实施双赢战略

1、实施双赢战略 促进商业地产健康发展 中国人民大学教授 黄国雄 商业地产的发展应该处于历史的关键时刻， 这个关键时刻既有机会有潜伏着危 机，如何实施双赢战略， 促进商业地产的发展， 应该说是我们当前商业地产开 发的一个重要来源。 第一个问题就是随着我们经济的发展，商业地产开发进入新的时期，这 个时期开发商给我们创造了许多有利的发展机会，提供了广大的发展前景。 主要表现为，对外开放的步骤加快，现在我们已经进入了后 WTO寸代，也 就是从零售业考虑， 经过八年的入关谈判， 七年的入世谈判和三年保护期到了 今年的12月11号我们就结束了前 WTO寸代。进入了后 WTO寸代。 进入后WTO寸代意味着外资

2、对中国的进入将会更加畅通无阻。 主要表现在 这么几个方面： 第一，外资的进入由市场型进入转向战略的发展期。 许多大的集团都在考 虑如何在新的时期来扩大中国的市场。 第二，从按照政策的开放转向按照 WTO条款的开放。传统的开放就是按照 国家有关的规定政策，哪些开放哪些不开放，开放多少，后WTO寸代这种开放 就不受区域的限制，不受业态的限制，不受规模的限制，不受股权的牵制，这 样进步过程就加快了。 第三，这种开放从一线二线开放进入三线四线的城市。 所谓一线开放主要 指 92 年规定的允许在特区六大城市进行零售业试点， 到了 99 年扩大到省和直 辖市进入二线开发城市，随着后WTO寸代的到来，外资的

3、进入在调整一线二线 的同时向三线四线延伸， 三线主要是有战略意义的中小城市。 比如说温州、 宁 波、东莞等等这些地方， 它的整个经济发展是一个比较高的水平的。 从消费的 能力，从整个经济总量都是居于全国前列。 第四， 从当地的固点投资转向了资本的运营。 以兼并收购为主要形式。这 些变化意味着给我们城市的发展带来新的活力， 意味着跟我们的商业地产开发 创造更多的发展机会。 第二个问题随着生活水平的提高，城市的商业是城市的基础，零售业是 人民生活的基础，以城建市以市赢城，市与城在，城与市拼，城从政，市为 民，城从政的概念。 城作为政治的需要或者从政治的发展考虑城市的形象， 重点在于公共设施 的建设

4、。市为民，就是市场商业要为群众服务， 因此它要体现民意， 满足民需， 促进民生。从这个角度看，随着生活水平的提高，对于城市商业的建设，应该 说要进一步的推动和发展。 这一点也应该成为我们全面实现小康社会的一个重 要目标。 中国城市化水平才 36左右，世界平均已经达到 49，所以我们现在要 以 100的速度，来扩大城市化的水平。而城市化水平又关系着农村人口的转 移问题。现在美国的水平是 97.3 ，日本 92，发达国家达到 60多，城市 化水平的扩大， 要求对城市商业的扩大， 因为城市没有商业是不行的。 商业是 城市基础，现在的城市跟传统城堡的对比，现在城市融入了很多的商业设施。 一个城市对另外

5、一个城市的对比，不在于它的规模，而在于城市的商业设施。 从这个角度也给我们提供了更多的商业和发展。 最近商务部要通过国务院下达城市化的发展规划， 这个规划就意味着城市 由商业地产发展纳入了一个新的轨道。 在哪里发展？怎么发展？各个地方更加 理性更加求实，这个也是要考虑的。 我们面临的挑战和问题。 这几年商业地产发展很快， 但是也存在不少问题， 这个问题我想主要出现五个脱节。 第一脱节， 就是形象与市场需求的脱节。 形象大于需求， 形象作为政府的 工程， 但是市场的需求是我们发展的基础。 我们考虑形象不考虑需求， 它的发 展就没有基础。 什么是需求？从我个人来研究分析考虑， 比如购物中心， 现在

6、全国已经建 的和在建的有 263 个，整体面积应该已经超过三千万平米，已经积压了 1500 亿到 1700 亿资金。是不是每个地方都需要都能够都应该建购物中心呢？这不 是每个人都了解的。 所以我最近提出这样的观点， 购物中心的建设， 必须考虑到经济发展的需 要。一般的情况下，人均 1000 美元以下左右的不要考虑购物中心建设问题。 人均在 1000到 3000美元可以进行适当的试点， 也就是说有一些大城市已经达 到收入两万多了可以搞试点。 3000到 5000美元应该说是中国购物中心发展的 起步，像北京、上海已经进入这个时期。 5000 以上的进入到发展时期， 10000 以上进入了成熟期，按

