节 项目建设的必要性本项目开发建设的地块地处海州区锦屏路,新浦区是老城区，历史悠久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势；既有丰富的自然资源，又有充足的人才资源；既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌；目前，该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化、国际化港口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市城市总体规划连云港有限公司按照城市总体

9、规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，为该地段居民提供一个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。第四节 可行性研究的范围本可研报告是对“秦王府小区”这一项目，在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等 诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围包括：1.需求预测及建设规模的论证；2.建设条件分析；3.配套公用工程情况；4.项目环保及安全情况分析；5.投资估算及经济效益；6.投资风险分析。

10、该项目总投资19252万元，建设期30个月，销售期为32个月（包括建设期），投资回收期32个月，投资净利润率23.3%，故我们认为该项目是可行的。第二章 市场需求与市场分析第一节 区域概况连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国、日本海相望，西与新沂市相连，北与山东日照市、莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。地理坐标为北纬34123507、东经1182411948。连云港是我国1984年进一步实行对外开放的十四个沿海城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业、商贸、科技、文化、旅游综合发展的海港城市。全市现辖4县3，拥有一个国家级经济技术开发区，全市总面积7444平方公

11、里，2004年全市总人口465万人，其中市区面积880平方公里，人口70万，城市建设用地88平方公里。至2002年底连云港先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰等国家的部分城市以及国家沿桥9个省区的18个地、市、洲缔结了友好城市关系，与85个国家和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用一市双城式布局；新海城区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方工业；连云区域作为港口、开发区、保税加工区、临海工业区，是城市涉外、贸易、旅游窗口。优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造

12、建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，“盛世嘉缘”的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。第二节 市场需求与市场分析一、连云港市国民经济、社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。2005年，经济增长创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达350.3亿元，比上年增长11.4%；财政收入26.99亿元，增长31.2%；其中第一产业81.95亿元，比上年增长6.0%；第二产业155.13亿元，增长14.4%；第三产业113.22亿元，增长11.6%。人均国内生

13、产总值7585元，比上年增长10.4%。2002年全市完成固定资产投资180.54亿元，比上年增长18.9%；全年基本建设投资完成21.50亿元，增长26.9%；房地产开发完成投资16.02亿元，增长65.9%。建筑业快速发展，全年完成施工产值73.6亿元，增长23.8%，全年施工单位工程个数2420个，单位工程竣工个数1980个，其中优质工程826个；房屋建筑施工面积890万平方米，竣工面积676万平方米，分别比上年增长13.5%和15.0%。城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦新区的“五路三桥”工程已全面竣工，2003年有约70%的土地正在开发和已确定开发。2002

14、年全年市区老城区开发面积突破140万平方米，开发投资突破10亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达30%左右。另外，现在连云港从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达20多万人，并每年以58%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。海州区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之一。近几年来，该市大力发展 旅游业，已经成为该市新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。1997年市接待游客180万人，1998年接待游客291万人，1999年已突破300万人次，2000年接待游客310.7

15、万人次，创收26亿元，到2002年接待游客人数已超380万人次，比上年增长10.7%，实现旅游收入28亿元。连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为该市房地产业进一步发展拓宽了市场。二、连云港市近几年房地产供需状况分析2000年末，市区共有人口约63万人，约18万户；人口增长率为7.17%，自然增长人口新增人口54871人），迁入人口14181人（全市迁入人口44357人，其中机械增长人口9489人），按1999年全市人均住房11.5平方米计算，需增加住房面积约100万平方米，其中新浦需增加住房面积51万平方米。经初步估算，海州地区为老城区尚有旧房、危房待拆

