沈阳花园新城提案(50页）

1、中体花园新城 推广策略,精诚置业顾问有限公司,第一部分 营销目标 第二部分 市场分析 第三部分 项目分析 第四部分 关于定位 第五部分 营销推广策略 第六部分 媒体建议 第七部分 关于其他,目录,营销目标,总体营销目标,利用“高能低耗”的营销手段，控制营销成本，完成产品销售。,快速提升中体地产品牌形象。,树立花园新城项目品质形象。,为本项目注入独特鲜明的市场推广概念，赋予更为丰富的人文价值和内涵令本项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，从而引领市场，缔造品牌。,年度销售目标,预计销售周期为2年半3年 2007年的销售指标约为,人民币2亿元！ 约800套房子,我们的房子卖给谁？ 怎么卖？,市场分析,山

2、水文园,本 案,林韵春天,区域内主要竞争,价格分析,一环,二环,三环,一环板块：产品均价4600元/平； 楼宇品质高，注重产品自身形象；,二环板块：产品均价3600元/平；异地开发商，规模楼盘建设，价格攀升迅速；,三环板块：产品均价2600元/平；新盘激增，土地大片空置，可建设土地供应充沛；,主要竞品分析小结,山水文园,规模小，主题不鲜明，尚无力与花园新城竞争。,项目分析,项目SWOT分析 请参考附件1,SWOT分析小结,核心优势：短进深的户型、园区内大广场,主要劣势：位置偏僻、环境污染严重、配套匮乏,最大机会点：市场空白点庞大、通往铁岭大开发的必经之路、世博园建设，升值潜力巨大 最大威胁点：

3、东北大马路沿线大盘项目近期陆续上市会截流一部分客群,如何将劣势转化为优势，从而与竞品在产品特色和产品文化上进行差异化行销、形成区隔以制胜， 是我们在当前及今后推广中着重解决的问题。,关于定位,市场定位,多业态、综合性、中档社区,博客一组,7080年代出生的人，参加工作时间不长，资金有限。 有理想、有抱负、想要自己的空间 新新人类，追求另类与众不同的生活 对网络有着炽热的依恋 娱乐生活丰富多彩,项目定位,沈北唯一为博客一组打造的城,我们不仅是卖楼 是卖一种投资方式 更卖一种生活方式 一种文化体验 为楼盘赋予独有的生存方式,使我们拥有长久的吸引力 切合目标客群实际利益,目标客群定位,博客一组,项目

4、周边宝马集团、华晨汽车、陶瓷城员工有购房欲望,市内刚参加工作没有经济实力的人群,周边居民,通往铁岭有购房意向的人群,原住居民对本地段比较熟悉，忠诚度高，愿意就近置业。,年龄在2045岁之间，月均收入在10002000元，资金实力有限，只能承受首付款15万以下的房源。 周边企业员工收入有限，也愿意在工作单位附近购房。 周边居民对本地段比较熟悉，忠诚度高，愿意就近置业。 房产水泥厂原职工、退休职工居住在此地40余年，习惯该区域风土人情，具有 “恋家”情节。 外地来沈打工者，在此地租赁房子居住者。 市内工作者，刚参加工作不久，收入有限的年轻人，有理想、有抱负，愿意暂时牺牲时间换取空间。,目标人群描述

5、,就业人数： 宝马企业员工共2600余人； 华晨汽车企业员工共8000余人； 陶瓷城工作人员共约2000余人，其中约70%为外来人口， 即1400余人。 该区域共计工作人员约12600余人左右。,家庭收入 宝马员工月收入约1500元/月，家庭总收入约3000元； 华晨汽车公司员工月收入约1000-2000元，家庭月收入约2000-4000 元左右； 陶瓷城员工月收入约10002000元，家庭收入约20004000元; 水泥厂退休工人月收入约600元，家庭月收入1300元左右; 项目周边居民月收入约8001000元，家庭收入约2000元。,营销推广策略,价格策略,通过对竞品的分析和本案自身特点

6、考虑到目标人群收入低和需求 我们将采取“低开高走” 策略来吸引目标人群,建议初期参考价：2700元/平,此策略可以保证已购者的利益，符合客户追涨心理，有效聚集人气、促进销售，使资金迅速回笼 而且可以把握价格的主动权，可根据市场反映灵活操控,营销策略,体验式营销,在销售中心设置样板间和体验区 让客户亲身体会自己的居住空间 感受着每一个细节 增强购买欲望,推广策略,玫瑰园,根据目标客户量身定做,郁金香园,玫瑰园,人群：刚参加工作在外租房子未能稳定下来的人群,地点：市内各大写字间,活动方式： 项目启动前大量派发问卷，博客一组心目中的房子 开盘前在各大写字间进行巡展和看房车的设立,郁金香园,人群：周边

7、企业员工,活动方式：开盘前派售楼员扮成花仙子进行送花,构想建议,人们需要什么我们就做什么,开办食堂，让博客一组提供早餐和晚餐 开通市内各大写字间的专车 开设大型娱乐设施 网吧 练歌房,项目周边种植鲜花 鲜花环抱 提高项目品质 成为本区域一大亮点,建筑小品,美化环境 烘托气氛 整体风格统一,花圃,农夫山泉有点田,建造一个属于业主自己的空间 陶冶情操 体现项目人性化的一面 美化园林,宣传物料 VI延展部分 DM单页、海报 户型图（册） 折页 、画册,销售现场,在积累客户时期，请插花专业人士为意向客户对插花、种花进行细致讲解 教师节为周边学校老师献花 春天为业主免费提供花籽,公关活动,对周边企业进行

8、促销活动团购、举办联谊活动 在周边企业或超市进行巡展 在特殊日子推出特价房源 为新人提供婚纱照 以老带新可赠送物业费或采暖费,促销活动,再也没有寂寞的街道 取而代之的花香飘逸和心情舒畅 再也没有黑暗、孤单 取而代之的是明亮、温暖的灯光 再也没有冷漠 取而代之的是热情的问候和花儿般的笑容 再也没有赤裸裸的土地 取而代之的是温暖的住家和鲜花环抱,在这里,媒体建议,围档 树立形象 扩大知名度 最大化的视觉冲击 吸引吸引消费者关注,广告牌,最大化的视觉冲击 最有效的宣传效果,通往八颗树路上设立导示牌,临时售楼处 更有效的积累客户 将客户流失降到最低,报广 告知项目即将登陆，引起市场关注 建议选用华商晨报、辽沈晚报进行宣传,DM派发 在开盘前向周边居民和企业进行大量派发 短信 在重要截点时采用区域性的发送,营销推广总费用,2007年媒体投放预算及效果预估,附件：项目SWOT分析,项目优势,低密度的园区规划,开发商的知名度和强大实力,园区规模大、可形成规模效益,项目升值潜力大,园区内大广场,短进深的户型,项目劣势,周边空气污染严重，环境恶劣,交通闭塞,周边人群收入较低,生活配套基础差,未形成居住区,机会点,市场空间庞大，潜在需求尚未释放,