项目产品规划设计任务书

1、项目产品规划设计任务书1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。XX 项目产品规划设计任务书第一部分项目定位分析1、 项目定位和产品定位项目定位为 : 创新之城 , 节能生活 , 舒适朗雅 , 优越感受 。( 1) 创新之城 : 建造手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、 新设计 , 达到创新目的 , 提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品 , 即符合南昌地产市场发展趋势, 又符合南昌市消费水平, 同时弥补市场空白点 , 做到生态住宅高价格。( 2) 节能生活 : 设计理念不同。一般住宅以适用、耐久、 经济、 安全为设计的出发点, 主要是为满足现行的标准、规

2、范 , 开发商主要考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点, 但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑如何改进舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等, 不但重视 ”以人为本 ”, 强调自然环境、物理环境等的舒适性、 健康性 , 而且更重视 ”人与自然和谐共存”,真正打造一个可持续发展舒适人居空间。( 3) 舒适朗雅 , 优越感受 : 展现项目地块价值观, 京东片区崛起指日可待。 10 分钟车程 , 恰到好处的距离, 离尘不离城的地理位置, 项目自有的2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。商业 , 办公楼 .处处与当前的CBD 息息相映 , 北京东路作为连

3、接项目跳动脉搏 , 把握着第一城与市中心的互动关系, 体现项目本质上的舒适朗雅,展现项目居住生活非同一般的优越感受。产品定位 : 温暖的现代功能主义( 1) 。温暖 : 采用丰富多彩的建筑材料 , 特别是亲人的材料如木、 石、砖等 , 作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。( 2) 。现代 : 立面采用虚实对比 , 强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。( 3) 。功能主义 : 强调产品的内在使用功能 , 实而不华 , 开大窗时进行遮阳处理 , 强调室内外空间的融合 , 要求建筑材料、 设计手法贯穿一致 , 做到建筑设计的完美统一。( 注: 本项目定位是项目设计中的指导原则,

4、是项目规划设计中表示项目内涵的关键。)2、 项目分析1) 项目 SWOT 分析优势 ( S) :A: 地块升值前景大B: 毗邻城市东大门 , 地理位置优越 , 交通便利C: 项目文化底蕴丰厚D: 相对同板块大多数楼盘而言 , 更具有开发规模优势E: 小区周边的生活配套设施与医疗设施极尽完善 , 周边教育资源丰富 , 文化氛围浓厚F: 优越的休闲度假场所3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。G: 项目地块平整 , 内部绿化好H: 项目用地临街长 , 商业开发前景大I 、 项目”创新”理念形成市场新鲜感劣势 ( W) :A: 项目所处板块房地产开发滞后 , 区域不成熟。B:

5、 区域工业型特征明显 , 易于形成消费抗性。C: 地块邻近的安居小区将对本项目的形象产生一定的负面影响。D: 当前周边街区配套等设施落后 , 缺乏前期规划。E: 我公司首次涉猎房地产项目 , 在房地产领域缺以及消费者意识中乏品牌形象。机会 ( O) :A: 后推出的产品更为先进 , 可领先竞争对手。B: 京东做为最临近市区板块 , 开发用地日趋紧俏。C: 生活水平的提高 , 大大增强了房地产的消费能力。D: 城市建设步伐加快 , 拓宽了购房人群。E: 项目周边居住形态落后 , 为本项目的优质项目开发提供了机会。F: 项目一半被团购 , 易于造市 , 同时可形成口碑。G: 由于当前宏观政策的实施

6、 , 造成需求积压。H: 商业氛围的烘托 , 为项目带来了良好的预期。4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。威胁 ( T) :A: 国家加强对房地产的宏观调控 , 提高按揭贷款利率 , 在一定程度上增加了消费者购房后期成本。B: 国家七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见及南昌出台 8 项措施稳定房价 , 及契税等提高 , 造成市场处于磨合期。C: 消费者购房中仍有”羊群效应”存在。此为造成房市波动因素之一 , 大部分消费者缺乏对宏观政策的理性分析 , 仅仅臆断当前形式不好而保持观望状态 , 至于消费者何时能对政策理解度加深。直接关系到政策与市场的磨合期长短 , 以及

7、市场景气度回升 , 需求量释放。D: 政府规划政策 , 将分流部分客户群。政府本着”东拓、南延、西进、 北扩、 中秀”原则 , 将南昌分三环逐层发展 , 上一阶段趋向于红谷滩的开发 , 近期侧重点则放在朝阳板块、 城南板块基础生活设施配套 , 将分流部分客户群。E: 本项目周边竞争楼盘价格偏低 , 而土地出让价格走高。周遍较早开发的楼盘所拿地价相对当前土地市场便宜, 因此在价格方面本项目不占优势, 竞争对手的定价, 直接威胁到本项目的利润最大化。2) 项目综合评价A: 从地段分析 , 引领地段价值回归 , 充分体现区位的优越性。5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。B:

8、 从品牌分析 , 营造企业和项目的新品牌, 确立项目全新市场形象。C: 从产品分析 , 创造差异化产品形态、 产品特色、 服务体系。D: 从开发节奏分析 , 开发节奏宜”短、 平、 快” , 控制价位 , 高举高打。E: 从销售时机分析 , 宜”以快制慢”。3、 目标客户定位本项目面正确消费主体锁定在周边范围, 结构为高校教师、医院医生、 周边私营业主以及企业职工、新婚夫妇、企业白领、其它片区计划在南昌置业但难以承受高价位的消费者。以上消费群体均有共同点:一、 主体年龄层在2845 周岁之间 ;二、 白天工作压力甚大, 下班后迫切需要放松紧张心情;三、 希望改进居住环境, 渴望购买到高性价比住

9、宅。住宅部分根据本项目所处环境 , 周边项目特点及南昌市区域消费特性 , 本项目住宅部分目标客户分以下类 :（1）周边范围私营企业主, 个体工商户约占20%左右 ;（2）大学老师、教授、 医院医师约占25%左右 ;（3）周边需要改进居住环境的居民约占30%左右 ;（4）迁入高新板块企业的中层管理人员与职工约占15%;（ 5）其它区域置业者与少量投资客约占10%。商业部分6资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。根据项目自身的客观因素, 商业部分存决定利润最大化的关键, 考虑到南昌市租赁市场行情并结合南昌市的政经环境, 商铺部分拟定客户群如下 :1、在项目原址经营商铺的业主约

10、占19%;2、周边范围个体工商户约占44%;3、居住在项目周边的居民约占11%;4、随着地块升温, 来自其它区域商铺投资者约占12%;5、随着品牌的形成, 带来的其它区域商铺投资者10%;6、不排除团购群体中有商铺投资需求估计约4%。写字楼部分随着京东板块的升温, 以及政府规划背景做为依托, 同时许多企业与公司不断迁入, 为写字楼的市场渐渐开辟销售渠道。能够预期写字楼的需求重点在于:1、 随着板块发展 , 外来驻昌的私营企业, 约占 10%;2、 对京东的预期提高, 以及本项目写字楼价格相对市中心的写字楼实惠 , 将有部分当地私营业业主看好 , 约占 40%;3、 本项目在价格方面升值空间大, 吸引周边客户群体 , 约占 19%;4、 写字楼在京东板块的稀缺性