16、迁改造约20万平方米。新浦地区的住房拥挤户、无房户约占总住户的30%。连云港市城市化进程的发展目标，2004年城市人口增至70万人，人均居住面积达到14平方米以上，城市人口平均年递增2.2万人，人均居住面积平均增长0.4万平方米。近几年内 ，预计新浦地区每年的商品房总需求量在7585万平方米。连云港市商品住宅购买力为以下几类人员：一是老城改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口和机械增长人口；四是流动人口。预计2004年：1）、约新增家庭2700户，以每户新增家庭需90平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为25万平方米；2）、预计户口开放政策对住房消费的拉动将保持在9万平方米

17、；3）、拆迁居民住房约2400户，约22万平方米；4）、据房产部门测算，二手房市场对住房的需求约为20万平方米；上述四项合计为76万平方米，另外由于房地产市场外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然2001年和2002年的开发量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入2003年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧增，从2002年的82万平方米猛增至2003年的132万平方米，但是需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看，2002年较2001年开发量和需求量分别为5.1%和6.4%，2003

18、年较2002年开发量和需求量增幅分别为30.5%和56.6%，增长幅度较大，超出了其他城市房地产正常的发展水平。另外，商业开发面积也由2001年的15万平方米增加到2003年29万平方米，将近翻了一番。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。三、 连云港市历年房地产价格走势分析2002年末，连云港市商品房住宅均值1246元/平方米，到2003年6月末，连房住宅均值1377元/平方米，较2002年房价上涨10.5个百分比百分点，到2004年3月末，住宅均价急剧上涨到1900元/平方米，较去年涨幅高达28.4%。四、连云港市房地产市场现状分析2003年下半年，连云港市房地产市场异常

19、火爆，呈供需两旺的可喜局面，市场上部分优质项目一度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。从不同区域来看：东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模、配套、环境、户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约7000平方米，2003年三月份开盘到十月份销售已达95%，开盘时均价1800元/平方米收盘涨到将近2000元/平方米。南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售的有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。西区近两年供应量较东区、南区小，但由于城市东迁造成成本区在前两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部

20、价格形成极大反差，故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被抢订一空，并且其价格高出紧邻的新海花园500元/平方米，达到2300元/平方米。新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售一直比较平缓，但是下半年后，在短短几个月时间全部销售完毕。北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。随着旧城改造步伐的加快已形成供给量不足，需求量逐步加大的趋势，现房已脱销，房价上涨已成必然。中心区可以出让的地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区、飞翔公寓、兆隆新村等，基本销售完毕给海州地区房地产开发提供了良机。今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几

21、方面原因：1、政府导向和东部市场的带动。政府在九八年就确定了东区为城市行政、教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上扬，进而又带动全市的房地产价格上涨；2、旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示2003年全市总拆迁户约6000户，而按照新的江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置，这样极大的刺激了房地产需求市场；3、房地产开发水平和营销水平的提高。今年开盘的一些小区，如：溢世纪花城等，在景观、规划、配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高；再加上开发商大力度的推广使今年的房产享受形式一片大好；4、供需不平衡。由于一些大规模、中高档小区的出现，极大地刺激了中高收入

22、阶层的购房欲望；同时大量拆迁户需要重新购房。虽然今年开发量较去年有所上涨，但总体供应量不足。产品结构发展不平衡，中高档次的供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群的供应量不足，以致下半年出现了在部分地区有钱买不到房的局面，这样必然导致房地产价格的整体上扬。五、未来房地产市场竞争状况分析与预测 根据目前连云港房地产市场现状，可以看出：1）连云港市产市场在未来2-3年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓；开发量还会增加，但市场前景依然看好；2）中价位住宅在未来三年内供不应求；3）从区域上来看，未来两年内东部高档开发面积将会过量而高收入阶层的客户群毕竟有限，部分楼盘可能造成销售周期拉长；西区、北区地

23、价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量，所以西部区域、北部区域的房地产市场前景看好，价格增幅空间较大。从各区域来看：东区在未来两到三年内将有100万平方米的开发量，其中，10万平方米以上的住宅楼盘有香溢、万润、连通、市房开等项目，其开发规模大，配套齐全，档次高。部分房价已突破3600元/平方米以上，主要客户群为政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。但是因为价格太高，所以销售情况不一定很好。南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完善，明年供应量仍不是很大，但由于价格低，其价格上涨