7、照市场经济水平来考虑它的发展原理。 第二脱节， 由于热衷于形象工程， 行动上出现政府与企业行动的脱节。企 业考虑盈利考虑自己的发展， 从这个角度来说企业是被逼的， 这种情况使很多 企业拉了上去，到底是否能发展，考虑不周到。 第三脱节，考虑开发，不考虑后期经营的问题， 这就是商业与地产的脱节。 有商才有业，无业不利于商，商走市则衰，从这个角度看，地产的建设必须考 虑到可持续发展的问题。所谓的可持续发展那就是说开发与经营有机结合起 来，现在应该说开发容易，但是经营难找到土地，如何推荐，进行贷款，虽然 经济能不能参与经营，但经营有没有盈利，这个需要我们统一研究的。 第四脱节， 就是策划与规划的脱节问

8、题， 应该先有策划后有规划， 现在是 既没有搞策划， 也就是规划先于策划， 先期的研究调查不够， 所以有很多的商 业地产的开发， 脱离了实际需要。 比如最近我去了一个项目在西安的兵马俑前 面建一个商业街， 有美国的迪斯尼设计师来设计搞得非常繁华非常现代， 如果 在兵马俑前建一个最有现代化的反映迪斯尼水平的建了一个商业街， 你说你今 后会引起什么样的关系，会有什么样的效果。从这个角度两者应该结合起来。 第五脱节，就是地产效益的脱节。不管怎样经营都要考虑效益问题，没有 效益我们很多问题都是空的。所以这里有一个基本问题，交换是我们经济的基 础。地产开发出去，交换不出去无法经营，有了地产人家经营商进来

9、了，没有 办法进行交换，也就失去了基础。从这个角度应该实施双赢的战略。 第三个问题如何促进商业与地产的结合，实施双赢战略，促进商业地产 的健康发展。 在新的历史时期，我们现在应该说已经有了这样的意识， 已经有了这个表 现。最近连续不断召开商业地产研讨会来研究如何进行结合的问题。 这个结合 我想主要从四个方面结合。 第一，从商业理论与地产的有机结合。培养复合型商业地产人才，促进商 业地产健康发展。商业有它的规律，地产有它的规则，两者都如何结合起来， 单一脱离就会有很多问题，在这样的情况下，涉及到了理论脱节，我们专业脱 节，各自的培养对象，在这样的情况下需要两者理论结合，培养人才，更好促 进商业地

10、产健康发展。 第二，如何实现商业资本与地产资本的有机结合。在世界上现在基本上是 两种形式，一种是欧美形式，那是公开的，地产业跟商业分开，各搞各的，一 个搞投资一个搞经营。日本逐步实行两者的结合，资本互相的渗透，建立共担 风险，这样有利于促进两者之间更好的发展。 我们用什么样的方式，用什么样的形式，来推进我们地产的发展。最近不少大 型的零售业介入了地产的开发，而地产业也引进了零售业像万达，沃尔玛进来， 产生名店效应，实际上促进相互之间，这种资本的渗透结合，不仅由于我们中 国在商业地产方面还是商业经营方面，都存在一个资本运作的问题。这一点是 我们很大的问题，外资进入以后这是我们很大的弱点，资本不足

11、我们无法搞大， 无法上档次。 第三，就是商业理论与地产理论的结合。商业与地产如果能够很好的结合， 就可以通过商业带动人气，以人气促地气，商业模式是以地气定商气，以商气 保人气。商业地产的开发双赢战略必须研究两者之间的和谐问题。共同产生适 当的效应，从这个角度要把地气、人气、商气有机结合起来。 第四，就是建立商业联盟制。建立一个平台，实现信息资源被共享，实现 互相沟通，共同探讨我们的地产开发当中所出现的一些问题。同时可以通过这 个组织有机培养我们的复合型人才，这样有一个投资的保证。 实际上中国商业联盟这个组织的成立对于整体商业开发起到积极的推动作用。 作为这个联盟可以更多的为大家服务， 提供很多

12、的信息平台，共同的策划商业 立项项目。应该说，多数从房地产走过来的对商业上的问题不是很了解。 不同 的业态怎么考虑呢？ 商业地产法实现八个方面历史性的转变， 其中最重要的转变，是要从商业 业态开发转向商业经营的形态。 我提出商业形态的理论，就是作为商业应要求 全体效应，商业形态的概念就是它在城市某一个空间它的寄居形式和模式。 第一个阶段是原始阶段，商业街农贸市场为模式，就是占城市一定的空间， 自然自发的集聚在一起。 第二个形态是发展形式，这个已经进入了市政建设的内容， 比如商业中心，广 场、社区商业，这一块把地产和商业有机结合起来。 把商业地产的开发与城市 规划和发展有机结合起来，要建多大的购物广场，应该需要多少，从这个角度 已经纳入市政阶层。 第三个高级阶段，高级阶段就是当前所谓的社区型的购物中心的形成。这 个是经济发展的产物，我们可以这样说，用这几句话说，现在的购物中心不是 我们随便在那的购物中心，现在欧美典型购物中心是多业态的集合系