市政配套费在契税中的计税依据

1、市政建设配套费在土地供应环节的契税依据、很多地方，企业缴纳的城市基础设施配套费需列入计 税价格据以缴纳契税 城市基础设施配套费是依据规划的建筑面积缴纳的，是为 建筑而缴纳的，不是取得土地使用权的对价；公开挂牌结束后签署的成交确认书上明确竞价的“成交价格”，这个价格应该就是契税的计税价格;企业缴纳的费用是“城市基础设施配套费”不是“市政建设配套费”契税暂行条例第四条规定“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成 交价格；”契税暂行条例实施细则第九条规定“条例 所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济 利

2、益。”从条例、细则看，两者都以成交价格作为计税依据，而且明确是“合同价格”，市政建设配套费是否是城市基础设施配套费。财税【2004】号中的“市政建设配套费”不是当前“招拍挂”下企业缴纳的“城市基础设施配套费” 青苗补助费不是熟地供应下土地使用权人应当支付的费用。城镇土地估价规程是国土资源部评估地价的指导文件，出让国有土地需要先进行出让底价评估，规程规定“适用于新开发土地的价格评估”可适用成本逼近法，而且在出让土地使用权时，土地成本是重要的参考依据。成本逼 近法下成本由土地取得费、土地开发费、土地开发利息、 土地开发利润和土地所有者收益构成。土地取得费“主要 表现为取得农村集体土地而发生的征地费

3、用，或是为取得 城市国有土地而发生的拆迁安置费用。”而“征地费用是 指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。”为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用“主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。”从规程看出，征地费用中的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费等补偿费和拆迁安置费用应是财税【2004 】134号文件中的“各种补偿费用”，这部分补偿费用在征地或土地一级开发时要将其支付给相关补偿对象，意味着 在当前熟地供应的土地储备模式下，土地储备中心在土地 储备时已经将补偿支付给补偿对象，通过“招拍挂”取得 土地的土地使用权人不

4、再需要支付。只有在非净地或生地供应模式下才可能需要支付补偿费用。那么在生地供应模式下是否需要支付“市政建设配套费用”或“城市基础设施配套费”呢?城镇土地估价规程规定，“土地开发费是为使土地达 到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项 费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要 指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。”该规程的“基础设施配套费用”是根据2007年出台、2018年修订的国土资源部、财政部、中国人民银行联合文件土地储备管理办法规定，土地储备“要完成地块内的道路、 供水

5、、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设， 并进行土地平整，满足必要的通平要求。”土地储 备管理办法规定的这些“七通一平”费用即土地开发费 的组成部分，也就是出让前应当达到的必要条件，满足这 些条件的基础设施配套即可以出让了。参考天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法有关规定，该办法规定的土地出让成本由五方面构成，其中包括土地整理费用和其他费用，其他费用包括城市环境改善费用、市政公用基础设施建设项目资金。根据这些文件判断，土地出让成本中已经包括了出让土地必要的“基础设施配套费”，即“通平”费用。综上所述，在土地出让前，土地储备部门已经收取的土地 出让金弥补了其支出的基础设施配套费和各

6、种补偿费用， 在当前熟地出让的情况下，土地使用权人不需要进行另外 的土地开发，与土地取得相关的费用在“招拍挂”时已经 全部支付，而且随“招拍挂”取得的土地使用权所达到的=1基础设施配套达到了土地出让的最低要求，也达到了土地 出让合同的最低要求，土地出让合同所出让的土地具备合 同成立的最基本要素，因此，合同成交价格就应是成交 确认书确定的价格。那么企业支付的“城市基础设施配套费”又是什么呢?城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用 设施建设，包括城市道路、 桥梁、公共交通、供水、燃气、污

7、水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设 施的建设。青岛保税区管委会关于加强城市基础设施配套费征收使用管理的通知对城市基础设施配套费的规定具有代表性，第一条规定“一、征收标准和使用范围” “凡在本行政区域内新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目 的单位和个人，均应依据建设工程规划许可证核准的地上建筑面积每平方米 400元（其中供热配套费115元）缴纳 配套费。配套费主要用于建设项目规划红线外与城市主干 网衔接的城市基础配套设施，包括道路、给水、雨水、污 水、水处理、环卫、绿化、路灯、交通设施、电力管沟土 建、消火栓、公交候车亭、单位热用户规划红线以外或入 户端口以外的各项供热设施及管委确