24、空间较大。中心区今明两年将有位于步行中街南侧市房开开发小区见开盘，开发量不是很大。海州地区除经济适用房外，现在可无具有一定的规模的小区，给我们房地产的开发提供了良机，也加快海州地区经济发展的步伐。对附近流动人口多，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售前景令人乐观。第三章 建设规模及总图布置第一节 建设规模及内容“秦王府小区”的项目开发，集商业用房、商品住宅为一体，总占地面积178.65亩，计11.91万平方米，拟建建筑总面积19.48万平方米，其中住宅建筑面积15.1万平方米，商业建筑面积0.52万平方米。第二节 建筑布置1、住宅小区布置：小区内住宅均为六层，住宅建筑之间除考虑了主要

25、的自然朝向外，还充分结合了小区的景观布置作了一些变化，使自然朝向间距的前提下，还作了一些错位布置，摆脱了传统的行列式布局，极大的丰富了小区内的空间层 次，达到使各空间相互串通相互交融的效果。2、服务配套设施布局：本小区按居住小区规模配套各项公共服务设施。根据建设规范，配套一年8班幼儿园和超市。幼儿园及超市布置于小区东北部，小区物管和会所结合幼儿园建筑设置。沿锦屏路设置了部分沿街一层商业用房。其他市政站点分布于周边，既保证外线设计合理，又不影响主要住宅的使用和景观。该项目规划设计承袭了连云港市城市规划的基本原则，充分体现出港城人民在经济不断发展的大环境中对居住的高品位的要求，创意新颖、布局趋前、

26、追求完美，尤其注意塑造优美的居住环境。一、规划结构在小区内设置一条大致成东西向的水带，形成区内贯穿的水环境。形成公共空间开放空间居住空间私密空间。一条横向的景观绿轴通过入口广场、绿茵大道、休憩小广场、水上浮桥、水榭一系列景观将空间准备开展，并通过造型优美的建筑形成生动对景。 二、道路交通系统（1）小区的东侧设小区的主出入口，北侧、西侧和南侧设入隈次出入口。小区道路交通系统十分简捷清晰，主要有车行道和步行道两大内容。车行系统以一条主要环行道联系各大组团的外围，避免了对组团的穿越，交通便捷明了。步行系统则结合景观设计，蜿蜒曲折，巧妙地将几大组团的步行交通系统串联起来。两大交通系统之间基本互不干扰，

27、较好的实现了人车分流的目的。（2）小区内主要道路路面宽6米，次级道路宅路面宽4米，前路路面宽3米。小区外围道路有锦屏路：红红宽40米，东风路：红线宽60米，规划路：红线宽16米。（3）小区内机动车停放采用室内与室外及人联席地下室设停车位相结合的方式。其中室内停车438个，室外停车沿道路设置停车位110个，人防地下室设停车位115个，合计居住停车位663个。沿街公建停车位于道路红线边侧，共计停车们45个，总计本地块这车位708个。自行车采用各住宅楼底层分散设置，每户按6-8平方米调置。三、公共设施配置1、本小区配套一所8班幼儿园和超市。沿锦屏路设置了部分沿街一层商业区用房，以服务社区内居民为主。

28、小区内共设置七个垃圾点。2、小区内的生活垃圾推广分类、袋装、定点、定时收集，以利于环境卫生、垃圾回收处用和最终处理。3、小区的管理采用物业管理方式，负责小区内的安全、卫生、维修服务、宣传等工作。四、绿化系统用地位于连云港市海州区的西南部，东面是40米宽的锦屏路，西面的规划道路宽16米，南面是60米宽的东风路，北面是16米宽的规划道路，周边交通便捷。小区北缶的景观轴线，同时主入口设置了步行景观带。小区道路树的主要地被采叶植物装饰处理，用金叶女贞、龙柏、红叶小檗、丰花月季、鸢尾、红花酢浆草、葱兰、小灌木等做绿带。小区一级路两侧选取用的行道树为常绿乔木香樟。小区二级路两侧选用的行道树为落叶乔木法桐、

29、合观。入口花坛以四季草为主，创造热烈气氛。入口两侧绿地上种银杏。中心景观区内，植物寓意“玉棠春富贵”意为吉祥如意、富有和权势。 儿童活动区的绿化考虑到儿童的习性，同样以色彩斑谰、香花植物为主，并在运动型草坪上设置活动器械沙坑、成品滑梯、迷洞、秋千架。楼间绿化将小区内以东西南北中轴线划分为四个区域，营造不同的氛围。第四章 建 设 条 件第一节 地质状况本建设场地用地地势平坦，现有少量建筑物拆除、清理完毕后，即可施工。连云港市地区地质构造属华北地台，连云-嘉山隆起带，以轴向nne的倒转背斜为主，西部为走向wessw海韩断裂。区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散

30、土层，厚度0-50m。本地区地震基本烈度为7度。详细地质资料以勘探资料为准。第二节 气象条件连云港市处于温暖带与亚热带过度地段，气候温和湿润，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，7月平均气温27摄氏度。历年平均降水在910-980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期220天。年均日照时数达2400-2600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6-125.5千卡。一年四季主导风向为南风。由于受海洋的明显调节，连云港市属于季风特点的海洋性气候，四季分明、寒署适宜、光照充足、雨量适中。地形对气候也有一定的影响，海拔600米的云台山高耸海边构成了特有的气候锋区。

31、云台山区常年平均气温为14摄氏度，具有我国南方热带、亚热带向北方温暖带 、温带气候过渡地带的特点。第三节 交通条件及社会条件 该项目建址地理位置优越，环境优越，交通运输便捷，人流、物流畅通。（详见基地概况）该地块的周边环境为住宅区内居民的交通、购物、子女上学、就近就医等，都提供了极为便利的条件，是一个理想的商业、居家场所。 第四节 供电、通讯、给排水条件连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于人民路南人民公园西侧，供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺

32、）设。供水：用水可直接从人民路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电：利用现有的配电线路直接接入人民路支线。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。供热干网由人民路引进，采取集中供热形式满足居民采暖要求。目前，燃气管道网已进新浦地区，该区燃气管网已纳入人民路扩建工程。拟建工程紧临城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。第五节 资金条件连云港市海威房地产开发有限公司由连云港荣阳房屋开发有限公司、陈勇出资成立。本项目所需资金已基本落实，除部分申请银行贷款外，其余部分自筹。第五章 环境保护与安全卫生第一节 环境保

33、护该工程建设中对周围环境的影响主要是噪声、污水、污物等三个方面，下面对这三个方面进行阐述说明。一、 噪声噪声的主要来源是施工期间的施工设备和使用车辆产生的噪声。本项目建址周边居住的人口仅南侧为居民小区。因此，施工单位应严格按照城管部门的要求文明施工，合理安排使用震动大的设备，严禁夜间进行砼浇和其他有噪声的施工，以确保周围单位和居民的工作生活不受施工的影响。二、 污水、污物污水、污物的主要来源是建设期间产生的建筑垃圾和建成后的居民生活产生的污水、污物。建筑垃圾经处理后作为回填土使用，不能利用的部分按城市管理部门规定的时间、地点及时清运。建筑污水经沉淀池沉淀后排入项目区原有道路排水主管；生活污水经