8、定的其他基础设施建 设项目。” 当前房地产企业单独缴纳的城市基础设施配套费从性质与用途上均与土地受让没有半毛钱关系！此城市基础设施配套费不是彼市政建设配套费！因为一是城市基础设施配套 费是针对新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目收取的， 如果想与土地有联系，新建项目尚可，但改建不需要变动 土地面积，甚至于不需要变动建筑面积，但需要缴纳“城 市基础设施配套费”，难道也要缴纳契税吗？二是有些城 市要求按地上建筑面积， 还有些城市还包括地下建筑面积， 与土地面积没有关系；三是单独缴纳的城市基础设施配套费各地收费不统一， 所配套的功能差别也很大，比如绿化、 路灯等，纯粹是为提高居住功能、改善城市品质而

9、进行的 建设，不是土地出让所必要的支出，即这部分支出不是为 获得土地使用权所支付的经济利益。其实在熟地供应土地模式下，企业为取得土地仅需支付土 地出让金，不需支付土地出让涉及的城市基础设施配套费、 各种补偿费用，后期支付的城市基础设施配套费是为了改 变居住环境、提高城市品质而支付的，不属于与土地受让 相关的经济利益。、如何正确理解 财税【2004】134号号的关系1、国税函【2009】603号与财税【2004】134通过以上分析我们不难看到，国税函【2009】603号是对 熟地出让模式下通过“招拍挂”取得土地契税计税价格的规定，财税【2004】134号第一条第二项包括了生地出让 的情形，两个文

10、件分别对不同地类的出让计税价格进行了 规定。国税函【2009】603号时，已经到了 2009年，根 据2007年的土地储备管理办法规定，土地使用权出让前应当对土地进行收储，由生地变为熟地，因此，在2009 年的法规环境下，土地出让金从内容到形式已经规范，以 成交总价款即出让金作为计税依据符合契税暂行条例 规定，但考虑到土地一级开发模式复杂多样，有可能分别 支付，为此，特意强调“其中的土地前期开发成本不得扣 除”，但也仅是说“土地前期开发成本”不得扣除，并没有涉及后期的城市配套的事，即强调如果市政建设配套费、各种补偿是出让金的成本，那么不得扣除。至于财税【2004】134号，有其出台的政策背景，

11、2012年前有部分土地是生地出让，在土地出让前没有进行一级 开发，除了地上有未拆迁的建筑物外，未进行必要的“ 通一平”，导致受让人取得土地后还不能进行相应开发， 因此，需要额外支付费用以达到开发条件，这部分费用计 入取得土地使用权所支付的费用，有一定理由。按照2012年国土地资源部 53号令闲置土地处置办法条规定，生地禁止出让，只有达到一定出让条件的土地才可出让。从2012年开始，土地出让形式出现了 概念上的变化，政府收费模式也越来越正规，土地受让人不再为取得土地使用权而另外支付费用。在当前政策环境F,如果再要求将“城市基础设施配套费”并入计税价格 缴纳契税，举一个例子，就好像买毛坯房（虽然毛

12、坯房也 有简单装修），你让我按精装房缴纳契税一样。2、土地出让金、市政基础设施配套费、各种补偿费用的关当前的政策层面上，土地出让金是土地储备中心的收入， 而土地前期开发费用以及各种补偿费用是土地储备成本， 是收支两条线下的收支关系，土地出让部门已经支付的，不再需要土地使用权人支付。在生地供应模式下，土地出让金、各种补偿费用是分别支付的，而且， 面积支付缴纳的，这种情况下 的，仅仅指政府毛收益部分。城市基础设施配套费用、这三项费用是按土地1=1F的土地出让金的概念是狭义至于当前企业因新建、改扩建而按建筑面积缴纳的城市基 础设施配套费，属于建设部门收取，从收费渠道、收费依 据、标准均与土地出让没有关系。3、市政建设配套费与城市基础设施配套费的关系 从“百度”上无法查到“市政建设配套费”的法律概念，“城市基础设施配套费”收入是一种地方政府类基金，概念较为标准，且有名词解释。从上述分析可知，文件中的“市政建设配套费”应指土地出让前的土地“通平”费用，而城市基础设施配套费则范围较广，两者不能混淆。四、结论经以上分析不难得出，结合财税【2004】134号和国税函【2009】603号应当这样解读：“市政建设配套费