34、设置的静化池无害化处理后排出。生活垃圾实行袋装化管理，由生活区内的保洁员集中运至垃圾箱里，再由市环保部门统一运送至垃圾处理厂，不会对周围的环境造成不良的影响。项目实施前建设单位到市环保部门办理环评手续。三、绿化绿化是环境保护的重要组成部分。本项目在项目区内设置了大面积的绿化小品区，绿地率达31%。第二节 消防、卫生及安全一、 消防项目消防按gbj16-87建筑设计防火规范有关规定实施。项目所在项目区使用建筑物为消防对象，其火灾危险为丁类，耐火等级为二级。各建筑消防用水量室内为15l/s，室外消防用水量为20l/s。区内消防设施根据建筑物特点设置增压设施及畜水池。通过统筹安排，考虑到了建筑的每一

35、个角落的消防安全问题。消防通道可利用项目区内外道理。二、 卫生小区内配有专职保洁员，定期有环卫人员将垃圾运至垃圾处理厂，以确保居民有良好的生活环境。三、安全该项目是集营业用房与商品住宅为一体，安全问题较为重要。区内物业管理和物业服务将实行专业化、智能化、多层化、立体化的保安系统，配备电视监控、电子保安、可视对讲系统，对小区实行24小时有效监控，与110联网，可充分保障住户的生命财产安全。第六章 公用工程第一节 供、排水一、供水1、执行标准gb5749-85生活用水卫生标准；gb12941-91景观娱乐用水卫生标准；gb3838-88地面水环境质量标准；gbj14-87室外排水设计规范；gbj1

36、5-88建筑给水、排水设计规范。2、项目水质要求生活用水应符号生活饮用水标准（gb5749-85）的要求，与消防用水可直接引用城市自来水。3、给水系统城区内已形成系统的供水网络。项目区内的生活用水、消防用水在办理用水增容手续后，可由沿主水源的供水网络直接接入。各用水点就近接入相应的市政管网线与城市主供水管网相连接。工程施工用水，可直接接入主水源。二、排水项目排水执行标准：1、gb3838-88d地面水环境质量标准；2、gb8978-88污水综合排放标准；3、gbj14-87室外排水设计规范；4、gbj15-88建筑给水、排水设计规范。l 项目区内生活污水采用雨污分流的办法，表水由区内暗沟直接排

37、入城市排污管网，生活污水由区内铺设排污管道直接进入区内铺设的排污主管道排入城市排污管网。第二节 供 电一、 用电负荷小区泵房消防泵、喷淋泵、生活泵等用电负荷为二级。多层住宅为三类建筑，其用电负荷为三级。依据dgj32/j11-2005分类，住宅建筑面积120 m2以下，用电按8kw/户；住宅建筑面积120m2以上，150m2以下，用电按12kw/户；办公部分按70w/m2；商业部分照明按100w/m2；地下室按15w/m2。选用4台800kva干式变压器及两台2x630kva箱式变及两台2x500kva箱式变平均负荷率为87%左右。二、供电电源本工程采用10kv供电。从锦屏路引入。三、用电等级

38、电源电压为380/220v。四、施工用电用电负荷200kva，利用项目区原有供电网络，经供电部门许可后，可直接架设变压器接入锦屏路供电线路。第三节 电视、电话、宽带住宅每户预留电话、宽带、有线电视接口，直接接入城市有线电视网，在办理有关手续后，具体由市有资质的单位组织设计、施工。第四节 供热、供气供热 预留暖气管道，建议可采取分户式供暖。供气 区内的供气由市燃气公司直接供给，具体由开发商与市燃气公司签订有关协议。第七章 项目建设程序“秦王府小区”新建开发项目建设程序如下表：表7-1 “秦王府小区”建设项目开发流程表市场调研可行性研究初步设计 施工图设计三通一平、建设前期准备 建设实施销售、竣工

39、验收第八章 实施进度计划建设期约为30个月。 （附表如下：）第九章 总投资估算和资金筹措第一节 总的投资估算一、建设投资估算的依据（1）江苏省建设委员会苏建定（2001）第330 号文发布的江苏省建设工程综合预算定额的通知；（2）江苏省建设委员会苏建定（2001）第416 号文发布的全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表、江苏省建筑安装工程费用定额；（3）江苏省建设委员会苏建定函（2001）第 58号文发布的全国统一建筑工程基础定额江苏省计价表、江苏省建筑工程综合预算定额补充规定；（4）连云港市建设委员会发布的有关定额、材料价格的文件、资料；（5）现行全国统一安装工程预算定额。二、建设投资估算1

40、、固定资产固定资产投资估算依据建设项目经济评价方法与参数（第二版）并考虑项目的具体情况进行编制，建筑工程投资依据设计的房屋结构按当地近期实际造价估算。该工程按项目的预计工程量及当地近期建材市价进行估算。2、无形资产无形资产投资包括土地使有权、设计费等前期费用。3、递延资产递延资产包括水、电设施费、其他费用等。4、建设期贷款利息本项目建设拟贷款3000万元，期限二年，银行利息 504万元。5、不可预见费：120万元6、城建规费：本项目建设须上交的各项规费、配套费等计2797万元。三、建设投资建设投资由固定资产、无形资产、递延资产和不可预见费组成，合计为19252万元。建设投资构成见下表。表9-1

41、 建设投资构成表 单位：万元序号名 称投资额备 注1土地费用及契税17032建安费用（土建安装）126643公共基础设施费用9744前期费用1505银行贷款利息5046城建规费27977管理费用1808销售费用（含宣传费）1609不可预见费用12010合 计19252建设投资建筑工程、公用设施估算表如下：表9-2序号名 称占地面积（m2）建筑面积（m2）造 价（元/m2）金 额（万元）备 注一多层商品住宅6350016188565010523不含安置房5.5万m2车库235436501530合计18542865012053二公建配套用房120009400650亮化、绿化工程1300010消防设

42、施5暖气预留10煤气管道及设备2500元/户电视、电话5供水设施20电力设施及设备60排污设施15智能化管理系统10道路用地1030010小计35300三土地费用含契税2315四前期费用70五城建规费六不可预见费19482861七银行利息100 合 计第二节 项目流动资金本项目流动资金采用边建设、边出售的办法实行，以售房预付款方式解决，以此方式采用滚动方式，保证该项目营运资金的需要。 第三节 资金来源和投资计划 一、项目总投资来源项目总投资19252万元资金除向银行贷款3000万元外，其它资金自筹。二、投资计划该项目建设期为30个月，资金根据施工进度逐月投入。第四节 资金回笼计划 本项目的资金

43、收入来自商品房预售和销售，根据项目的开发进度计划和销售计划，逐步收回全部投资。根据项目的具体位置、环境、标准、价格等因素和周边商品房销售状况及居民的购房需求等因素，预计在项目建设阶段，可实现预售面积70%，剩余部分将在工程竣工后数月内全部销售完毕并收回全部房款。 第十章 经济评价第一节 评价依据一、经济评价的依据本项目按照国家计委1997年修定的建设项目经济评价方法与参数进行财务评价。二、财务评价基础数据该项目的建设期为30个月，评价计算期为30个月，销售期为32个月（建设和预售可同时进行）。第三节 销售收入、销售税金及附加一、 销售价格根据市场调查分析及本项目房产定位预测销售价格，以不变价确

44、定计算期内各季度房价（含税）。二、 销售收入和税金该项目集商品住宅和商用房为一体，因此售价不同。售价以三种价格估算，借以进行敏感性比较分析，从中取适中的售价。具体估算结果见下表： 销售收入估算表 表10-1 单价：万元/m2 金额：万元序名 称建筑面积m2123号售价金额售价金额售价金额1商品住宅（多层）965652000193132100202792200212442商业用房5200750039007600395277004004沿 路商业用房一层7300二层3车库23543950223710502472110025904服务用房94005阁楼建筑面积51206拆迁安置返还55000合 计1

45、94828第四节 销售总成本销售成本主要由土建费用、公用设施费用、宣传费用、税费及城市综合配套费组成，本项目的销售成本见下表： 表10-2 总成本费用表 单位：万元序号名 称金 额（万元）备 注1土建安装126642公用设施9743土地费用及契税、拆迁费17034前期费用1505银行贷款利息5046不可预见费1207宣传费508城建综合配套费27979销售税146910管理费18011销售费用11012其它费用合 计20721第四节 利润及分配项目在回收期间内，项目所得税按新税法即：按利润总额的25%计算，提留三项基金按15%计算。表10-3 项目利润分配表单位：万元序号名 称金 额1销售收入

46、267032总成本费用207213利润总额59824所得税14965税后利润44866三项基金8787可分配利润3608销售利润分配比例图 可分配利润13.51%三项基金3.29 %所得税5.6% 总成 总成本费用77.60% 第五节 财务盈利能力分析本项目似从投资利润率、投资利税率、投资回收期、内部受益、净现值等方面进行盈利能力分析。一、销售总收入为26703 万元，销售税为1469万元，销售利润在所得税前为5982万元，所得税后为4486万元，所得税1496万元，净利润4486万元，利税总和为7451万元。二、所得税前后的利润总额与总投资和销售收入之比分别计算投资利润率和销售利润率。i.

47、投资利润率（所得税前） （598219252）100%= 31.07%ii. 投资利润率（所得税后） （448619252）100%= 23.3%iii. 销售利润率 （598226703）100%= 22.41%iv. 销售净利润率 （448626703）100%= 16.8%v. 投资净利润率 （448619252）100%= 23.3%vi. 投资利税率 （745119252）100%= 38.7%经计算，投资利润率（所得税前）为31.07%，投资利润率（所得税后）为 23.3%，销售净利润率为16.8%，投资净利润率为 23.3%.本项目投资利润率较高，主要原因：1. 该项目地块为公开

48、拍卖净地块。2.该项目位于公园西侧，位于旧城区，其商品住宅的售价升值潜力大。第六节 敏感性分析 该项目敏感分析主要从以下几个方面进行分析：1.建设周期因素：本项目建设周期计划为30个月，如不能按期完工，每推迟1个月，则占用资金585万元，将直接影响资金回笼的速度，若能提前1个月交付使用，则可加快资金的周转。2.原材料价格因素：根据连云港市工程造价站分布的2004年连云港市建筑工程材料预算指导价和从目前建材市场价格来看，上半年价格一直在回落，近期呈平衡稳定状态，预计近期不会有大的波动，建材价格涨落因素可不予考虑。3.销售价格因素：销售价格受地域条件、建造质量、配套设施、户型结构等因素的制约，销售

49、价格的高低直接影响投资效益，该地块处于新浦非热点地区，配套设施基本齐全，因此，销售价格处于中等的位置。比较分析情况具体见本文第十章表10-1。4、本项目在其建设经营过程中，许多因素发生变化，如投资、价格、成本、经济评价中对其所做的预测等。在本节敏感性分析中对建设周期、原材料价格因素作了具体分析，从而为开发商采取必要的风险防范措施，提供依据。下面根据项目的销售价格及经营成本进行敏感性分析，即在其他因素不发生变化时，产品价格下降一定的幅度，经营成本上升一定的幅度情况下利润（税后）的变化情况： 增减幅度项目收入-30%-25%-20%-15%-10%010%15%20%25%30%35%营业收入186922002721362226982403326703营业成本2117721214023102240652502725990利润（税前）-1588-3269362198345959824057309421321169207-756 根据以上变化情况，在现金流人（销售收入）下降25%以上，现金支出（总成本费用）不变或现金支出增加30%以上现金流人不变的情况下，税后利润为负数即财务净现值0，则本项目不可行。因此为了保证本项目的盈利能力的最低要求，需满足一定的销售收入及降低成本支出。第七节 投资风险分析本项目的投资风险关键在于建设速度、资金到位、销售价格三个方面。一、建设速度：